Право собственности на жилое помещение

Право собственности на жилое помещение ...

Права и обязанности собственника жилого помещения всеобъемлющи и многогранны. При осуществлении прав собственника лицо не должно забывать и о своих обязанностях. В первую очередь речь идёт об обязанности содержания жилого помещения в надлежащем состоянии, а также об обязанности соблюдать права и законные интересы соседей.

Цель написания данной курсовой работы – исследовать составляющие права собственности на жилые помещения, а также основные права и обязанности собственников жилых помещений.

2. При осуществлении права собственности на жилое помещение собственник должен учитывать и соблюдать права и законные интересы своих соседей. Обязанность соблюдать права и законные интересы соседей сводится к соблюдению действующих законодательных норм, упорядочивающих различные аспекты отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями. Эти нормы, в первую очередь, содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 251.
3. Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном жилом доме, то собственник такой квартиры должен соблюдать, помимо прочих, правила пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме2. К такому имуществу относятся лестничные клетки, чердаки, подвалы, подсобные помещения, а также придомовая территория и конструкции дома (пожарные лестницы, водостоки и т.д.).
4. Собственник не имеет права допускать бесхозяйственного содержания принадлежащего ему жилого помещения. Бесхозяйственное содержание жилого помещения является основанием прекращения права собственности на него3.
Собственник должен заботиться о состоянии, сохранности принадлежащего ему жилого помещения. Он должен вкладывать финансы в жилое помещение, нести расходы по его ремонту.
Права по контролю за содержанием жилых помещений предоставлены государственным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления. При выявлении нарушений такие органы вправе предупредить собственника и назначить ему необходимый срок для ремонта жилого помещения или иного устранения последствий бесхозяйственности, а если и после такого предупреждения собственник не устраняет нарушения, компетентный орган вправе обратиться в суд с иском о признании лица утратившим право собственности на жилое помещение.1
Суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
5. Обязанность собственника квартиры в многоквартирном доме включает в себя содержание общего имущества в той части суммы затрат, которая соответствует доле каждого собственника в праве общей долевой собственности на такое общее имущество. Если собственнику принадлежит комната в коммунальной квартире, его обязанность включает необходимость нести расходы на содержание общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире.2
6. Нормы об обязанностях содержания жилого помещения являются диспозитивными. В п.3 ст.30 ЖК РФ так же, как и в ст.210 ГК РФ, содержится отсылочная норма - «если иное не предусмотрено федеральным законом или договором»3.
Собственник жилого помещения вправе возложить обязанности по его содержанию на лиц, которым он передает жилое помещение во временное владение или пользование. Распределение обязанностей по содержанию жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме зачастую предусматривается в договорах найма или аренды жилых помещений.
7. Собственником жилого помещения обязан вовремя вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги1. Несвоевременная оплата коммунальных услуг влечёт за собой неблагоприятные последствия в виде начисления пени на сумму задолженности, в виде отключения электроэнергии, водоснабжения, газа, а также судебные иски со стороны управляющих компаний и поставщиков услуг взыскании суммы задолженности, что, в свою очередь, влечет возбуждение исполнительных производств.
Помимо этого, несвоевременная оплата коммунальных услуг и иных платежей собственником одной квартиры в многоквартирном доме может повлечь за собой отключение услуг для всех квартир в доме, т.е. услуги будут отключены и у соседей, у которых отсутствует задолженность по коммунальным платежам.
§1.2 Субъекты права собственности на жилые помещения
Граждане-собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма гражданам или по договору аренды организациям. Вместе с тем, государственные и муниципальные образования, а также юридические лица вправе использовать жилые помещения только для сдачи по договору найма либо аренды.
Это связано с тем, что, как у юридического лица, так и у публичного образования, нет и не может быть собственной жилищной потребности, они не могут сами использовать жилища по прямому назначению. Организации для достижения своих уставных целей обычно требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения, но не жилые. Организациям помещения могут быть необходимы для предоставления гражданам либо в связи с тем, что они нуждаются в улучшении жилищных условий, либо с целью извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует исходя из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.
Юридические лица некоторых организационно-правовых форм, участвуют в гражданском обороте, но при этом не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах1.
Специального правого регулирования требуют отношения между гражданином, являющимся собственником жилого помещения, и другими гражданами, которые наряду с гражданином-собственником проживают в принадлежащем ему жилом помещении. Редки ситуации, когда собственник проживает один в принадлежащем ему жилом помещении. Как правило, у каждого человека имеются родственники и другие иждивенцы, которым он должен обеспечить условия проживания.
С учётом оснований можно выделить две группы граждан касательно гражданина-собственника жилого помещения.
Первая группа - это члены семьи собственника, к которым относятся супруг, дети и родители. К членам семьи собственника жилого помещения могут быть отнесены другие родственники - братья, сестры, дяди, тети, дедушка, бабушка и т.д. и не являющиеся родственниками собственника нетрудоспособные иждивенцы.
Вторая группа – это граждане, не являющиеся членами семьи собственника, они вселяются собственником в принадлежащее ему помещением не в качестве членов его семьи, но тем не менее в силу вселения приобретают право пользования жилым помещением (право проживания в нем).
Объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилья определяется соглашением между собственником и членами его семьи1.
