Недвижимость

Недвижимость ...

Введение
1. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ ..3
1.1ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.2 ВИДЫ И КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 5
2 ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ЕГО МЕСТО В ЭКОНОМИКЕ.......................................................................................7
2.1ОСОБЕННОСТИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ, ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 7
2.2 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ..........................................................10
3 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ..........15
3.1 ИНВЕСТИРОВАНИЕ В РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 15
3.2 РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.......................................................................................24
Список использованных источников......................................................26

Недвижимое имущество имеет многогранную роль в экономической жизни. Оно выступает в виде естественно-пространственных базисов, на которых протекает любая хозяйственная деятельность, является частью активов любой организации, объектом сделки, выделяется как независимый объект управления и инвестиционный актив [2, 5].
Но какой бы аспект экономической «роли» недвижимости не затрагивался, так или иначе, понять особенность недвижимого имущества как объекта экономического отношения можно только на основе ясного представления, о том, что же такое на самом деле «недвижимость». Проблема эта усложняется, так как в течение долгого промежутка времени в условии государственной собственности на фактор производства само определение «недвижимое имущество» было убрано из общественной лексики.
Актуальность темы курсовой работы заключается в следующем: выявление экономического и социального фактора, определяющего заданное состояние и перспективу формирования рынка недвижимости, является одной из главных проблем, которые стоят как перед исследователем, так и перед профессиональным участником рынка недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости [I].Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:- низкой ликвидностью;- цикличным характером;Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;-        высоким уровнем трансакционных издержек.  Рис. 1. Цикличность развития рынка недвижимости1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.2.2 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИИзвестно, что в России на одного жителя приходится намного меньше жилой площади, чем в европейской стране, в том числе в бывших странах народной демократии, которые, как и наша страна пострадали во второй мировой войне.На примере Москвы можно показать обеспеченность жилой площадью городских людей по сравнению с городами Западной Европы. В наше время в столице одному жителю соответствуют 23 кв. м общей жилой площади, тогда как в городах на Западе — от 40 до 70 кв. м.В послевоенное время в России повсеместно создаётся развитая база строительной индустрии, позволяющая в относительно быстрое время выполнить восстановительную работу на объектах экономики для обеспечения дальнейшего повышения экономического потенциала России.Образованная в этом периоде развития база индустриального домостроения позволяет нарастающим темпом развивать строительство, в первую очередь, крупнопанельного и крупноблочного жилого дома и, в большей части, объектов социально-бытового предназначения.При анализе модификации цен строительства в столице в ходе перевода на рыночные отношения в строительстве, необходимо отметить, что изменение цены в секторе образования жилой недвижимости происходит за счет 2-х факторов:инфляция;изменение ценообразующего фактора, происходящего в связи с социальным и научно-техническим прогрессом и проведением мероприятия по охране окружающей среды.Морально поменялось условие в экономике страны (переменилась форма собственности, имеется нестабильность оптовой и розничной цены на продукцию и материалы), имеется расслоение общества, происходят перемены в покупательной способности людей. Технические причины заключаются в: изменении технологического процесса возведения и отделки сооружений и зданий, а также монтажа санитарно-технического оборудования и лифта за сет использования качественно новых строительных материалов конструкций, изделий и сантехоборудования, более современных машин и механизмов, в том числе средств малой механизации в замен ручного труда.