Экономический анализ проекта-строительство гостиницы

Заключение

Инвестиции в основной капитал преимущественно финансируются за счет собственных средств предприятия.
Общая потребность в инвестициях создания мини-гостиницы составляют 52800 тыс. руб.
В качестве источников финансирования приняты собственные средства и кредит банка. Проект рассчитан на 10 лет.
Чистая текущая стоимость равна 62157,62 тыс. руб., что означает преемственность проекта по данному критерию. Индекс доходности равен 1,18. Внутренняя норма доходности инвестиций равна 33%. Срок окупаемости равен 4,41 года.
Анализ интегральных показателей экономической эффективности проекта создания мини-гостиницы характеризует его как приемлемый для реализации и позволяет рекомендовать проект к внедрению.

...

Содержание
Введение 3
1. Общая характеристика инвестиционного проекта 4
1.1. Цели и задачи 4
1.2. Соответствие признакам проекта 10
1.3. Жизненный цикл 11
2. Ставка дисконтирования 12
2.1. Понятие о дисконтировании 12
2.2. Методы определения ставки 12
2.3. Определение величины ставки для проекта 13
3. Планирование работ по проекту 15
4. Оценка денежных потоков 16
4.1. Затраты 16
4.1.1. Начальные затраты 16
4.1.2. Авансовые платежи 17
4.1.3. Эксплуатационные расходы 17
4.1.4. Выплаты кредита 19
4.2 Поступления 20
4.2.1. Кредит 20
4.2.2. Операционные доходы 20
4.3. План денежных потоков 22
5. Оценка экономической эффективности проекта 25
5.1. Статистические показатели 25
5.1.1. Прибыль 25
5.1.2. Срок окупаемости 26
5.2. Динамические показатели 27
5.2.1. Приведенная текущая стоимость 27
5.2.2. Индекс текущей стоимости 29
5.2.3. Внутренняя норма доходности 29
Заключение 31
Список литературы 32

Введение

Инвестирование представляет собой один из наиболее важных аспектов деятельности любой динамично развивающейся организации, руководство которой отдает приоритет рентабельности с позиции долгосрочной, а не краткосрочной перспективы. Инвестиции способствуют решению организациями ряда серьезнейших задач, среди которых можно выделить следующие:
• расширение существующей предпринимательской деятельности;
• приобретение новых производств;
• диверсификация бизнеса за счет освоения новых областей и направлений.
В своей деятельности практически все коммерческие организации в той или иной степени сталкиваются с необходимостью инвестиций. Даже предприятия, которые по каким-либо причинам не стремятся к расширению своего бизнеса, рано или поздно вынуждены обновлять основные фонды, что такж е предполагает инвестирование. Во всех случаях, осуществляя инвестирование, организация стремится прибыльно разместить капитал. Инвестиционный анализ призван при этом ответить на вопрос: «Какой из проектов капиталовложений выгоден организации?». Вопрос о капиталовложениях является одним из наиболее сложных для любой организации, поскольку инвестиционные затраты могут принести доход только в будущем. Оценивая экономическую привлекательность капиталовложений, предприятие сталкивается с необходимостью прогнозирования отдаленных по времени событий, причем фактор неопределенности должен быть сведен к минимуму. Для того чтобы принять решение о целесообразности воплощения в жизнь инвестиционного проекта, предприятие должно провести детальный расчет его окупаемости.

