«Аренда земельных участков»

Работа, защищенная на отлично на кафедре гражданского права ...

Договор аренды является консенсуальным, он считается заключенным момента, когда достигнуто соглашение о предмете (объекте) аренды.
Договор аренды является возмездным — имущество передается арендатору за плату. Плата может быть установлена в различных формах (ст. 614 ГК РФ).
Также договор аренды является двусторонним, взаимным, т.к его заключение порождает у сторон взаимные права и обязанности.
Таким образом, договор аренды, это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество во временное пользованию за плату.

Институт аренды земельных участков является крайней важным для экономики, так как выступает в качестве одного из способов решения хозяйственных задач. Уникальность аренды земельных участков заключается в том, что она выступает как в качестве дополнения к отношениям частной собственности, одновременно являясь частью этих отношений. Это наглядно видно в процессе экономических взаимоотношений хозяйствующих субъектов, где аренда земли позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производственными ресурсами, позволяя удовлетворить потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода.

N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».Предметом данной работы является гражданско-правовой аспект аренды земельного участка. Поэтому в следующей главе будут более подробно рассмотрены вопросы, касающиеся содержание договора аренды земельного участка, его заключение, изменение и расторжение.Глава 2. Основные положения, касающиеся договора аренды земельного2.1 Форма, содержание и заключение договора.Гражданский кодекс РФ не дает конкертного определения понятию «земли» как объекта гражданских правоотношений. В одном случае земля просто отнесена к категории «вещь» (это следует из ст. 128 ГК РФ), в других случаях говорится о «земле» (п. 1 ст. 130 ГК РФ) взначении, явно не связанном с оборотом, в иных применяется термин «земельный участок». Юридическая наука выработала свой подход касательно того, что именно следует называть участков в гражданском обороте. Земельный участок - это объект отношений, возникающих при аренде земли, представляющий собой неотторжимую часть земной коры, имеющий пространственное расположение по ее поверхности с конкретными границами, местоположением и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с ним и им определяемые) объекты. Предметом же аренды земельного участка будет аренды являеться совокупность действий по предоставлению непотребляемой вещи в пользование (владение и пользование) на условиях срочности и платности (возмездности).Важно помнить, что любое предоставление земельного участка в пользование, в том числе и по договору аренды, должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».К договору аренды земельного участка применяются общие положения, касающиеся гражданско-правовых договоров. Законом также установлены и специальные требования к договорам аренды, естественно применяемые и к договору аренды земельного участка.В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдавать имущество в аренду имеет право собственник имущества, в силу принадлежащих ему прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ). Так же законом установлены и определённые особенности. Так, в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» от имени гражданина, находящегося под опекой или попечительством, не может быть заключен договор аренды принадлежащего ему имущества на срок, превышающий пять лет. В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора.Арендодателями также могут быть государственные и муниципальные предприятия, а также доверительный управляющий, которому имущество передано собственником в управлениеСогласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Отсюда следует, что простая письменная форма не обязательна, если договор аренды земельного участка заключается на срок меньше 1 года. Сходное положение содержится и в ЗК РФ (ст.26). Также законом установлены специальные требования к форме договора аренды земельного участка. В случаи, если договором предусмотрен переход в дальнейшем права собственности на земельный участок к арендатору, что предусмотрено ст. 624 ГК РФ, то договор аренды земельного участка заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка (п.3 ст. 609 ГК РФ).Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (т. е. независимо от срока его действия), если иное не установлено законом. Таким образом, договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), поскольку иной момент заключения договора аренды земельного участка ЗК РФ не предусмотрен. Порядок заключения договора аренды земельного участка производится по общим правилам заключения договоров, предусмотренным главой 28 ГК РФ. Исключение составляют случаи заключения договоров аренды посредством проведения торгов по продаже права аренды на земельные участки.Договор аренды земельного участка может быть удостоверен нотариально. На практике чаще всего в нотариальном порядке удостоверяются договоры аренды с правом выкупа арендуемого имущества, т.е. земельного участка.Согласно ст. 22 ЗК РФ, изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Это земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и т.д. Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.Статья 610 ГК РФ регулирует срок заключения договора аренды. По общему правилу, договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то договор следует считать заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.Как и в иных договорах, срок, в соответствии со ст. 190 ГК РФ, определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно наступить.В пункт 3 ст. 610 устанавливает предельные сроки аренды для некоторых видов земельных участков. Среди таких договоров выделяют:- договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения); - договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК РФ);- договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК РФ).Также в п. 9 ст. 22 ЗК РФ сказано, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.Не однозначным является вопрос об окончании срока аренды земельного участка. По мнению Ю.А. Кочетковой, окончание срока аренды и ясно выраженное намерение арендодателя не продолжать арендные отношения, приводят к тому, что владение арендатора становится незаконным. Она полагает не основательной в таких случаях ссылку на ст. 622 ГК РФ, описывающей действия арендатора за пределами срока аренды, и, тем самым, якобы, допускающей вероятность признания его удержания законным.По моему мнению, это замечание не безосновательно. Действительно, как показывает практика, вопрос о заключении нового соглашении, в том числе и с учетом преимущественного права арендатора, как правило, решается сторонами уже после истечения срока аренды. Отсюда можно сделать вывод, что договор аренды земельного участка можно считать оконченным после истечения срока, указанного в договоре.Необходимо подробнее остановится на вопросе заключения договора аренды на новый срок. Так, по общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды па новый срок (ст. 621 ГК РФ). Но из данного правила есть исключения, предусмотренные п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Так, в случаи, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.