Бизнес-план реализации инвестиционно-строительного проекта гостиницы Radisson Blu Resort & Spa and Congress Centre

В рамках данной курсовой работы рассматривается бизнес-план реализации инвестиционно-строительного проекта строительства гостиницы с уровнем обслуживания 5* Radisson Blu Resort & Spa and Congress Centre с использованием организационного девелопмента. Необходимо отметить, что в условиях данного инвестиционно-строительного проекта под понятием «реконструкция» подразумевается процесс частичной перепланировки помещений ранее действующего медицинского учреждения на базе технического и организационного совершенствования, комплексного обновления и модернизации основных фондов, а также расширение основных фондов, представляющееся в виде возведения пристройки к корпусу.
Содержание настоящего бизнес-плана включает резюме проекта, матрицу этапов и задач реализации ИСП с графиком доходов и расходов, а ...

Содержание

Введение 4
1. Резюме проекта 5
2. Матрица этапов и задач инвестиционно-строительного проекта…………………………,,,……..15
3. Организационно-управленческая схема инвестиционно-строительного проекта 18
4. Матрицы ответственности для участников инвестиционно-строительного проекта 19
5. Сетевой график с максимальным совмещением для реализации реконструкционных работ по инвестиционно-строительному проекту 21
6. Определение рисков по проекту. 22
7. Финансовый план 27
8. Основные финансовые показатели 32
Заключение 35
Список использованной литературы…………………………………………………………………………………………………. 35

Планирование является основой любой предпринимательской деятельности. Данный процесс обеспечивает сбалансированное взаимодействие отдельных видов ресурсов в рамках выбранного объекта управления и устанавливает пропорции и темпы роста.
Одним из важнейших видов планирования выступает бизнес-планирование. Бизнес-план выступает как объективная оценка собственной предпринимательской деятельности фирмы и в то же время необходимый инструмент проектно-инвестиционных решений в соответствии с потребностями рынка. В нем характеризуются основные аспекты коммерческого предприятия, анализируются проблемы, с которыми оно столкнется, и определяются способы их решения. Следовательно, бизнес-план - одновременно поисковая, научно-исследовательская и проектная работа. Бизнес-план предусматривает решение стра тегических и тактических задач, стоящих перед предприятием независимо от его функциональной ориентации. Бизнес-план – это краткое, точное, доступное и понятное описание предполагаемого бизнеса, важнейший инструмент при рассмотрении большого количества различных ситуаций, позволяющий выбрать наиболее перспективные решения и определить средства для их достижения. Бизнес-план является документом, позволяющим управлять бизнесом, поэтому его можно представить как неотъемлемый элемент стратегического планирования и как руководство для исполнения и контроля.

Таким образом, общая обеспеченность комплекса машиноместами составит 201 единицу.Зоны отдыха, благоустройство территорииТерритория, свободная от застройки составляет 58% проектируемого земельного участка. В большом благоустроенном дворе комплекса предполагается размещение всего необходимого для отдыха взрослых и детей: деревянных террас, фонтанов, бассейнов, теннисных кортов. Проектом предусмотрены крупный бассейн для взрослых и бассейн для детей небольшого размера суммарной площадью 1 692 кв. м. На территории будут размещаться два теннисных корта суммарной площадью 1 076 кв. м.1.4 Конструктивные и отделочные решенияКонструктивная схема здания состоит в основном из несущих монолитных железобетонных конструкций: колонн, пилонов и стен, балок перекрытия в продольном и поперечном направлении,плиты перекрытия. Так как проектируемое здание располагается в районе с сейсмичностью 8 баллов, имеет разную высоту на смежных участках и сложную форму в плане, то предусмотрено устройство антисейсмических швов по всей высоте здания. Здание гостиницы разделяется на 5 отсеков в высотной части (блоки Н1...Н5) и на 7 отсеков пристройки к высотной части (блоки Н6…Н12).Здание конгресс-зала разделяется на 9 отсеков (блоки С1…С9). Несущие вертикальные элементы каркаса высотной части здания запроектированы в виде монолитных железобетонных пилонов, толщиной 40 см и длиной от 1 м. до 2 м., с максимальным шагом 8,2х7,25 м. вдоль цифровых осей.