Жилой фонд как объект недвижимости

Заключение

Важное место в жизни населения любой страны занимают жилые помещения. Они являются местом обитания человека. Конституция РФ провозгласила в числе ключевых прав и свобод гражданина и человека право на жилище. Данное право является одним из основных социально-экономических прав гражданина РФ, так как оно затрагивает основы жизненной деятельности людей.
Жилые помещения, которые законодательством относятся к объектам недвижимости, прежде всего, являются объектами права собственности правовых образований, граждан и юридических лиц. На сегодняшний день правовой режим помещения жилого фонда как объектов недвижимости закреплен ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
На основании данных факторов специалисты выделяют 5 универсальных классов объект ...

Содержание

Введение 3
Глава 1. Жилые объекты недвижимости, как один из элементов рынка недвижимости 4
1.1 Понятие объекта недвижимости, их классификация 4
1.2 Классификация жилой недвижимости 6
1.3 Особенности рынка жилья 13
Глава 2. Анализ рынка объектов жилого фонда РФ 16
2.1 Состояние жилищного фонда в РФ 17
2.2 Проблемы и перспективы развития рынка жилой недвижимости 20
Заключение 26
Список использованной литературы 28

Введение

Потребность в жилье - одна из основных физиологических потребностей людей. Испокон веков данная потребность была одной из основных. Объекты жилой недвижимости призваны удовлетворять данную потребность. Оборот жилья - один из существенных элементов рынка недвижимости.
Рынком недвижимости называется система организационных мер, с помощью которых продавцы и покупатели сводятся друг с другом для совершения процесса купли-продажи объектов недвижимости.
Рынок недвижимых объектов в экономике любой страны играет важную роль, являясь значительной слагаемой её национального богатства. И размер доли недвижимости определяется уровнем развития финансовой системы государства. Формирование рынка объектов жилой недвижимости является качественно новой структурой для российской экономики.
Рынок жи лой недвижимости значительно отличается от рынков стандартизированной продукции. Теоретические исследования характера взаимодействий участников рынка определили особенность субъектной структуры рынка объектов жилой недвижимости и выявили социальную значимость рынка жилой недвижимости.
Главной целью данной работы является изучение жилого фонда в качестве объекта недвижимости. Для достижения главной цели необходимо решить следующие задачи:
1. исследовать понятие объекта недвижимости;
2. изучить классификацию объектов недвижимости;
3. изучить классификацию жилой недвижимости;
4. проанализировать состояние жилищного фонда в РФ на современном этапе;
5. выявить проблемы и изучить перспективы развития жилищного фонда РФ.

