Договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса

При заключении договора купли – продажи требуется
умение верно составлять договоры. Практика указывает, что тщательное
формулирование условий договора является одним из достоверных средств
избежать наступления тяжело устранимых недоразумений в следующем,
в особенности, принимая в интерес многоаспектность возникающих при заключении и выполнении договора трудностей (валютно-финансовых, коммерческих, транспортных, юридических и т.д.).
Интересы покупателя и продавца далеко не всегда совпадают и в случае ненадлежащего выполнения обязательств должником кредитор несет убытки. И, часто, издержки сил и времени на его юридическое исполнение, могут быть очень обременительными и в окончательном счете оказаться напрасными, если у неисправного должника не окажется достаточно средств или другого имуществ ...

Содержание
стр.
Введение 3
Глава 1. Понятие и сущность договора купли-продажи 4
1. 1 Понятие и значение договора купли – продажи 4
1.2. Возникновение и формирование 7
договора купли - продажи. 7
3. Правовое регулирование договора 12
купли - продажи недвижимости 12
Глава 2. Реализация договора-купли продажи недвижимости 16
1. Стороны договора купли — продажи 16
2.2. Порядок заключения договора 19
купли-продажи предприятия 19
2.3. Исполнение договора купли-продажи 22
предприятия 22
Заключение 27
Список литературы 28

Договор купли - продажи предприятия относится к договорам передачи в собственность имущества. В общей системе договорного права это один из самых важных и распространенных соглашений. На его основе исполняются отношения по обмену производимых человеком и сделанных природой имущественных ценностей, которые выступают в торговом обороте в качестве продуктов. Почти 5-ая доля всех статей ГК РФ, которые посвящены единичным видам гражданско-правовых соглашений, приходится на долю договора купли - продажи.
Кроме того, главная методика организации обязательственных правоотношений между покупателем и продавцом, которая заложена законодателем в договоре купли – продажи ( продукт в обмен на встречное предоставление), используется фактически во всех возмездных гражданско-правовых договорах.
Главное от личие между договором купли - продажи и другими гражданско-правовыми договорами - не в схеме организации правовых связей между участниками, а в различии предметов названных соглашений и определении специфики их правового регулирования.[7]
Цель курсовой работы – рассмотреть договор купли – продажи предприятия как имущественного комплекса.
Задачи изучения предопределяются целью изучения и состоят в том, чтобы:
- рассмотреть понятие и сущность договора купли - продажи;
-рассмотреть субъекты договора купли –продажи предприятия,
- изучить порядок заключения и исполнения договора купли-продажи предприятия.

Помимо этого, отдельно следует отметить правовое регулирование купли - продажи нежилых объектов муниципальной и государственной собственности, которая регулируется законодательством РФ о приватизации и находится вне границ гражданского законодательства.
Основной источник правового регулирования в представленном случае являются:
-Закон РФ от 21.12.2001 г. «О приватизации гос. имущества и муниципального имущества в РФ»1;
-«Гос. программа приватизации муниципальных и государственных компаний в РФ», которая утверждена Указом Президента от 22 июля1994 г. № 1535 и другие нормативные акты.
Основной же нормативный акт, который регулирует порядок гос. регистрации прав на недвижимость - Федеральный закон РФ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как зафиксированов ст. 3 вышеназванного закона, отношения по поводу гос. регистрации на федеральном уровне наравне с законодательными актами регулируются нормативными указами Президента РФ, которые не должны возражать вышеназванному Закону и другим федеральным законам.
Федеральное Правительство РФ вправе принимать распоряжения, содержащие нормы, которые приурочены к гос. регистрации, но лишь в вариантах, которые прямо предусмотрены федеральными законами РФ или указами Президента РФ.
К таким актам относятся:
-распоряжение Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2;
- распоряжение Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 228 «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- распоряжение Правительства РФ от 12 февраля1998г. №237 «Об установлении централизуемой части средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»;
-распоряжение Правительства РФ от 26февраля1998г. №248 «Об установлении наибольшего размера платы за гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах».
Из-за того, что на Министерство юстиции РФ возложена задача по разработке методических материалов по вопросам практики ведения гос. регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, которые принимаются Минюстом РФ.
В отношении таких документов есть правило, которое выражено в распоряжении Правительства РФ от 13 августа1997г. «Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их гос. регистрации».
Согласно данному акту нормативные акты ведомств и министерств РФ, которые затрагивают законные интересы, свободы и права людей или носят межведомственный характер, подлежат гос. регистрации в Министерстве юстиции РФ и официальному опубликованию в «Российской газете».
Официальное печатание актов исполняется не позже 10 дней после их гос. регистрации. При этом акты, которые не прошли гос. регистрацию, а также зарегистрированы, но не опубликованы в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.
