Правовое обеспечение использования земель сх назначения предоставленных на праве аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Анализ и исследование нормативно-правовой базы российского законодательства в области регулирования арендных отношений в сфере земель сельскохозяйственного назначения, а также материалы, содержащиеся в юридических изданиях, показали, что в целом, на данном этапе, российское земельное законодательство развивается динамично и в значительной своей части, соответствует сложившимся на данный период общественным отношениям.
Законодателем выстроена соответствующая взаимосвязь между различными правовыми актами, регулирующими гражданско-правовые отношения в области аренды земель сельскохозяйственного назначения. Арендные отношения не только успешно развиваются, но и совершенствуются.
Но есть и недоработки в области регулирования земельных отношений. И в первую очередь законодателю необх ...

Оглавление
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА1. ЗАКОНОДЕЛЬСТВО О ЗЕМЛЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 6
1. Основные законодательные акты о земле 6
1.2. Иные законодательные акты, регулирующие земельно-имущественные отношения 8
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ 12
2.1. Аренда участков земли сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности государства или муниципального образования 12
2.2. Особенности оборота земель, в том числе арендных отношений, в виде долей в праве общей собственности земель сельскохозяйственного назначения 17
2.3. Договор аренды с участием собственников доле в общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения 21
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 24
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 25

ВВЕДЕНИЕ
Земельное законодательство – динамично развивающаяся отрасль российского законодательства. Особое внимание земельным отношениям, государство стало уделять именно в последнее время. Особо масштабные и даже революционные изменения в действующий Земельный кодекс РФ, были внесены Федеральным законом 171 от 23.06. 2014 года (в редакции от29.06. 2015 г) .
Основной целью внесения масштабных изменений в земельное законодательство России, которые вступили в силу с 1 марта 20015 года, явилась необходимость снизить административные барьеры, сократить многочисленные бюрократические «рогатки» в вопросе предоставления участков земли.
Коснулись изменения и основополагающего Федерального закона, регулирующего в нашей стране вопросы оборота сельскохозяйственных земель – Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 245-ФЗ "О внесении изменения в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" была добавлена новая статья – 19.2., что регулирует предоставление участков земли, выделенных в счет невостребованных земельных долей и право собственности субъектов России на которые, возникло до 1 июля 2011 года.
Такие масштабные изменения, в правовом регулировании земельных отношений, связано с решимостью государства и правительства ускорить процесс вовлечения большего количества земельных ресурсов в гражданский оборот, не только связанный с возможностью совершения сделок с землей, но и реальному расширению использования сельскохозяйственных земель по их прямому назначению. Особенно это важно в настоящее время, в период, когда экономические санкции со стороны западных «друзей», заставляют российского производителя сельскохозяйственной продукции, расширять производственные мощности по программе замещения импортной продукции. Поэтому вопрос о правовом регулировании института аренды сельскохозяйственной земли, является одним из актуальнейших вопросов землепользования.
Степень изученности вопроса о правовом обеспечении арендных отношений сельскохозяйственных земель, высока. Научные статьи и публикации в различных юридических и ведомственных изданиях, появляются часто, особенно после внесения очередных изменений или поправок в земельное законодательство.
Основным объектом исследования и анализа в курсовой работе, являются те правовые отношения, которые складываются в процессе заключения, осуществления и окончания арендных отношений по землепользованию. А предметом исследования и анализа – вся совокупность правовых норм, регулирующих арендные отношения в части сельскохозяйственных земель.
Среди основных задач, которые необходимо выполнить в ходе работы над курсовой работой являются следующие:
- анализ правового положения сельскохозяйственных земель в составе основных категорий земель, предусмотренных законодательством;
- исследование процесса изменений законодательства в вопросе арендных отношений по землепользованию;
- исследование и анализ существующих проблем в области арендных отношений по землям сельскохозяйственного назначения.
Практическая значимость курсовой работы состоит в результатах комплексного анализа и исследования арендных отношений по землепользованию. А также, в представленных предложениях и критических замечаниях по существующему в настоящее время, нормативному регулированию важнейших для гражданского оборота в стране отношений, как регулирования аренды сельскохозяйственной земли.
Структура работы состоит из введения в курсовую работу, двух глав основного текста курсовой работы, заключения и списка используемой литературы.

