Курсовая работа по дисциплине: «Экономика недвижимости» на тему: «Особенности российского рынка недвижимости»

Целью настоящей курсовой работы является анализ особенностей российского рынка недвижимости с последующим выявлением перспектив его развития в краткосрочном периоде. ...

Введение 3
1 Теоретические аспекты недвижимости и рынка недвижимости 5
1.1 Рынок недвижимости: понятие, сущность, функции 5
1.2 Управление рынком недвижимости 11
1.3 Классификация объектов недвижимости 15
2 Анализ рынка недвижимости Российской Федерации 19
2.1 Характеристика состояния российского рынка недвижимости 19
2.2 Анализ инвестиций в российский рынок недвижимости 34
2.3 Перспективы развития российского рынка недвижимости 39
Заключение 44
Список использованной литературы 46

Актуальность темы курсовой работы заключается в следующем: выявление экономических и социальных особенностей, определяющих текущее состояние и перспективы развития рынка недвижимости, является одной из важнейших проблем, стоящих как перед исследователями, так и перед профессиональными участниками рынка недвижимости.
Уровень экономического развития страны является важнейшим фактором, определяющим возможности общества по приобретению и по содержанию недвижимости.

Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объектов (A,B,C) [15].Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса. В свою очередь, она делится на: недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения, здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.Недвижимость которая относится к категории В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал.К недвижимости категории С могут относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории – это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования в бизнесе в текущий период времени. Именно использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости. Надо отметить, что существуют некоторые категории объектов, рынок которых еще находится на стадии формирования. Это, к примеру, месторождения полезных ископаемых.2 Анализ рынка недвижимости Российской Федерации2.1 Характеристика состояния российского рынка недвижимостиВ 2012 г. российская экономика показала хорошие результаты. И хотя в 1-м полугодии 2013 года отток инвестиционного капитала из страны усилился, во 2-м квартале этот показатель начал снижаться. В первом полугодии 2014 года произошло возобновление роста российской экономики, причем во втором полугодии 2014 года его темпы увеличатся. Но, согласно новым, пересмотренным прогнозам Минэкономразвития России, рост составит не 3,6%, как ожидалось ранее, а 2,4%.В соответствии с прогнозами, российская экономика после продолжительного восстановления, вплоть до конца 2013 года, в 2014 году возобновит свой рост, при этом основной движущей силой станет повышение спроса внутри страны.Во второй половине 2013 года отмечалось снижение индекса потребительских цен (в августе оно составило 0,1%, в то время как в июле рост составил 0,8%), таким образом, рост данного показателя с начала года составил 4,5% и 6,4% за период с декабря 2012 по декабрь 2013. Эксперты полагают, что индекс потребительских цен продолжит снижаться по сравнению с нынешним текущим уровнем (таблица 2).Незначительное снижение экономического роста в 1-м полугодии 2013 года произошло под влиянием как внешних, так и внутренних факторов, среди которых стагнация экономики в еврозоне и снижение цены на нефть, которая в мае 2013 года составила 102,27 долл. США за баррель, что на 6% ниже, чем в мае 2012 года, когда цена 1 барреля нефти равнялась 108,86 долл. США. Это снижение стало причиной сокращения доходов от экспорта и привело к высокому уровню инфляции, которая понизила фактический рост заработной платы и уменьшила склонность потребителя к расходованию. Однако недавние экономические показатели обнадеживают, так, например, индекс деловой активности производителей в июне 2013 года вырос по сравнению с майским показателем и составил 51,7. Кроме того, согласно данным Минэкономразвития, средняя