Особенности договора купли продажи недвижимости

В работе нашли отражение вопросы особенностей договора купли-продажи жилой и нежилой недвижимости ...

Введение………………………………………………………………………… 3
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права 5
1.1 Недвижимое имущество как объект правоотношений 5
1.2.Понятие и условия договора купли-продажи недвижимости 6
1.3.Особенности заключения и расторжения договора 10
купли-продажи недвижимости 10
Глава 2. Особенности применения норм о купли-продажи отдельных видов недвижимости 21
2.1. Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости 21
2.2. Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости 23
Заключение 27
Список использованных источников 30

Заявленной темой настоящего исследования является «Договор продажи недвижимости и проблемы его правового регулирования».
Данная тема выбрана в связи с ее актуальностью и значимостью, заключающейся в том, что в повседневности операции с жилым недвижимым имуществом приобрели массовый характер не только среди граждан, но и юридических лиц.
К сожалению, как показывает статистика, на рынке недвижимости до сих пор не изжиты случаи мошенничества, а судебные споры, связанные с приобретением жилья, стали постоянным явлением современности. Рынок недвижимости – это та сфера, которая требует логического мышления и внимательности к мелочам.
Актуальность заявленной темы исследования обусловлена также и тем, что закон закрепил специальный правовой режим объектов недвижимости, заключающийся в том, что право собственности, другие вещные права по договору купли-продажи недвижимости подлежат государственной регистрации в качестве перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный режим сложился относительно недавно, а, потому, представляет интерес для исследования.
Объектом данного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере гражданского оборота недвижимого имущества.
Предметом исследования настоящей курсовой работы является договор купли-продажи недвижимости как институт обязательственного права.
Цель данного исследования заключается в рассмотрении особенностей договора купли-продажи недвижимости и выявлении проблем в его правовом регулировании.
Задачи данного исследования предопределены поставленной целью и представляют собой:
- анализ понятия договора купли-продажи недвижимости;
- изучение предмета договора купли-продажи недвижимости, субъектного состава и содержания этого договора;
- определение существенных условий договора купли-продажи недвижимости;
- выявление проблем правоприменительной практики по договору продажи недвижимости.
В литературе тема купли-продажи достаточно глубоко разработана, а потому, имеется и ряд статей и монографических работ не только теоретиков в данной области, но и практиков: М.И. Брагинского, О.Н. Садиковой, А.П. Сергеева и др.
Структура работы соответствует цели исследования и включает: введение; основную часть, состоящую из двух глав разделенных на параграфы, где получили разработку вопросы, поставленные в его задачах; заключение и библиографический список.

Таким образом, можно сказать, что обязательным условием исполнения обязательства связанного с и приемом недвижимого имущества, наряду с передачей такого имущества, является подписание сторонами передаточного акта (иного документа) о передаче. В то же время, стоит отметить, что это обязательство, по передаче недвижимого имущества, в случаях, предусмотренных законом или договором при наступлении дополнительных факторов будет считаться исполненным (подп.2 п.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ). Так, напр., в договор стороны могут включать условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным только когда он:а) подпишет передаточный акт;б) фактически передаст недвижимое имущество;в) оплатит расходы на государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений), квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства продавцом является проведение им за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и проч., обслуживающих данный объект.Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости, наряду с обязанностью купленную недвижимость принять, является обязанность по ее оплате. Форма оплаты, ее порядок и способ, определяются сторонами договора. Закон допускает как оплату купленной недвижимости в рассрочку, так и в кредит, но и предварительную оплату. В соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ, при продаже недвижимости в кредит, такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца с целью обеспечения исполнения покупателем обязательств связанных с ее оплатой. Нормой ст.20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что, возникшая на основании нормы п.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ, ипотека, регистрируется без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности того лица, чьи права обременяются ипотекой. Закон предусматривает для сторон договора продажи недвижимости ту же ответственность, что и для сторон по договору продажи движимого имущества, за рядом исключений: - принятие покупателем той недвижимости, которая условиям договора не соответствует. Сюда включаются и те случаи, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора не является. - при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства.Законодатель для договора продажи недвижимости устанавливает, что расторгнут такой договор может быть с момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации в том случае, что в полном объеме договор сторонами не исполнен. Препятствием для расторжения договора не является государственная регистрация перехода права собственности даже в тех случаях, когда договором или законом предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, по тем основаниям, что предусмотрены ст.450 Гражданского кодекса РФ, в т.ч. в связи с неоплатой имущества покупателем. Для расторжения договора купли продажи недвижимости в этом случае факта отказа продавца от договора является недостаточно, поскольку такой факт сам по себе, служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу служить не может. В таком случае решение вопроса происходит в судебном порядке. Другими словами, для этого необходимо обращение в суд продавца. Судом принимается решение в котором содержится предписание регистрирующему органу о регистрации в силу расторжения договора перехода права собственности к продавцу от покупателя. Такое решение суд может вынести только в том случае, когда сторонами в договоре продажи недвижимости оговорена возможность возврата исполненного до момента расторжения договора.Некоторые граждане зачастую слишком большие надежды и функции возлагают на предварительный договор. В качестве примера можно говорить о таком факте, что на нашем рынке недвижимости довольно часто встречаются случаи заключения предварительного договора, по которому покупатель, в качестве задатка, платит продавцу определенную сумму денег. Данный факт объясняется, прежде всего, тем, что стороны договариваются о том, что после заключения основного договора, продавец получит оставшуюся сумму оговоренную ими. Вместе с тем, такое положение не всегда соответствует предписаниям закона, потому что, в соответствии с Гражданским законодательством России, задатком признается денежная сумма, которая выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее платежей по договору другой стороне, которая служит доказательством заключения договора, а также в качестве обеспечения его исполнения. Говоря о рынке недвижимости, необходимо отметить, что покупатель и продавец заключают предварительный договор купли – продажи квартиры, в котором предусмотрено внесение задатка покупателем. Покупатель квартиры передает задаток продавцу в подтверждение своих намерений заключить договор купли – продажи. В том случае, если покупатель передумал заключать договор купли – продажи, то задаток остается у продавца. Вместе с тем, в ситуации, когда продавец передумает заключать договор купли – продажи, он возлагает на себя обязанность уплаты двойной суммы задатка покупателю. Стоит отметить, что условия таких договоров не соответствуют нормам закона. По своей сути предварительный договор порождает только обязательства сторон о намерении заключить основной договор в будущем. Такой договор не предусматривает выплату денежных средств или передачу имущества и т.п. Рассматривая вопрос действий в соответствии с предписаниями закона, необходимо говорить о следующей последовательности действий сторон: заключение основного договора купли-продажи квартиры, его регистрация в ЕГРП, только после этого покупатель может оставить продавцу задаток. Но так должно быть в идеале, то есть в соответствии с законом. В реальности – же ситуация складывается так, что данной схемы никто не придерживается, по причине того, что срок государственной регистрации растягивается не меньше чем на два месяца. Условно, рассмотренную ситуацию можно обозначить как одну из проблем в регулировании договора купли продажи недвижимости. Еще одной из проблем является та, что предварительный договор не рассматривается как серьезный документ. В соответствии с нормами гражданского законодательства, в случае, если стороны заключили предварительный договор, но впоследствии кто – то из них передумал заключать основной, то другую сторону в судебном порядке можно принудить к заключению основного договора. Аргументировать данный шаг можно положениями п. 4 ст. 445 ГК РФ. Данная норма гласит, что при условии, если сторона, для которой заключение договора обязательно в соответствии с законом, уклоняется от заключения данного договора, другая сторона с требованием о понуждении заключить договор, вправе обратиться в суд. Более того, законом предусмотрено, что сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки. Таким образом, эту ситуацию можно назвать второй проблемой.