Особенности аренды предприятия

Цель данной работы – раскрыть сущность договора аренды предприятия и нормативно-правовых основ его регулирования, выработать рекомендации по совершенствованию действующего в этой области законодательства. ...

ВВЕДЕНИЕ
1. ЛИТЕРАТУРНЫЙ ОБЗОР
2. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ
3. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЙ
4. ПРОБЛЕМЫ АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ

Вопросы существа предприятия как объекта гражданских правоотношений, возможность включения его в оборот, в том числе путем предоставления в аренду, изучались как в дореволюционный период , так и в последнее время . Поэтому при всей новизне этого объекта для практикующей юриспруденции, сегодня цивилистике понятны различные нюансы правового режима этого сложного объекта, плюсы и минусы действующих норм.
Говоря о характеристике данного объекта аренды, следует отметить, что о нем обычно говорят как о предприятии действующем. Имущественный комплекс, исправный и способный достигать поставленной предпринимательской цели, обычно именуется «предприятием на ходу»; судя по всему, это состояние имеет в виду и законодатель, акцентировавший в п. 1 ст. 132 ГК РФ, что этот комплекс - «используемый». След овательно, в аренду может быть сдан комплекс имущества, который способен к реализации известной функции. Простой набор имущества с неизвестными по их совокупности качествами, не апробированный ...........

перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи к покупателю, а также договор продажи предприятия как имущественного комплекса подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями Закона N 122-ФЗ.
Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой письменной форме.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды необязательно указывать срок аренды имущества. В данном случае договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом в любое время каждая из сторон такого договора имеет право отказаться от исполнения обязательств по данному договору. Однако при одном условии: другую сторону по договору надо предупредить о его расторжении за один месяц (в случае аренды недвижимости - за три месяца).
Как показывает арбитражная практика, заключая бессрочные договоры аренды недвижимого имущества, организации могут избежать их государственной регистрации. Данная точка зрения высказана, например, в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"". В нем сказано, что в государственной регистрации не нуждается договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в предусмотренный договором срок, а при отсутствии установленного договором срока передачи имущества - в разумный срок. Если арендодатель нарушит сроки, установленные договором, арендатор вправе истребовать арендованное имущество или расторгнуть договор. Кроме того, он может потребовать от арендодателя возместить ему причиненные убытки.
Арендодатель не отвечает за те недостатки арендованного имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или заранее были известны арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за те недостатки имущества, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества, передаваемого в аренду. Ответственность за недостатки переданного в аренду имущества во всех остальных случаях возлагается на арендодателя. При этом речь идет о таких недостатках, которые не позволяют надлежащим образом использовать арендованное имущество по его прямому назначению как полностью, так и частично.
В свою очередь арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату (ст. 614 ГК РФ). Согласно статье 654 Гражданского кодекса РФ, договор, в котором не указан размер арендной платы, считается незаключенным. Здесь также есть исключение: договор аренды движимого имущества, в котором не указан размер арендной платы, считается заключенным на условиях, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимому имуществу (или недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Иными словами, все те объекты, которые невозможно переместить, не причинив им несоразмерный ущерб. Кроме того, к недвижимому имуществу относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Согласно статье 132 Гражданского кодекса РФ, недвижимым имуществом признается также предприятие в целом как имущественный комплекс. Речь идет о таком предприятии, для которого законодательством установлен специальный правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т. д.
Предприятию, выступающему в качестве объекта гражданских прав, присущи следующие отличительные признаки.
1. Предприятие - это единый имущественный комплекс, включающий в себя все виды имущества, предназначенные для осуществления его деятельности, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, все виды задолженности, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и все другие исключительные права. Таким образом, при любых сделках с таким предприятием (в том числе и арендных операциях) предметом данных сделок являются все вышеперечисленные виды имущества. Исключения из данного правила может предусматривать закон или договор. Например, в соответствии с пунктом 2 статьи 340 Гражданского кодекса РФ в состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, помимо указанного имущества входят права требования и исключительные права, которые залогодатель может приобрести после заключения договора ипотеки. А статьи 559 и 656 Гражданского кодекса РФ устанавливают, что в случае продажи или передачи предприятия в аренду права продавца (арендодателя), полученные им на основании лицензии, не подлежат передаче покупателю (арендатору).
2. Под предприятием понимается такой имущественный комплекс, который используется именно для осуществления предпринимательской деятельности. Данный комплекс может находиться в собственности государства или муниципального образования, коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей предпринимательскую деятельность, и т. п.
3. Коммерческие сделки с предприятием в данном его качестве (в том числе и передача его в аренду) не влекут за собой прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась арендодателем, то есть в данном случае под объектом рассматривается весь имущественный комплекс "в работе".