Касательно случаев, когда арендодатель, так или иначе, возражает против продолжения арендных отношений, необходимо руководствоваться статьями 46 ЗК РФ и 622 ЗК РФ.Статья 46 ЗК РФ в пункте 1 отсылает к гражданскому законодательству, ст. 622 ГК РФ.Так же в п.3 ст.46 ЗК РФ установлено, что прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:1) в период полевых сельскохозяйственных работ;2) в иных установленных федеральными законами случаях.Статья 622 ГК РФ посвящена возврату арендованного имущества арендодателю. В данной статье сказано, что если срок договора аренду земельного участка истек, то арендатор обязан вернуть имущество (земельный участок) в том состоянии, в котором он его получил. Так же если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.Также договор аренды может содержать положение, согласно которому арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены. А в случае, если договор не предусматривает условие о выкупе в последствии арендуемого земельного участка, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ). Статья 614 ГК РФ регулирует арендную плату. Согласно данной статье, размер арендной платы определяется договором аренды.В ЗК РФ, статье 39.7 так же сказано, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.По общему правилу, арендная плата вносится за фактическое использование, т.е. эксплуатацию имущества - земельного участка. В случае, если арендуемым имуществом невозможно пользоваться по обстоятельствам, за которые несет ответственность арендодатель, арендная плата может не вноситься.Законодатель предусматривает сторонам возможность самим определить форму внесения арендной платы. Например, если договор является краткосрочным, то оплата может быть единовременной (разовой) по окончании установленного периода пользования или предварительной в полном размере. А в случае долгосрочной аренды оплата, как правила, устанавливается в конкретной сумме вносимых регулярно через определенные промежутки времени.В случае же, нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Существенным нарушением признается невнесение арендатором платы более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ) либо внесение арендной платы не в полном объеме. Важно заметить, что ЗК РФ в п.12 ст. 22 прямо оговаривает, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.Статья 611 ГК РФ устанавливает обязанности арендодателя. Согласно пункту 1 основной обязанностью арендодателя является передача имущества, выступающего объектом договора аренды, арендатору. Данная обязанность является комплексной, и состоит из нескольких элементов, а именно: — обязанность передать имущество в надлежащем состоянии, т.е. в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества; — обязанность передать с основным имуществом и его принадлежности; — обязанность передать необходимые для использования имущества документы; — обязанность передать имущество, принадлежности и необходимые для использования документы в установленный срок. Также в данной статье оговорены последствия нарушения обязанностей арендодателя при передачи имущества арендатору. В п.2 данной статьи сказано, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.Передача имущества в надлежащий срок устанавливается актом приема-передачи, подписываемым арендодателем и арендатором. При отсутствии акта приема-передачи фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору и не влечет последствий, предусмотренных п. 3 ст.611 ГК РФ.В статье 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, т.е. за невыполнение обязанностей, установленных в ст. 611 ГК РФ. Недостатками, за которые наступает ответственность, могут признаваться такие недостатки, которые препятствуют пользованию объектом полностью или частично. Эти недостатки могли быть известны как до момента заключения договора, так и после его заключения, в том числе недостатки, которые выявились в ходе исполнения договора. В качестве основного критерия таких недостатков признается невозможность использования имущества по целевому назначению. В Пункте 1 данной статьи установлено, что арендатор, в случаи обнаружения недостатков, имеет право на возмещение своих расходов на устранение недостатков товаров, а также на удержание суммы понесенных расходов из арендной платы, но только в случаи уведомления арендодателя. Однако в этой же статье предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Последствия, предусмотренные в п. 1данной статьи, не возникают, если имеет место одно из следующих оснований: — недостатки сданного в аренду имущества были оговорены при заключении договора аренды; — недостатки были заранее известны арендатору; — недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества; — недостатки должны были быть обнаружены во время заключения договора или передачи имущества в аренду. Таким образом, для применения последствий, установленных п. 1 статьи 612 ГК РФ, арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Статья 615 ГК РФ регулирует обязанности арендатора. В пункте 1 данной статьи установлена обязанность арендатора, в соответствии с которой он должен использовать имущество в соответствии с условиями договора, а том случае, если сторонами не было оговорено условие о способах пользования арендованным имуществом, то имущество следует использовать, исходя из его конкретного назначения. При этом арендатору необходимо руководствоваться нормативно-технической документацией, содержащей правила использования арендованного имущества. Как известно, право аренды представляет собой определённую совокупность обязательственных и вещных прав, в связи с чем оно может выступать предметом самостоятельных сделок.Так, ст. 613 ГК РФ специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Согласно данной статье, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При этом, заключая договора аренды, арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.Пункт 2 ст. 615 ГК РФ и пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предоставляют арендатору земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон) вправо передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, соответственно в пределах срока договора аренды земельного участка. Во всех этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.В пункте 10 ст. 22 ЗК РФ сказано, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.Статья 616 ГК РФ регулирует обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Данная статья прямо не применима к аренде земельного участка, за исключением пункта 2, в соответствии с которым арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.Земельный кодекс в ст. 42 прямо предусматривает обязанности арендатора относительно арендуемого земельного участка, отражая тем самым специфику аренды земли. Так, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, т.е. арендаторы, обязаны использовать земельный участок в соответствии с их назначением, с соблюдением принципов охраны окружающей среды. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, а также осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности. Арендатор также обязан своевременно производить платежи за землю, соблюдать требования градостроительных строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и регламентов, нормативов. Не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.