Бизнес-планирование на предприятии с недвижимым имуществом

Работа сдавалась один раз в г. Санкт-Петербурге ...

Содержание
Введение 3
1. Теоритические аспекты бизнес – планирования на предприятии с недвижимым имуществом. 6
1.1 Структура и виды бизнес-плана. 6
1.2 Особенности бизнес-плана агенства недвижимости 12
1.2.1 Сертификация и лицинзирование работы агенства недвижимости 12
1.2.2 Организация агенства недвижимости 13
1.2.3 Финансовая составляющая бизнес-плана 14
2. Бизнес-план открытия агенства недвижимости «Очаг» 16
2.1 Суть проекта. Оценка ситуации в отрасли. 16
2.2. План организации 16
2.3. Планирование расходов 18
2.4. План по маркетингу 20
2.5. Изучение экономических рисков 22
2.6. Финансовый план 24
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 27
Список используемой литературы: 32

Введение
В настоящее время в России насчитывается уже несколько миллионов частных предпринимателей. Данная сфера деятельности в обязательном порядке связана с риском и необходимостью выносить самостоятельные и обдуманные решения. Приняв решение об открытии собственного дела, бизнесмену необходимо спланировать работу своего будущего предприятия. Перед ним встает проблема создания бизнес-плана, которая предшествует любым дальнейшим мероприятиям предпринимателя. Бизнес-планы необходимы инвесторам, банкирам, сотрудникам компаний, желающих просчитать и определить свои перспективы. В первую очередь, бизнес-план необходим предпринимателю, перед которым стоят задачи создания бизнес - идей, а также оценки их реалистичности. Если отсутствует бизнес-план, предшествующий деятельности любого открывающе гося предприятия, многократно возрастает риск неудачи в перспективе коммерческой деятельности.
Обязательным этапом в деятельности преприятия является определение будущих нужд в различных ресурсах: интеллектуальных, финансовых, человеческих. Также, необходимо обозначить источники их формирования и уметь проводить расчет эффективности их применения в процессе функционирования организации. Без планирования будущей деятельности бизнесмены не смогут добиться удачи. Планирование также нуждается в необходимости аккумуляции колоссального объема информации о конъюнктуре рынков, конкурентах, и определении собственных возможностей.
Независимо от вида предпринимательской деятельности присутствует ряд ключевых факторов, которые нужно обязательно учитывать для того, чтобы с минимальными рисками достичь установленных целей, научиться решать проблемные задачи, возникающие в процессе деятельности с поло-жительным результатом. В рамках задач каждого бизнеса находится разрабатывание стратегии и тактики перспективной деятельности любого предприятия или фирмы.
Целью создания бизнес-плана является в необходимость планирования хозяйственной деятельности предприятия на краткосрочный и долгосрочный промежутки времени в соответствии с особенностями и нуждами рынка, а также присутствием имеющихся ресурсов и возможностями для их поиска.
При разработке бизнес-плана решаются следующие задачи:
• устанавливаются прикладные направления деятельности, ниша на рынке;
• определяются цели фирмы на долгосрочное и краткосрочное будущее, определяются ресурсы, факторы и условия для их достижения, а также лица, несущие ответственность за данный процесс;
• совершается выбор ассортимента товаров и услуг, которые определяют предложение фирмы.
• анализируются потенциальные издержки деятельности;
• определяется состав и качество человеческого капитала предприятия, мотивация сотрудников и ее соразмерность требованиям для достижения целей работы предприятия;
• определяется список маркетинговых исследований, которые необходимы для изучения рынка, активизации продаж, ценообразования, нахождения рынков и каналов реализации готовой продукции или услуг;
• оценивается финансовой состояние фирмы и соответствие присутст-вующих ресурсов возможностям для достижения поставленных целей;
• моделируются вероятные трудности, которые могут внести коррективы в реализацию бизнес-плана.
Актуальность работы. При отсутствии бизнес-плана предприниматель может столкнуться со значительными трудностями в процессе деятельности своего предприятия, вплоть до банкротства. Это означает, что крайне важно уделить особое внимание созданию бизнес-плана в письменном виде.
Кроме того, в постоянно меняющихся рыночных условиях бизнес-планирование приобретает особую актуальность и значимость для успешного ведения бизнеса.
Цель исследования – изучить особенности бизнес-плана предприятия с недвижимым имуществом.