4. Юридическое лицо, с имущественным комплексом которого совершают сделку, не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.
Предприятие (как в целом, так и по частям) может быть объектом различных сделок - купли-продажи, залога, аренды, наследования. В качестве части имущественного комплекса может выступать и имущество филиала. Например, какие-либо права и обязанности данного филиала, которые были приобретены от имени юридического лица.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации в данных случаях подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и т. д. В отдельных случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь создаваемое или передаваемое по договору недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости.
Перечислим основные требования к оформлению операций по данному виду аренды.
Операцию по аренде недвижимого имущества, одним из участников которой является юридическое лицо, надо оформить письменным договором. Данное требование установлено статьей 609 Гражданского кодекса РФ. В договоре аренды следует указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и размер арендной платы. Если такие данные отсутствуют, то договор не может считаться заключенным.
В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса РФ при передаче здания или сооружения от арендодателя арендатору необходимо составить передаточный акт. Здание или сооружение считается переданным арендатору после того, как он получит его во владение или пользование и подпишет соответствующий акт. Если одна из сторон откажется подписать этот документ, то это рассматривается как отказ соответственно арендодателя передать имущество, а арендатора - его принять. После того как истечет срок действия договора, арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту.
Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В их число входят и операции по аренде недвижимого имущества. При этом, согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ, такой регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок более одного года. В соответствии со статьей 26 Закона N 122-ФЗ данные договоры считаются заключенными только с момента государственной регистрации. Незарегистрированные договоры считаются недействительными.
В договоре аренды недвижимого имущества надо указать, кто будет оплачивать его государственную регистрацию.
Согласно статье 652 Гражданского кодекса РФ, арендатор, беря в аренду здание, одновременно приобретает и право пользования земельным участком, на котором оно расположено. Условия пользования таким земельным участком должны быть изложены в договоре аренды.
3. Особенности договора аренды предприятий
Для данного договора аренды предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества - предприятие. К аренде предприятий применяются правила параграфа 4 Гражданского кодекса РФ об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами данного параграфа. Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке, в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не предусмотрено иное.
Предприятие в данном обязательстве - объект гражданского права, и, согласно ст. 132 ГК, оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
Перечень имущества (как вещей, так и имущественных прав) и неимущественных прав, которые входят в этот комплекс согласно данной статье, совпадает с перечнем ст. 132 ГК не полностью, хотя в обоих случаях перечни не имеют исчерпывающего характера. Так, помимо прав требования, в комментируемой статье в группу имущественных прав включены права владения и пользования, в частности права пользования землей, водой, другими природными ресурсами.
Такой вид имущества, как предприятие, носит комплексный (сложный) характер, оно состоит из отдельных элементов - вещного и обязательственного. Обязательственный элемент включает также права на идеальные объекты. Поэтому и договор аренды приобретает комплексный характер. В нем будут присутствовать в качестве составляющих элементов те договоры, на основании которых осуществляется передача прав владения и пользования конкретным элементом имущественного комплекса - вещи, имущественного права, права на использование исключительных прав. Соответственно к этим отношениям будут применяться правила об уступке требований, переводе дома, о лицензионных договорах.
Итак, один элемент в содержании договора будет представлен теми особенностями, которые присущи договору аренды имущества в форме вещей. Это - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия, основные средства, оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и др.), принадлежащие арендодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Этот элемент может включать нормы специального регулирования по поводу конкретной вещи. В данном случае надо учитывать следующие основные правила: 1) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается. Следовательно, такое имущество не может входить в состав имущественного комплекса. Более того, если именно этот элемент является функционально необходимым для предприятия, то это обстоятельство лишает объект качества делимой вещи для целей договора аренды предприятия (ст. 133 ГК), а стороны - возможности заключить такой договор; 2) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду ограничивается. Следовательно, договор аренды может быть заключен только в том случае, если он не нарушает ограничительные требования закона; 3) законом, прежде всего Земельным кодексом, могут быть установлены особенности передачи в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607); 4) в субсидиарном порядке к данному договору применяются правила § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.
По поводу вещей, составляющих один элемент имущественного комплекса, у арендодателя, согласно определению арендного договора, возникает классическая, традиционная обязанность предоставить эти вещи арендатору во владение и пользование.
Вторым элементом договора являются условия по передаче имущественных прав, связанных с данным предприятием. Они включают как обязательственные права, так и ограниченные вещные права (права пользования чужим имуществом). Условия их передачи зависят от того, на каком основании они принадлежат арендодателю. Так, обязательственные права требования (например, к поставщикам сырья и материалов, к покупателям за отгруженную продукцию) в целом регулируются нормами об их уступке (цессии), если законом или договором, на основании которого эти права возникли у арендодателя, не установлено иное (ст.ст. 382-390).
