Отчет об оценке стоимости квартиры

В работе произведена оценка стоимости квартиры. Данные и расчеты абсолютно актуальны. Защитила на "отлично" в РЭУ им.Г.В. Плеханова ...

9.1. МЕТОДИКА РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Рыночная стоимость определяется с учетом тех факторов, которые в наибольшей степени влияют на рынок оцениваемых видов имущества в целом, а также на саму ценность рассматриваемой собственности. При этом определяются другие возможные способы использования данного имущества с целью получения максимального дохода от нее. Для этого проводится анализ высокой эффективности использования. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный.
При применении трех различных подходов получаются разные величины стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.
Методология затратного подхода
Затратный подход предполагает, что затраты на создание объекта являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости.
Основой данного подхода является принцип замещения, который подразумевает, что инвестор, имеющий достаточно информации не будет платить за объект сумму больше, чем было потрачена на производство или приобретение аналогичного объекта, при условии одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.
Основная формула для расчетов по затратному подходу записывается следующим образом:
,
где: С - стоимость недвижимости, рассчитанная затратным подходом;
Сзу - стоимость прав на земельный участок, относящийся к оцениваемому недвижимому имуществу;
Снс - затраты на воспроизводство/замещение (новое строительство) объекта недвижимости с учетом прибыли предпринимателя, обладающего правами на застройку участка;
Инак - накопленный (совокупный) износ.

Рыночная цена определяется как установленная покупателем денежная мера стоимости в процессе торговой сделке и в результате компромисса между покупателем и продавцом. Соответственно рыночная стоимость объекта оценки считается наиболее вероятной ценой продажи данного объекта.
При определении рыночная стоимость недвижимости необходимо соблюдать следующие условия равноправной сделки:
• рынок недвижимость должен характеризоваться высокой конкуренцией, тем самым предоставляя разнообразие имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
• независимость покупателя от продавца, оба действуют в интересах удовлетворения своих интересов
• информированность о предмете сделки
• срок экспозиции объекта оценки.
Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценочной деятельности, на правленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной собственности.

В данном Отчете используется метод срока жизни для расчета физического износа. В рамках данного метода физический износ определяется по формуле:И = ЭВ/ (ЭВ + ОСЖ)гдеЭВ - эффективный возраст объекта;ОСЖ оставшийся срок жизни объекта недвижимости.В рамках данной оценки в качестве эффективного принят хронологический возраст объекта недвижимости. Наименование объекта недвижимостиЖилой дом Год постройки1966Хронологический возраст объекта50Нормативный срок службы100Физический износ объекта50,0%Анализ местоположения объекта оценкиОбласть, район, населенный пунктгород Москва, район ГольяновоПреобладающая застройка микрорайонаЗдание является частью жилого квартала, относящегося к так называемым «спальным районам»Близость к скоростным магистралям100 м до Щелковского шоссеРасстояние от метро10 минутпешком от станции метро «Щелковская»Экологическая обстановкаУдовлетворительнаяОбъекты промышленной инфраструктуры микрорайонаНе обнаруженыИсточник информации: личный осмотр объекта оценки и прилегающей территории Оценщиком.Особенности локального местоположения объекта оценкиТранспортная доступностьХорошая (в данном районе хорошо развита дорожная сеть, особенно за счет легкого доступа на Щелковское шоссе)Качество обустройства двораБлагоустроенОбъекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).Магазины, школы, детские сады, поликлиники, аптеки, Сбербанк, почта, служба быта, спорткомплексСостояние прилегающей территорииХорошее, недалеко расположен Сиреневый сад, музей-заповедник ИзмайловоИсточник информации: личный осмотр объекта оценки и прилегающей территории Оценщиком.