Правовое положения договора аренды

оценка-отлично! 1. Составление общей характеристики договора аренды.
2. Исследование обязательств и прав, возникающих при заключении договора аренды.
3. Анализ вопросов, возникающих при заключении договора аренды.
...

Содержание:

Введение………………………………………………………………………..3-4
Глава I. Характеристика договора аренды………………………………..……5
1.1 Правовое положение, объекты и условия договора аренды…………...5-11
Глава II. Обязательства, возникающие при заключении договора аренды…12
2.1 Права и обязанности арендодателя…………………………………..…12-13
2.2 Права и обязанности арендатора……………………..…………………14-16
Глава III. Анализ вопросов и ошибок, возникающих при заключении договора аренды…………………...…………………………………………17-21
Заключение……………………………………………………………...……22-23
Список использованной литературы……………………………………..…24-26

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они составляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ.

Вознаграждение за пользование или наемная плата, должна определяться в денежном выражении; но в договорах найма или аренды, сельскохозяйственных земельных участков допускалось определение наемной платы в натуре – известная доля урожая. На нанимателе лежало обязательство платить наймодателю за пользование вещью условленную наемную плату пропорционально времени пользования. Сегодня граждане предпочитают не приобр етать дорогостоящее имущество, а выступать его арендаторами, с последующим его выкупом в зависимости от их желания.
Целью данной работы является исследование определения и общих положений договора аренды.

Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в ГК, является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК),  условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.Арендная плата - одно из существенных условий договора аренды. Размер, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Закрепление данных характеристик в законе и в ГК РФ не предусматривается. Она может взиматься за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей и выплачивается в различных формах: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученной в результате использования арендованного имущества продукции; предоставления арендатором определенных услуг и др. Ее размер может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Данный вид договора может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке ее изменении.Глава II. Обязательства, возникающие при заключении договора аренды2.1 Права и обязанности арендодателяАрендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом: собственник, а также лицо, управомоченное законом или самим собственником. Им может быть любое юридическое или физическое лицо. Если арендодатель - некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его праву собственности. Если гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской и подлежит государственной регистрации.Главной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды, и ответственность за недостатки отданного в аренду имущества. При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и документами, кроме случаев, предусмотренных договором. В случае, если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не сможет воспользоваться имуществом в соответствии с его назначением, со стороны арендатора может быть предъявлено требование арендодателю предоставить ему данных принадлежностей и документов или расторжения договора и также возмещения убытков, на что указывает пункт 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.Имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать следующим требованиям: быть пригодным для использования в соответствии с целевым назначением, быть в состоянии, которое отвечает обычно предъявляемым требованиям либо нормам (например ГОСТ), сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами и принадлежностями.Арендатор может требовать в случае несоответствия имущества, передаваемого по договору аренды, вышеизложенным критериям: предоставления необходимых для имущества принадлежностей и документов, расторжения договор аренды, возмещения убытков, понесенных арендатором, вследствие передачи ему арендодателем непригодного для целей договора аренды имущества.Также, арендодатель несет ответственность за нарушение срока сдачи в аренду имущества, определенного в договоре аренды. Если в договоре аренды не указан срок сдачи имущества в арендатору, то срок должен быть разумным. В случае, если арендодатель нарушает все допустимые сроки передачи арендованного имущества, то согласно ГК РФ возможны следующие варианты: истребовать данное имущество от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права, возместить убытки, которые были причинены задержкой в исполнении передачи имущества, потребовать от арендодателя расторжения договора.При получении имущества в аренду с существенными недостатками, арендатор вправе: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы или либо возмещения расходов арендодателя на устранение недостатков имущества, удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора аренды.Однако, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.2.2 Права и обязанности арендатораТеперь стоит рассмотреть обязанности другой стороны договора – арендатора. Одной из ключевых обязанностей данной стороны договора является обязанность использования арендованного имущества согласно условий договора аренды, а если эти условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Один из примеров использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для проживания физического лица, в качестве офисного или торгового.Однако существуют общие правила для арендатора, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации, конкретнее, пунктом 2 статьи 616 ГК РФ. Итак, арендатор обязан: поддерживать имущество в надлежащем состоянии; производить за свой счет текущий ремонт имущества; нести расходы по содержанию имущества. Это общие правила, к которым применима следующая формулировка: если иное не установлено законом или договором аренды.Арендатор вправе использовать арендованное имущество, используя к примеру, такое право как субаренду и передавать свои права и обязанности другому лицу по договору субаренды.Законом могут быть установлены другие правила по распоряжению имуществом ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора. По истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию договора, в случае если арендатор: добросовестно исполнял свои обязанности по договору; имеет намерение продлить аренду, письменно уведомив арендодателя в срок указанный в договоре либо до окончания действия договора.Арендатор также правомочен требовать расторжения договора, в том случае если арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество или препятствует пользованию данным имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; имущество в силу форс-мажорных обстоятельств приходит в состояние не пригодное для использования; арендодатель не производит капитальный ремонт имущества; арендованное имущество имеет существенные использованию недостатки, в соответствии с которыми его нельзя использовать по назначению, ответственность за которые несет арендодатель.В случае, если арендатор продолжает использовать имущество по истечении срока договора аренды и со стороны арендодателя не поступило возражений, то договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок.Рассмотрим окончание срока действия договора и прекращение его действия производится на следующих основаниях: использование арендатором арендованного имущества с неоднократными нарушениями; существенное ухудшение арендатором имущества; арендатором недобросовестно вносятся платежи в соответствии с договором аренды, платеж не вносился более двух раз.Досрочное расторжение договора аренды. Возможно расторгнуть договор аренды, который заключен на неопределенный срок. Для этого нужно известить об этом вторую сторону за один месяц для движимого имущества и за три месяца, для недвижимого, согласно статьи 610 ГК РФ. Причем причины расторжения договора не имеют правового значения.Но для расторжения срочного договора нужны веские причины соответствующие закону. Перечень оснований для расторжения договора аренды определяется статьями 619 и 620 ГК РФ. Предъявление исков о расторжении договоров по желанию арендодателя встречается в арбитражной практике чаще, чем иски арендатора. Прежде всего это связано с тем, что расторжение договоров по инициативе арендаторов происходит добровольно, во внесудебном порядке и по соглашению сторон. Поэтому рассмотрим спорные ситуации при расторжении договора по инициативе арендодателя.Расторжение договора до истечения срока имеет место быть в силу различных обстоятельств например, арендодатель нашел более выгодное предложение по сдаче в аренду своего имущества или желает использовать имущество самостоятельно. Во всех этих случаях стороны обращаются за ответом к закону и тексту договора. Но ни одна из вышеприведенных ситуаций не является основанием для расторжения срочного договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды можно рассмотреть как санкцию, применимую в случае нарушения его условий одной из сторон. Общие основания расторжения договора аренды по инициативе одной стороны указаны в ст. 450 и 451 ГК РФ. Это существенное нарушение договора другой стороной или существенное изменение обстоятельств. Также возможно расторжение договора при существенном нарушении условий договора, в том случае если оно не было связано с порядком пользования имуществом, но в его результате сторона лишилась того, на что могла бы рассчитывать.Глава III. Анализ вопросов и ошибок, возникающих при заключении договора арендыдоговор аренда консенсуальный возмездныйВ настоящее время существуют пробелы, а также противоречия законодательства в этой области.Объектами аренды часто является дорогостоящее имущество в отношении которого установлен особый правовой режим.В настоящее время в состав договоров аренды имущества часто включаются дополнительные приложения, которые содержат различные правила и инструкции для сторон договора. Часто они включают в себя важные положения для сторон или содержат в себе условия различных действий.Часто арендатор невнимательно ознакамливается с содержанием этих приложений, что может привести к фальсификации. Чтобы избежать подобных неприятных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом данных приложений, а также подписать их на каждой странице. По закону, договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации в случае, когда они заключены сроком на один год и более. Такой договор вступает в законную силу только после государственной регистрации. Не стоит забывать, что помимо Гражданского Кодекса российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества регулируется также нормами Жилищного Кодекса Российской Федерации. Если срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом и со стороны арендодателя не поступило предложения расторгнуть договор, договор считается пролонгированным на неопределенный срок, и регистрация его вновь не требуется.Также весьма распространены схемы, когда при заключении договор не регистрируется или заключается на срок до 12 месяцев, с тем, чтобы избежать уплаты налогов. Но это мнение ошибочно, так как даже если договор не прошел государственную регистрацию, налоги с арендной платы все равно придется платить. Но при этом у арендодателя все доходы полученные по не действующему договору будут учтены то есть подлежат налогообложению.Одной из основных ошибок арендатора, также является привычка не проверять принадлежность имущества, сдаваемого в аренду. Совет: всегда нужно проверять правоустанавливающие документы на имущество, которое арендуется.В акте приема-передачи имущества должно быть указано состояние и недостатки, чтобы потом арендодатель не перенес ответственность за их устранение на арендатора.Еще одна ошибка при заключении договора аренды: неправильное установление арендной платы. Под этим имеется в виду, что договор аренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 654 ГК РФ) – это соответствующее условие является основным для этого договора. В случае, если из текста договора будет невозможно уяснить размер арендной платы, договор будет считаться незаключенным.Рассмотрим пункт 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Эта норма не отвечает на вопрос: требуется ли заключать отдельное соглашение для оформления изменения арендной платы или самим договором может быть предусмотрено право арендодателя изменить арендную плату в одностороннем порядке. Судебная практика показала что имеет место пользу вторая точка зрения. В случаях, когда арендатор получает имущество в неудовлетворительном состоянии, либо когда договором аренды предусмотрена возможность получения арендатором возмещения стоимости произведенных им улучшений, в интересах арендатора зафиксировать состояние имущества на момент его получения от арендодателя и состояние имущества в момент его возврата.