Для достижения данной цели в курсовой работе решаются следующие задачи:
• рассмотреть сущность, цели и задачи бизнес - планирования;
• изучить особенности бизнес - планирования на предприятиях с недвижимым имуществом;
• разработать бизнес – план для агенства недвижимости.
Объектом исследования данной работы является бизнес-планирование на предприятии с недвижимым имуществом.
Предмет исследования – разработка бизнес-плана для агенства недви-жимости. 

Бизнес-план - один из составных документов, устанавливающих стратегию развития компании. Вместе с тем он основывается на общей концепции совершенствования фирмы, более детально разрабатывает экономическую и финансовую грань стратегии, дает технико-экономическую аргументацию определенным мероприятиям. Бизнес-план содержит одну из частей инвестиционной программы, время проведения которой обычно ограничено либо несколькими годами (нередко корреспондирующими со сроками средне- и долгосрочных займов), которая позволяет дать достаточно точную экономическую оценку запланированным мероприятиям.Бизнес-план – в обязательном порядке письменный документ, обобщающий деловые возможности и будущий рост и разъясняющий, как эти возможности могут быть воплощены в жизнь имеющейся командой руководителей (менеджеров). Овладение искусством написания бизнес-плана необходимо, как минимум, в силу следующих пяти оснований: 1. Новая экономическая обстановка требует новых предпринимателей и дает им возможность попробовать реализовать собственные предпринимательские способности.2. Меняющаяся хозяйственная обстановка ставит и опытных управленцев предприятий перед потребностью по-иному просчитывать дальнейшие шаги и готовиться к новой, неизвестной ему борьбе с конкурентами, не имеющей мелочей.3. Бизнес-план - связующее звено между организатором производства и инвестором. Если бизнесмен рассчитывает не только на собственные средства, а хочет привлечь средства со стороны, то есть привлечь внимание потенциальных инвесторов, в том числе и заграничных, вложить средства в предполагаемое дело, то нужно доказать им результативность такого вложения, показать способность мыслить реалистично и оценить как положительные, так и отрицательные моменты использования вложенных средств.4. Бизнес-план даст возможность отчетливо увидеть будущее своего бизнеса, проанализировать существующую экономическую обстоновку и свои возможности, найти эффективные направления роста фирмы, проанализировать планы, проверить их осмысленность и реалистичность.5. Бизнес-план послужит для предпринимателя стандартом, с которым он будет сверять результаты фактической деятельности по его реализации и вносить в эту деятельность нужные корректировки. Он даст возможность сотрудникам четко понимать свои задачи и видеть собственный личный рост, связанный с общим для всех бизнесом.Особенности бизнес-плана агенства недвижимостиОсновной задачей агенства недвижимости является продажа, покупка, обмен и аренда разного рода недвижимости, как жилой так и коммерческой. Работа агенства заключается в подборе необходимых вариантов для совершения сделки и в сопровождении клиента в юридическом плане: оформление и регистрация всех необходимых документов.Нужно отметить, что фирма может предоставлять клиентам широкий ряд услуг, а может иметь очень узкую специализацию. Это важно учитывать при разработке бизнес-плана агенства недвижимости.Сертификация и лицинзирование работы агенства недвижимостиСогласно Закону «О лицензировании отдельных видов деятельности» организация и работа риэлторских компаний не лицензируется. Но невзирая на это, агенство обязано сертифицировать брокерские услуги, которые должны будут соответствовать национальным стандартам риэлторской деятельности.Национальные стандарты были разработаны российской гильдией риэлторов. Они касаются профессиональной деятельности риэлторских фирм, зарегистрированных в Госстандарте Российской Федерации.В настоящее время существует много различных форм регистрации юридических лиц: ИП, ЧП, ЗАО, ООО, ОАО и другие. Чаще всего агенства недвижимости регистрируют как ООО. Для этого необходим следующий пакет документов:заявление по форме 11001 (о государственной регистрации создания ООО). Подпись этого заявления необходимо заверить у натариуса. Также здесь необходимо указать конкретный вид предоставляемых организацией услуг;устав ООО, с указанием информации об учредителе и уставном капитале;решение о создании ООО № 1, если учредителей несколько, то необходим учредительный договор с протоколом собрания № 1;квитанция об оплате госпошлины за проведение регистрации ООО.