Часто такие квартиры продаются без отделки, для того, чтобы понизить их цену. При этом застройщики особенно заботятся о соблюдениях требований надежности и безопасности жилья.Квартиры эконом-класса и современное социальное жилье имеют большое отличие от типовых проектов, которые возводились несколько десятилетий назад. Объекты недвижимости в этом сегменте зачастую имеют собственную детскую площадку, огороженную территорию, место для парковки. Непосредственно сами квартиры также стали значительно комфортнее, однако именно в данном сегменте встречаются чаще всего недорогие апартаменты-студии и однокомнатные квартиры.Эконом-класс, как правило, ассоциируется с современными каркасно-панельными и панельными зданиями. В этот раздел в редком случае попадают монолитно-кирпичные и кирпичные новостройки. Причинами отнесения в эконом-класс являются: размеры жилой площади и цена квадратного метра. Размеры помещений и цена квадратного метра в данном сегменте недвижимости минимальны.Отличительная черта квартир эконом-сегмента - это то, что в трудные времена (финансовая нестабильность или кризис), их стоимость в первую очередь поднимается. Объясняется это тем, что у большинства граждан накопления денежных средств не очень большие, соответственно, желая сохранить даже эти накопления, в кризисный период граждане вкладывают их в недвижимость, в качестве самого надежного способа сохранения сбережений. 1.3 Особенности рынка жильяСуществует пять характерных особенностей, которые отличают жилье от другой продукции. Во-первых, жилищный фонд является неоднородным: жилища различны по размеру, времени постройки, местоположению, внутренней планировке, коммунальным удобствам и отделке. Во-вторых, жилища являются недвижимостью: перемещать жилье непрактично и зачастую не представляется возможным. В-третьих, жилье является долговечным: если его содержать в порядке и правильно, оно может служить достаточное количество лет. В-четвертых, жилье - это дорогой товар: чтобы купить его в собственность, обычной семье необходимо брать немалый кредит. В-пятых, затраты переезда тоже высоки: помимо значительной денежной стоимости собственно самого переезда, также существуют "психологические" издержки, которые связаны с тем, что человеку приходится с привычным окружением расставаться - школой, друзьями и магазинами. Фонд жилой недвижимости в том смысле неоднороден, что у каждого жилья свой набор услуг или характеристик. Различают 2 типа характеристик жилища: - собственно жилища, - места, в котором расположено жилище. Вначале рассмотрим характеристики самого жилища. Жилье различается по размерам (жилая площадь в квадратных метрах) и по планировке (расположение комнат внутри жилья). Они также различны по производительности и качеству систем коммунального обслуживания и кухонного оборудования (отопление, кондиционирование, водопровод и канализация, электроснабжение). Различной может быть внутренняя отделка (окна, встроенные шкафы, полы) и конструктивные особенности жилья (срок службы крыши и фундамента). Другими словами, для каждого жилья характерны определенные размер, набор коммунальных услуг, планировка, конструктивные особенности и внутренняя отделка. Поскольку жилье недвижимо, важное значение приобретает местоположение жилья. Покупатель приобретает вместе с жильем набор характеристик местности. Прежде всего, это доступность: зависимо от местоположения жилища доступ магазинам, к рабочим местам, местам развлечений может очень отличаться. Другая характеристика - это обеспеченность общественными услугами (полиция, школы, пожарная охрана). Следующей характеристикой является качество окружающей среды, характеризующейся качеством воздуха и уровнем шума. Так, разные места имеют различное качество воздуха и различные уровни шума (от заводов, самолетов, легковых машин, грузовиков). Последняя характеристика места - это внешний вид (а именно внешние характеристики окружающих участков и домов). В результате, жилье невозможно отделить от местности, где оно находится, и в связи с этим набор его характеристик включает всегда некоторые атрибуты местности (доступ к разным видам обслуживания, качество окружающей среды, уровень местных налогов и характеристики соседства). От чего зависит равновесная цена жилья? Гедонистический подход ценообразования основывается на представлении, что жилье состоит из набора некоторых элементов, где каждый элемент скрыто оценен. Рыночная цена жилья является суммой цен этих элементов. При изучении гедонистического подхода изучим пример. Так, имеется рынок жилья, где жилища различаются лишь по 5 показателям: количество спален, доступность к рабочим местам в центре города, степень износа крыши, уровень обучения в местных садиках и школах и загрязнение воздуха. Гедонистическое изучение рынка недвижимости дает следующую информацию для расчета. 