Товарищество собственников жилья: порядок формирования и направления деятельности (на примере г. Пятигорск) »

В работе описывается правовой статус и основные направления деятельности ТСЖ. Много схем и графического материала. Была защищена в мае 2016 года на отлично ...

Товарищество собственников жилья - единственная организационно-правовая форма юридических лиц, специально предусмотренная для объединений собственников помещений многоквартирного дома исключительно с целью управления данным домом.

Актуальность данной темы неоспорима, поскольку в настоящее время ведется активное строительство жилого комплекса за счет средств будущих жильцов, где создание товариществ собственников жилья подразумевается уже изначально.

В соответствии со статьей 11 ФЗ от 08.08. 2001 № 129-ФЗ регистрирующий орган не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий государственный реестр. Форма и содержание документа устанавливаются Правительством РФ.После регистрации товарищества необходимо открыть счет ТСЖ в одном из банков и предоставить данные о его создании прежнему балансодержателю дома. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей агентства и органов управления ТСЖ. Здание передается на балансовый ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание.В дальнейшем ТСЖ должно произвести регистрацию права общей собственности на имущество в многоквартирном доме для правильного определения величины сумм уплачиваемых налогов за имущество. В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого, из собственников в праве собственности (долевая собственность). В настоящий момент собственность в многоквартирном доме определена только в ст.36 ЖК РФ, в то время как требованиями ст.131 ГК РФ устанавливается, что право собственности подлежит государственной регистрации. Размер долей вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии со ст.37 ЖК РФ такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Органы управления товариществом собственников жильяПорядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами юридического лица.В соответствии с положениями, установленными ЖК РФ, в уставе ТСЖ можно изложить порядок управления вот в такой редакции:Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ. Общее собрание избирает органы управления товариществом - правление и ревизионную комиссию (ревизора).Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Эти нормы закреплены в ст.145 ЖК РФ. В ст.45 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с новыми требованиями законодательства сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием.Годовое общее собрание членов ТСЖ проводится не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев после окончания финансового года в сроки, установленные решением общего собрания.Собрания, проводимые помимо годового общего, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников жилья.Общие собрания могут проводиться в форме совместного присутствия членов ТСЖ для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. А также уставом товарищества может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам в зависимости от вида (жилое или нежилое) при надлежащих им помещений. То есть собрание может быть проведено путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений, поставленных на голосование.Чтобы собрание было правомочно принимать решения, оно должно иметь кворум собравшихся на собрание членов товарищества. Кворум - число участников собрания, заседания, точное для признания его правомочности. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.ЖК РФ решение ряда организационных вопросов по проведению общего собрания отнесено к компетенции самого собрания. Это решение следующих вопросов:1) определение срока проведения годового общего собрания;2) определение порядка проведения годового общего собрания;3) определение способа сообщения о проведении общего собрания;4) определение места, доступного для всех собственников помещений, для размещения итогов голосования и принятых решений на общем собрании; 5) порядок оформления протоколов общего собрания;6) определение места или адреса хранения протоколов общего собрания и письменных решений собственников.Поэтому целесообразно данные вопросы решить на одном из первых общих собраний ТСЖ и оформить их в виде одного документа - порядка проведения общего собрания ТСЖ, в котором определить все эти вопросы, чтобы не возвращаться к ним на каждом общем собрании.Уровни управления ТСЖ можно представить следующим образом (Рисунок 1.2.).217451258701222288506235700Рисунок 1.2 –Уровни управления ТСЖВысшим органом управления является собрание ТСЖ, и только она вправе принимать основные решения. Правление товарищества обязано исполнять решения общих собраний и дополнительные обязанности установленные в ст.148 ЖК РФ.В обязанности правления ТСЖ входят:1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства,8) бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;9) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;10) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.За выполняемую работу члены правления товарищества могут получать вознаграждение. Размер вознаграждения членов правления товарищества определяется решением общего собрания членов ТСЖ.Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества. Положения ст.149 ЖК РФ определяют установить срок, на который может быть избран председатель правления ТСЖ. Данная норма должна соответствовать требованиям положений устава товарищества о сроках действия самого правления, так как председатель правления избирается из состава самого правления.