Программа ГЖС основывается на следующих принципах:бюджетная субсидия устремляется прямо нуждающемуся;граждане имеют право преобретать готовое жилье по собственному выбору на вторичном или первичном рынке;бюджетное средство проходит напрямую до продавца от плательщика, без посредников.В реализации программы жилищных сертификатов скоплен большой положительный опыт. Однако при исполнении этой программы не возможно допущение дискриминации, как это имеет место на местах. Многие объекты имеют фиктивное финансирование. Источники финансирования расписаны по разным направлениям, но не по тем статьям, которые нужны.3 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ3.1 ИНВЕСТИРОВАНИЕ В РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИМногие говорят о том, что инвестиция в недвижимость является чуть ли не одним достойным типом капиталовложения. У недвижимости постоянно увеличивается стоимость – и это делает инвестицию в недвижимость практически без рисковым вкладыванием денежных средств. На самом же деле, инвестиция в недвижимость является одним из типов инвестиции, которая, наряду с остальными, также обладает своей спецификой, имеет как положительную, так и отрицательную сторону.Главная особенность инвестирования в недвижимость - это нужда в обладании большого первоначального капитала для того, чтобы заняться таким типом инвестиций. Однако на сегодняшнем рынке недвижимости имеются разные механизмы, которые делают инвестицию в недвижимость более доступной и для мелких инвесторов. В частности, речь идет про инвестирование на ранних стадиях строительства тех или иных зданий. Понятно, что цена квартиры, после строительства дома, увеличится по сравнению с той ценой, которую инвестор отдал за нее на стадии строительства.Кроме того, имеется такое определение, как ипотека и другой вид приобретения жилья в рассрочку. Речь идет о долгосрочном кредите, условия которого инвестор может прочесть прочти в каждом коммерческом банке. Ну и наконец, не нужно забывать о том, что определение «недвижимость» - это не только сверхдорогая квартира в элитной новостройке. Оно охватывает также и некоторые другие значения. Так, перспективным типом операций с недвижимостью считают постройку и последующую продажу гаража. Стоимость этой инвестиции в недвижимость намного ниже, чем в случае с квартирой, а доход может быть значительно выше. Кроме этого, если поинтересоваться ценой на квартиру и гараж и сравнить с ежемесячным платежом, взимаемым их владельцами в случае сдачи квартиры/гаража в аренду, то, скорее всего, обнаружится, что соотношение арендной платы и рыночной стоимости гаража будет выше, нежели это же самое соотношение в случае с квартирой. Т.е. если инвестор вложит определенную сумму в строительство/покупку гаража для сдачи его в аренду, то, скорее всего, окупит свою инвестицию значительно быстрее, чем если бы он вложил ее в покупку квартиры (по рыночной стоимости) для тех же целей. Хотя, разумеется, следует учитывать характеристику определенного региона, спрос/предложение и много других рыночных факторов.Иное специфичное свойство инвестиций в недвижимость - это относительно низкая ликвидность данного инвестиционного инструмента. Т.е. если инвестор не исключил вариант, при котором ему может в срочном порядке понадобиться освободить свои деньги, то инвестировать их в недвижимость этому инвестору не желательно.Приятной особенностью инвестиций в недвижимость является способ получения дохода от этой инвестиции вне зависимости от рыночной тенденции изменения ее цены. Речь идет о сдаче в аренду. В таком случае, даже когда инвесторы наблюдают временный спад цены на недвижимость, он можете хотя бы частично возместить потерь, за счет арендой платы, которая взимается с квартиранта.Инвестиция в недвижимость также подвержена всевозможным «сюрпризам», которые связаны с внезапной переменой стоимости актива. Однако в ситуации с недвижимостью, как правило (это еще не означает «всегда»), предсказать намечающуюся тенденцию ее стоимости легче, чем в случае многих других видов инвестиционных инструментов (например, иностранной валюты, драгоценных металлов или акций компаний). Дело в том, что существует ряд довольно устойчивых внешних и внутренних факторов, которые почти полностью определяют рыночную стоимость недвижимости.В связи с этим, при инвестировании средств в объект недвижимости, нужно в обязательном порядке учесть уровень престижности местоположения, социальное окружение, наличие транспортных коммуникаций, экологическую обстановку, ну и разумеется – динамику спроса/предложения за последнее время. В идеальном случае, хорошо бы еще ознакомиться с планом застройки (благоустройства) города, района, близлежащих территорий и т.