1. Базисная цена. Средний дом имеет 3 спальни, он располагается от городского центра в 5 милях, крыше - шесть лет. Цена данного дома 70000 долларов.2. Цена доступности. Цена, удаляясь от городского центра, уменьшается за 1 милю на 1000 долларов; лучше расположенные жилища имеют более высокую цену. 3. Цена спальни. Дополнительная спальня в квартире увеличивает стоимость дома на 10000 долларов; чем меньше жилище, тем ниже его стоимость. 4. Цена крыши. За каждый доп. год службы крыши цена жилья понижается на 100 долларов; чем новее крыша, тем позднее ее придется менять, поэтому цена на жилища будет выше. 5. Уровень цена чистого воздуха. Стоимость жилья понижается на 500 долларов при увеличении загрязнения на условную единицу воздуха; жилища, которые расположены в районах, имеющий относительно чистый воздух, стоят дороже. 6. Уровень цен в школах. Цена жилья увеличивается на 600 долларов при повышении качества образования в школах на единицу (определяется как средний итог тестирования); жилье в районах, в которых школы хуже, стоят дешевле.Чтобы приблизительно подсчитать стоимость определенного жилища, необходима информация о местоположении, сроке службы крыши, количестве спален, качестве обучения в местных школах и качестве воздуха. Допустим, существует дом с четырьмя спальнями, который расположен в трех милях от центра города, с крышей, которая прослужила уже два года. Степень загрязнения воздуха на три единицы ниже среднего, когда как показатель тестирования в местных школах на два пункта больше среднего по стране. Данный дом продают за 85000 долларов: - базисная цена равна 70000 долларов; - за дополнительную спальню 10000 долларов;- за расстояние до городского центра 2000 долларов;- за дополнительные четыре года службы крыши 400 долларов;- за низкий уровень загрязнения 1500 долларов; - за уровень образования в местных школах 1200 долларов.Итого: 85100 долларов.Неоднородность жилищного фонда значит, что городской рынок жилья состоит из ряда субрынков (подрынков). Он подразделяется по признакам площади, качестве и местоположении жилья. Например, некоторые люди ищут маленькое жилье, другие предпочитают квартиры с большой квадратурой. Поэтому существует рынок квартир с маленькой квадратурой, другой - с большой. Аналогично некоторые люди ищут дома, которые удобно расположены по отношению к городскому центру, другие же - там, где лучше качество местных школ. Наконец, некоторые люди ищут новые квартиры с полным спектром современных удобств, когда как иные предпочитают старые дома.Несмотря на то обстоятельство, что рынок жилой недвижимости распадается на субрынки, последние между собой связаны потому, что потребитель проявляет определенную гибкость, выбирая потенциальное жильё. Другими словами, жилища из разных субрынков - это несовершенная замена друг друга, в следствии чего при изменении уровня цен люди переходят на другой субрынок. Глава 2. Анализ рынка объектов жилого фонда РФ2.1 Состояние жилищного фонда в РФПоказатель объема выполненных строительных работ, как и динамика ввода строительных объектов в эксплуатацию как ни как лучше отображают состояние рынка недвижимости в России.В 1 квартале 2014 г. было введено в эксплуатацию жилой площади больше, чем за 1 кв.2013 г. на 3229,75 кв.м., что на 23,69% больше 1 кв.2013 г., чистый рост составил 131,04%, а прирост в 31,04%. Второй квартал 2014 г. также обозначился ростом по отношению ко 2 кв.2013 г., так было введено на 3568, 24 кв.м. больше жилой площади чем во 2 кв.2013 г., в прогнозном 3 кв. 2014 г. объем введенной в эксплуатацию жилой площади уменьшится на 9,85% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, рост показателя будет на уровне 91,03%, соответственно прирост отрицательный в 8,97% в сравнении с 3 кв. 2013 г.В прогнозном I кв.2015 г. будет введено эксплуатацию жилой площади больше, чем за 1 кв.2014 г. на 3,48%, чистый рост составит 103,68% по отношению к аналогичному периоду 2014 г., прирост в 3,68% (рисунок 4).