Развитие и образование регионального туристического комплекса состоит в переходе от «очагового» создания туристических объектов и продуктов к их комплексному и целенаправленному строительству и развитию, которое основывается на его стратегическом управлении.На сегодняшний день на территории Хабаровского края действует разработанная органами власти Государственная целевая программа «Развитие внутреннего и въездного туризма в Хабаровском крае (2013 – 2020 годы)». Целью данной программы является создание современного эффективного конкурентоспособного туристического комплекса, обеспечивающего широкие возможности для удовлетворения потребностей российских иностранных граждан в туристических услугах. Задачи программы предусматривают выполнение следующих действий: – содействие развитию туристических объектов и инфраструктуры туризма; – создание положительного имиджа и продвижение туристического продукта Хабаровского края; – создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в туристическую индустрию; – разработка новых и повышение конкурентоспособности существующих туристических продуктов; – сохранение объектов туристического показа, рациональное использование природно-рекреационного и культурно- исторического наследия. Край изобилует живописными местами, целебными источниками. В российском рейтинге турпривлекательности регион прочно удерживает девятое место. Но в потенциально привлекательных районах почти полностью отсутствует необходимая инфраструктура. Программой предусмотрено строительство дорог и подъездов, реконструкция инженерных сетей, строительство баз отдыха и пр. На реализацию программы из бюджетных и внебюджетных источников предусмотрено 2,7 млрд рублей. С точки зрения развития туристического комплекса Хабаровского края важным является экономическое развитие региона. Масштабность туризма, его связи с другими отраслями экономики свидетельствуют о стратегическом значении его развития в региональном и государственном масштабе. Развитие туристического комплекса Хабаровского края требует регулирования, пропорциональности и оптимального сочетания экономического, социально-культурного и экологического потенциала. Главными управленческими аспектами развития регионального туристического комплекса на современном этапе являются взаимодействие и сочетание федеральных и региональных программ, установление оптимальных соотношений в динамике происходящих изменений. В соответствии с этим региональное туристическое развитие как обеспечение устойчивости, сбалансированности и социальной ориентации функционирования региональных туристических комплексов в рамках территориальных образований немыслимо без ориентированных на социально-экономические приоритеты системных преобразований, то есть без стремления к структурной сбалансированности; создания недостающих звеньев управления; преодоления деструктивности отдельных элементов; стимулирования внутри- и межрегиональных территориальных связей.Соответствие признакам проектаНаличие цели.Цель проекта – создание мини-гостиницы для удовлетворения потребностей в туристских услугах. Цели проекта имеют временную ограниченность.Изменения. Осуществление проекта несет в себе изменения вещественной системы или предметной области, в которой реализуется проект. Реализация проекта всегда связана с изменениями некоторой системы из существующего в желаемое состояние.Ограниченность во времени. Начало проекта 01.09.2015 – окончание проекта 2026 год.Ограниченность требуемых ресурсов Проект ограничен собственными средствами в размере 1000000 руб. и кредитными средства в размере 614500 руб.Жизненный циклНа этапе разработки инвестиционного проекта важно четко представлять особенности его функционирования на любом отрезке времени существования проекта, т.е. понимать особенности этапов жизненного цикла проекта. Это особенно важно и потому, что в настоящее время существуют различные взгляды на определение жизненного цикла проекта. Многие авторы, базируясь на международной практике, выделяют три этапа реализации инвестиционно процесса [1, 2]: предынвестиционный этап; инвестиционный этап; этап эксплуатации. Отечественная практика реализации проектов обоснованно расширяет и детализирует периоды жизненного цикла проекта. На базе перечня основных работ проекта их реализация и исполнение могут быть разнесены во времени. Для этого проводится декомпозиция жизненного цикла проекта как системы в координатах времени. На первом цикле декомпозиции выделяются этапы работ, которые по сути являются укрупненными комплексами работ, объединенными временными характеристиками проекта. Им присваиваются названия: этап № 1 — подготовка проекта, этап № 2 — проектирование, этап № 3 — подготовка объекта проекта, этап № 4 —технологический, этап № 5 — завершение проекта.