Ипотечное кредитование

Наделение кредита качествами активности создаст предпосылки к институциональному обновлению схем финансирования и рефинансирования, станет струей свежего воздуха в инвестиционном вакууме.
Исследование ипотечного кредита связано с необходимостью фундаментализации выводов авторов с позиций экономической теории, что реализовано посредством исследования категории «капитал», его метамарфоз в рамках кругооборота и качественной эволюции, и обоснования выделения категории «ипотечный капитал».

...

Введение……………………………...……………………………………………3
1. Теоретико-правовые основы ипотечного кредитования……….……………..5
2. Понятие и экономическое содержание ипотечной суды………….…………..8
3. Механизм ипотечного кредитования в развитых странах…………………..10
4. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России…15
5. Анализ практики ипотечного кредитования в современных российских условиях……………………….…………………………………………………17
6. Особенности развития рынка ипотечного кредитования в России…………19
7. Актуальные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России в условиях мирового финансового кризиса…………………………..21
Заключение………………………………………………………………………25
Список использованной литературы…………………………………………..27

В основу изучения категории «капитал» положен воспроизводственный и системный подходы как методологические принципы исследования. Классическая школа ввела разделение капитала на основной и оборотный; неоклассическая школа определила капитал как запас, который находится в постоянном движении – в обороте, поэтому приносит доход и сохраняется благодаря капитальным благам (материальным вещам); кейнсианская школа идентифицировала финансовый капитала, как капитал, специализирующийся на финансовой деятельности.