Рисунок 4 - Ввод нового жильяДинамика объема работ показывает в августе 2014 г. снижение по отношению к предыдущему месяцу, в среднем на 4,40% прирост отрицательный на уровне 3,20%, средний показатель роста объема работ за 8 месяцев 2014 г.- 101,86%, показатель прироста стабильный в 1,86%. Подобный прирост/рост наблюдался в этом же году в июне-июле месяце (рисунок 5).Рисунок 5 - Динамика объема работ, %Ценовая ситуация на вторичном рынкеСпециалистами «Российской Гильдии риэлторов» было проанализировано 34 города и региона страны для того, чтобы составить общее представление о ценовой политике на рынке вторичной недвижимости в 2013г (таблица 1).Таблица 1 - Средняя удельная цена квадратного метра некоторых российских городов, тыс. руб.ГородЦенаБарнаул48,1Вел. Новгород52,5Владимир52,1Воронеж48,5Екатеринбург72,2Ижевск46,6Иркутск59,5Продолжение таблицы 1.ГородЦенаКраснодар51,8Красноярск58,6Москва201,8Московская обл.88,4Нижний Новгород63,9Новосибирск60,9Омск47Оренбург51,4Пермь54Ростов-на-Дону62,8Рязань46,3Самара57,8Санкт-Петербург95,8Ставрополь35,4Тверь56,5Тюмень62,6Ульяновск42,3Чебоксары48Челябинск42,9Ярославль59,7Средняя стоимость предложения вторичного жилья представлена на рисунке 6.Рисунок 6 - Средняя стоимость предложения вторичного жильяСредневзвешенная цена по количеству предложений жилой площади на вторичном рынке недвижимости 52,88 м2, стоимость ниже средней зафиксирована в 19 городах и районах, самая низкая средняя стоимость предложения в Шахты, Ростовской области- 30,4 м2, Ставрополь – 35,4 м2, Салават, Республика Башкортостан - 39,5 м2Общий объем предложений на вторичном рынке недвижимости 2013 г.- 232 тыс. предложений.Наибольший прирост стоимости в 2013 г. при инфляции в 6,5% был в Ишимбае — 15%, не значительно меньше в Ульяновске 14% и в Кирове 12%, в Тобольске наименьший, но значительный прирост в 10,8%.Наименьший прирост стоимости квадратного метра жилой площади был зафиксирован в Салавате, Республика Башкортостан – 3%, в Твери- 2,2%, в Чебоксарах – 0,6%.Жилая недвижимость, несмотря на кризис, остается одним из наиболее привлекательных и надежных активов в РФ. Так, девальвация рубля и резкое увеличение ключевой процентной ставки не смогли оказать существенного давления на стоимость жилья – в большинстве регионов России кв. м жилья продолжил расти в цене. Более того, по нашим ожиданиям, восстановление рынка ипотечного кредитования в стране за счет высокого спроса со стороны граждан на новое жилье, повышения покупательской способности населения и внедряемых государственных программ, среди которых программа по субсидированию ипотеки и программа военной ипотеки, будет способствовать притоку инвестиций в жилую недвижимость, что только подкрепит рынок.2.2 Проблемы и перспективы развития рынка жилой недвижимостиБольшая часть жилищного строительства в России представлена квартирами в многоквартирных домах. В 2014 г. ввод общей площади жилья в таких домах составил 29,2 млн. кв. м, или 50,4% общего ввода жилья. При этом на долю квартир пришлось более 70% общего ввода новых жилых помещений, что выше, чем в большинстве европейских стран, где она составляет от 40 до 60%.Отличительная особенность России — доминирование строительства многоквартирных домов высокой этажности. Доля ввода общей площади жилья в многоквартирных домах, имеющих 12 и более этажей, составляет 23% общего ввода жилья, или 43% ввода жилья профессиональными застройщиками. В то же время многоквартирные дома от 4 до 8 этажей, обеспечивающие оптимальный уровень соразмерности, пропорций и взаимосвязи с пространством города, составляют только 8,8% общего объема ввода жилья, или 15,6% объема ввода жилья профессиональными застройщиками.Такая ситуация во многом определяется инертностью промышленной базы индустриального домостроения, созданной в советский период и ориентированной на строительство многоэтажных многоквартирных домов, низкой эффективностью градостроительного регулирования и желанием застройщиков максимизировать прибыль от одного объекта строительства. В условиях дефицита предложения жилья данный сектор индустриального домостроения, производящий жилищный продукт низкого качества, пока не ощущает ограничений со стороны потребительского спроса.В результате оставшаяся от советского периода монотонная, однообразная среда районов массовой жилой застройки продолжает сохраняться в условиях рынка и возрастающего спроса населения на жилье (.