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании заключенного договора.  Для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель сельскохозяйственного назначения в аренду, является одним из основных способом пользования своей собственности на землю.В соответствии с действующим законодательством, земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться:- гражданам;- юридическим лицам;- иностранным гражданам;- иностранным юридическим лицам;- лицам без гражданства.Причем иностранным гражданам и юридическим лицам, а также лицам без гражданства, земля может предоставляться, только на условиях аренды.Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения имеет свои специфические признаки.К ним можно отнести следующие признаки:1. Срочность – право пользования предоставляется только на определенный срок времени, который определяется заключенным договором.2. Платность аренды – обязательный принцип арендных отношений, который проявляется установленной договором, арендной платой. 3. Возвратность – по окончанию условий договора, земельный участок возвращается его собственнику.Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды на земельный участок сельскохозяйственной земли, прекращает свою существования по основаниям, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ. Именно к нему нас отсылает ст. 46 Земельного кодекса РФ.Основаниями для прекращения договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, являются:- соглашение сторон договора аренды;- по решению суда;- по окончанию предусмотренного договором срока аренды;- по инициативе арендодателя земельного участка, в случаях нерационального или нецелевого использования земли (ст.45 ЗК РФ).Есть основания, которые препятствуют расторжению договора по инициативе арендодателя. К ним относятся:- период сельскохозяйственных полевых работ;- в иных случаях, установленных законом. При прекращении арендных отношений, регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора аренды.Причем, в соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть арендный договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в установленный договором срок.  ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ 2.1. Аренда участков земли сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности государства или муниципального образованияПорядок передачи сельскохозяйственных земель, которые принадлежат государству или муниципалитету, регулируются ст.ст. 9 и 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».Статус земли как государственной или муниципальной, определяется главой III Земельного кодекса РФ.По мнению некоторых правоведов, вопросы арендных отношений по земле у нас в стране, до принятия нового земельного законодательства, отрегулированы были не в полной мере. Так, например, Латыпов А.Р., в своей статье «Проблемы предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду», отмечает, что ранее право не всегда реально отражало реально развивающиеся отношения в сфере сельскохозяйственного производства. Во многом сказывалась недооценка права аренды сельскохозяйственных земель, недостаточная теоретическая проработанность и изученность института аренды этой категории земель, невнимание к зарубежному опыту в этом направлении правового регулирования. Действительно, согласиться с такими доводами вполне можно. Но в последние годы, российский законодатель действительно стал уделять больше внимания для регулирования отношений в части сельскохозяйственных земель, что и подтверждается данной курсовой работой.Общие сроки аренды сельскохозяйственных участков земли, находящихся в муниципальной или государственной собственности определены как:- на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением некоторых случаев, установленных Федеральным законом ФЗ-101;- для конкретных сельскохозяйственных земель, а именно, для выпаса скота, сенокошения, земли из фонда государственной или муниципальной собственности предоставляются на срок до трех лет.При заключении договора аренды на участки земли сельскохозяйственного назначения с исполнительными органами государства, субъектов Федерации или муниципалитетом, следует иметь в виду, что площадь таких участков, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.Кроме того, при заключении договора аренды с исполнительными органами государства, субъекта Федерации или муниципалитета, следует учесть, что закон предусматривает возможность внесения в условия договора положения о передаче в собственность арендатора арендованной земли. Это возможно по истечению срока аренды, или даже до его окончания, земельного участка, если арендатор внес обусловленную в условии договора выкупную плату за землю. Надо сказать, что в последние годы, субъекты Федерации и муниципалитеты, не желая связываться с вопросами принадлежащей им сельскохозяйственной земли, с удовольствием идут на включение такого пункта в условия договора аренды, если видят, что арендатор реально использует землю по предусмотренному целевому назначению, и собирается продолжать свою деятельность.Если в договоре не включен пункт о возможном выкупе земли, или стороны не желают его включать, но намерены продлить условия арендных отношений, то арендатор такой земли в случае, если он добросовестно исполнял условия аренды и вносил арендную плату, имеет право на пролонгацию договора на новый срок.Как установить, что арендатор действительно добросовестно исполнял арендные обязательства и с ним может быть пролонгирован договор аренды? Этот вопрос находится в компетенции Министерства сельского хозяйства и его региональных отделениях. Объем этих полномочий определен в Постановлении Правительства РФ от 12 июня 2008 года за № 450 «О Министерстве сельского хозяйства Российской Федерации».Статьей 10 Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрена возможность передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения казачьим обществам, религиозным организациям и их объединениям, образовательным учреждениям, имеющих сельскохозяйственный профиль, общинам малочисленных коренных народов Севера, а также гражданам для выпаса скота и сенокошения. Однако при предоставлении таких земель в аренду, законом запрещен их выкуп.