Институциональные инвесторы и их роль на вторичном ипотечном рынке

Цель данной работы – это раскрыть сущность институциональных инвесторов и проанализировать их деятельность на рынке ипотечных ценных бумаг.
Объект курсовой работы – институциональный инвестор на примере ЗПИФов недвижимости.
Поставленная цель обусловливает следующие задачи:
1. Прежде всего, раскрыть теоретическую основу институциональных инвесторов, т.е. раскрыть их сущность, описать виды, цели деятельности;
2. Раскрыть понятие «вторичный ипотечный рынок» и описать инвестиционную деятельность институциональных инвесторов на нем;
3. Привести необходимые формулы для последующего расчета количественных показателей деятельности институциональных инвесторов на примере ЗПИФов недвижимости;
4. Рассчитать показатели дескриптивной статистики на основе данных ЗПИФов недвижимости, проанализировать и ...

ВВЕДЕНИЕ 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫХ ИНВЕСТОРОВ КАК СУБЪЕКТОВ
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1 Институциональные инвесторы: сущность, виды, цели
деятельности 5
1.2 Инвестиционная деятельность институциональных
инвесторов на рынке ипотечных ценных бумаг 10
2 АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫХ ИНВЕСТОРОВ
НА ИПОТЕЧНОМ РЫНКЕ15
2.1 Методика расчета количественных показателей деятельности институциональных инвесторов 15
2.2 Анализ инвестиционной деятельности ПИФов на вторичном
ипотечном рынке 18
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 25
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 27
ПРИЛОЖЕНИЕ 29

Интенсивное развитие институциональных инвесторов и достижение ими определенной ступени зрелости в большинстве развитых стран создавало предпосылки возрастания экономической и финансовой роли этих институтов как представителей финансовых интересов широких масс населения. В течение второй половины ХХ века в развитых странах сформировалась широкая и устойчивая система институциональных инвесторов с определенными особенностями, обусловленными конкретными условиями каждого элемента.
Актуальность исследования определяется также тем, что опыт накопления потенциала системы институциональных инвесторов в начале XXI века будет во многом определять вектор их развития и положение в экономике России в долгосрочной перспективе.

Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На данном рынке происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, в дальнейшем залог которых обеспечивает функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.Ипотечные ЦБ представляют собой разновидность вторичных ЦБ, которые служат универсальным инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, т.е. средством для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в возведение таких жилых объектов, которые приобретаются на рынке благодаря ипотеки. Наряду с этим ЦБ поддерживают стабильность рефинансирования ипотечного строительства за благодаря тому, что возврат денежных средств инвестору происходит в сроки меньшие, по сравнению со сроками погашения суммы ипотечного кредита.Предназначение ипотечных ЦБ заключается в диверсификации рисков несвоевременного возврата заёмных средств при инвестировании в ипотечное строительство, которое осуществляется по механизму секъюритизации (securities ― это ЦБ в переводе с английского языка). Если рассматривать механизм секъюритизации, то его сущность заключается в процедуре преобразования долговых обязательств, которые связанны с рефинансированием, в бумаги, которые обладают необходимым обеспечением и достаточно высокой ликвидностью. Процедурная сторона секъюритизации заключается в реализации одной из двух тактик. В первом варианте происходит выпуск кредитными организациями, которые осуществляют ипотечное кредитование, обеспеченных ЦБ. Во втором варианте осуществляется продажа ипотечными инвесторами долговых обязательств ипотечному агенту, т.е. специализированной коммерческой организации, осуществляющая в итоге эмиссию обеспеченных ЦБ, т.к. обладает правом осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.На финансовом рынке в РФ появление ипотечных ЦБ (11.11. 