Далее организацию нужно зарегистрировать в качестве плательщика налогов, единого налога либо или НДС. После этого в течение 5-ти дней необходимо получить справки и свидетельства из налоговой службы и службы статистики. Также необходимо открыть банковский счет и сообщить об этом в налоговую службу.Организация агенства недвижимостиОсновными клиентами брокерской фирмы являются юридические либо физические лица, которые заинтересованы в покупке или продаже, сдаче или аренде какой-либо недвижимости. Следовательно, вначале необходимо занести в бизнес-план фирмы приоритеты по оказанию услуг. К примеру, это могут быть коммуникации как с нежилой недвижимостью, так и специализирование на аренде, домов, квартир, комнат. При этом не обязательно ориентироваться на один вид услуг, намного эффективнее работать сразу по нескольким направлениям.Привлечение клиентов эффективнее всего проводить через сеть Интернет. Для рекламы фирмы можно использовать стандартные SEO - продвижения, а также размещать информацию об услугах агенства в социальных сетях, также необходим собственный сайт. Кроме рекламы в Интернете можно разместить объявления в газетах, распечатать и распространять визитки.Работа с клиентами должна включать в себя следующие пункты:забота. Сотрудники фирмы обязаны вести диалог с клиентом так, чтобы он понимал, что сотрудники фирмы помогут достичь его цели. При этом они должны быть максимально корректны в изложении информации;обратная связь. Необходимо обеспечить участие клиента в переговорах с руководителем любого уровня до Генерального директора. При необходимости сотрудник должен дать информацию клиенту о вышестоящем руководстве, фамилию, номер рабочего телефона и другие контакты;своевременные извещения. Непременное извещение клиенту о невыполненых каких-либо обязательствах фирмой и о сроках устранения ненододелок. Уведомление руководителя, при возникновении спорных неоднозначных ситуаций, которые сотрудник не может решить самостоятельно. Также, сотрудник фирмы обязан согласовывать изменения, которые внесены в договор, при неисполнении услуг, описанных ранее.Финансовая составляющая бизнес-планаОплата труда риелторов, как правило, сдельная. Размер ее колеблеться в рамках 30 – 60% от комиссии за сделку. Заработная плата остальных сотрудников агенства: руководителя, бухгалтера, уборщицы и т.д., оплачивается окладом.Иные расходы: оборудование, реклама, аренда офиса, програмное обеспечение.Общая выручка за год: при стоимости риэлторских услуг 3- 6% от стоимости сделки.Рентабельность агенства зависит в основном от суммы вложений, профиссианализма агентов-риелторов, их активности и от масштаба бизнеса. Среднестатистические показатели приблизительно равны 25%.2. Бизнес-план открытия агенства недвижимости «Очаг»2.1 Суть проекта. Оценка ситуации в отрасли.Агентство недвижимости «Очаг» организовано с целью удовлетворения потребностей жителей города Москвы в услугах осредника по купле-продаже, обмену, аренде жилых помещений. Таким образом, данное предприятие базируется на оказании услуг по купле-продаже, обмену, аренде жилых помещений города Москвы.Сущность проекта: данный бизнес-план должен ознакомить потенциальных партнеров по бизнесу с особенностями деятельности агентства недвижимости и с перспективами его роста.Источники поступления денежных средств: для начала деятельности агенство планирует получить за счет вкладов учредителей агенства недвижимости, которыми являются пять человек: директор, главный бухгалтер, агенты по недвижимости.Агенство создается изначально как общество с ограниченной ответственностью и полное наименование предприятия. Форма собственности – частная.Юридический адрес: г. Москва ул. Таганская, 24.Фактический адрес: г. Москва ул. Таганская, 24.Банковские реквизиты: расчетный счет № в Сбербанке № 000Ф. И.О. Руководителей проекта: Нестеров Валерий СергеевичКонтактные телефоны: Адрес электронной почты: *****@***ruПри открытии девизом агентства будет «Качественное и быстрое обслуживание по разумной цене».2.2. План организацииОсновными задачами этого раздела являются: планирование численного состава основных и вспомогательных работников, создание штатного расписания руководства, технических исполнителей и специалистов, планирование фонда заработной платы на год.