Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Применение полученного по рыночным данным значения общего коэффициента капитализации (0,11) к потенциальному валовому доходу объекта оценки (18 070 560 руб.) позволяет рассчитать для справки ориентировочную величину стоимости объекта оценки по методу прямой капитализации: 18 070 560 руб./ 0,11 164 277 818 руб., что примерно соответствует величине стоимости объекта оценки по сравнительному подходу и лишь в 1,2 раза меньше стоимости объекта оценки по затратному подходу. Полученная величина стоимости не является должным образом обоснованной и не может быть принята для последующих расчетов. Однако полученные результаты определяют крайне низкую значимость результатов применения доходного подхода в процессе расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целом превышение результ ...

СОДЕРЖАНИЕ

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 4
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 8
3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 18
4. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 19
5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ 20
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ. 31
7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ. 39
8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 48
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 50
ПРИЛОЖЕНИЯ 50

1.3. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ
1. В качестве объектов оценки выступают объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
2. Цена представляет собой денежную сумму, которая запрашивается, предлагается или уплачивается участниками в результате предполагаемой или совершенной сделки.
3. Стоимость объекта оценки представляет собой наиболее вероятную расчетную величину, которая рассчитывается на дату оценки согласно выбранному виду стоимости в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)».
4. Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, которая рассчитана при использовании подходов к оценке и обоснованного обобщения (согласования) результатов, пол ученных в рамках применения различных подходов к оценке.
5. Подход к оценке - совокупность объединенных общей методологией методов оценки. Метод проведения оценки объекта оценки - последовательность процедур, позволяющая определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке на основе существенной для данного метода информации.
6. Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости объекта оценки) - дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях после даты оценки может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения сложившихся на дату оценки тенденций в случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
7. Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
8. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
9. Наиболее эффективное использование - такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
10. Экспертиза отчета об оценке - действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы. В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиками, при этом повторная оценка не проводится.
11. Срок экспозиции объекта оценки – период времени с даты его представления на открытый рынок до даты совершения сделки с объектом оценки.

e