Рынок земли и его особенности

Специфика рынка земли заключается в том, что земля априори доступное благо, которое только недавно приобрело свою стоимость. Вернее, земельная стоимость только начинает получать свое значение, колеблясь то в одной плоскости, то в другой. Эти факты повышают интерес инвесторов к земельному рынку. Между земельным рынком и инвестиционной активностью сформировалась динамическая взаимосвязь. Земля является основным фактором любого производства, она - хозяйственных объектов и всех производственных ресурсов (большинство производственных предприятий располагаются на земле). Хоть земля не является продуктом труда, к спросу земельного рынка предъявляются те же факторы, что и к производству – труд и капитал. Покупатель стремиться получить определенный доход от приобретенного земельного участка. Возмож ...

Введение 3
1. Теоретические основы формирования цены на землю 5
1.1. Сущность земли как фактора производства 5
1.2. Специфика рынка земли 10
2. Практика организации купли-продажи земельных участков в России 18
2.1. Ценообразование на земельные участки на примере сельских сообществ Прибайкалья 18
2.2. Проблемы реализации земельных участков и пути их решения 22
Заключение 27
Список использованных источников 29

Актуальность темы исследования. Итоги реформы собственности, как и проблемы сельских сообществ, связанные с перераспределением земель, практически не ощущаются на уровне округов и регионов. С проведением приватизации стали возможными сделки с землей, равно как и перемены в законодательстве, регулирующем земельную сферу. Сложившиеся в регионах и субъектах Российской Федерации локальные земельные рынки имеют свою как открытую, так и закрытую специфику, свою политику ценообразования и разброс цен, своих покупателей и продавцов. Не менее важным аспектом в исследованиях рынков считается многообразие социокультурных факторов, набор которых является уникальным для каждого региона. В частности, инструментарий оценки региональных особенностей описывают в своей работе Р.В. Косарев и Д.В. Олянич. Каж дому региону присуща уникальная композиция стимулов и ограничений в деятельности субъектов рынка, которые дополняют общие условия экономического регулирования в данной сфере предпринимательства. В работе рассмотрены особенности локального рынка земель в Байкальском регионе, а так же некоторые принципиальные черты современной экономики, немаловажными из которых можно считать формирующиеся отношения собственности.
Цель работы – анализ особенностей рынка земли как одного из факторов производства для выявления проблем и путей развития.
Задачи работы:
1. Изучить теоретические основы формирования цены на землю.
2. Проанализировать практику организации купли-продажи земельных участков в России.
3. Выявить проблемы реализации земельных участков и пути их решения.
Объектом исследования является рынок земли, формирующийся в структуре экономики. Предметом исследования выступают процессы, тенденции становления рынка земли в условиях рыночных преобразований российской экономики
В исследовании применялись общие методы исследования, среди которых экономико-статистические, диалектические, теоретические, логические, исторические методы, сравнительный анализ.
Степень разработанности проблемы. Теория земельной ренты обладает мощной методологической базой, которую разработали представители классической экономической теории: У. Петти, А. Смит, Дж. Андерсон, Т. Р. Мальтус, Д. Риккардо, Ж. Сисмонди, Дж. С. Милль, И. Родбертус, К. Маркс. В конце ХХ века проблематику ренты выдвинули в ряд наиболее приоритетных следующие ученые: Л. И. Абалкин, С. Ю. Глазьев, Б. Н. Кузык, В. М. Пищулов, Е. В. Рюмина, Ю. В. Яковец и др. Отдельные аспекты рентных отношений в постиндустриальном обществе рассматриваются в трудах зарубежных исследователей У. Алонсо, Д. Стиглица, Ф. Харрисона, А. О’Салливана, С. Фишера, П. Дерика, Э. Миллза и др. Из наиболее известных современных авторов по этой тематике можно отметить Р.И. Капелюшникова, И.А. Семенову, О.И. Короткову, Е.М. Скаржинскую и В.В. Чекмарева, М.В. Снеговую, В.А. Рыбакова.