Ставка дисконтированияПонятие о дисконтированииСогласно международным стандартам, под ставкой дисконта понимается ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости. Применительно к оценке инвестиционных проектов ставка дисконта используется для определения суммы будущей прибыли, которую инвестор получит, приняв решение о вложении средств, в текущих ценах. Другой вариант толкования содержания понятия дисконта: ставка дохода, которую требует инвестор при покупке потока ожидаемых денежных платежей с учетом степени риска получения этих доходов.Методы определения ставкиРассчитаем ставку дисконта по модели оценки капитальных активов (САРМ - Capital Asset Pricing Model) основана на представлении о том, что любой дополнительный риск для инвестора находит свое выражение в увеличении ожидаемой доходности инвестиционного проекта. В модели размер ожидаемого дохода на собственный капитал и соответствующей ставки дисконта определяется на основе трех компонентов: безрисковой ставки дохода, коэффициенте β и рыночной премии за риск.Ставка дисконтирования (ставка доходности) собственного капитала (Re) рассчитывается по формуле:Re = Rf + β(Rm - Rf)+S2, где Rf — безрисковая ставка дохода;β — коэффициент, определяющий изменение цены на акции компании по сравнению с изменением цен на акции по всем компаниям данного сегмента рынка;(Rm - Rf) — премия за рыночный риск;Rm — среднерыночные ставки доходности на фондовом рынке;S2 – премия за риск.Определение величины ставки для проектаВ качестве безрисковой ставки дохода в условиях работы на российском рынке будем использовать учетную ставку ЦБ РФ – 11%.Коэффициент «бета» - 1.042952.Среднерыночная ставка дохода, % (Rm) – это среднерыночный индекс доходности (средняя доходность акций на фондовом рынке) – 10,21%.Страновой риск, % (дополнительная премия за страновой риск) (С) примем на уровне 3%. Re = 11+1,042952*(10,21-11)+3=13,18%Таблица 1 - Расчет коэффициента дисконтированияПериодКоэффициент дисконтирования2016 год12017 год1/(1+0,1318)= 0,882018 год1/(1+0,1318)2=0,882019 год1/(1+0,1318)3=0,782020 год1/(1+0,1318)4=0,692021 год1/(1+0,1318)5=0,612022 год1/(1+0,1318)6=0,542023 год1/(1+0,1318)7=0,482024 год1/(1+0,1318)8=0,422025 год1/(1+0,1318)9=0,372025 год1/(1+0,1318)10=0,29Планирование работ по проектуНа первом этапе планируется приобретение земельного участка. Земельный участок находится в г. Хабаровск ул. Дикопольцева д. 3. На втором этапе планируется строительство здания.На третьем этапе планируется закупка оборудования для помещений гостиницы и кафе.Таблица 2 - Календарный план инвестиционного проектаНазваниеДлительность, дниДата началаДатаокончания1234Приобретение и подготовка земельного участка3101.01.201631.01.2016Строительно-монтажные, ремонтные работы8401.02.201630.08.2016Поиск поставщиков оборудования3001.09.201630.09.2016Закупка и установка оборудования6001.10.201630.11.2016Закупка необходимых материалов3001.12.201631.12.2016Разработка рекламы3001.12.201631.12.2016Управление гостиницей-с 01.01.2017-Оценка денежных потоковЗатратыНачальные затратыСтоимость земельного участка составит 4 000 000 рублей. Средняя площадь одного гостиничного номера составит 40 м2 , 60% общей площади будет приходиться на номера, 100 м2 приходится на кафе, остальные площади будут сданы в аренду. Общая площадь здания гостиницы составит 1400 м2. Стоимость строительства здания примем из расчета 30000 рублей за кв.м., итого общая стоимость строительства с внутренней отделкой и коммуникациями составит = 30000*1400 = 42 000 000 рублей. Оборудование предлагают многие компании, оно значительно отличается по цене и качеству. Поэтому нужно выбирать наиболее приемлемый для вас вариант, следовательно, и затраты в этом случае могут существенно отличаться. Примем затраты на оборудование из следующих расчетов: обустройство номеров (двери, мебель, ТВ, кондиционер, сантехника, ковролин и пр.) – 5 000 000 руб. (250 тыс. руб. на один номер); обустройство подсобных помещений, зоны приема посетителей, гостиной, кафе и т. д. – 1 800 000 руб.Таблица 3 – Капиталовложения, тыс. руб.Наименование оборудованияСумма, тыс. руб.Амортизация, тыс. руб.Приобретение земельного участка4000Строительство здания420002100Приобретение оборудования6800680Итого52 800 2 780 Таким образом, затраты на строительство и оборудование составят 52 800 тыс. руб. Амортизация зданий и оборудования составляет 2 780 тыс. руб. Авансовые платежиВ авансовые платежи будут включены расходы на рекламу, аудит. Рассчитаем платежи с учетом инфляции за 2014 год – 11,36%.