Диафрагмы жесткости располагаются симметрично в продольном и поперечном направлении в каждом отсеке на всю высоту здания. Стены лестничных клеток и диафрагмы жесткости – толщиной 40 см. Монолитные стены шахты лифтов 40 см.Конструкция перекрытия предполагает монолитную многопролетную неразрезную плиту толщиной 20 см. по монолитным балкам и диафрагмам, работающую в двух направлениях.Четыре колонны сечением 60х60 см. в пристроенном крытом бассейне блока Н9 располагаются с шагом 20,5х6 м. Несущими конструкциями кровли бассейна являются две металлические фермы пролетом 20.5 м. с жестким примыканием к колонне с образованием П-образной рамы. По металлическим конструкциям кровли бассейна предполагается система горизонтальных связей (треугольной решетки) из трубчатых квадратных профилей по ГОСТ 30245-2003 в уровне верхнего и нижнего поясов ферм для обеспечения устойчивости конструкции в процессе монтажа и эксплуатации и обеспечения устойчивости нижнего пояса ферм, участвующего в работе П-образной рамы. Треугольные вертикальные связи по фермам – также из квадратных труб.Материал ж.б. монолитных конструкций – бетон класса В25, рабочая арматура класса А500С. Стальные конструкции - марка стали для конструкций кровли –сталь С245 по ГОСТ 27772-88.Несущие вертикальные элементы каркаса здания конгресс-центра запроектированы в виде монолитных железобетонных колонн сечением 70х70 см. и пилонов 70х150 см. Максимальный шаг колонн в цокольном этаже 8,2х8,2 м. Максимальный шаг расстановки колонн 8,0х8,65 м. Колонны цокольного этажа сечением 50х50см.Материал ж.б. монолитных конструкций – бетон класса В25, рабочая продольная арматура класса А500С, поперечная А400С. Стальные конструкции- марка стали для конструкций кровли –сталь С245 по ГОСТ 27772-88. Конструкции открытых железобетонных чаш бассейнов выполняются из бетона класса В25, W6, F75. При этом, так как уровень грунтовых вод находится непосредственно у поверхности земли, то предусмотрены водозащитные мероприятия фундамента. По дну котлована устраивается подсыпка из гранитного щебня толщиной 30см., затем бетонная подготовка из тощего бетона класса В7,5. По верху бетонной подготовки предусмотрена гидроизоляция из ПВХ мембраны в два слоя, затем геотекстильный разделитель. Сверху выполняется бетонная стяжка толщиной 10см, из бетона класса В10 по которой устраивается фундаментная плита.Все наружные поверхности фундаментов, не оклеенные рулонной гидроизоляцией (крыльца), соприкасающиеся с грунтом, покрываются горячим битумом за два раза.Во избежание попадания дождевых и талых вод в подвальные помещения здания предусматривается выполнение обратной засыпки пазух котлованов слабофильтрующими грунтами с трамбовкой и устройство отмостки требуемой ширины.Наружные поверхности подземных железобетонных конструкций также защищаются гидроизоляцией из ПВХ мембраны.На площадке предусматривается система дренажа (лучевого) на период строительства и эксплуатации, выполняющаяся по отдельному проекту. В соответствие с выполненным математическим моделированием гидрогеологической ситуации и расчетами вариантов инженерной защиты проектом предложена система строительного водопонижения состоящая из двух шахтных колодцев – насосных станций и восьми лучевых горизонтальных дренажных скважин – т.н. «лучевой дренаж». Длина лучевых дрен составляет от 40 – 70 м. Во внутренней отделке общественных помещений, залов Конгресс-центра, номеров гостницы, баров, ресторанов, кафе, фитнес-центра предполагается использовать исключительно современные, экологически чистые материалы, снабженные всеми необходимыми сертификатами. Предусмотрено широкое применение стекла, натурального камня, обильное озеленение. Детальные решения внутреннего убранства общественных зон и номеров Гостиницы определяются разрабатываемым по заданию Заказчика проектом интерьера. С стилистических решениях предпочтение отдается современным тенденциям организации внутреннего пространства, учитывающим прогрессивные технологии обработки материалов. В цветовой отделке интерьеров, в соответствии с пожеланиями Заказчика, предпочтение отдается светлым, спокойным тонам; в помещениях общественных зон преобладающим является охристый колорит. Цветовые решения интерьеров арендуемых зон (рестораны, магазины) остаются за арендаторами, при условии согласования с компанией, управляющей зданием.Отделка помещений технического и обслуживающего назначения, автостоянки, тех этажа предусмотрена исходя из соображений экономичности, целесообразности и безопасности, с соблюдением действующих нормативов. 