На практике такое разделение приводит к искусственному росту как кадастровой стоимости земельного участка, так и стоимости дома. Кроме того, затрудняется отделение в расчетных целях стоимости строения от стоимости земельного участка, в то время как этого и не следует производить, рассматривая земельный участок и строения на нем как единое целое в целях налогообложения.Можно сделать вывод, что земля является достаточно специфическим инструментом инвестирования капитала, которая в немалой степени определяется особенностями механизмов формирования ее стоимости. Знание экономических закономерностей в этой области позволяет реализовывать наиболее эффективные стратегии инвестирования капитала в земельные участки, обеспечивая максимизацию прибыли.1.2. Специфика рынка землиРынок земли – своеобразная арена, где не только происходит сама сделка купли-продажи земельного участка, но и формируется новый тип отношений собственности, соответствующий современным экономическим условиям (рис. 1). Об этом соответствии упоминали еще в XIX в. К. Маркс и Ф. Энгельс, указывая, что отношения собственности каждой эпохи соответствуют способам производства и обмена данной эпохи. В целом этих выводов на протяжении нескольких десятков лет придерживались и советские экономисты, уточняя при этом, что отношения собственности изменяются под влиянием многообразных факторов (военных захватов, государственного законодательства, политических революций и т.д.), принимая формы, соответствующие общественному способу производства. По наблюдениям В.И. Лоскутова, в настоящее время даже бывшие теоретики марксизма придерживаются другой, постинституциональной трактовки собственности. Она отражает юридическую сторону собственности с помощью таких понятий, как легитимность, легальность, легитимация и пр. Определения легитимности (неформальное признание прав собственности) и легальности (формальное признание прав собственности) дает Р.И. Капелюшников. Собственно, это те институциональные режимы, в рамках которых понятие собственности рассматривается чаще всего. Рисунок 1 – Рынок земли как рыночная системаВлияние культуры, гражданского сознания и менталитета, влияющих на восприятие прав собственности, раскрывает М.В. Снеговая. При этом культурная инерция при формировании института частной собственности в России объясняется исторически сложившимися отношениями власти и общества.В работе И.А. Семеновой справедливо отмечено, что российское государство традиционно воспринималось обществом как учреждение образовательное, просветительское и исправительное, но не правовое. С этой точки зрения современные работы по изучению института собственности восполняют исторический пробел, когда единственно безусловной легитимностью обладал только институт власти. При этом только сложившийся институт государственного управления, как это следует в частности из работ О.И. Коротковой, способен сформировать условия для эффективного развития собственности, где главным целевым объектом является население как первичный собственник имущества.Качественный и количественный анализ специфики прав собственности, включая необходимость четкого определения прав частной собственности в целях их защиты, обосновываются в работе Е.М. Скаржинской и В.В. Чекмарева. Субъектную юридическую оценку собственности дает также В.А. Рыбаков, конкретизируя интересы граждан и выделяя право на личную и частную собственность. Автор отмечает, что как только личная собственность выбрасывается на рынок товаров или труда, она превращается в рыночную частную собственность, т.е. личная собственность, которая носит потребительский характер, легко переходит в товар, реализуемый на рынке. Для данного исследования это принципиальный момент, который объясняет процесс формирования отношений собственности в рыночных условиях.Рисунок 2 – Возникновение и развитие института землепользованияСуществуют принципы регулирования рынка земли и процессов землепользования: – комплексность – регулирование процессов землепользования должно тесно увязываться с общим регулированием экономических процессов; – транспарентность – регулирование процессов землепользования должно быть в максимальной степени открыто с точки зрения критериев, влекущих за собой применение мер и соответствующих процедур; – предсказуемость – низкая динамичность локального земельного рынка и необходимость средне- и долгосрочного планирования финансовых потоков требует предсказуемых в долгосрочной перспективе земельной политики и форм вмешательства властных структур в развитие рынка; – региональный подход – специфика российских регионов учета природных, демографических и экономических условий оборота земли; – объективность – необходимость ограждения хозяйствующих субъектов от возможного давления органов власти с помощью определения критериев, узаконивающих применение мер государственного вмешательства; – сбалансированность – задачи функционирования рынка земель должны решаться при минимальных социальных и экономических издержках с исключением дискриминации различных групп; – экономическая целесообразность – введение административных и экономических механизмов регулирования непременно должна предварять экономическая оценка затрат и выгод; – субсидиарность – определение критериев для распределения зон ответственности всех участников земельных отношений за конкретные действия.