цена на нефть в 2013 году составила 105 долл. США за баррель. Таблица 2 – Основные экономические показатели РФЭкономические показатели20102011201220132014Рост ВВП4,5%4,3%3,4%2,2%3,3%Уровень безработицы7,5%6,6%5,5%4,8%4,5%Инфляция (индекс изменения цен на потребительские товары)6,8%8,4%5,1%6,4%5,5%В 2013 году Центральный банк оставил все ключевые ставки без изменений, что было связано со снижением уровня инфляции и текущей кредитно-денежной политикой. Ставка рефинансирования составила 8,25%. Согласно прогнозу Минэкономразвития России, рост потребительских цен останется умеренным и составит на конец 2014 года 5–6% в годовом исчислении.Для наглядности динамика основных экономических показателей РФ за 2010-2016 гг. представлена на рисунке 1.Рисунок 1 – Экономические показатели (изменение за год, в %)Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в 1-м полугодии 2013 года достиг 2 млрд. долл. США, что на 104% превышает объем таких инвестиций за 1-й квартал 2012 года. Аналогичный показатель за 2014 год, по ожиданиям, составит 7,5 млрд. долл. США. В течение 1-го полугодия 2013 года внимание инвесторов было по-прежнему сосредоточено на сегментах торговой и офисной недвижимости, здесь объем инвестиций составил 57% и 37% соответственно.В связи с проведением в России Олимпийских игр в 2014 году и чемпионата мира по футболу в 2018 году ожидается пиковый рост строительного сектора в целом в конце 2014 года, а также в 2017 и 2018 годах. После окончания этих мероприятий строительная индустрия вернется к прежним источникам роста, и темпы ее роста замедлятся.Охарактеризуем положение дел на рынке офисной недвижимости.Российский рынок офисной недвижимости, по прогнозам, останется стабильным до конца этого года, однако он, как и раньше, будет зависеть от роста всей экономики в целом. К концу этого года объем офисных активов возрастет приблизительно на 700 тысяч м2, поскольку 75–90% зданий, запланированных к сдаче в эксплуатацию в 2013 г., находятся на финальных стадиях строительства.Активность строительного рынка во 2-м квартале 2013 г. оставалась умеренной. В этом квартале было завершено строительство значительно меньшего количества зданий, чем за аналогичные периоды в предыдущие 9 лет. К концу 1-го полугодия 2013 г. общая площадь офисных помещений в Москве составила 13,44 млн м2. В 1-м полугодии 2013 г. на рынке офисной недвижимости появилось 20 новых офисных зданий, арендопригодная площадь которых составляет 341 тысячу м2. Большая часть этих площадей (76%) была сдана в эксплуатацию в 1-м квартале 2013 г. Незанятыми и представленными на рынке недвижимости во 2-м квартале 2013 г. остаются 80% новых офисных зданий. Перечень крупнейших сделок в сегменте офисной недвижимости в 2013 году представлен в таблице 3.Таблица 3 – Крупнейшие сделки в сегменте офисной недвижимости в 2013 г.ПокупательПродавецЦена, млн. долл. СШАОбъектОбщая площадь застройки, м2MillhouseAFI Development, Снегири361БЦ «Четыре ветра»26 762«Лаборатория Касперского»O1 Properties334«Олимпия-парк»45 128Частный инвесторForum Properties248«Эрмитаж плаза»26 400Правительство г.МосквыГруппа «Метрополь»92Здания завода АЗЛК «Москвич»30 000Central propertiesWells REITII68Бизнес-центр «Двинцев», башня Б13 471«Газпром»Adamant64Невский проспект, 588019O1 PropertiesБанк ВТБ, СП TPG Capital, СП AIG/Lincoln1014«Белая площадь»74 000AFI Development, СнегириSuper Passion Ltd455«Аквамарин III»51 000Во 2-м квартале 2013 г. ситуация на рынке офисной недвижимости оставалась весьма оптимистичной благодаря наличию устойчивого спроса. В среднем по Москве уровень арендной платы за офисные помещения премиум-класса с наиболее удачным расположением не изменился и составил 1200 долл. США за 1 м2 в год.Прогноз роста экономически остается позитивным, что, как ожидается, повысит спрос в следующем квартале. В 2013 г., согласно прогнозам, инвесторы по-прежнему будут проявлять повышенный интерес к основным активам московского рынка офисной недвижимости. Доля вакантных площадей увеличилась с 12,1% в 1-м квартале до 13% во 2-м квартале 2013 г. Доля незанятых офисных помещений премиум-класса в Москве во 2-м квартале 2013 г. увеличилась до 17,6%, тогда как в 1-м квартале этого года доля таких помещений составляла 16,4%. Почти 60% арендаторов являются российскими компаниями.