2003 г.) было связано с вступлением в силу Федерального закона от «Об ипотечных ценных бумагах». Данный закон определил два вида ипотечных ЦБ: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Для большей доли инвесторов ипотечные ЦБ в РФ привлекательны не их доходностью, а надежностью и ликвидностью. Данный финансовый инструмент представляет интерес для тех, кто хочет вложить свои средства для получения гарантированного дохода, к примеру, пенсионным фондам, страховым компаниям и иным потенциальным инвесторам.Несмотря на то, что существуют различные виды ипотечных ЦБ, в основном, большей части ипотечных ЦБ присуще следующие свойства: 1) Как правило, платежи, которые выплачиваются держателям ипотечных ЦБ, обладают периодичностью. В основном, период бывает месячным, изредка квартальным;2) платежи от пула активов, как правило, состоят из двух частей: первая часть – процентная (т.е. плата за пользование кредитами) и вторая – амортизационная (погашение кредитов). Амортизационные платежи бывают плановыми либо досрочными, полными либо частичными;3) плановая амортизация – это постепенное погашение баланса по кредиту т.о., что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен, в отличие от корпоративных облигаций, когда в течение всего срока обращения облигации выплачивается только купон, а баланс (т.е. номинал) погашается по окончании срока;4) досрочное погашение ипотечных ЦБ отражает тот факт, что в основном заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную либо полную досрочную выплату кредита, к примеру, при продаже квартиры, составляющей залог по кредиту;5) уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат и от срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации напрямую связан с ее обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, однако при этом более доходными, чем государственные.Большая часть ипотечных ЦБ имеют очень высокий кредитный рейтинг. Причиной этому является не только обеспечение ипотечных ЦБ в виде залога недвижимости. Любой эмитент прилагает все усилия с целью повысить кредитный рейтинг своих бумаг. Задача эмитента или организатора эмиссии ипотечных ЦБ заключается в минимизации кредитных рисков секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ипотечных ЦБ, и ,таким образом, достичь более высокого, по сравнению с секьюритизируемыми активами, кредитного рейтинга облигаций. Весомым фактором является льготная система налогообложения доходов инвесторов, получаемых от вложений в ипотечные ЦБ.Ипотечные ценные бумагиПреимуществаНедостаткиНадежностьНизкая ликвидностьПрозрачностьРиск досрочного погашения, не позволяющий точно определить доходностьДоступностьДолгосрочностьРисунок 1.2 – Недостатки и преимущества ипотечных ЦБК ипотечным ЦБ можно отнести закладные, облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. [10, с. 39].Итак, подведем итог. Прежде всего необходимо отметить, что вторичный ипотечный рынок ( рынок ипотечных ценных бумаг) является частью ипотечного рынка в целом. На данном рынке происходит продажа закладных по ипотечным кредитам. Покупателями этих ЦБ являются институциональные инвесторы, которые направляют в них денежные средства ( ранее привлеченные свободные денежные ресурсы населения) и в дальнейшем извлекают из этого доход. В этом и заключается взаимосвязь институциональных инвесторов с рынком ипотечных ЦБ.2 АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫХ ИНВЕСТОРОВ НА ИПОТЕЧНОМ РЫНКЕ2.1 Методика расчета количественных показателей деятельности институциональных инвесторовДля расчета количественных показателей деятельности институциональных инвесторов и их анализа мы применим дескриптивную статистику. [13, с. 171].Цель описательной (дескриптивной) статистики – обработка эмпирических данных, их систематизация, наглядное представление в форме графиков и таблиц, а также их количественное описание посредством основных статистических показателей.Описательная статистика использует три основных метода агрегирования данных:Табличное представлениеГрафическое изображениеРасчет статистических показателей Основные статистические показатели можно разделить на две группы: меры среднего уровня и меры рассеяния.