Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Работа содержит в себе большое количество таблиц, схем. ...

1. Общие сведения об объекте оценки 5
1.1.Основные факты и выводы 5
1.2. Задание на оценку 5
1.3. Допущения и ограничивающие условия 7
1.4. Перечень используемых документов 7
1.5. Общие понятия и определения 8
1.6. Методика определения рыночной стоимости недвижимости 10
2. Описание объекта оценки 15
2.1. Количественные и качественные характеристики объекта 15
3. Анализ рынка объекта оценки 17
4. Описание процесса оценки с проведением расчетов 19
4.1. Описание процесса оценки 19
4.2. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 19
4.3. Выбор подходов оценки 21
4.4. Оценка затратным подходом 22
4.5. Оценка сравнительным подходом 30
4.6. Оценка доходным подходом 33
5. Согласование результатов оценки 40
Список литературы 43

1. Общие сведения об объекте оценки 5
1.1.Основные факты и выводы 5
1.2. Задание на оценку 5
1.3. Допущения и ограничивающие условия 7
1.4. Перечень используемых документов 7
1.5. Общие понятия и определения 8
1.6. Методика определения рыночной стоимости недвижимости 10
2. Описание объекта оценки 15
2.1. Количественные и качественные характеристики объекта 15
3. Анализ рынка объекта оценки 17
4. Описание процесса оценки с проведе нием расчетов 19
4.1. Описание процесса оценки 19
4.2. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 19
4.3. Выбор подходов оценки 21
4.4. Оценка затратным подходом 22
4.5. Оценка сравнительным подходом 30
4.6. Оценка доходным подходом 33
5. Согласование результатов оценки 40
Список литературы 43
























1. Общие сведения об объекте оценки

1.1. Основные факты и выводы

Основные факты и выводы об объекте оценке, условиях проведения оценки и результатах оценки приведены в таблице 1.1.
Таблица 1.1 ................