В данное время зарегистрированы и утверждены Правила ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. Помимо этого, готовятся акты Минюста РФ, предметом которых являются особенности гос. регистрации отдельных видов недвижимости (кондоминиумов, и компаний др.)1.
Наряду с вышеназванными подзаконными актами и законами, источниками правового регулирования можно отметить также и материалы судебно-арбитражной практики в РФ.
Несмотря на то, что в нашей стране судебная практика не является источником права и не обязательна в правоприменении, тем не менее, в РФ нижестоящие суды часто используют обзоры судебной практики для разбирательств дел.
Поэтому важно обозначить обзоры арбитражной практики по делам, которые связаны с куплей-продажей сооружений, зданий. Так, к примеру, следует отметить письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 января 2012 г. № 4 «Обзор практики разрешения споров, которые возникают по договорам купли - продажи недвижимости»2.
Глава 2. Реализация договора-купли продажи недвижимости
2.1. Стороны договора купли — продажи
Стороны договора купли — продажи (субъекты) – покупатель и продавец.
По общему правилу продавец продукта обязан быть его владельцем или владеть другим ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие торговца по распоряжению имуществом, которое является продуктом.
К примеру, таким правомочием наделен субъект права хозяйственного ведения (муниципальное или государственное унитарное предприятие), который имеет право распоряжаться (в т.ч. методом отчуждения) закрепленным за ним имуществом с учетом предусмотренных законодательством ограничений.
Для отчуждения недвижимого имущества требуется согласие владельца; распоряжение имуществом обязано реализовываться унитарным предприятием в рамках его целевой правоспособности. Напротив, организация как субъект права оперативного управления не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом1.
Но если в согласовании с учредительными документами предприятию предоставлено право исполнять приносящую прибыль деятельность, то имущество, обретенное за счет данных заработков, поступает в распоряжение предприятия и может отчуждаться им по собственному усмотрению.
В вариантах, которые предусмотрены законодательством или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть даны лицу, которое не является субъектом права собственности или другого ограниченного вещного права на данное имущество.
При заключении договора купли — продажи методом проведения общественных торгов продавцом, который подписывает договор, сознается координатор торгов.
При продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору купли — продажи с покупателем этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени.
В этом же порядке договор купли — продажи заключает агент, который действует от собственного имени по поручению, а также за счет принципала на основании агентского договора1.
Право на заключение сделок от собственного имени также предоставлено доверительному управляющему в отношении имущества, которое передано ему по соглашению доверительного управления.
Продавцом может выступать Правительство (РФ и субъекты РФ), а также городские образования в части реализации муниципального или государственного имущества, которое не закреплен за юридическими лицами. Возникающие правоотношения регулируются нормами, которые определяют участие в гражданских правоотношениях юридических лиц и нормами о купле—продаже.
Граждане имею право заключать договоры купли — продажи с учетом общих требований, которые предъявляются к их дееспособности и правоспособности. Покупатель продукта по соглашению купли — продажи может выступать любое юридическое или физическое лицо, которое признается субъектом гражданских обязанностей и прав.
Приобретая продукт по соглашению купли — продажи, клиент, согласно общему правилу, становится его владельцем. Но в неких вариантах, которые предусмотрены законодательством или договором, клиент не получает права собственности на переданный торговцем продукт.
К числу подобных клиентов относятся муниципальные и государственные унитарные компании, владеющие правом хозяйственного ведения или оперативного управления на закрепленное за ними имущество, и учреждения.
Совершая договоры купли — продажи какого-нибудь имущества в качестве клиента, они получают на это имущества соответствующее ограниченное вещное право, владельцем же продукта становится лицо, которое является владельцем имущества, которое закреплено за юридическими лицами1.
Не становятся владельцами обретенных по соглашению купли — продажи также юридические лица или граждане, которые наделены возможностями на выполнение указанных действий от собственного имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.
Среди всех соглашений купли — продажи выделяются договоры, покупатели и продавцы по которым, продавая или получая недвижимость, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности. К правоотношениям, которые вытекают из таких соглашений, используются некие особые условия, которые относятся к обязательствам, которые связаны с предпринимательской деятельностью.
В том числе, положения:
-о возможности одностороннего расторжения или изменения договора, если это предусмотрено как законодательством, так и договором;
-о презумпции солидарного характера обязательства при множественности лиц на стороне кредитора или должника;
-об ответственности за несоблюдение или ненадлежащее выполнение обязательства без учета вины и некие остальные.
Вместе с тем данное событие не дает оснований для выделения в качестве автономного вида договора купли — реализации так называемого предпринимательского договора купли — продажи.