Основными составляющими ипотечного договора являются процентная ставка, размер кредита, срок кредитования. Несомненно, существенным условием кредитного договора является также предмет залога, его цена и стоимость, так как размер кредита, срок процентной ставки самым непосредственным образом зависят от предмета ипотеки. 93.Механизм ипотечного кредитования в развитых странах.Рассмотрим характерные особенности организации систем ипотечного кредитования в ряде промышленно развитых стран Европы. Для сравнения выберем наиболее «продвинутые» страны Евросоюза – Германию, Великобританию, Данию, Францию, Швецию, Испанию. Современная система жилищного финансирования Германии включает в себя все три разновидности одноуровневых моделей ИЖК: классическую модель, основанную на эмиссии ипотечных облигацийипотечными банками ссудно-сберегательную модель, где основным источником финансирования выступают средства населения на целевых жилищных долгосрочных депозитах; депозитно-кредитную модель универсальных банков, где основным источником формирования ресурсов выступают депозитные счета юридических и физических лиц. Средства населения на целевых жилищных долгосрочных депозитах в строительных сберегательных кассах – один из основных источников финансирования жилищной сферы в Германии. В настоящее время за счет этого источника финансируется строительство 75% жилья в стране. Другим важнейшим источником финансирования системы ИЖК в Германии выступают ипотечные облигации, выпускаемые ипотечными банками. Объем ипотечных облигаций в обращении оценивается в размере 19,1% от общей задолженности по ипотечным кредитам в Германии. При этом по объемам обращения ипотечных ценных бумаг эта страна занимает третье место в Европе (на рынок ипотечных облигаций приходится 13,9% рынка всего Евросоюза). Что касается Великобритании, то ресурсной базой системы ИЖК в этой стране выступают: средства населения в институтах контрактных жилищных сбережений; депозиты юридических и физических лиц в универсальных (коммерческих) банках; облигации, эмитируемые рядом банков и обеспеченные ипотечными кредитами; RMBS (Residential Mortgage-Backed Securities) – ценные бумаги, залогом по которым выступает пул однородных ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью, выпускаемые тремя ипотечными корпорациями. Рынок ипотечных облигаций в Великобритании достаточно развит. На рынок ипотечных облигаций Соединенного Королевства приходится 13,0% рынка всего Евросоюза. Однако в настоящее время в Великобритании широкое распространение получают двухуровневые модели финансирования ИЖК, основанные на секьюритизации ипотечных кредитов путем выпуска RMBS. Ценные бумаги такого типа выпускаются тремя ипотечными корпорациями и характеризуются высокой категорией и ликвидностью. 10Так, по выпуску RMBS Великобритания в 2010 г. занимала второе место в ЕС после Нидерландов. Финансирование ипотечных операций за счет выпуска RMBS в анализируемом периоде оценивается на уровне 87 959 млн евро, в то время как привлечение ресурсов за счет выпуска облигаций (coveredbonds) первичными кредиторами составляет только 28 636 млн евро Современная система ипотечного жилищного кредитования Франции, так же как и система ИЖК Германии, основана на одноуровневых моделях и функционирует в рамках автономной (закрытой) и усеченно открытой систем. При этом основными источниками ресурсов системы ИЖК выступают: средства населения в институтах контрактных жилищных сбережений; депозиты юридических и физических лиц в универсальных (коммерческих) банках; облигации, эмитируемые рядом банков и обеспеченные ипотечными кредитами. Выпуск облигаций преимущественно опирается на первичный рынок закладных. Ипотечные облигации традиционно выпускаются двумя организациями: Credit Foncierde France и Caissede Refinancementde L’Habitat. Помимо этих организаций существует еще несколько, которые также работают на рынке ипотечных облигаций . На рынок ипотечных облигаций Франции приходится 12,8% рынка всего Евросоюза. Общая задолженность по ипотечным облигациям (coveredbonds) составляет 200 585 млн евро. В современной системе ипотечного жилищного кредитования Испании, так же как и в системе ИЖК Франции, доминируют одноуровневые модели. Система преимущественно функционирует в рамках автономной (закрытой) и усеченно открытой систем.В ресурсной базе системы ИЖК преобладают:средства населения в институтах контрактных жилищных сбережений; депозиты юридических и физических лиц в универсальных (коммерческих) банках; облигации, эмитируемые рядом банков и обеспеченные ипотечными кредитами. Выпуск облигаций в основном базируется на первичном рынке закладных. Ипотечные облигации являются важнейшим источником финансирования ипотечных операций, доля которого оценивается в размере 50,2% По объему находящихся в обращении ипотечных облигаций (coveredbonds) Испания занимает первое место в Евросоюзе. Общая задолженность по ипотечным облигациям (coveredbonds) составляет 341 321 млн евро. Но в настоящее время получают распространение и двухуровневые модели финансирования ИЖК, основанные на выпуске RMBS вторичны- ми кредиторами, хотя их доля на рынке не столь значительна. В 2010г. секьюритизация ипотечных кредитов путем выпуска RMBS была осуществлена только на сумму 16 045 млн евро. Достаточно интересным с точки зрения построения системы ИЖК является опыт Дании. Здесь реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т. е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Современная система ипотечного жилищного кредитования Дании основана на одноуровневых моделях и функционирует в рамках усеченно открытой системы. Ресурсной базой системы ИЖК выступают: ипотечные облигации, выпускаемые специализированными ипотечными организациями; депозиты юридических и физических лиц в коммерческих и сберегательных банках; межбанковские кредиты. Право эмитировать ипотечные облигации принадлежит специализированным ипотечным организациям – ипотечным банкам (в Дании 8 ипотечных банков-эмитентов). По объемам обращения ипотечных ценных бумаг Дания занимает второе место в Европе (19,9% от общего объема оборачиваемых ипотечных ценных бумаг). Современная система ипотечного жилищного кредитования Швеции очень похожа на систему ИЖК Дании. 