Фото 1. Жилой дом, в котором расположен Объект оценкиФото 2. Адресная табличка на домеФото 3. Вход в подъездФото 4. Табличка с номером квартирыФото 5. ПрихожаяФото 6. Жилая комната 1Фото 7. СанузелФото 8. КухняФото 9. БалконФото 10. Вид с балконаФото 11. Придомовой дворФото 12. Окружение Объекта оценкиСхема расположения ОбъектаИсточник: информационно-поисковая система ЯndexТекущее использование объекта оценки – жилое помещение, используется для постоянного проживания.По результатам проведенного анализа наиболее эффективного использования объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что текущий вариант использования (в качестве квартиры, используемой для проживания) является наиболее эффективным.Анализ рынка Объекта оценкиПрогнозВлияние курсовых движений и сложившейся экономической ситуацией в стране привели к тому, что в ноябре рынок недвижимости пробил нижнюю отметку в 200 тыс. рублей за 1 кв. метр. Кардинальное снижение спроса и увеличение предложения еще более усугубляет ситуацию и делает цены еще ниже. Впервые за долгие годы рублевые цены на квартиры снизились на 4% по отношению к своей стоимости год назад. На сегодняшний день цена за 1 кв.м. составляет 2 453 долларов и судя по тому, какую тенденцию имеет курс сегодня, цена будет падать.  Таблица 1. Средняя стоимость жилья в Москве ($/квадратный метр)Таблица 2. Динамика изменения цен Источник информации: http://www.arn.ru Анализ ценообразующих факторовНа стоимость недвижимости (в том числе земельных участков) оказывает влияние множество факторов. Основные ценообразующие параметры, присущие объектам, приводятся ниже.Передаваемые праваФактор учитывает юридический статус оцениваемого объекта недвижимости (набор прав на недвижимость: владение, пользование и распоряжение) – разный объем прав имеет разную стоимость. При прочих равных условиях рыночная стоимость объекта недвижимости, на которую оформлено право собственности, выше стоимости объектов недвижимости, отчуждаемых на праве аренды, праве требования и др.Финансовые условияФактор учитывает условия финансирования возможной сделки по продаже оцениваемого объекта и разницу в условиях финансирования для объекта оценки и объектов-аналогов, а именно сроки финансирования, процентные ставки, порядок перехода прав на недвижимость – все эти факторы оказывают значительное влияние на стоимость оцениваемой недвижимости.Условия продажиФактор учитывает отличия условий продажи объектов-аналогов от рыночных условий: ограниченность в сроках продажи, аффилированность покупателя и продавца, приобретение объектов с целью их комплексного использования с близлежащими объектами и др. – все эти факторы также существенно влияют на стоимость недвижимости. Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)Характерной особенностью рынка недвижимости является тенденция к снижению цен на предлагаемые к продаже (аренде) объекты. Как правило, объекты продажи выставляются на рынок с премией к рыночной цене аналогичных объектов. При осуществлении реализации объекта его цена может снизиться, что подтверждается консультациями с продавцами и их агентами. Согласно данным аналитических агентств и агентств недвижимости (например, http://elesta1.ru/torg-umesten-pokupaia-kvartiru-po-obiavleniju-mozh) в настоящее время в процессе торгов можно получить скидку на торг до 7%, которая, как правило, не превышает 200 – 300 тыс. рублей.Дата предложения (дата публичной оферты)Цены объектов недвижимости подвержены изменению во времени. При использовании информации по аналогу, дата предложения которого значительно отличается от даты оценки, требуется учет этого обстоятельства.Данный параметр может быть учтен по индексам, публикуемым на аналитических сайтах www.arn.ru, www.irn.ru.Местоположение объектаХарактеристики района расположения объекта оценки оказывают значительное влияние на стоимость. К характеристикам местоположения относят:удаленность от метро (близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям);окружение объекта (район преимущественно жилой застройки, бизнес-зона, промышленная зона и др.);ценовая зона и перспективы развития района расположения объекта.Специалистами компании проводилось исследование зависимости удельной рыночной стоимости коммерческой недвижимости от местоположения (удаленности от метро). Для увеличения репрезентативности результатов опроса и повышению их достоверности к опросу были привлечены как оценщики, так и риэлторы.Таблица 3. Специалисты, участвующие в опросе.