На протяжении квартала все районы Москвы приблизительно пользовались одинаковым спросом, и процентное соотношение общего предложения в районе к количеству закрытых сделок в среднем было одинаковым по всей столице. В итоге за этот период было зарегистрировано 1427 сделок, в которых были задействованы 503 здания. В целом в первом полугодии 2013 г. было продано или передано в аренду 868 тысяч м2 офисных помещений премиум-класса (416 тысяч м2 в 1-м и 431 тысяча м2 во 2-м квартале). В таблице 4 представлены основные показатели московского рынка офисной недвижимостиТаблица 4 – Основные показатели московского рынка офисной недвижимостиКласс недвижимостиНорма доходностиСредняя арендная платаДоля вакантных площадейПремиум-класс8,5-9,0 %12008 %Класс «А»9,5-10,0 %87010 %Класс «Б»10,5-11,0 %50015 %В то время как общий спрос на офисную недвижимость остается стабильным, есть ряд арендаторов, которые хотели бы пересмотреть условия текущей аренды или консолидировать ее. Внимание арендаторов, прежде всего, направлено на помещения, готовые к эксплуатации, т.е. строительство и оборудование которых полностью завершены. Как и ранее, договоры предварительной аренды составляют лишь малую часть от общего объема заключенных договоров.Средняя сумма арендной платы, запрашиваемой за аренду офисных помещений класса «А», выросла с 850 долл. США за 1 м2 в год в 1-м квартале 2013 г. до 870 долл. США во 2-м квартале. На протяжении первого полугодия 2013 г. сумма арендной платы за офисные помещения класса «Б» и премиум-класса оставалась стабильной. Следует отметить также, что даже на этом уровне стоимость аренды по Москве все еще составляет менее 70% от своего пикового уровня, который был отмечен в 2007 г. По прогнозам, стоимость арендной платы останется стабильной, так как арендаторы продолжают рассматривать варианты аренды на более короткий срок. Контроль затрат, скорее всего, будет основным фактором при рассмотрении арендаторами вариантов помещений в аренду, поскольку их стратегии меняются в соответствии с пересмотренными прогнозами роста ВВП.Скидки для арендаторов выросли. Льготные условия, предлагаемые владельцами офисной недвижимости, остаются конкурентоспособными, и на текущем рынке аренды наибольшая зафиксированная скидка составила 15%. Во многих случаях по аренде бизнес-центров было также отмечено снижение суммы депозита и увеличение компенсации за оборудование офисов.Под влиянием текущей ситуации на рынке объем завершенного строительства в Санкт-Петербурге должен значительно вырасти в 2013 г., принимая во внимание рост активно строящихся площадей с 111 тысяч м2 в 2012 г. до 270 тысяч м2 на начало 2013 г. (150%). Чистые эффективные арендные ставки на премиальную офисную недвижимость в Санкт-Петербурге достигли рекордного уровня начиная с 2006 г. – 650 долл. США за м2 в год.Если положительные тенденции в экономике сохранятся, спрос в следующем году, скорее всего, будет высоким, что обеспечит стабильный объем вакантных площадей и повлияет на арендные ставки как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. В Москве доля вакантных площадей может продолжить снижаться, что приведет к более активному росту арендных ставок.Для наглядности динамика развития московского рынка офисной недвижимости по классам «А» и «В» представлена на рисунке 2.Рисунок 2 – Динамика развития московского рынка офисной недвижимости, класс «А» и «В»Будучи наименее привлекательным сегментом для инвестиций, региональный рынок офисной недвижимости по-прежнему находится в состоянии стагнации. Относительно привлекательными рынками офисной недвижимости считаются Самара, Казань, Уфа, Екатеринбург, Пермь, Краснодар и Челябинск, хотя и там арендные ставки на недвижимость премиум-класса редко превышают 500 долл. США за м2 в год.