Так как агентство недвижимости только организуется, штат сотрудников предусмотрен небольшой. В коллектив работаюих предприятия входят: директор, главный бухгалтер, три менеджера по недвижимости, пять агентов по недвижимости.В должностные обязанности директора входит решение вопросов по организации деятельностьи предприятия, юридической работы по деятельности агентства. В должностные обязанности главного бухгалтера входит решение финансовых вопросов, связанных с деятельностью агентства.Менеджеры по недвижимости должны заниматься организацией привлечения и привлечением клиентов для агентства. Они контролируют работу агентов по недвижимости, занимающихся только вопросами поиска клиентов.Невзирая на то, что деятельность агентства практически во всем зависит от размера и числа проводимых сделок, в штатном расписании агентства установлены фиксированные оклады, то есть в данной организации применяется повременная форма оплаты труда. При этом, дополнительная оплата труда может быть выполнена в случае присутствия прибыли и наличии достаточного финансирования перспективных направлений деятельности агентства.В соответствии со штатным расписанием агентства предусмотрена следующая месячная заработная плата сотрудников предприятия:Директор – 100 тыс. руб.;Главный бухгалтер – 65 тыс. руб.;Менеджеры по недвижимости – по 50 тыс. руб. 3 человека -150 тыс. руб.;Агенты по недвижимости – по 45 тыс. руб. 5 человек – 150 тыс. руб.Рассчитаем фонд заработной платы:100 + 65 + 150+ 225 = 540 (тыс. руб.) – на месяц;540 х 12 = 6480 (тыс. руб.) – на год.Отчисления на социальные нужды напрямую зависят от фонда заработной платы. Величина отчислений на социальные нужды устанавливается с учетом размера заработной платы и в данный момент составляет: 27 % - в пенсионный фонд;5,2 % - в органы государственного страхования;3,8 % - в фонд обязательного медицинского страхования;Итого 27 + 5,2 + 3,8 = 36%.Рассчитаем размер отчислений на социальные нужды:540 х 36%/100% = 194,4 (тыс. руб.) – на месяц;194,4 х 12 = 2332,8 (тыс. руб.) – на год.Рассчитаем фонд заработной платы с учетом отчислений на социальные нужды:540 + 194,4 = 734,4 (тыс. руб.) – на месяц;6480 + 2332,8 = 8812,8 (тыс. руб.) – на год.2.3. Планирование расходовЧтобы запустить деятельность агенства необходимо осуществить регистрационные расходы.Стоимость всех процедур, необходимых для регистрации предприятия, составит стоимость нематериальных активов.Нематериальные активы:1)  регистрация в налоговой инспекции – 900 руб.;2)  открытие счета в банке – 300 руб.;3)  подписи у нотариуса – 300 руб.;4)  регистрация счета – 300 руб.;5)  регистрация в статистическом управлении (выдается письмо о регистрации, о присвоении кодов по виду деятельности, формы собственности, адресу и прочее) – 250 руб.;6)  разработка учредительных документов (Устава, учредительного договора) в российской лиге адвокатов – 500 руб.;7)  заказ печати и штампа – 500 руб.Рассчитаем полную стоимость организационных расходов:900 + 300 + 300 + 300 + 500 + 500 + 500 = 3300 (руб.).Стоимость нематериальных активов составит 3300 руб. Амортизация нематериальных активов будет составлять 20%, то есть производиться в течение 5 лет. Рассчитаем амортизацию нематериальных активов:3300 / 5 = 660 (руб.) – на год;660 / 12 = 55 (руб.) – на месяц.Производственно-хозяйственная деятельность организации осуществляется главным образом за счет основных фондов.Это те средства производства, которые вовлеченны в производственный цикл. Они сохраняют при этом свою натурально-вещественную форму, и переносят свою стоимость на готовую продукцию частями, по мере изнашивания. Основными фондами агентства недвижимости будут являться – помещение под офис агентства, компьютерная техника и оргтехника. Но в начале своей деятельности данное агенство не имеет средств для приобретения в собственность помещения для офиса. Следовательно предусматривается аренда помещения для офиса агентства. Расходы на аренду офиса составят 70000 руб. в месяц или 840000 руб. в год. Компьютерную технику и оргтехнику планируется арендовать у учредителей фирмы. Арендная плата за использование техники составит 12000 руб. в месяц или 144000 руб. в год. Сейф и мебель планируется арендовать вместе с помещением офиса. Следовательно, стоимость их аренды войдет в арендную плату за помещение.Так же, предусматриваются следующие ежемесячные расходы: канцелярия - 25000 руб.; транспорт - 60000 руб.; реклама – 45000 руб.; оплата телефонов - 25000 руб.; оплата за охрану помещений – 7000 руб.