Договор аренды возможен и в отношении тех земель, которые зарезервированы для государственных и муниципальных нужд. Такой договор аренды может заключаться на срок, не превышающий срок резервирования таких земельных участков.Одним из существенных условий договора аренды, является условия о размере арендной платы. Как следует из положения ст. 22 пункта 4 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. При этом общие начала определения арендной платы, могут устанавливаться Правительством РФ.Такое Постановление Правительства РФ существует от 16 июля 2009 г. за номером 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Этим же Постановлением, определены и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями). На основании этого Постановления, своими действиями в отношении арендных отношений по землям сельскохозяйственного назначения, руководствуются и муниципальные органы.Вопросы аренды регулируются и Гражданским кодексом РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Статья 607 ГК РФ конкретизирует и определяет, что в аренду могут передавать земельные участки.К основным особенностям, которые определены Гражданским кодексом в отношении договора аренды, можно считать необходимость заключения договора аренды в письменной форме, а также обязанность сторон договора, пройти государственную регистрацию (ст. 609 ГК РФ).Регистрацию сделок с недвижимостью, в том числе и договоры аренды на землю сельскохозяйственного назначения, совершает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), чьи представительства есть во всех регионах страны.Только после регистрации договора аренды, арендатор может считаться временным обладателем участка земли сельскохозяйственного назначения в полном объеме. 2.2. Особенности оборота земель, в том числе арендных отношений, в виде долей в праве общей собственности земель сельскохозяйственного назначенияОбороту долей в праве общей собственности на участки земли сельскохозяйственного назначения, Федеральным законом « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», отведена целая глава – глава III. С чем это связано? Конечно, в первую очередь с определенными трудностями, возникающими в процессе пользования такими долями. Это проблема возникла еще в начале 90-х годов, когда в условиях становления российской рыночной экономики, был принят закон РСФСР № 374-1 от 23 ноября 1990 года «О земельной реформе». В одночасье тысячи колхозников стали обладателями земельных долей, которые до этого находились в пользовании колхозов и совхозов. Правда реальными собственниками они так и не стали. Ведь порой собственниками одного, но большого участками становилось несколько сот человек. Каждый из таких собственников, имел долю в этом участке. Понятно, что обладая долей в общей собственности, человек не имел конкретного участка земли в натуре и не мог заключить от своего имени, как собственника, договор аренды сельскохозяйственной земли, или продать свою долю.Показательны статистические данные Румянцева Ф.П., которые он привел в своей статье «О проблемах арендных отношений в сфере использования земель сельскохозяйственного назначения на современном этапе аграрной реформы в России». По сведениям автора, только в Нижегородской области, в результате такой реформы, более 300 тысяч граждан стали собственниками земельных долей, имея в общей собственности 2 066 500 гектар сельскохозяйственных угодий. Многие так и не воспользовались своим правом на долю в общей собственности, учитывая всевозможные препоны в законодательстве, связанные с порядком выдела реального участка земли в счет причитающейся доли. Правда, в некоторых случаях имело место передача таких долей всеми собственниками одновременно, крупным сельскохозяйственным производителям. Часто такие доли, просто скупались у собственников по бросовым ценам, что помогала многим предприимчивым бизнесменам создать в итоге, свои собственные аграрные холдинги с огромными площадями плодородной сельскохозяйственной земли.Действующее законодательство, а точнее закон РФ « об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в статье 12, определяет порядок пользования долей в общей собственности на земельный участок.Для анализа темы курсовой работы, необходимо выяснить, каким образом собственник доли в общей собственности, сможет заключить договор аренды в соответствии со всеми нормами права, регламентирующими арендные отношения и регистрацию прав на земельный участок.Как следует из части 1 статьи 12 ФЗ-101, к сделкам, которые совершаются с долями в праве общей собственности на участок земли сельскохозяйственного назначения, необходимо руководствоваться нормами Гражданского кодекса, если количество таких собственников не превышает пять человек. Статья 247 ГК РФ определяет, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а если такого согласия не достигнуто - в порядке, устанавливаемом судом.При этом участник такой собственности, имеет право на предоставление в его собственность части общего имущества, которая в полной мере соответствует и соразмерна его доли в общей собственности. Если участники общей собственности не смогут договориться о предоставлении части имущества в счет доли, то такой сособственник вправе требовать соответствующую компенсацию в денежном выражении.Как показывает практика, небольшому количеству собственников легче договориться между собой в отношении общей собственности. Удобней и быстрее произвести выдел земельного участка, или согласовать порядок выплаты компенсации тому участнику права собственности, который не желает иметь выделенную долю. Удобнее и сдавать такую собственность и в аренду фермеру или сельскохозяйственному предприятию, ведь не надо собирать многочисленное собрание, когда таких собственников сотни.Обычно споры возникают только в том случае, когда собственники долей не могут согласовать и конкретизировать конкретные участки земли, который каждый из них получит в счет своей доли.