1.5 Анализ наиболее эффективного использованияЦелью данного раздела является выбор различных вариантов использования объекта недвижимости и их оценка с учетом рассмотрения различных факторов, влияющих на эффективность.Основополагающим фактором при выборе наиболее эффективного назначения объекта является вид разрешенного использования земельного участка, на котором планируется возведение объекта. Стоит отметить, что разрешенное использование земель для размещения гостиничного комплекса «Radisson Blu Resort & Congress Centre Sochi» - «Для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения». (рис. 3)Согласно статье 98 ЗК РФ:  «В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты».Следовательно, на этой территории без перевода земель в другую категорию невозможно строительство ни офисной, ни производственной, ни жилой недвижимости. Следовательно, альтернативные варианты использования – отсутствуют. 1.6 SWOT-анализ вариантаСильные стороныСлабые стороныРеализация Федеральной целевой программы в соответствии с Постановлением Правительства РФ от29.12.2007 г. № 991 «О Программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи какгорноклиматического курорта»;Расположение вне центра СочиПривлечение международного гостиничного оператораМасштабное строительство до 2014 годаНепосредственная близость международного аэропортаПредполагается перепрофилирование конгресс-центра после проведения Олимпийских игр, что приведетк дополнительным затратам.Расположение на территории Олимпийской деревниБольшой потенциал роста строимости объекта вследствие комплексного развития всей окружающей территорииВозможностиУгрозыРазвитие в рамках проекта одной из лучших конференц-площадок страны, что приведет в первую очередь к повышению среднегодовой загрузки гостиницыСрыв сроков строительства основных объектов инфраструктуры (очистных сооружений)Развитие Сочи как морского курорта междунардного класса, как для летнего, так и для зимнего отдыха, что приведет к повышению среднегодовой загрузки гостиницыПовышенная конкуренция на гостиничном рынке городаСо стороны внешнеполитических и экономических факторов, которые могут снизить спрос на оказание гостиничных услуг 2. Матрица этапов и задач инвестиционно-строительного проектаД. Правовые работы1д2д3д4д5д6дГ. Экологические работы1г2г3г4г5г6гВ. Управленческие работы1в2в3в4в5в6вБ. Финансово-экономические работы1б2б3б4б5б6бА. Инженерно-технические работы1а2а3а4а5а6а1 этапКонцепция2 этап Земельный участок, получение разрешений3 этап Предпроектные изыскания4 этапПроектные работы5 этапСтроительство6 этапЭксплуатацияИнженерно-технические работы1А – изыскания по выяснению возможности устранению дефектов, установлению нормальной эксплуатации; расчеты2А – разработка и утверждение ГРО, ГПЗУ3А – выявление изменений рельефа, гидрогеологических условий, техногенных воздействий; разработка и утверждение ИРД4А – изучение и составление прогноза изменения инженерно-геологических условий в период реконструкции и эксплуатации объекта; комплексное изучение природных условий и составление прогноза изменения инженерно-геологических условий в период реконструкции и эксплуатации с детальностью, достаточной для разработки проектных решений; архитектурное проектирование; строительное проектирование; получение разрешения на реконструкцию5А – общестроительные работы; реконструкция инженерных сетей; благоустройство и озеленение6А – размещение мебели и оборудования; периодические обследования; проведение общестроительных работ по капитальному ремонту конструкций, помещений, инженерных сетейФинансово-экономические работы1Б – прединвестиционные исследования и предварительное планирование проекта; проработка возможностей по финансированию; анализ рынка; определение потребности в ресурсах; разработка финансового плана2Б – расчет стоимости разрешений3Б – разработка и утверждение ТЭО4Б – составление сводной сметы; предварительное планирование рабочей силы, плана поставок; изучение контрактных предложений5Б – планирование ресурсов; сводный сметный расчет; объектная и локальная сметы; контроль за расходами; оценка реализации проекта6Б – определение ставок аренды и стоимости койко-мест; подготовка сметы доходов и расходов по эксплуатации; осуществление налоговых и страховых платежейОрганизационно-управленческие задачи1В – проработка перечня потенциальных инвесторов; формирование общей концепции проекта; контроль за выполнением кредитного