По сути, собственность, становясь предметом торга с превалирующей на рынке долей теневого сегмента, приобретает высокую стоимость для конечного потребителя. В этом заключается основная проблема реформы собственности в настоящее время. Основные сектора коррупционного рынка - это распределение бюджета, управление государственной собственностью и природными ресурсами. И хотя сложно измерить данную латентную составляющую, в целом, по данным экспертов, объем российского рынка коррупции составляет порядка 300 млрд долл. в год. Рост коррупции именно на земельном рынке достигает колоссальных масштабов. По оценкам В.И. Леваковой, ежегодный оборот взяток на земельном рынке России перевалил за отметку 10 млрд долл.. Особенно высоки ставки за перевод земель в вид разрешенного использования с возможностью строительства, к примеру на землях сельскохозяйственного назначения. По данным Н.И. Шагайды, цена земельного участка возрастает при этом до 960% (расчет автора представлен по участкам, которые приобретались гражданами Московской области). Существенный разброс цен на земли характерен для стран с развитым институтом частной собственности. Однако говорить о его развитии в России пока не приходится, особенно если под развитием понимать не доступность участков для приобретения их в собственность, а подготовленность институциональных и законодательных рамок для развития частной собственности в России. Разброс цен в данном случае скорее носит спекулятивный характер и связан с высокой долей коррупционных сделок в период приобретения земельных участков и оформления их в частную собственность.Либерализация цен, происходившая параллельно с реформой собственности, усугубила последствия от хаотичной приватизации земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения. В качестве первоочередной выгоды от приобретения земельного участка этих категорий земель рассматривалась возможность строительства коттеджных поселков, туристических объектов и соответствующей инфраструктуры. В соответствии с этими определенными, но достаточно узкими коммерческими интересами, лоббировались поправки в законодательство как регионального, так и федерального уровня. Подобные законотворческие инициативы кроме директивно провозглашаемых благих экономических намерений имеют обратную, достаточно нелицеприятную сторону. В первую очередь, они обращены против сельских сообществ и тех его представителей, кто готов заниматься домашним, а тем более фермерским хозяйством на землях сельскохозяйственного назначения в соответствии с видом разрешенного использования. Зачастую эти земли отчуждаются в пользу организаций-подрядчиков загородного строительства. Если земли сельскохозяйственного назначения находятся в достаточно удаленных местах и не востребованы в качестве коттеджных поселений, тогда интерес к ним проявляют крупные агрохолдинги. Однако и в этом случае наблюдается превалирование интересов крупного собственника над частными, а в ряде случаев и их поглощение. По сведениям Института конъюнктуры аграрного рынка, приведенным в статье О. Виссера и М. Споора, крупные агрохолдинги имеют в аренде или собственности порядка 10% российских сельскохозяйственных земель. Очень часто власти эту цифру не воспринимают всерьез, аргументируя тем, что на Западе, особенно в Северной Америке и Канаде, крупный бизнес контролирует почти всю сельскую местность. Однако при этом, как отмечает А.М. Никулин, контроль крупного агробизнеса распространяется на достаточно независимые слои фермерских хозяйств, оказывая им поддержку через специальные программы кредитования, поддержки технологий и инноваций в сельском хозяйстве. В России крупные агрохолдинги зачастую эксплуатируют труд наемной рабочей силы, как это фактически происходило в советское время в коллективных хозяйствах.Кроме того, в России даже в регионах с развитым фермерским хозяйством, таких как Краснодарский край, получили развитие практики земельного рейдерства. В таких сравнительно удаленных от центра регионах России агрохолдинги вторгаются в земли фермеров, незаконно засевая их площади или собирая с их полей урожай. При этом применяются бандитские схемы запугивания, а местная власть и представители полиции, как правило, придерживаются политики невмешательства, зачастую пребывая в связке с главами агрохолдингов.