11Она также основана на одноуровневых моделях и функционирует в рамках усеченно открытой системы. Ресурсная база и ипотечные кредиторы аналогичны. Право выпуска ипотечных облигаций также принадлежит исключительно ипотечным банкам (в Швеции 5 ипотечных банков- эмитентов). Четыре ипотечных банка находятся под государственным контролем. Они занимаются кредитованием жилищного строительства, сельского хозяйства, судостроения, а также торговли. Особенностью шведской системы ИЖК является высокий процент секьюритизации ипотечной задолженности. Суммарный объем обращения ипотечных облигаций составляет 66,5% от ипотечной задолженности . На рынок ипотечных облигаций Швеции приходится 12,0% рынка всего Евросоюза. Общая задолженность по ипотечным облигациям (coveredbonds) составляет 188 750 млн евро4.Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России.В России в настоящий момент существует нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.1. Гражданский кодекс РФ.2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 “О залоге”. С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права.3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее - ФЗ “Об ипотеке”).4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.6. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.7. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов.В новых законах и поправках нашли отражение такие моменты, как:отмена обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке;упрощение процедур, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество (жилое помещение;упрощение операций с закладными;признание того, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника.Одним из самых актуальных вопросов ипотечного кредитования является механизм обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а существенным фактором, сдерживавшим ипотечное кредитование в целом, является нерешенность ряда вопросов, связанных с выселением лиц, проживающих в заложенном доме или квартире, при обращении взыскания на такую недвижимость.5.Анализ практики ипотечного кредитования в современных российских условиях.Проведем анализ ипотечного ранка жилищного кредитования в России.По данным Банка России, в январе 2015 года выдано 43 025 ипотечных кредитов на общую сумму 70,5 млрд рублей, что составляет порядка 90% от уровня января 2014 года как в количественном, так и в денежном выражении. Средняя сумма рублевого кредита составила 1,63 млн рублей по сравнению с 1,73 млн рублей по итогам 2014 года.За первые два месяца 2015 года объемы выдач ипотечных кредитов в рублях составили 149,6 млрд. руб., что меньше, чем в первые два месяца 2014 года (197,3 млрд. руб., на 24,1%). Положительным моментом является то, что по прогнозам экспертов ожидался еще больший спад. Этого не произошло, так как  банки выдавали ранее одобренные кредиты на прежних условиях. Рисунок 1 – Динамика объемов ипотечных кредитов (млрд. руб.) и годовые темпы роста (%)  в РоссииПри этом в декабре 2014 года был показан «рекордный» за все время объем выдач ипотечных кредитов - 223 млрд. руб., что объясняется ажиотажным спросом на квартиры в условиях резкой девальвации рубля.Динамика объема выдаваемых кредитов в иностранной валюте представлена на рисунке 2Рисунок 2  - Динамика объемов выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте в России Рисунок 2 показывает, что выдача валютных ипотечных кредитов уменьшилась в два раза - до 0,5 млрд. руб. с 1,0 млрд. руб. годом ранее (и более чем в 10 раз - по сравнению с декабрем 2014 года - 191 млн. руб. в феврале 2015 года против 2,3 млрд. руб. в последний месяц 2014 года). Нужно отметить, что в январе 2015 года по России в целом было выдано 9 валютных кредитов, а в феврале - 5. Средняя сумма выданных кредитов - более полумиллиона долларов США, поэтому можно констатировать, что валютная ипотека для массового рынка приостановлена6.Особенности развития рынка ипотечного кредитования в России.Современная система ипотечного жилищного кредитования России начала формироваться с 1990-х гг. В настоящее время она основана как на одноуровневых так и двухуровневых моделях и функционирует в рамках усеченно открытой и расширенно открытой систем. Ресурсной базой системы ИЖК выступают: депозиты юридических и физических лиц в коммерческих (универсальных) банках; межбанковские кредиты; , полученные за счет секьюритизации ипотечных активов через институты вторичного рынка и первичными кредиторами (кредитными и некредитными организациями). Ипотечными кредиторами в системе ИЖК России являются: 1) специализированные организации вторичного рынка (ОАО АИЖК, функцию вторичных кредиторов могут выполнять также региональные операторы и сервисные агенты ОАО АИЖК); 2) первичные кредиторы (коммерческие банки, ипотечные, сберегательные банки, фонды). Ссудно-сберегательные схемы пока не получили широкого распространения в России. Основными факторами, препятствующими их внедрению в практику ипотечного кредитования, являются:нестабильность в экономике, выражающаяся в непрогнозируемости ценовых показателей на рынке жилья и уровня инфляции; отсутствие государственной поддержки развития подобных схем ипотечного кредитования;низкий уровень доверия со стороны населения к долгосрочным накопительным схемам, базирующимся на коллективной ответственности. В 1997г. в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Его сформировали по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США (FannieMae). Обращение к американскому опыту связано в первую очередь с такой проблемой российского финансового рынка, как большой дефицит «длинных» денег, самостоятельно решить которую без участия государства кредитные инсти- туты оказались не в состоянии. 16Сейчас АИЖК является национальным оператором вторичного рынка ипотечных кредитов в России. Это полностью государственная организация: все 100% акций принадлежат государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. Рассмотрим федеральную систему ипотечного жилищного кредитования в России. Ее составными элементами являются: АИЖК;его региональные операторы; сервисные агентыбанки – первичные кредиторы; страховые и оценочные компании Таким образом, двухуровневая модель ипотечного кредитования в России сводится к следующему: первый уровень – кредитные и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты (займы); второй уровень – АИЖК выкупает пулы стандартных закладных (рефинансирует права требования по ипотечным кредитам) у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов для последующей секьюритизации – выпуска ипотечных ценных бумаг.