Расчет стоимости затрат на замещение
Таблица 1
Показатель
Значение
Строительный объем, куб. м.
1040
Стоимость 1 куб. м. в ценах 2009 г., руб.
6784, 7
Индекс пересчета 2009-2011
1,498
Стоимость 1 куб. м. нового строительства объекта оценки в ценах 2011 г., руб.
10163,5
Стоимость нового строительства объекта оценки на дату оценки (с НДС), руб.
12472623,4
Прибыль предпринимателя, %
40%
Стоимость нового строительства объекта оценки с учетом прибыли НДС и предпринимателя, руб.
17461672,8
Таким образом, стоимость нового строительства объекта оценки составляет: 17461672,8 руб. рублей.
4.4.2. Определение накопленного износа
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, различают физический износ, функциональное и внешнее устаревания.
Физический износ (ИФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.
Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.
Физический износ каждого конструктивного элемента определяется как произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа данного конструктивного элемента.
Для расчета величины физического износа объекта применяется метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе конструктивных элементов, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки с учетом вклада каждого элемента в стоимость объекта. В стоимостном выражении физический износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта на стоимость нового строительства объекта.
Иф = (Сн * % износа) / 100,
где Иф - физический износ объекта, руб.
Сн – стоимость нового строительства объекта, руб.
% износа - % износа объекта оценки.
Если по каким-либо причинам заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.
Иф = ЭФ / СЭЖ * 100%
где Иф – физический износ объекта, %;
ЭФ – эффективный возраст объекта (лет), определенный на основании данных осмотра;
СЭЖ – срок экономической жизни объекта (лет).
В данной курсовой работе оценщик рассчитал физический износ оцениваемого объекта с использованием метода разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения (поэлементного определения износа).
Функциональное устаревание (Уфунк) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:
- недостатками, требующими добавления элементов;
- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
- недостатками, требующими удаления элементов.
Оцениваемый объект построен в 1991 году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального устаревания принята 0%.
Внешнее устаревание (Увн) характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешнее устаревание обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.
Внешнее устаревание для объекта оценки не выявлено.
Величина суммарного (накопленного) износа определяется по формуле:
Инак = (1 – (1 – Ифиз/100) * (1 – Уфунк /100) * (1 – Увн /100)
Расчет физического износа с применением метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в таблице 2.
Расчет физического износа объекта оценки
Таблица 2
Наименование конструктивных элементов здания
Удельный вес конструктивных элементов, %
Износ по элементам, % по состоянию на дату оценки
Удельный износ, % по состоянию на дату оценки.
Фундаменты
4
20
0,8
Стены
16
15
2,4
Полы
7
10
0,7
Перегородки
7
20
1,4
Перекрытия
18
20
3,6
Отделочные работы
8
30
2,4
Кровля и крыша
12
18
2,2
Проемы
10
20
2
Инженерные системы
16
20
3,2
Прочее
2
Итого:
100
18,7
Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 18,7 %.
Расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа приведен в таблице 3.
Таблица 3
№ п/п
Показатель
Значение
1
Стоимость нового строительства (затрат на замещение), руб.
17461672,8
2
Накопленный износ, %
18,7
3
Стоимость затрат на замещение с учетом износа, руб.
14196340
4.4.3. Оценка рыночной стоимости земельного участка
Стоимость земельного участка в данной курсовой работе определена методом распределения.
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков и основан на определении доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Для реализации метода составляется выборка единых объектов недвижимости аналогичного функционального назначения, по которым известны сведения о стоимости земельных участков и улучшений. После проведения анализа определяется процентное соотношение стоимости составляющих единого объекта, на основании которого рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого земельного участка.
Стоимость земельного участка рассчитывается в следующей последовательности:
Сзем = Сеон * Кдз,
где Сзем – стоимость земельного участка;
Сеон – стоимость единого объекта недвижимости по сравнительному подходу;
Кдз – доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.
Проведения анализа рынка составлена выборка аналогичных объектов
Таблица 4
№
п/п
Объект-аналог
Площадь здания, кв.м
Площадь земли, кв.м
Стоимость здания, руб.
Стоимость земли, руб.
Доля стоимости земли, %
1
Производственное здание
500
2000
6 000 000
8,8
2
Производственное здание
1630
3200
16 300 000
10,4
3
Производственное здание
780
2900
8 600 000
11,6
Среднее, округленно
10,3
Таким образом, стоимость земельного участка составит:
Сзем = 14196340 * 10,3% = 1462223,02 руб.
4.4.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, равна:
Соб = 14196340 +1462223,02 = 15658563,02 руб.
4.5. Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом
Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу.
Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении сравнительного подхода к определению стоимости включают в себя:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В данном отчете для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод сравнения продаж.
Выбор объектов-аналогов проводится исходя из прав собственности на объекты-аналоги, сроков продаж, расположения объектов-аналогов в близлежащем месте, в аналогичной градостроительной зоне.
При наличии разницы в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов вносятся поправки (корректировки), учитывающие различия.
Перечень общепринятых корректировок приведен ниже.