№ п/пЭкспертыКвалификация, стаж работыКонтактные данные1Иванов Дмитрий Ивановичоценщик 2 категории, стаж работы в оценочной деятельности 4 годаООО «Институт правды и оценки», тел.8 (499) 351-35-35 2Петрова Светлана Геннадиевнаоценщик 2 категории, стаж работы в оценочной деятельности 4 годаООО «Институт правды и оценки», тел.: 8 (499) 351-35-353Иванов Николай Петровичоценщик1 категории, стаж работы в оценочной деятельности 7 годаООО «Гипергрупп» (495) 631-31-31 4Молодой Николай Ивановичведущий риэлтор отдела жилой недвижимости, стаж работы в риэлторской деятельности 8 летАгентство недвижимости «Рафаэль», тел. 8 (495) 733-77-97 5Мороз Елена Михайловнаведущий риэлтор отдела жилой недвижимости, стаж работы в риэлторской деятельности 7 летАгентство недвижимости «Realty rbk», 8 (495) 228-00-306Милорадова Светлана Леонидовнаведущий риэлтор отдела жилой недвижимости, стаж работы в риэлторской деятельности 6 летАгентство недвижимости «Тиан», тел. 8 (495) 974-62-16 В ходе исследования была установлена зависимость удельных цен предложения от удаленности от метро посредством трендового анализа (см. таблицу ниже).Таблица 4. Зависимости удельной стоимости объекта от удаленности от метро.Объекты-аналогиОбъект оценкиУдаленность от метро5 минут10 минут15 минут20 и более минут5 минут0%-2 %-4%-6%10 минут2%0%-2%-4%15 минут4%2%0%-2%20 и более минут6%4%2%0%Источник информации: по данным экспертов, принимающих участие в опросеОбщая площадь (с учетом балконов и лоджий)Абсолютная величина рыночной стоимости оказывает обратное воздействие на уровень ликвидности – чем выше стоимость и размер объекта, тем меньше становится платежеспособный спрос на него в связи с уменьшением числа потенциальных покупателей. С увеличением размера площади объектов недвижимости стоимость 1 м2 площади уменьшается. Данный параметр может быть учтен по индексам, публикуемым на аналитических сайтах www.arn.ru, www.irn.ru.Площадь кухниКак правило, планировка квартиры является одним из факторов, влияющих на ее стоимость. Площадь кухни относится к одним из основных характеристик планировки. Большая кухня свидетельствует об улучшенной планировке квартиры и повышает ее стоимость. В ходе консультаций со специалистами ведущих компаний на рынке недвижимости (АН Инком-Недвижимость, Сергей Михайлович, тел.363-08-43, АН Gormakler, Николай Николаевич, тел.970-41-91, АН Penny Lane Realty, Георгий, тел.232-42-22) установлена зависимость удельной рыночной стоимости жилых помещений (квартир) от площади кухни в пределах ±5%.Этаж расположенияЭтаж, на котором находится квартира, может влиять на ее конечную стоимость, считают эксперты. Причем расположение может как существенно понизить, так и повысить цену объекта. Однако даже при наличии такой зависимости цены внутри сегментов ведут себя по-разному. Если в эконом-классе квартиры на крайних этажах (первые или последние), как правило, оценивают с понижающим коэффициентом, то в категориях бизнес-класса и элитного такой зависимости нет. Причин тому несколько.Во-первых, расположение на крайних этажах связано с некоторыми преимуществами. Например, наличие небольшой собственной придомовой территории повышает как привлекательность квартиры, так и ее стоимость. Или, например, в высотных элитных домах и домах бизнес-класса на последних этажах располагаются пентхаусы — квартиры, имеющие большие площади, уникальные планировочные решения и видовые характеристики. Такие объекты обладают и рядом других преимуществ — например, здесь есть собственные лифты, террасы, зимние садыВо-вторых, в новостройках жилыми первые этажи делают достаточно редко. В случае же их наличия подобные помещения приобретают владельцы мелкого и среднего бизнеса, переводят квартиру в нежилой фонд и используют как коммерческую недвижимость. По мнению специалистов, участвовавших в опросе, снижение стоимости квартир, расположенных на крайних этажах, относительно квартир, расположенных на средних этажах, для типовых домов составляет 5%.Поправка на расположение оконРасположение окон квартиры является существенным фактором, влияющим на ее стоимость. Наилучшим вариантом являются квартиры, у которых панорамный вид из окон, либо вид на памятники культуры. Далее идут квартиры, у которых окна выходят во двор. Далее - «распашонки», т.е. квартиры, чьи окна выходят на улицу или оживленную магистраль. В результате общения со специалистами (см. табл. 8.9), было выявлено, что величина данной поправки находится в диапазоне 1-4%.