Рассчитаем административно-хозяйственные расходы агенства: 70000 + 12000 + 25000 + 60000 + 45000 + 25000 + 7000 = 244000 (руб.) – на месяц;244000 х 12 = 2928 (тыс. руб.) – на год.Рассчитаем общие расходы предприятия:244000 + 734400 = 978,4 (тыс. руб.) – на месяц;2928 + 8812,8 = 11740,8 (тыс. руб.) – на год.Для старта работы предприятия нужна сумма денежных средств для финансирования регистрации агенства недвижимости и его месячных расходов. Предполагается, что предприятие окупит свои затраты в первый месяц работы.Рассчитаем затраты, которые необходимы для создания предприятия:978,4 + 3,3 = 981,7 (тыс. руб.).Данная сумма будет уставным капиталом агенства недвижимости.Учредителей предприятия пять человек. Соответственно взносы в уставный капитал разделятся следующим образом:1)  гинеральный директор – 500 тыс. руб.;2)  главный бухгалтер – 350 тыс. руб.;3)  менеджеры о недвижимости каждый по 43,9 тыс. руб.2.4. План по маркетингуВ условиях господства рыночной экономики планирование бизнеса тесным образом связано с прогнозом возможностей сбыта предлагаемого продукта на рынке услуг и товаров. Чтобы прогнозы предпринимателя отвечали реальной ситуации перспективного спроса и объёма оборотов, надлежит тщательно проанализировать и изучить рынок сбыта предлагаемого продукта, т.е. людей, покупающих товар предприятия или использующих его услуги.Анализ будущего рынка сбыта является одним из важнейших этапов разработки бизнес-планов, и на такое исследование нельзя жалеть ни времени, ни сил, ни средств. Опыт показывает, что большинство провалившихся со временем коммерческих проектов, были недоработаны именно в изучении рынка сбыта, была переоценена его емкость.В настоящий момент сфера риэлтерских услуг является прогрессирующей. В г. Москве объем данных услуг на душу населения возрастает ежегодно. Все большее число людей каждый день прибегают к риэлтерским услугам. В ускоренном темпе жизни, современному человеку трудно обойтись без этих услуг. Объем услуг риелторов на душу населения представлен на рис. 1.Рис.1. Динамика объема риэлтерских услуг на душу населения в городе Москве, тыс. руб.У агентства недвижимости «Очаг» имеются шесть непосредственных конкурентов. Это риелторские агенства: «Инком», «Миэль», «Простор», «Миан 24», «МГСН», «Москва РФ». Но так как все они находятся в центре города, высокой конкуренции для агентства недвижимости «Очаг» составлять не будут. У этих фирм высокая стоимость услуг и ориентированы они на ограниченный круг состоятельных людей, придерживающихся элитных стандартов. Также потенциальными конкурентами являются небольшие агентства. Но, недостаток рекламы, делает конкуренцию для агентства «Очаг» с их стороны незначительной.Для наглядного представления общего положения на конкурентном рынке в данной отрасли в городе Москве рассмотрим в таблице 1.Анализ работы конкурентовТаблица 1Название фирмы«Плюсы»«Минусы»«Инком»1. Высокий уровень обслуживания;2. Широкий спектр оказываемых услуг.1. Высокие цены на услуги;2. Малый штат, что не позволяет обслуживать больше клиентов.«Миэль»1. Высокий уровень обслуживания;2. Удачное расположение.1. Высокие цены на услуги;2. Низкий уровень квалификации специалистов и отсутствие обучения в компании;«Простор»1. Высокий уровень обслуживания;1.Высокие цены на услуги;2. Маленький неудобный офис;3. Размещение отдалено отобщественного транспорта«Миан 24»,1. Высокий уровень обслуживания;1. Высокие цены на услуги.«МГСН»,1. Удачное расположение2. Доступные цены1. Узкий круг предоставляемых услуг.«Москва РФ»1. Высокий уровень обслуживания;2. Удачное расположение1. Высокие цены на услуги;2. Специалистам не предоставляются условия для повышения квалификации.Источник: собственная разработкаАнализ работы конкурентов показал, что агенству недвижимоси необходимо ориентироваться в деятельности на узкий ассортимент предоставляемых услуг, по максимально низкой цене.2.5. Изучение экономических рисковПорядок работы по изучению и анализу риска инвестирования:1) выявление возможных для объекта инвестирования видов риска, источников и времени их возникновения;2)  изучение возможных потерь для инвесторов и других заинтересованных лиц в проекте;3) разработка организационно-экономических мер по уменьшению риска и вероятных потерь.Типы финансово-экономических рисков компании представлены в таблице 2.