Третьей проблемой является заключаемые на практике предварительные договоры. В соответствии с таким видом договора стороны в будущем обязуются заключить основной договор по поводу недвижимого имущества, которое фактически отсутствует на момент заключения такого вида договора. Такой договор, как правило, не совсем правомерно, предлагают заключать застройщики. Анализируя данную ситуацию, можно говорить о том, что по общему правилу, нельзя заключить основной договор в отношении отсутствующего недвижимого имущества. Вместе с тем, необходимо отметить, что по данному вопросу однозначной судебной практики нет, и до сегодняшнего дня остается открытым. Анализ судебной практики показывает, что суды, в некоторых случаях, допускают возможность заключать предварительные договоры, предметом которых является объект так называемого незавершенного строительства. Четвертая проблема заключается в том, что нередко, сторона, не желая заключить основной договор, пытается предварительный договор признать недействительным. Основания для оспаривания действительности договора соответствуют общим основаниям недействительности сделок, которые закреплены и регламентированы нормами Гражданского кодекса РФ, так, например, несоответствие закону и другим нормативно-правовым актам, мнимая или притворная сделка, сделка, заключенная недееспособным гражданином и т.д.). Вместе с тем, необходимо помнить о том, что основной договор также не может и не будет заключен, при условии, что предварительный договор признан как незаключенным, так и при отсутствии существенных условий в нем. Обратимся непосредственно к тексту гражданского законодательства, которыми регулируются правила о договоре купли – продажи. Первой статьей данного параграфа закреплено следующее правило «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации представляет собой действие, которым завершается процесс возникновения, перехода и прекращения вещных прав на объекты недвижимости, в том числе и жилого помещения и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Стоит рассмотреть некоторые нюансы, возникающие при регистрации прав на недвижимость. Данный вид государственной регистрации, в соответствии с законом, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в том числе и жилого помещения, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ.Такая регистрация осуществляется учреждениями юстиции. Она основана на принципах проверки законности, публичности и достоверности. Регистрация производится на основании заявления правообладателя, стороны договора либо их представителя. При этом, представитель обязан иметь доверенность, оформленную надлежащим образом. Законодательство предусматривает и нотариальное удостоверение сделки, в том случае, когда законом или соглашением сторон не установлено. Когда сделка по желанию ее участников удостоверяется нотариально, то заявление может быть подано одной из сторон сделки или через нотариуса.В регистрационный орган вместе с заявлением также должен быть представлен пакет документов, которые необходимы для ее проведения. Документы, как правило, предоставляются лично заявителем, но также возможно и посредством почтовых отправлений или лично через многофункциональный центр. В том случае, если заявителем не представлены те документы, которые находятся в распоряжении государственных органов и (или) органов местного самоуправления, в то же время не являющихся основание для регистрации права, либо если законом такие документы включены в определенный перечень, то такие документы запрашиваются самим регистрационным органом. Кроме того, к документам приобщается квитанция об уплате госпошлины за совершение регистрации.При получении документов регистрационным органом заявителю выдается соответствующая расписка в получении документов с их полным перечнем, а также с указанием с точностью до минуты даты и времени. Государственная регистрация прав проводится в строго установленный законом срок, исчисление которого ведется со дня приема заявления и пакета соответствующих документов, если иные сроки не установлены законодательством.Законодатель достаточно подробно определил требования к документам, которые являются основанием для государственной регистрации прав, поскольку именно на их основании вносится информация в Единый государственный реестр прав. Так, в указанных документах должны содержаться сведения, которые позволяли бы определенно установить объект, на который, собственно устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.Законодатель предусматривает, что документы должны содержать описание объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, площадь, назначение, этажность для отдельно стоящих зданий и домов, этаж и номер помещения или квартиры. По результатам рассмотрения документов регистрационным органом выдается одно из трех решений: зарегистрировать право; приостановить государственную регистрацию; отказать в государственной регистрации.