Таблица 5. Поправка на расположение окон. Объект оценкиОбъект-аналогна улицу во дворво двор и на улицуна две во дворна две на улицупанорамный видна улицу 011104во двор-10-10-12во двор и на улицу-1101-13на две во двор-10-10-12на две на улицу011104панорамный вид-4-2-3-2-40При применении поправки на панорамный вид могут вноситься изменения в величину корректировки. Это зависит от этажа, на каком расположена квартира (для высотных зданий), от класса недвижимости (для элитных квартир данная корректировка выше), от наличия вида на исторические и культурные памятники.Поправка на смежные комнатыОдной из характеристик планировки является площадь смежность комнат. Если комната смежная (проходная или не изолированная), то это свидетельствует об устаревшей планировке квартиры и понижает ее стоимость. В результате общения со специалистами, было установлено: если в квартире комнаты смежно-изолированные (3 и более комнат), то по отношению к квартире с изолированными комнатами ее стоимость будет ниже на 1%; если в квартире комнаты смежные (двухкомнатные квартиры), то по отношению к квартире с изолированными комнатами ее стоимость будет ниже на 2%Тип санузловВ ходе проведенного анализа цен предложений баз данных различных агентств недвижимости: агентство недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», тел. (495) 363-10-16, http://www.incom.ru/, агентство недвижимости «МИЭЛЬ/Недвижимость», тел. (495)777-99-77, http://www.miel.ru/, агентство недвижимости «Дельта Реалти», тел. (495) 790-790-5, http://deltarealty.ru/, компания Blackwood, тел. (495)730-20-00, http://www.blackwood.ru/, Компания WELHOME, тел. (495) 221-33-15, http://www.welhome.ru/,установлено, что при наличии дополнительного санузла стоимость квартиры увеличивается в среднем на 3-7%Наличие балконов (лоджий)В результате общения со специалистами, было установлено: Балкон, лоджия отсутствуют – 0%; Один балкон – 2%; Одна лоджия – 3%.Иные летние помещения: мансарды, эркеры и т.д. считаются методом парных продаж.Тип домаСущественное влияние оказывает тип дома, в котором расположен объект оценки. Как правило, покупателей более привлекают квартиры в домах, построенных из современных и экологичных материалов. Поэтому стоит отметить что, даже условии если, по остальным характеристикам квартиры в блочных и панельных домах и квартиры в кирпичных и кирпично-монолитных домах схожи, первые все равно будут дешевле вторых.Данный параметр может быть учтен по индексам, публикуемым на аналитических сайтах www.arn.ru, www.irn.ru.Внутренняя отделка квартиры и ее техническое состояниеЧем выше уровень отделки и ниже ее износ, тем больше она повышает стоимость объекта недвижимости по сравнению с аналогичным неотделанным помещением, при условии, что затраты на ее создание не превышают типичных разумных пределов.Данный параметр подлежит учету либо по стоимости проведения соответствующего объема отделочных работ, либо по степени влияния на цены объектов (например, парными продажами).Описание процесса оценкиМетодика расчета рыночной стоимостиРыночная стоимость определяется с учетом тех факторов, которые в наибольшей степени влияют на рынок оцениваемых видов имущества в целом, а также на саму ценность рассматриваемой собственности. При этом определяются другие возможные способы использования данного имущества с целью получения максимального дохода от нее. Для этого проводится анализ высокой эффективности использования. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный.При применении трех различных подходов получаются разные величины стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.Методология затратного подходаЗатратный подход предполагает, что затраты на создание объекта являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости.Основой данного подхода является принцип замещения, который подразумевает, что инвестор, имеющий достаточно информации не будет платить за объект сумму больше, чем было потрачена на производство или приобретение аналогичного объекта, при условии одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.Основная формула для расчетов по затратному подходу записывается следующим образом:,где:С - стоимость недвижимости, рассчитанная затратным подходом;Сзу - стоимость прав на земельный участок, относящийся к оцениваемому недвижимому имуществу;Снс - затраты на воспроизводство/замещение (новое строительство) объекта недвижимости с учетом прибыли предпринимателя, обладающего правами на застройку участка;Инак - накопленный (совокупный) износ.