В Жилищном кодексе РФ отсутствуют специальные требования к порядку заключения соглашений между собственником жилья и членами его семьи, а также между собственником и вселяемыми им гражданами, не являющимися членами его семьи. Требования к форме таких соглашений также отсутствуют и они могут быть заключены в устной форме, путем совершения конкретных действий. Как правило, именно так и происходит, на практике редко встречаются ситуации, когда соглашение между собственником и совместно проживающими с ними лицами заключается в простой письменной форме или оформляется в присутствии нотариуса. Установление содержания соглашений судом в случае спора может осуществляться с помощью различных доказательств, в том числе и с помощью свидетельских показаний (показания соседей, друзей, иных периодически приходящих в жилище лиц).
Глава 2 Основания возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение
§2.1.Основания возникновения права собственности на жилое помещение
В юридической теории правом собственности на жилое помещение является основанная на законе принадлежность определенному лицу определенного жилого помещения, которая характеризуется полным господством лица над помещением , при этом такое господство не исключает несения бремени содержания жилого помещения1.
Право собственности может приобретаться различными способами, которые в теории принято подразделять на следующие две группы:
1. Первоначальные - не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такой собственник ранее отсутствовал);
2. Производные- способы, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (как правило, по договору).
К первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:
- создание (изготовление) новой вещи (например, строительство жилых домов);
- самовольная постройка;
-приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.
К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится:
- приобретение права на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;
- приобретение права в порядке наследования после смерти гражданина;
- приобретение права в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;
- приобретение права в порядке приватизации жилых помещений1.
К числу первоначальных способов приобретения права собственности, прежде всего, относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ2). Важное значение при этом имеет приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.
Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство; существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического основания владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец.
Основания возникновения права собственности лица на жилое помещение можно обозначить следующие1:
1) постройка жилого дома;
2) инвестиции в строительство квартиры в многоквартирном доме.
При этом приобретение жилого помещения может быть совершено на основании следующих сделок (но не ограничиваясь ими)2:
1. Купля-продажа;
2.Наследование;
3. Дарение
Поскольку жилые помещения являются недвижимым имуществом, то возникновения, ограничения, переход и прекращение права собственности на жилое помещение подлежат государственной регистрации. В случае рассмотрения в суде споров, связанных с возникновением или прекращением права собственности на жилые помещения, суды исходят из того, что до государственной регистрации права собственности покупатель по договору купли-продажи жилого помещения, исполненного сторонами, не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ, член жилищного или жилищно­строительного кооператива, а вместе с тем и другие лица, имеющие право на паевые накопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, пред оставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.
Таким образом, имеются три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан -членов кооператива и прекращения такового у юридического лица-кооператива:
-членство в кооперативе;
- пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;
-полная выплата паевого взноса.
Приобретение жилых помещений в собственность в порядке наследования достаточно широко распространено в гражданском обороте. Возникающие при этом вопросы, как правило, связаны со следующими обстоятельствами:
- характеристикой жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности;
- избранным способом передачи имущества наследодателем (по закону или по завещанию);
- возможными правами третьих лиц на жилые помещения, переходящие по наследству.
В любом случае, по наследству может быть передано только имущество, которое на момент смерти наследодателя находилось в его собственности1.
Не может быть включено в наследственную массу жилое помещение, оставшееся после смерти наследодателя, если им добросовестно и открыто владели как собственники гражданин или юридическое лицо на протяжении 15 лет, так как в указанном случае эти лица, в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ, приобрели право собственности на имущество, принадлежавшее наследодателю. Это положение действует, когда у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли. Поскольку в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях1, суд не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения.
§2.2.Основания прекращения права собственности на жилое помещение
Прекращение права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника, так и помимо его воли.
В результате совершения сделок прекращается право пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Вместе с тем, переход права собственности не обязательно влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. К примеру, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением.
Совершение иных сделок с жилыми помещениями (например, заключение договоров купли-продажи, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено1.
Право собственности может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения жилого помещения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.).
Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:
- обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);
-изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ)1;
-отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);
-реквизиция (ст. 242 ГК РФ);
-конфискация (ст. 243 ГК РФ);
-выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);
-изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ)2.
Согласно ст.35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.