Таблица 4 - Авансовые платежи, тыс. руб.Наименование показателя2016год2017год2018год2019год2020год2021год2022год2023 год2024 год2025 годРасходы на рекламу, представительство, аудит и т.д.120133,63148,81165,72184,54205,51228,85254,85283,80316,04Эксплуатационные расходыВ эксплуатационные расходы включаем:- средства и материалы (моющие средства, предметы личной гигиены, дезинфицирующие средства, ведра, щетки и пр.) – 100 000 руб. в год;- коммунальные платежи (содержание, электроэнергия, вода) – 1 400 000 руб. в год;- расходы на охрану – 150 000 руб.Рассчитаем платежи с учетом инфляции за 2014 год – 11,36%.Таблица 5- Эксплуатационные расходы, тыс. руб.Наименование показателя2016год2017год2018год2019год2020год2021год2022год2023 год2024 год2025 годСредства и материалы-111,36124,01138,10153,79171,26190,71212,38236,50111,36Коммунальные платежи-1559,041736,151933,372153,002397,592669,952973,263311,021559,04Расходы на охрану-167,04186,02207,15230,68256,88286,07318,56354,75167,04В качестве персонала организации будут трудоустроены директор (управляющий), работники на ресепшн (2 чел.), кассир (2 чел.), обслуживающий персонал – уборщицы и разнорабочие (5 чел.), агент по бронированию номеров, менеджер по рекламе и раскрутке гостиницы, бухгалтер, повар в кафе (2 чел.), официант (2 чел.). Общий штат персонала составит 17 человек. Фонд оплаты труда – 454,4 тыс. рублей в месяц.Таблица 6 - Потребность в средствах на оплату труда, руб.Должностькол-во, чел.оклад, руб.всего, руб.страховые взносы (30,2%)управляющий1450004500013590работник ресепшн2250005000015100кассир2200004000012080обслуживающий персонал5150007500022650агент по бронированию номеров120000200006040менеджер по рекламе120000200006040повар в кафе2200004000012080официант2170003400010268бухгалтер125000250007550итого17349000105398Таблица 7 – Расходы на оплату труда, тыс. руб.Наименование показателя2016год2017год2018год2019год2020год2021год2022год2023 год2024 год2025 годЗаработная плата-4188,004663,765193,565783,556440,567172,217986,978894,299904,68Страховые взносы-1264,781408,451568,451746,631945,052166,012412,062686,082991,21Итого-5452,786072,216762,017530,188385,619338,2110399,0311580,3612895,89Выплаты кредитаИсточники финансирования проекта:40% кредитных средств – 21120 тыс. руб.60% собственных средств – 31680 тыс. руб.Кредит на 10 лет под 15% годовых, дифференцированные платежи.Таблица 8 – График погашения кредита, тыс. руб.График платежей2016 год2017 год2018 год2019 год2020 год2021 год2022 год2023 год2024 год2025 годосновной долг2112211221122112211221122112211221122112проценты31682851,22534,42217,61900,815841267,2950,4633,6316,8итого платеж52804963,24646,44329,64012,836963379,23062,42745,62428,8остаток основного долга21120190081689614784126721056084486336422421124.2 Поступления4.2.1. КредитТаблица 9 - Потребность в инвестициях и источники их финансирования, тыс. руб.Наименование показателяВеличина показателя по периодам, тыс. руб.2016 год1 кв.2 кв.3 кв.4 кв.Потребность в инвестициях всегопокупка земельного участка4000строительство42000покупка оборудования5000Источники финансирования всего, в том числекредит банка21120собственные средства316804.2.2. Операционные доходыРассчитаем доходы гостиницы.Заполняемость номеров – 40% в день в первый квартал; 60% в день – во второй квартал; 80% в день – в третий квартал; 100% в день – в четвертый квартал.Норма выручки:1 квартал = 2000*6*0,4*91+4000*12*0,4*91+6000*2*0,4*91 = 2 620 800 рублей2 квартал = 2000*6*0,6*91+4000*12*0,6*91+6000*2*0,6*91 = 3 931 200 рублей3 квартал = 2000*6*0,8*92+4000*12*0,8*92+6000*2*0,8*92 = 5 299 200 рублей4 квартал = 2000*6*92+4000*12*92+6000*2*92 = 6 624 000 рублейТаблица 10 - Норма выручки ежеквартально, тыс. руб.НаименованиепоказателейПериоды по кварталамИтого за год1234Итого норма выручки2620,83931,25299,2662418 475,2Ежемесячную прибыль кафе примем в размере 200000 рублей, итого выручка за год составит: 2 400 000 тыс. рублей.Рассчитаем доход от аренды: в аренду будет сдано 400 м2 помещений, средняя цена 1 кв. м. в центре г. Хабаровск составляет 850 рублей.Итого доход в год составит = 400*850*12 = 4 080 тыс. руб.План денежных потоковРассчитаем налог на имущество.Таблица 11 – Расчет налога на имущество, тыс. руб.Период первоначальная стоимостьамортизацияостаточная стоимостьсреднегодовая стоимостьналог на имущество201747500278044720461101014,4220184472027804194043330953,2620194194027803916040550892,120203916027803638037770830,9420213638027803360034990769,7820223360027803082032210708,6220233082027802804029430647,4620242804027802526026650586,320252526027802248023870525,14Таблица 12 - План денежных потоков, тыс. руб.