п.Внутренним фактором, влияющим на инвестиции объекта недвижимости (в частности, возьмем для примера обычную квартиру) можно назвать: архитектуру и индивидуальность проекта, внешнюю привлекательность здания, планировку квартиры, высоту потолка, вид из окна квартиры, наличие балкона и лоджии, число и площадь квартир в этом доме и на данном этаже, технологию строительства и используемые материалы, инженерию дома (сантехническое и электротехническое оборудование, удаление бытовых отходов и мусора, кондиционирование, наличие лифтов и т.п.), внутреннюю инфраструктуру (размер и благоустройство территории, наличие ограждений, охраны, парковки для автомобилей), физический износ дома, уровень шума, чистоту воздуха вблизи строения. С учетом всех этих параметров, можно с большей или меньшей степенью погрешности предполагать, сколько будет стоить данный объект недвижимости и принимать решение по поводу его инвестирования.3.2 РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕФинансово-экономический кризис августа 1998 г. сильно ударил по рынку жилья в России, причем реакция на него в различных городах России была не одинаковой. В городах с долларовыми ценами на жилье (Москва, Санкт-Петербург, другие крупные региональные столицы страны, города-порты, некоторые областные центры вблизи Москвы и ряд других) она была значительно менее резкой, чем в городах с рублевыми ценами. Это связано с тем, что резкое кризисное падение курса рубля по отношению к доллару в 3-4 раза не сопровождалось аналогичным снижением долларовых цен на жилье. В городах же с ценами на жилье, номинированными в рублях, после обвала курса рубля в результате кризиса августа 1998 г., произошло лишь незначительное повышение рублевых цен, что вылилось в их значительно более резкое падение в пересчете на доллар. Тем самым, кризис резко усилил расслоение городов по стоимости жилья. Если в первой группе городов (долларовая зона) цены на жилье снизились (в долларовом исчислении) на 35-50%, то во второй группе (рублевая зона) – цены в долларовом эквиваленте упали в 2,5-3 раза. Можно сказать, что в этот период на рынке жилья в России функционировало два совершенно различных рынка жилья – долларовый и рублевый – каждый по своим законам [1, 2, 3, 4]. К концу 1999 - середине 2000 г. падение цен на рынке жилья в большинстве городов прекратилось, и начался их новый рост. К концу 2002 г. цены на рынках жилья повсеместно вернулись к своему докризисному уровню, а в ряде городов даже превысили его. В 2003 г. они продолжили свой рост, в 2004 г. они продемонстрировали рост в начале года и стабилизацию в его второй половине, с января 2005 г. цены на рынке жилья вновь продолжили свой рост, правда, с небольшим темпом. Рост цен на рынке жилья в период с 2001- первую половину 2005 гг., прежде всего, обусловлен общим выходом из кризиса российской экономики и активизацией спроса на жилье. Важным фактором роста цен на жилье, особенно в Москве, аналитики считают рост цен на нефть [5]. Кроме того, серьезным фактором роста цен на первичном рынке новостроек является возрастание себестоимости строительства и комфортности жилья. Уровень цен на вторичном рынке жилья в Москве непосредственно перед кризисом составлял в среднем 975 долл. за кв. м общей площади (докризисный максимум пришелся на середину 1995 г. - порядка 1240 долл.). После кризиса минимум цен был достигнут к лету 2000 г. и составил 650 долл. за кв. м. (падение цен на треть). После этого начался их рост. В 2000 г. жилье на вторичном рынке подорожало по итогам года всего на 1,5-2 %, в 2001 г. - уже на 29%, в 2002 г. - на 17%, в 2003 г. - на 45%, в 2004 г. – на 22%. В 2005 г. рост цен продолжился, но меньшими темпами: 1-2% в месяц. Рассмотрим, как шла эволюция рынка жилья с момента его зарождения до наших дней. Можно выделить следующие этапы развития рынка жилья в Москве (мы рассмотрим их, прежде всего, с точки зрения изменения цен на вторичном рынке жилья). Одна из первых подобных периодизаций предложена Г.М. Стерником (см., например, [6]) · 1991 - год начального становления рынка жилья, связанный с началом развития рыночных отношений в стране и приватизацией жилья. Начинается стремительный (в 2,5 раза за год) рост цен на жилье по сравнению с до рыночным уровнем – «предлиберализационный бум», однако жилье все еще принципиально недооценено, рыночные процессы в жилищной сфере только начинаются, отсутствует инфраструктура рынка и его законодательное оформление.