соглашения2В – организация работы группы инженеров по получению разрешений3В – организация финансирования проекта4В – предварительное планирование; выбор подрядных организаций; организация торгов5В – планирование качества и структуры управления; координация ведения работ; контроль за качеством работ, использованием денежных средств, сроками; сдача объекта; оценка реализации6В – передача объекта заказчику; обслуживание объекта; осуществление процедур управления; содержание недвижимости; планирование, контроль и управление за использованием объекта; стратегическая программа; организационно-техническое обеспечениеПравовые задачи1Г – оформление и получение одобрения местных органов власти2Г – утвержденные ГПЗУ, ГРО и ГЗ3Г – положительное заключение Москомархитектуры по ИРД4Г – положительное заключение Мосгосэкспертизы по проектной документации; получение разрешения на реконструкцию; заключение договоров подряда5Г – положительное заключение комиссии по приемке объекта в эксплуатацию6Г – государственная регистрацияЭкологические работы1Д – экологический анализ2Д – получение заключения по экологии в Москомэкспертизе3Д – экологические изыскания4Д – отчет по экологическим изысканиям, экспертиза5Д – экологический мониторинг6Д - комплексные экологические и санитарно-гигиенические исследования3. Организационно-управленческая схема инвестиционно-строительного проекта1938655118745Заказчик, застройщик, инвесторООО «Отель Строй»00Заказчик, застройщик, инвесторООО «Отель Строй»2903220224790004083050110490Финансирующий орган:Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономическойдеятельности» (кредитная линия)ООО «Отель Строй» (собственные средства)00Финансирующий орган:Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономическойдеятельности» (кредитная линия)ООО «Отель Строй» (собственные средства)1938655110490Технический заказчик ООО «Отель Девелопмент»00Технический заказчик ООО «Отель Девелопмент»-241300110490Девелоперская компанияRadisson Hotels & Resorts00Девелоперская компанияRadisson Hotels & Resorts836295170815003930650114300017506951143000258699029210финансирование00финансирование19386552520950052349402921000-31559584455Консалтинговая компанияCarlson Hotels Group00Консалтинговая компанияCarlson Hotels Group-408305564515Государственные учреждения:Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи; Департамент строительства администрации г. Сочи; Управление муниципального земельного контроля администрации г. Сочи Общественное учреждение «Градостроительный совет города-курорта Сочи» МУП г. Сочи «Муниципальный институт генплана»Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора г. Сочи.Управление по природопользованию, охране окружающей среды, экологии и лесопарковому хозяйству г. Сочи.Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Северо-Кавказское управление Ростехнадзора)УВД по г. Сочи; «Главгосэкспертиза»; Управление ГИБДД ГУ МВД России по Краснодарскому краю Главное управление по делам ГО и ЧС. Служба спасения СочиМУП г. Сочи «Муниципальный институт генплана»Управление муниципального земельного контроля администрации г. Сочи Департамент имущественных отношений администрации г. СочиРоспотребнадзорРостехнадзор00Государственные учреждения:Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи; Департамент строительства администрации г. Сочи; Управление муниципального земельного контроля администрации г. Сочи Общественное учреждение «Градостроительный совет города-курорта Сочи» МУП г. Сочи «Муниципальный институт генплана»Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора г. Сочи.Управление по природопользованию, охране окружающей среды, экологии и лесопарковому хозяйству г. Сочи.Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Северо-Кавказское управление Ростехнадзора)УВД по г. Сочи; «Главгосэкспертиза»; Управление ГИБДД ГУ МВД России по Краснодарскому краю Главное управление по делам ГО и ЧС. Служба спасения СочиМУП г. Сочи «Муниципальный институт генплана»Управление муниципального земельного контроля администрации г. Сочи Департамент имущественных отношений администрации г. СочиРоспотребнадзорРостехнадзор83629516065500-2851153860800Генеральный проектировщик ООО «АСП Архитектурно-инженерная компания»00Генеральный проектировщик ООО «АСП Архитектурно-инженерная компания»-2851154389120Генеральный подрядчик АО «Енигюн Иншаат Ве Тиджарет А.Ш.»00Генеральный подрядчик АО «Енигюн Иншаат Ве Тиджарет А.Ш.»