Поскольку в состав имущества предприятия включаются также долги арендодателя, связанные с предприятием, то их перевод на арендатора в целом регулируется по правилам о переводе долга (ст.ст. 391-392 ГК). Последнее требует получения согласия кредиторов. По смыслу ст. 657 ГК перевод долга осуществляется после заключения договора, а так как кредитор может не дать своего согласия, а потребовать досрочного исполнения или прекращения такого обязательства, то этот долг нельзя включить в состав предприятия. Таким образом, невозможно точно определить предмет в этой части договора, как это требуется по правилу п. 3 ст. 607 ГК. Следовательно, в отношении данного вида имущества, входящего в состав предприятия, положения ст. 607 ГК не должны применяться. Желательно, однако, чтобы законодатель обозначил соответствующее изъятие более определенно, включив его в нормы, определяющие требования к предмету договора аренды предприятия в части определения долгов в составе передаваемого имущества. Можно было бы поступить иначе, наделив арендодателя правом одностороннего изменения условия о предмете в этой части, увязав это со ст. 657 ГК.
Возможность включения в состав предприятия как предмета арендного договора прав владения и пользования зависит от воли не только сторон, но также и третьих лиц - собственников соответствующего имущества. Чтобы уяснить это, необходимо выявить природу и вид этих прав. Если это ограниченные вещные права, то возможность и способы их передачи определяются соответствующими нормами разд. II ГК "Право собственности и другие вещные права". Если они носят обязательственный характер, то это зависит от условий соответствующих договоров. Например, если это право владения и пользования по договору аренды, то этот договор может включать условие, запрещающее передавать имущество в субаренду без разрешения арендодателя.
В отношении второго элемента в составе имущества (права и долги) в определении договора аренды предприятия содержится указание на обязанность арендодателя передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права владения и пользования, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, связанные с предприятием. Однако исполнение арендодателем закрепленной в данном пункте обязанности перевести на арендатора долги и передать ему права владения и пользования чужим имуществом не всегда зависит только от воли самого арендодателя. Поэтому следовало бы, как представляется, предусмотреть норму, освобождающую его от ответственности за неисполнение данного обязательства в случае отсутствия его вины.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется также передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.
Таким образом, третьим элементом договора является передача в пользование имущественных прав особого рода. Арендодатель обязуется передать арендатору право использовать в процессе коммерческой эксплуатации арендованного предприятия комплекс исключительных прав. Предметом данного договора способны быть не все личные права, а только такие, которые тесно связаны с имущественными или представляют собой совокупность личных неимущественных и имущественных прав, т.е. по своей природе способны к использованию в коммерческом обороте. В группу таких прав включаются права на использование объектов промышленной собственности. Это исключительные права на идеальные объекты, которые используются в предпринимательской деятельности. Среди них, в частности, право на использование средств индивидуализации производителя и продукции - права на фирменное наименование и/или коммерческое обозначение, права на товарный знак, знак обслуживания и наименование места происхождения товара, а также права на объекты интеллектуальной собственности, охраняемые патентом и принадлежащие лицу по праву преждепользования (изобретение, полезную модель, промышленный образец), право на охраняемую коммерческую информацию (ноу-хау).
При передаче всех этих прав стороны должны руководствоваться также нормами законодательства об интеллектуальной собственности и, в частности, о лицензионных договорах и договоре коммерческой концессии.
Из определения договора аренды предприятия, данного в статье 656 ГК РФ, можно сделать вывод, что он является консенсуальным, взаимным, возмездным. Он может включать ограничительные условия, связанные с передачей прав на использование объектов промышленной собственности. Стороны в договоре всегда предприниматели. Хотя в определении этого договора нет ограничений в отношении физических лиц - предпринимателей, они тем не менее могут содержаться в других законах, в частности о лицензировании отдельных видов деятельности.
Для ведения деятельности, связанной с использованием предприятия, как правило, требуются государственные лицензии (разрешение). Арендодатель не имеет права передавать права, полученные по такой лицензии, если иное не предусмотрено законом или иным правовым актом. Данное правило основано на том, что такие права неразрывно связаны с личностью их носителя и в силу этого по общему правилу не подлежат передаче. Следовательно, арендатор должен получить лицензию (разрешение) лично. Однако из текста ст. 656 не следует, что получение лицензии является его обязанностью по договору. Это общее требование ГК, а также норм административного права, связанное в том числе с минимизацией риска аварий при эксплуатации промышленных объектов, на которых осуществляется опасное производство.