Величина износа и устареваний объекта оценки определяется величинами физического, функционального и экономического износов и устаревания по формуле:,где:Инак - накопленный (совокупный) износ;Ифиз - физический износ;Ифунк- функциональное (моральное) устаревание;Ивн - внешнее (экономическое) устаревание.Методология сравнительного подходаМетод сравнительного подхода базируется на сравнении данного объекта оценки с другими объектами недвижимости, которые выставлены в реестр на продажу или уже проданы. Та цена, которую заплатит обычный покупатель за недвижимость с аналогичными параметрами качества и полезности, и считается рыночной стоимостью недвижимости.В рамках сравнительного подхода, как правило, применяют следующие методы:метод сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж).метод корреляционно-регрессионного анализа.Метод сравнительного анализа продаж наиболее продуктивен для объектов недвижимости при условии достаточного количество информации о недавних сделках купли-продажи. Такой метод невозможно применить, если такая недвижимость отсутствует на рынке. Любые отличия условий продажи от рыночных условий сравниваемого объекта на дату оценки должны быть учтены при анализе.При применении метода сравнения продаж необходимо выполнять следующие действия в данном порядке:Проведение детального анализа рынка для получения достоверной информации об объектах сравнимой полезности.Определение соответствующих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой из данных единиц.Сравнение исследуемого объекта с другими выбранными объектами с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к оцениваемому объекту.Метод корреляционно-регрессионного анализа применяется в случае, когда имеется обширная (статистически значимая) база данных по недвижимости аналогичного назначения, включающая достоверную информацию по ценам объектов и их ценообразующих параметрах.Методология доходного подходаМетод оценки при помощи доходного подхода подразумевает оценку стоимости исходя из ожидания покупателя, который, в свою очередь, также выступает в качестве инвестора, которого интересуют перспективные блага, выраженные в определенной денежной сумме, от использования данного имущества. Другим положением оценки по ее доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.Основной принцип доходного подхода – стоимость недвижимости определяется будущими доходами ее владельца: то есть пересчет будущих денежных потоков, которые дает недвижимость, в стоимость в настоящий момент.В основе подхода лежит принцип ожидания выгод в будущем, то есть право получать все доходы на регулярной основе в процессе владения имуществом, а также получение дохода при продаже имущества после окончания владения (реверсия). В связи с этим, в процессе оценки доходной недвижимости рассматривают два источника дохода: арендная плата от сдачи собственности в аренду (доход от эксплуатации); доход от продажи собственности после владения (реверсия).Ограничение подхода - при неполной и недостоверной информации о сделках на рынке недвижимости, оценка объектов на основе доходного подхода с достаточной степенью достоверности может осуществляться только для жилых помещений и коммерческих объектов непроизводственного назначения, не требующих дополнительных капитальных вложений. На эти помещения существует стабильный спрос и их можно сопоставить по ряду ключевых параметров.Преимуществами данного подхода можно считать: при доходном подходе учитываются будущие перспективы, относительно цен, затрат, инвестиций и т.д.; учет рыночного аспекта, так как требуемая ставка дохода или коэффициент капитализации дохода вычисляется с использованием реальных рыночных данных; доходный подход обеспечивает измерение экономического устаревания.Однако, главным недостатком доходного подхода состоит в трудностях, связанных с прогнозированием будущих событий.Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:Оценить получение потенциального валового дохода в течение первого года, начиная с даты, когда была проведена оценка, основываясь на анализе текущих арендных ставок и тарифов на рынке для объектов сравнения.Оценить потери при условии неполной загрузки (сдачи в аренду) и неизысканных арендных платежей на базе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.