Охарактеризуем положение дел на рынке торговой недвижимости.Ситуация на потребительском рынке по-прежнему остается благоприятной. Показатели российского рынка торговой недвижимости представлены в таблице 5. Оборот розничной торговли за период с января по май 2013 г. вырос на 11,4% в номинальном выражении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это неплохой показатель (4%) даже с учетом корректировок на инфляцию. В связи с этим розничные предприятия продолжают позитивно оценивать ситуацию на рынке, и многие из них активно планируют расширение своих сетей. В частности, они активно развивают свой бизнес в регионах. Российская сеть розничных спортивных магазинов «Спортмастер» начала открывать магазины в городах с населением меньше 100 тысяч человек. Многие международные бренды готовят аналогичные планы по расширению бизнеса в более мелких городах. На рынке появляются новые игроки, а уже существующие бренды тестируют новые форматы продаж и новые подходы к маркетингу товаров.Таблица 5 – Показатели российского рынка торговой недвижимостиПоказательЗначениеДоля вакантных площадей0,5%Арендная ставка на помещения премиум-класса, долл. США за м23800Общая площадь качественных площадей в России, млн. м216,05Спрос на торговые площади в Москве остается высоким, учитывая, что розничные предприятия продолжают расширяться. Наибольшей популярностью по-прежнему пользуются хорошо зарекомендовавшие себя активы с высокой проходимостью и показателями выручки. Это привело к двузначному росту арендных ставок на помещения премиум-класса во многих привлекательных районах города во втором квартале 2013 году (рисунок 3).Рисунок 3 – Арендные ставки на торговую недвижимость премиум-класса в 2013 годуВ первом полугодии 2013 г. арендные ставки в Москве и российских регионах сохраняли стабильность, продолжая тенденцию 2012 г. В Москве из-за дефицита предложения площадей в торговых центрах наблюдается усиление интереса к уличным торговым площадям, что влияет на рост арендных ставок в этом сегменте.В 2013 г. ожидается, что в России в общей сложности откроется 103 качественных торговых объектов (торговые центры, аутлеты, торговые парки), имеющих общую арендопригодную площадь 3,2 млн. м2. Такие проекты запланированы к сдаче в 58 российских городах. Во втором квартале 2013 г. было открыто два качественных торговых центра с общей арендопригодной площадью 112 350 м2. В одном только Санкт-Петербурге в первом полугодии 2013 г. было введено в эксплуатацию свыше 52 300 м2 торговых площадей, а в России в целом до конца года к сдаче запланировано более 45 торговых центров общей площадью 1,53 млн. м2. Динамика строительства качественных торговых площадей в Москве за 2006-2013 года, представленная на рисунке 4, хорошо отражает общую динамику в секторе.Рисунок 4 – Строительство качественных торговых площадей в Москве, тыс. м2Два крупнейших торговых центра, открытых в первом полугодии 2013 г., – ТРК «Индиго Life» (39 750 м2) и ТК «Авеню» (31 500 м2) – располагаются в городах с населением более 1 миллиона (Нижний Новгород и Санкт-Петербург соответственно). В таблице 6 представлены розничные предприятия, планирующие расширение бизнеса в России, и располагающиеся в ее регионах.Таблица 6 – Розничные предприятия, планирующие расширение бизнеса в РоссииОкругГородНовые игроки (2013 г)Собираются выйти на рынокПриволжскийБелорецкGloria JeansКазаньLeroy MerlinНабережные челныLeroy MerlinНижний НовгородTelemaxОренбургSbarroПензаH&MУфаDecathlonСибирскийАнгарск«Детский мир»Красноярск«Лента»Новосибирск«Карусель»Hamleys, Mamas & PapasНяганьNew YorkerОмскDecathlonТюмень«Ашан»ДальневосточныйВладивостокMetro Cash & CarryУральскийЕкатеринбургDecathlon, NespressoМиасс«Карусель»Тижний Тагил«Лента»ЦентральныйБалашиха«Лента»БрянскOBI, O'keyИвановоMedia MarktМоскваMarukameТверьLeroy MerlinЮжныйАрмавир«Лента»ВолгоградLeroy MerlinСочиLouis VuittonТаганрог«Лента»Основным фактором расширения бизнеса, как ожидается, будет рост потребления. Однако в следующем десятилетии темпы роста не дотянут и до половины тех значений роста, что были зарегистрированы в прошлом десятилетии. Покупательная способность домохозяйств будет подпитываться благоприятной ситуацией на рынке труда, однако неважные демографические показатели заставят страну в долгосрочной перспективе позаботиться о повышении производительности труда. Под влиянием высокого спроса со стороны ритейлеров на недвижимость в наиболее привлекательных районах Москвы краткосрочные ставки на премиальные площади продолжат расти. В то же самое время прогнозируется дальнейшее снижение доходности данных объектов.