Регистрация права производится путем внесения записей в Единый реестр. После этого, право считается возникшим. Зарегистрированное право оспорено может быть исключительно в судебном порядке. Законодательство допускает приостановление государственной регистрации. Оно возможно в следующих случаях:- возникновения у государственного регистратора сомнения в наличии основания для регистрации прав;- возникновения сомнения у регистратора в подлинности представленных документов или достоверности сведений, указанных в них;- в случае непредставления для регистрации документов или сведений, в них содержащихся, которые были запрошены органом, по межведомственным запросам. Обязанностью регистратора закон устанавливает принятие необходимых мер по получению дополнительных сведений и (или) документов для подтверждения подлинности документов или установления достоверности сведений, указанных в них. Кроме того, в день принятия решения о приостановлении регистрации регистратор обязан уведомить об этом заявителя. При этом, законодатель устанавливает право заявителя представить дополнительные доказательства, а также подлинности документов и достоверности сведений, в них содержащихся. Приостановлению регистрация подлежит и в случае наличия ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимости, решение о государственной регистрации или об ее отказе по которым не принято. В таком случае, приостановление государственной регистрации по такой сделки с данным объектом длится до завершения соответствующей регистрации по документам, принятым ранее. В то же время, стоит отметить, что приостановление государственной регистрации прав на основании судебного акта, возможно только исключительно в случае возникновения сомнений в подлинности самого судебного решения.Законодатель ограничивает срок приостановления государственной регистрации прав не более чем на месяц. В том случае, если в указанный срок причины, препятствующие государственной регистрации устранены не будут, то регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации. Об этом, в книге учета документов делается соответствующая запись. Аналогичная ситуация предусмотрена законодателем и в случае непредставления документов запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.На основании заявления правообладателя, оформленного в письменной форме государственная регистрация может быть приостановлена на срок не более чем трех месяцев. Аналогичное заявление может быть подано и уполномоченным лицом, но, при наличии у него соответствующей доверенности. В данном заявлении должны быть указаны причины, которые послужили основанием для приостановления регистрации, а также срок, который необходим для такого приостановления. В то же время, стоит отметить, что факт подачи заявления о приостановлении регистрации прерывает течение установленного законом срока. Истекший до подачи указанного заявления срок, в новый срок не засчитывается.Государственная регистрация может быть приостановлена регистратором прав на срок не более чем на месяц на основании письменного заявления одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации в случае, при условии, что другая сторона договора с таким заявлением не обращалась. Если причины, препятствующие регистрации в течение указанного срока не будут устранены, обязанностью регистратора является оформить отказ в государственной регистрации прав с внесением соответствующей записи в книге учета документов. В день принятия решения о приостановлении регистрации регистратор прав обязан в письменной форме уведомить об этом стороны договора.Глава 2. Особенности применения норм о купли-продажи отдельных видов недвижимости2.1. Особенности договора купли-продажи жилой недвижимостиВ параграфе 7 Гражданского кодекса РФ закреплена специальная норма, закрепляющая особенности продажи жилых помещений, результатом чего является акцентирование внимания законодателя на обороте такого объекта недвижимости как жилищная недвижимость. Анализ закрепленных в параграфе 7 Гражданского кодекса РФ положений позволяет для договора купли-продажи жилого помещения сформулировать следующее определение. Под таким договором понимается соглашение, по которому продавец (одна сторона) обязуется передать в собственность покупателя (другой стороне) жилое помещение, а покупатель, в свою очередь, за это помещение обязуется уплатит цену обговоренную в соглашении.Такой договор является двусторонне-обязывающим, консенсуальным. В соответствии со ст.550 Гражданского кодекса РФ такой договор должен быть заключен исключительно в письменной форме. Стоит подчеркнуть, что в соответствии с определением Судебной коллегии от 17 июня 2003 г. сторона по сделке, в подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения ссылаться на свидетельские показания не вправе. К числу особенностей (существенных условий) договора купли-продажи жилого помещения относятся:- во-первых, указание в таком договоре всех данных имущества, подлежащего продаже, придающие ему свойство индивидуальной определенности. В качестве предмета продажи выступает имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Этим обусловлена необходимость фиксирования в договоре сведений о продаваемом имуществе, которые содержатся, преимущественно, в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В качестве таких сведений является точный адрес, его площадь, а также иная необходимая информация.- во-вторых, цена продаваемого имущества, в соответствии со ст.555 Гражданского кодекса РФ, также является существенным условием договора. Как правило, обязательное включение в договор цены имущества, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.- в-третьих, особенностью данного договора купли-продажи является выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Законодателем данный перечень в конкретной норме не регламентирован и содержится в ряде норм гражданского и жилищного законодательства РФ. Данный перечень является примерным.