1) Права собственности. В случае отличия пакетов прав у объекта оценки и объекта-аналога проводится соответствующая корректировка.
2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
3) Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
4) Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
5) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
6) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая. За единицу сравнения принят 1 кв. м. объекта оценки.
Расчёт стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж приведен в таблице 5.
Таблица 5
Наименование
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Цена продажи, руб.
146
15000000
10000000
13500000
Цена продажи руб./м2
25328
23000
28650
26540
Права собственности, %
100
50
100
80
Скорректированная цена
1
0,5
1
0,8
Условия финансирования продаж, %
12
11
12
13
Скорректированная цена
28366,8
Состояние рынка, %
-5
-5
-5
-5
Скорректированная цена
26948
Месторасположение, %
-10
-10
-10
-10
Скорректированная цена
24253,6
Физические характеристики, %
5
6
4
4
Скорректированная цена
25466
Экономические характеристики, %
8
10
5
8
Скорректированная цена
27504
Дополнительный компонент стоимости, %
11
10
12
11
Скорректированная цена
30529
Общая валовая коррекция, %
64
Весовые коэффициенты
1,56
Стоимость 1 кв. м. по сравнительному подходу, руб.
47626
Площадь объекта оценки, кв. м.
480
Стоимость по сравнительному подходу, руб.
22860460
После внесения всех корректировок рассчитывается общая чистая и общая валовая коррекция.
Общая чистая коррекция – алгебраическая сумма положительных и отрицательных корректировок.
Общая валовая коррекция – сумма корректировок, взятых по абсолютной величине.
Весовые коэффициенты учитывают диапазон разброса общей валовой коррекции и назначаются, обратно пропорционально величине общей валовой коррекции.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом составляет 22860460 рублей.
4.6. Оценка рыночной стоимости доходным подходом
Доходный подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.
Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении доходного подхода к определению стоимости включают в себя:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчёт ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путём деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Характер использования недвижимости для аренды принимается исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации доходов или капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.
Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.
Чтобы уйти от абсолютных величин, все исходные значения делятся на величину первоначального капитала и таким образом приводятся к единой базе. Полученные таким образом показатели применяются для количественного выражения возврата инвестиций и называют нормами возврата. Нормы возврата обычно делят на нормы дохода или отдачи и нормы прибыли.
Нормы дохода выражают взаимосвязь между доходами от объекта и размером инвестиций. К нормам дохода относят общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для земли, коэффициент капитализации для зданий, индекс доходности и т.п. Нормы дохода учитывают в явном виде только доходы от объекта и показывают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств. По аналогии с кредитом нормы дохода показывают скорость возврата основной суммы.
Нормы прибыли выражают взаимосвязь между всеми ожидаемыми от проекта выгодами, включая возврат средств от продаж или ликвидации объекта, и размер инвестиций. К нормам прибыли относят норму процента, норму дисконта, внутреннюю норму прибыли, общую норму отдачи и т.п. Нормы отдачи выражаются обычно как годовая ставка сложного процента и показывают, какой объем прибыли приходится на единицу вложенных средств за весь срок проекта.
Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо капитализацией по норме отдачи. В данной работе был применен метод прямой капитализации.
Анализ доходов и расходов
Доходы. Потенциальный валовой доход – это валовые поступления, которые были бы получены, если бы все подлежащие сдаче в аренду активы, были бы арендованы и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы.
Действительный (эффективный) валовой доход - это ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня незанятости и неполучения платежей.
Чистый операционный (эксплуатационный) доход - это эффективный валовой доход за вычетом операционных расходов.
Расходы. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объектов и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на следующие виды:
- условно-постоянные расходы или издержки;
- условно-переменные или эксплуатационные расходы;
- расходы на замещение или резервы.
К условно-постоянным расходы это издержки, расходы предприятий на производство продукции, которые слабо зависят от объема производимой продукции.
К условно-переменным относятся расходы, которые изменяются в прямой пропорции в соответствии с увеличением или уменьшением объемов предоставления услуг.
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году.
Расходы на замещение рассчитываются, как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости не резервирует эти деньги.
Используя вышеназванные положения, расчет стоимости по доходному подходу сведен в таблицу 7.6.
Арендная ставка
В расчетах рыночная арендная сформировалась на основе рынка аренды в г. Новосибирске, руб. за м2 в месяц.
Расчёт ставки аренды проведен методом прямого сравнения приведен в таблице 7.6. За единицу сравнения принята ставка аренды за 1 кв.м. производственного здания.
Таблица 7.6
Наименование
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Площадь объекта, м2
480
560
450
400
Ставка аренды руб./м2/мес.
580
500
600
650
Состояние рынка, %
1
1
1
1
Скорректированная цена
580
500
600
650
Месторасположение, %
0,9
0,9
0,9
0,8
Скорректированная цена
520
450
540
520
Физические характеристики, %
1
0,9
0,8
0.9
Скорректированная цена
520