Ожидается, что предложение качественных торговых центров в крупных городах (таких как Москва, Санкт-Петербург и другие города с населением свыше 1 млн. человек) снизится с 35% до 30%, а спрос на площади в более мелких городах, в том числе в городах Московской области, наоборот, повысится с 4% до 7% соответственно.Охарактеризуем положение дел на рынке жилой недвижимости.Согласно прогнозам Министерства регионального развития РФ, к концу 2013 г. по стране будет введено в эксплуатацию от 65 до 68 млн. м2 жилья. С января по май 2013 г. в России было сдано 17,5 млн м2 жилых площадей, что почти на 10% больше, чем за тот же период прошлого года. Традиционно одна из наибольших частей роста пришлась на московский регион (1,8 млн. м2), однако Краснодарский край и Республика Татарстан также внесли весомый вклад – 2,5 млн. м2. Рынок жилья в Санкт-Петербурге за тот же самый период вырос более чем на 2,2 млн. м2.Основные объемы строительства вновь обеспечил московский рынок первичного жилья: из запланированных 3 млн. м2 там уже сдано 1,2 млн. м2. В соответствии с политикой застройки города, начиная с 2013 г. повысился приоритет малоэтажного строительства, доля которого, как ожидается, вырастет до 50%.С учетом корректировок на инфляцию на рынке наблюдается незначительный рост цен. Российский индекс цен на рынке вторичного жилья вырос на 3% (с учетом корректировок на инфляцию, составившую 10% в номинальном выражении). В Москве и Санкт-Петербурге скорректированный с учетом инфляции индекс цен на вторичном рынке упал на 0,9% и 1,7% соответственно (рисунок 5).Рисунок 5 – Средняя цена за 1 м2 на рынке вторичного жилья в России (в долл. США)Валовая доходность от сдачи в аренду квартир (в случае полной аренды) варьируется в Москве в диапазоне от 3,1% до 4,5%. В Санкт-Петербурге доходность аренды составляет от 4,25% до 6,1%. Средние цены на жилье в Москве по рынкам вторичного и первичного жилья представлены на рисунке 6.Средневзвешенная ставка по ипотеке в Москве по состоянию на конец января достигла 12,7%, а средневзвешенный срок кредитования по ипотеке вырос до 14,5 лет.В целом в долгосрочной перспективе прогноз для российского рынка положительный, хотя экономическая неопределенность в Европе в первом полугодии 2013 г. не могла не сказаться и на России. По прогнозам Euroconstruct, рост строительного рынка в России должен в 2013 г. составить 3% (расчеты на июнь 2013 г.).Рисунок 6 – Средние цены на жилье в Москве, долл. США за м2Охарактеризуем положение дел на рынке недвижимости в секторе здравоохранения.Большинство медицинских учреждений в России было построено в советское время, и острая нехватка инвестиций с тех пор привела к тому, что многие из них теперь находятся в плачевном состоянии. Специфической особенностью России является более высокий показатель больничных койко-мест на 1000 человек по сравнению со средним показателем в мире. Так, в 2008 г. на 1000 человек в России приходилось 9,86 койко-мест, а в 2007 г. – 10,72 койко-мест. Большинство развитых стран основное внимание уделяют профилактике заболеваний и амбулаторному лечению, тогда как в России сеть поликлинического обслуживания недостаточно развита и остается одной из областей, требующих значительных инвестиций.По состоянию на 2012 г. примерно 56% больниц и 30% поликлиник нуждались в масштабной модернизации. У многих из них нет центрального отопления, водопроводного водоснабжения и горячей воды, и примерно 57% используют устаревшее оборудование.Начиная с 2007 г.