Сращение властных и бизнес-структур в отношении интереса к земельной собственности отмечают и в других регионах. В Подмосковье достаточно было подловить собственника земельного пая на юридических аспектах, воспользоваться правовой неграмотностью и приписать его земельный участок к составу крупного землевладельца. Мелкие собственники, как правило, проигрывают перед мошеннической схемой, хотя она и проводится официально через суды. Разумеется, существующая реальность, равно как и приватизация земель по данному сценарию, не могут восприниматься обществом как легитимные процессы.2. Практика организации купли-продажи земельных участков в России2.1. Ценообразование на земельные участки на примере сельских сообществ ПрибайкальяМожно привести в качестве примера одно из сельских сообществ Прибайкалья, где цены на участки, приобретенные вместе с возможностью строительства загородных домов, увеличилась в 15-17 раз. Приведенные цифры наряду с приобретенной стоимостью составляют область неформального рынка земельных участков. Существует еще один показатель роста теневого сектора на земельном рынке. Он заключается в существенной разнице цен на участки даже в пределах одного населенного пункта.Рисунок 3 – Цены на участки в пределах пос. Никола (в скобках даны реальные цены, тыс. руб./сот.)Формирование цен на земельные участки в сельских сообществах - следствие фактора теневой экономики. Для начала приведем диаграммы цен по объектам продаж в двух населенных пунктах Прибайкалья. В диаграммах (рис. 3-4) приведены цены на земельные участки, фиксировавшиеся в 2012 г. - первой половине 2013 г. Рисунок 4 – Цены на участки в пределах пос. Листвянка (в скобках даны реальные цены, тыс. руб./сот.)В первом случае в пос. Никола минимальная цена за сотку земли возрастает почти в 38 раз, в Листвянке – в 13 раз. Это два самых востребованных населенных пункта по приобретению земельных участков. Во-первых, они расположены вдоль популярного по объектам загородного строительства Байкальского тракта, который расположен в Иркутском районе Иркутской области. Во-вторых, поселки располагаются вблизи крупнейших водных объектов: пос. Никола - на берегу Иркутского водохранилища, пос. Листвянка - на берегу оз. Байкал. Эти обстоятельства обусловливают высокую стоимость некоторых участков.Земельные ресурсы как возможность загородного строительства и занятия туристическим бизнесом явились объектом притяжения в село сравнительно обеспеченного среднего класса. В целом массовый спрос на земли, или земельный бум, пришелся на 2008-2009 гг. Именно тогда наблюдался и пик цен на земельные участки и недвижимость в целом на Байкале. К примеру, в 2008 г. цена за участок в 10 соток достигала 1,2 млн руб. Так высоко оценивались земли на побережье в пределах пос. Большое Голоустное. В то же время стоимость участков земель сельскохозяйственного назначения в Прибайкалье составляла в зависимости от местности от 1,5 до 5,5 млн руб. за 1 га. В настоящее время отмечается не такой существенный разрыв между ценами даже в пределах одного населенного пункта (рис. 5).Данные диаграммы приведены на 01.01.2014 по ценам, представленным на сайте агентства недвижимости «Инвест 38». Можно наблюдать, что разброс цен на земельные участки существенно сократился: минимальные цены отличаются от максимума всего в 3,6 раза по сравнению с данными 2013 г., когда разница цен в том же пос. Никола доходила до 38 раз (рис. 3).Рисунок 5 – Цены на участки в пределах пос. Никола (в скобках даны реальные цены, тыс. руб./сот.)В менее востребованных по продажам земель населенных пунктах, к примеру в пос. Большое Голоустное, участок в 10-12 соток земли можно приобрести в пределах 300 тыс. руб. Во-первых, такой существенный спад цен понизил интерес перекупщиков к локальным земельным рынкам. Повышать цены на земельные участки не имеет смысла - спроса 6-7-летней давности уже не наблюдается. Во-вторых, за прошедшие годы произошел отсев тех, кто смог построить домохозяйство и ликвидную туристическую базу или хотя бы гостиницу, пользующуюся спросом, и тех, кто не смог обосноваться в сельской местности.Средний срок ожидаемой ликвидности от туристического бизнеса составляет 5-6 лет. Как правило, из них 2-3 года уходит на строительство, остальное время необходимо для раскручивания бизнеса и поиска своей ниши для успешной конкуренции с другими представителями туристического сектора. По истечении этих лет стало понятно, что большое количество коммерческих отелей на Байкале осталось невостребованным.Многим собственникам пришлось выставить на продажу уже отстроенные турбазы, так и не принесшие дохода и не оправдавшие затрат.Это привело к парадоксальной ситуации в некоторых сельских сообществах - при достаточно большом предложении объектов продажи, представленных на рынке недвижимости, наблюдается дефицит земельных участков для сельских жителей. Это и есть следствие той земельной политики, которую проводили органы местного самоуправления на протяжении последних лет.2.2.