-2851154902835Разработчик специальных ТУ по ПБ ООО «Научный Инновационный Центр Строительства и Пожарной Безопасности «М». по00Разработчик специальных ТУ по ПБ ООО «Научный Инновационный Центр Строительства и Пожарной Безопасности «М». по-2851154859655Управляющая компания Radisson Blu (дочерняя компания Carlson Hotels Group00Управляющая компания Radisson Blu (дочерняя компания Carlson Hotels Group258699055880финансирование00финансирование212344027876500835660161861500835660100965000835660481330008356603619500258699076200финансирование00финансирование201295080391000201295029908500201295013944600020129501975485002586990269240финансирование00финансирование2586990236220финансирование00финансирование2586990184150финансирование00финансирование4. Матрицы ответственности для участников инвестиционно-строительного проектаМатрица ответственности для строительной организации АО «Енигюн Иншаат Ве Тиджарет А.Ш.»ОКСПТОЭООМТСГлавный инженерНачальник производстваГеодезическая разбивка участка и закрепление знаков+0Выполнение мероприятий ПОС. Обустройство строительного городка+++0Обеспечение производственной документацией0+++Заключение договоров с Подрядчиками и Поставщиками0+++Поставка на объект материалов и оборудования+0+++Инструктаж персонала+0++Определение контрольных точек проекта++++0Контроль за исполнением календарного графика. Соблюдение контрольных точек++0Мониторинг ТЭП, их корректировка+0++++Обеспечение текущей производственной документацией0+++Контроль за бесперебойностью поставок+0++Составление, контроль и своевременное утверждение отчетов за выполненные работы (формы КС-2, КС-3)+++0Составление, контроль и своевременное утверждение отчетов по заработной плате+0++Контроль качества выполняемых работ+++0Выпуск исполнительной документации0+++Проведение приемки. Сдача объекта в эксплуатацию.+++0Получение полных отчетных данных. Анализ выполнения ТЭП по проекту+++0ОКС - Отдел капитального строительства, ПТО- Производственно-технический отдел, ЭО- Эксплуатационный отдел, ОМТС – Отдел материально-технического снабжения. Матрица ответственности для девелоперской компании Radisson Hotels & Resortsотносительно настоящего проекта строительства:Менеджер проектаКоординатор по закупкамРуководитель работ на площадкеМенеджер по контролю за ходом проектаМенеджер контроля качестваИнспектор по охране труда и технике безопасностиМенеджер по инжинирингуЭкспедиторЗапуск0+++++Планирование, контроль стоимости+++0Система контроля качества0+++Контроль координации Заказчика и Генподрядной организации0++++Документальный контроль++0Гарантия качества++++0+Контроль изменений0+Система контроля качества+0+++Оценка предложений Заказчика/Генподрядной организации+0+Контроль поставок+++0Логистика поставок0++++Материально-техническое обеспечение стройплощадки0+Завершение проекта0+++++Общая матрица ответственности для девелоперской компании Radisson Hotels & Resorts:5. Сетевой график с максимальным совмещением для реализации реконструкционных работ по инвестиционно-строительному проекту№ работНаименованиеПредшественники1Подготовка территории02Демонтаж оконных и дверных блоков13Механизированные земляные работы по рытью котлованов и траншей24Добор грунта вручную35Устройство фундаментной плиты46Гидроизоляция подземной части57Обратная засыпка68Наружные и внутренние стены 79Устройство автомобильного пандуса-подъезда710Монтаж лестничных маршей1211Устройство кирпичных перегородок812Устройство кровли813Заполнение оконных и дверных проемов10,1114 Устройство инвентарных лесов, монтаж фиброцементных плит13,1115Устройство цементной стяжки полов14,1316Мокрая штукатурка стен и потолков18,1917Устройство линолеумных полов1618Монтаж оборудования1219Пусконаладочные работы14, 1520Благоустройство18,1921Неучтенные работы522Сдача9,17,21,20№ работ12345678910111213141516171819202122Предшествующие работы-12345677128810, 1113, 1114, 1318, 19161214, 1518, 1959, 17, 21, 20Максимальное совмещение123456, 2178, 911, 1210, 181314151916, 201722-560070162560006. Определение рисков по проекту.6.1 Понятие и способы управления рискамиПредпринимательская деятельность тесно связана с понятием риск. Для успешного существования в условиях рыночной экономики предпринимателю необходимо решаться на внедрение технических новшеств и на смелые, нетривиальные действия, а это усиливает риск. Поэтому необходимо правильно оценивать степень риска и уметь управлять риском, чтобы добиваться более эффективных результатов на рынке.