Председатель правления товарищества ведет общее собрание членов ТСЖ, а также созывает и проводит заседания правления товарищества в сроки.Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества. Он имеет право подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества.В обязанности председателя правления входит также и разработка правил внутреннего распорядка работников товарищества, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. Эти правила в дальнейшем должны быть утверждены общим собранием. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.В целом, принципиальную схему управления жилищным фондом можно представить следующим образом (Рисунок 1.3):Рисунок 1.3 – Схема управления жилищным фондомДля осуществления проверок финансовой деятельности ТСЖ должна быть избрана ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов ТСЖ на срок не более чем 2 года.В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества.В обязанности ревизионной комиссии входит:- проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;- представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;- отсчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.В случае если в товариществе избрана ревизионная комиссия, а не ревизор, то ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии, который и организует работу комиссии.НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКО ЖИЛЬЯ Осуществление управлением дома и его хозяйственная деятельностьТоварищество собственников жилья по своей сути является организацией по предоставлению услуг собственникам жилья по отдельному дому или спектру домов (при расширении).Итак, представим полный спектр официально закрепленных услуг ТСЖ (Рисунок 2.1).1031240273050Услуги ТСЖУслуги ТСЖ4721679186962003132636191407087929418696204417151198936Прочие0Прочие2131060209550Жилищные0Жилищные-382905198120Коммунальные00КоммунальныеРисунок 2.1 – Услуги, предоставляемые ТСЖК коммунальным услугам Товарищества собственников жилья относится:• организация обеспечения квартир и прилегающей территории светом; • организация обеспечения газопоставок, при наличии присоединения; • организация деятельности ТЭЦ или котельных, водо- и теплоснабжения квартир; • организация снабжения водой и работоспособности водопровода, т.е. осуществление ремонта, прокладки труб, очистки водопровода, при необходимости - доставки воды в жилые дома или офисы.Все данные услуги ТСЖ являются общедомовыми, поэтому оплата идет только за потребленные объемы услуг ТСЖ.Жилищные услуги ТСЖ основаны на таких понятиях: • реализация ремонта, как текущего, так и капитального, мест общего пользования и квартир, в том числе, внутренних систем и конструкций; • обустройство и содержание прилегающей территории; • работа с отходами – осуществление и контроль за утилизацией, вывозом мусора, переработкой отходов; • техническое обеспечение работы лифта, домофона, аппаратов видеонаблюдения, антенн, безопасности жителей - контроль работы технических средств вызова вневедомственной охраны, пожаробезопасностью и другие системы.Представляемые услуги ТСЖ не ограничиваются только слежением за технической работой всех необходимых установленных элементов обеспечения жизни в общем имуществе, но и решают вопросы об их установке, а также юридические вопросы проживания жильцов в доме. Решаются вопросы с согласия жильцов о заработке денежных средств путем размещения рекламы на стендах, стенах домов и т.д. или размещением торговых павильонов. Проведение детских праздников, организация общественных гуляний (Новый год и т.д.) тоже лежит на плечах администрации ТСЖ. Товарищество собственников жилья, как объединение собственников, может выступать арендодателем части общественного имущества, например, подвалов или придомовой территории. Или осуществлять реконструкцию или строение помещений на придомовой территории. Таким образом, каждое ТСЖ в рамках своей деятельности обязано произвести: • заключение договора с организацией или найм специалистов для обслуживания многоквартирного дома (МКД) и его жителей, • осуществлять организационную деятельность по сбору оплаты за пользование коммунальными ресурсами, прилегающей территорией и другие оговоренные платежи, • осмотр общедомовой территории и регистрация проживающих в МКД также входит в оказываемые услуги ТСЖ. Рассмотренные услуги ТСЖ, в большинстве своем, оплачиваются хозяевами квартир, проживающими или не проживающими в доме. Но все эти вопросы решаются на собрании жильцов и контролируются путем ознакомления с отчетов о проделанной работе. Расширение списка предоставляемых услуг ТСЖ фиксируется в договоре с собственниками квартир.Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме;Часть 1 ст. 30 ЖК устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет функции по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Вместе с тем, поскольку одновременно с правом собственности на жилое помещение появляется и доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, основное предназначение ТСЖ сводится к функциям по управлению домом. Для осуществления этих функций должен быть установлен размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества. Он определяется органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом.Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»1 от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ к потребителям товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов относит лиц, приобретающих по договору электрическую и тепловую энергию, воду, услуги по водоотведению и утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов для собственных хозяйственно-бытовых и (или) производственных нужд. В жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются, в частности, ТСЖ, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме.Часть 2 ст. 154 ЖК устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги. Правление ТСЖ должно обеспечить своевременное и полное внесение этих платежей. Часть 5 ст. 155 ЖК говорит о том, что члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Таким образом, в уставе ТСЖ должен быть предусмотрен механизм внесения этих платежей. Если не было возможности предусмотреть его подробно в уставе, то после заключения договоров с исполнителями коммунальных услуг следует довести содержание этих договоров до всех членов ТСЖ, остановившись на конкретных сроках внесения платежей и их размерах.В связи с этим на ТСЖ возлагаются обязанности:- обеспечивать надлежащее содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, включая управление многоквартирным домом, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, в том числе обеспечить предоставление услуг по содержанию придомовой территории, очистке мусоропроводов, уборке лестничных клеток, вывозу твердых бытовых отходов, техническому обслуживанию и ремонту лифтов, содержанию и ремонту кодового замка, ПЗУ и АППЗ; - проводить текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома; - принимать решения о порядке и условиях содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома; - вести и хранить техническую, бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую и иную документацию, связанную с исполнением договора; - отчитываться перед жилищными органами: предоставлять ин­формацию и документы, сведения о сумме дохода от хозяйственной деятельности для последующей корректировки сум­мы договора в соответствии с долей участия Санкт-Петербурга; - в случае невнесения нанимателями, арендаторами помещений платы за выполненные в соответствии с договором работы и предоставленные услуги предъявлять к неплательщикам соответствующие требования, в том числе в судебном порядке, с правом обращения полученных средств в свою пользу.Договорная деятельность товарищества собственников жильяСложный состав недвижимости (в том числе общей долевой собственности) многоквартирного дома, а также разнообразие задач по её управлению, содержанию, обслуживанию и приращению обуславливают возникновение разного рода правоотношений между ТСЖ с одной стороны и властными структурами - местным самоуправлением, муниципальным образованием, организациями, предприятиями, управляющими компаниями и частными управляющими -индивидуальными предпринимателями без образования юридического лица, осуществляющими работы и услуги в жилищной сфере, собственниками жилых и нежилых помещений, членами товарищества, нанимателями и арендаторами с другой стороны.Договор управления многоквартирным домом является самым главным документом после устава ТСЖ.Собственники обязаны содержать принадлежащее им имущество и, в том числе, управлять этим имуществом, а именно:- принимать решения и организовывать деятельность по обеспечению сохранности общего имущества, его надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных и комфортных условий проживания (включая обеспечение коммунальными услугами);- решать вопросы пользования помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме и придомовым земельным участком;- оплачивать содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг.Новый ЖК РФ по-иному решает вопросы порядка оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Статья 155 ЖК РФ устанавливает, что члены ТСЖ вносят обязательные платежи, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой, коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Те, кто является членами ТСЖ в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (Рисунок 2.2).Рисунок 2.2 – Функции ТСЖ в заключении договоров на предоставление услугТаким образом, в ТСЖ возникает достаточно большой круг договоров, с одной стороны, это договоры с организациями, предоставляющими услуги, с другой стороны, договоры с членами ТСЖ, собственниками жилых помещений, не являющимися членами ТСЖ, арендаторами, то есть всеми заинтересованными лицами, потребляющими эти услуги. А также еще и ряд договоров с иными организациями, обеспечивающими ТСЖ (ремонтные, охранные организации, банк, кредитные организации и т.д.). То есть в ТСЖ как юридическом лице появляется достаточно большой раздел деятельности, связанный с заключением, сопровождением и контролем за исполнением договорных обязательств контрагентов ТСЖ. В ТСЖ также неплохо иметь свои варианты договоров, содержащие отдельные положения, выгодные для членов ТСЖ.Товарищество собственников жилья как юридическое лицо может осуществлять все виды деятельности не запрещенные законом, в частности заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах товарищества.В общем виде каждый договор должен содержать предмет договора, права и обязанности сторон, порядок взаиморасчетов, сроки исполнения обязательств, а также ответственность сторон в случае нарушения ими своих обязательств, размер неустойки, порядок ее неуплаты и иные существенные условия.