Меры среднего уровня дают усредненную характеристику совокупности объектов по определенному признаку.Меры рассеяния показывают, насколько хорошо данные значения представляют данную совокупность.Меры среднего уровня1. Среднее значение : [13, с. 173]. (х) = (a(1) + a(2) + ... + a(n-1) + a(n)) / n, (1)где а(1) – а(n) (хi) – все компоненты слагаемых;n - номер последнего члена суммы по порядку (количество слагаемых).2. Стандартная ошибка: [13, с. 173]. SDх = σn , (2)где — величина среднеквадратического отклонения генеральной совокупности; n — объём выборки.Стандартная ошибка – величина, характеризующая стандартное отклонение выборочного среднего, рассчитанное по выборке размера n из генеральной совокупности.3. Стандартное отклонение: [13, с. 174]. S = nn-1σ2 = 1n-1i=1n(xi- x)2 (3)где 2 - дисперсия.4. Медиана: [13, с. 174]. Me = x0 + i * 12fi-sMe-1fMe, (4)где Хо - нижняя граница медианного интервала (медианным называется первый интервал, накопленная частота которого превышает половину общей суммы частот); i - величина медианного интервала; Sme-1 - накопленная частота интервала, предшествующего медианному; f Me - частота медианного интервала.Главное свойство медианы заключается в том, что сумма абсолютных отклонений значений признака от медианы меньше, чем от любой другой величины.Медиана нечетного количества чисел в дискретном ряде – это число, записанное посередине. Медиана четного количества чисел – это среднее арифметическое двух чисел, находящихся посередине.Медиана – значение варьирующего признака, которое делит ряд распределения на две равные части по объему частот или частостей.Меры рассеяния1. Дисперсия: D = (xi-x)2n (5) Дисперсия в математической статистике и теории вероятностей, наиболее употребительная мера рассеивания, т. е. отклонения от среднего. 2. Среднеквадратическое отклонение: = 1ni=1n(xi- x) 2 , (6)где D (X) – дисперсия ( либо 2).В общем смысле среднеквадратическое отклонение можно считать мерой неопределённости. На практике среднеквадратическое отклонение позволяет оценить, насколько значения в множестве могут отличаться от среднего значения.3. Коэффициент вариации: V = σx (7)Коэффициент вариации случайной величины — мера относительного разброса случайной величины; показывает, какую долю среднего значения этой величины составляет её средний разброс. Исчисляется в процентах. Вычисляется только для количественных данных. В отличие от среднего квадратического или стандартного отклонения измеряет не абсолютную, а относительную меру разброса значений признака в статистической совокупности. По мнению автора рассматриваемого коэффициента К. Пирсона — коэффициент вариации эффективнее абсолютного показателя вариации.Также можно рассчитать статистические показатели, не вошедшие в данные две группы:1. Темп роста (базисный): (8) yiy0 * 100% , гдеуi - уровень изучаемого периода; у0 - базисный уровень.Темп роста бывает базисным и цепным. Базисные показатели относятся к периоду, определенному в качестве базы, обычно, это начальный уровень значений в анализируемый период. Темп роста выражается в процентах к базисному периоду. Мы в данной работе будем рассчитывать именно базисные темпы роста, чтобы показать рост СЧА и паев за 5 последних лет, т.е. отношение показателей 2014 года к значениям 2010 году, а не их рост с каждым годом до 2014. 2. Абсолютный прирост (базисный): (9) ∆y=yi-y0В статистике абсолютное отклонение элементов в совокупности данных — абсолютная разница между элементом и выбранной точкой, от которой отсчитывается отклонение. Абсолютный прирост показывает прирост ( снижение) единицы за конкретный промежуток времени. Итак, вышепредствавленные статистические показатели необходимы нам для последующих расчетов и их анализа.2.2 Анализ инвестиционной деятельности ПИФов на вторичном ипотечном рынкеПроведем анализ деятельности институциональных инвесторов на основе данных ЗПИФов недвижимости. Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) является имущественным комплексом, без образования юридического лица, основанным на доверительном управлении имуществом фонда специализированной управляющей компанией с целью увеличения стоимости имущества фонда. Таким образом, подобный фонд формируется из денег инвесторов (пайщиков), каждому из которых принадлежит определённое количество паёв. Инвестиционный пай (пай) — это именная ценная бумага, удостоверяющая право её владельца на часть имущества фонда, а также погашения (выкупа) принадлежащего пая в соответствии с правилами фонда. [15].В таблицах (см. Приложение А и Приложение В) представлены данные ЗПИФов о паях и СЧА (стоимость чистых активов) за последние пять лет. В частности, рассмотрев динамику СЧА ЗПИФов, можно сделать основные выводы. Мы рассчитывали базисное абсолютное отклонение, т.е. разницу СЧА 2014 г. по отношению к 2010 г. Таким образом, нам удалось увидеть наглядно изменение за данный период без учета промежуточных годов. В большинстве случаев по ЗПИФам недвижимости, приведенным в данном списке, преобладает положительное абсолютное отклонение, что позволяет говорить о том, что в данных фондах СЧА возросла к 2014 г., что не может не быть положительным эффектом. Исключением является незначительное количество фондов, а именно шесть из тридцати. Наиболее весомое отклонение у фонда «Проектный», но это объяснимо тем, что и СЧА у него выше, чем у большинства представленных ЗПИФов. Однако самая высокая СЧА у фонда «Территория Югра», но у него наблюдается снижение данной стоимости к 2014 г. на 198,47 млн.руб., а не на 1671,38 млн.руб., как у предыдущего фонда. Самый значительный рост СЧА наблюдается у фонда « СДМ-недвижимость» (темп роста 911,03 %). Самый низкий темп роста у фонда «ЮграФинанс-недвижимость» ( 35,68 %). Рассмотрим динамику стоимости паев за последние пять лет этих же ЗПИФов недвижимости. Половина ЗПИФов имеет отрицательное абсолютное отклонение к 2014 г., т.е. стоимость их паев снижается. Как и в предыдущей ситуации, фонд «Проектный» лидирует в рамках отрицательного отклонения, но теперь контексте стоимости паев. Наибольшая стоимость пая у фонда «Виктория плюс». Самый высокий темп роста приходится на фонд «СДМ-недвижимость» ( 571,34 %), наименьшие темпы роста у фондов «БайкалСтар», «ИнвестСтрой», «Монолит», «Рентный 3».Мы разбили тридцать ЗПИФов недвижимости, которые мы анализируем, по региональной принадлежности. Это в дальнейшем поможет нам делать выводы о данных фондах исходя из регионального аспекта и соотносить рассчитанные показатели с экономическими показателями регионов, к примеру с ВРП (валовым региональным продуктом). На основе данных мы видим, что большинство фондов принадлежит к Московской области. Так же по данной области самые высокие цены квартир среднего качества на вторичном рынке жилья, которые возросли к 2014 г. Мы можем заметить, что фонды, расположенные на территории Московской области, имеют самую высокую СЧА из всех имеющихся в представленном списке фондов. Таким образом, это позволяет сделать вывод, что по Московской области цены на рынке жилья выше, чем по другим регионам, следовательно, и уровень жизни выше, поэтому СЧА ЗПИФов недвижимости по данной области больше, так как инвесторы могут позволить себе вложить больше средств в данные фонды из-за более высокого уровня жизни. Соотношение цен приведенных регионов, не только на жилье, различно, следовательно, и СЧА, и стоимость паев будет находиться в разных пропорциях. Для того, чтобы наглядно продемонстрировать, что по Московской области уровень жизни и экономическая обстановка лучше, чем по другим регионам, можно привести таблицу с данными о ВРП (табл.2.1). Нам удалось найди данные о показателе ВРП лишь за 2009-2012 гг., т.к сайт Федеральной службы государственной статистики на данный период опубликовал ВРП только до 2012 г. ВРП – это экономический показатель, измеряющий валовую добавленную стоимость, исчисляемый путем исключения из суммарной валовой продукции объёмов её промежуточного потребления. На национальном уровне ВРП соответствует валовому национальному продукту. Это также обобщающий показатель экономической деятельности региона, характеризующий процесс производства товаров и услуг для конечного использования.Таблица 2.1 – ВРП по регионам РФ за 2010-2012 гг. (млн.руб.) [17].РегионВРП (млн.руб.)2009 г.2010 г.2011 г.2012 г.Ростовская область 555 917,1659 667,4765 967,2840 280,5Московская область1 519 446,31 832 867,32 176 795,32 440 282,7Саратовская область326 370,4376 169,4431 028,0477 352,4Иркутская область458 774,9546 141,0634 561,4743 764,1Свердловская область825 267,41 046 600,11 291 019,11 484 447,4Республика Башкортостан647 911,7759 203,3941 023,61 154 056,1Краснодарский край861 603,31 028 308,41 244 652,81 438 472,1Самарская область583 999,9695 651,2834 149,3941 611,3Пермский край539 831,5623 116,8840 101,1897 597,6Новосибирская область425 400,2484 141,3598 563,5659 543,7Челябинская область556 985,3652 865,5774 401,0843 339,4Ленинградская область430 395,5490 303,7581 712,0673 916,1Республика Татарстан885 064,01 001 622,81 305 947,01 436 932,6Исходя из данной таблицы, мы видим, что показатель ВРП выше всего по Московской области с 2009 по 2012 гг., что свидетельствует о наиболее благоприятной экономической обстановке данного региона, включая и его уровень жизни, что и требовалось доказать. Однако ВРП высок не только по Московской области. По Свердловской области, Республике Татарстан и по Краснодарскому краю данный показатель не в значительной мере отстает от ВРП по Московской области. В Республике Башкортостан ВРП возрос к 2012 году до 1 154 056,1 млн.руб., что является положительным фактором для данного региона. В этой же республике у фонда «Лидер Девелопмент» СЧА также увеличилась как к 2012 г., так и к 2014 г. Следовательно, можно говорить о взаимосвязи экономических показателей регионов и размере средств, вкладываемых в ПИФы, которые находятся в пропорциональной зависимости.Итак, на основе данных о СЧА и стоимости паев ЗПИФов недвижимости представленных в таблицах (см. Приложение А и Приложение В), мы рассчитали основные показатели дескриптивной статистики. Формулы для расчета представлены в подразделе 2.1. Рассчитанные показатели представлены в виде таблиц (табл. 2.2 и табл. 2.3) для наглядности об их изменениях.Таблица 2.2 – Показатели дескриптивной статистики на основе данных о СЧА ЗПИФов недвижимости за 2010-2014 гг.Наименование показателя2010 г.2011 г.2012 г.2013 г.2014 г.Среднее значение606,01634,35593,12632,07669,50Стандартная ошибка181584,83166703,00130719,89145087,48155272,87Стандартное отклонение1014,34971,88860,62906,69937,97Медиана185,62349,68319,34347,95319,39Дисперсия994581,09913069,95715982,35794676,86850464,52Среднеквадрати-ческое отклонение997,29955,55846,16891,45922,21Коэффициент вариации (%)164,57150,63142,66141,04137,75На основе данных таблицы мы видим, что большинство показателей идет на снижение к 2014 г. по сравнению с 2010 г. Исключение составляют такие показатели, как среднее значение, медиана. Медиана же как статистический показатель для четного ряда является средним арифметическим двух чисел, находящихся посередине, т.е. средним СЧА у фондов «Проектный» и «Профит Хаус» по годам, начиная с 2010 г. Такие показатели, как дисперсия и среднеквадратическое отклонение показывают отклонение от среднего значения. Только среднеквадратическое отклонение показывает абсолютное отклонение от среднего, а дисперсия показывает средний квадрат отклонений значений признака от средней величины. Среднеквадратическое отклонение и среднее значение по годам имеют незначительную разницу, т.е. отклонение невелико. Однако дисперсия отличается от среднего значения в значительной мере, что объяснимо тем, что дисперсия – это квадрат среднеквадратического отклонения. Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического. Если коэффициент вариации больше 100%, то это означает, что среднее квадратическое отклонение больше чем средняя величина и, следовательно, распределение результатов отличается от нормального ( Гаусса - Лапласа ). У нас показатель вариации за пять лет имеет величину более, чем 100 %, т.к. мы видим из таблицы, что среднеквадратическое отклонение больше, чем среднее значение за пять лет без исключений.