Названные и многие остальные особенности правового регулирования обязательств, которые связаны с воплощением предпринимательской деятельности, в одинаковой степени относятся к любому обязательству, которое вытекает из любого гражданско-правового договора, и не могут служить аспектом для выделения особенного «предпринимательского» договора купли — продажи1.
2.2. Порядок заключения договора
купли-продажи предприятия
Перед заключением представленного договора стороны обязаны провести так именуемое удостоверение состава продаваемой компании, осуществить аудиторскую проверку его деятельности и выполнить оценку компании как бизнеса. На основании приобретенных итогов сторонами рассматриваются и составляются:
-акт инвентаризации;
-бухгалтерский баланс;
-заключение независимого аудитора о стоимости и составе компании;
-список долгов (обязательств), которые включены в состав компании с указанием характера, кредиторов, сроков и размера их требований;
-акт об оценке компании.
Удостоверение состава продаваемой компании - не что другое, как его инвентаризация.
Инвентаризация исполняет ряд функций:
- проверка фактического наличия числящихся на балансе компании ценностей (нематериальных и материальных активов), а также их сохранности, определение текущего состояния и отображение главных признаков.
- это одна из методик оценки состава компании.
Инвентаризация обязана проводиться по установленным правилам, а конкретно в согласовании с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и денежных обязательств.
Проведение инвентаризации – это императивное требование закона. Инвентаризация обязана быть полной, то есть охватывать все имущество, все права требования и долги, которые включаются в состав компании, даже те, что не подлежат передаче клиенту по договоренности сторон или в силу закона1.
Инвентаризация - одно из оснований оценки компании, и она может служить основанием требований о стоимости, которые заявлены продавцом. Акт инвентаризации дополняется решением независимого аудитора о финансовом состоянии и составе компании.
Цель внешней аудиторской проверки двояка:
- проверить соотношение денежной отчетности установленным аспектам,
-проверить справедливость абсолютных хозяйственных операций.
Аудиторская проверка подкрепляет справедливость бухгалтерского баланса компании. Оценка компании при ее продаже - краеугольный камень представленной сделки. Как финансовая операция оценка лежит вне законной проблематики.
Оценочная деятельность – деятельность профессионалов, которая основана на состоятельной достижениями теории оценки недвижимости. Оценка компании наиболее трудна, чем оценка других видов недвижимого имущества, т.к. на стоимость бизнеса воздействуют почти все динамические и статические причины.
Условие о стоимости является значимым условием договора реализации компании. При отсутствии согласованного условия о стоимости в таком договоре он считается незаключенным. При определении цены компании принимают в интерес цену составляющего его имущества. Цена компании как бизнеса напрямую зависит от его деловой репутации. Внешне она выражается в стоимости символов индивидуализации, которая время от времени может быть сравнима с ценой передаваемых материальных активов или даже существенно превосходить ее.
Проведение оценки компании, аудиторской проверки, инвентаризации и других действий при подготовке к заключению договора реализации просит от сторон значимых усилий и издержек. Распределение расходов и обязанностей основано на соглашении сторон.
Договор реализации компании составляется в письменной форме методом составления 1-го акта, который подписывается сторонами. К соглашению непременно обязаны быть приложены:
-акт инвентаризации;
-бухгалтерский баланс;
-заключение независимого аудитора о стоимости и составе компании;
-список долгов, которые включаются в состав компании, с указанием характера, кредиторов, сроков и размера их требований.
При отсутствии какого-нибудь из указанных документов письменная форма договора считается нарушенной. Несоблюдение формы договора реализации компании тянет его недействительность. Договор реализации компании подлежит гос. регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Порядок регистрации прав на организацию и сделок с ней определен ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1.
2.3. Исполнение договора купли-продажи
предприятия
Исполнение договора реализации компании можно свести к 3 более важным действиям сторон:
-извещение кредиторов по обязательствам, которые включены в состав компании;
-передача компании продавцом клиенту;
-выплата клиентом стоимости компании2.
Уведомление кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав компании, по договоренности между сторонами исполняется одной из них в порядке, который предусмотрен ст.562 ГК РФ. В том числе, сообщить кредиторам нужно в письменной форме до передачи компании торговцем клиенту. Нужно иметь в виду, что в форме указанного уведомления кредитору практически делается предложение о переводе долга с торговца компании на его клиента.
Кредитор, который не сообщил в письменной форме торговцу или клиенту о собственном согласии на перевод долга, обладает особенными возможностями для охраны собственных прав.
Так, на протяжении 3-х месяцев с момента получения уведомления он может потребовать или прекращения или преждевременного выполнения обязательств и возмещения торговцем причиненных ущербов, или признания договора реализации компании недействительным полностью или в соответствующей части. Указанный 3-х месячный срок по собственной природе представляет собой сокращенный срок исковой давности.
Если же кредитор, который уведомлен соответствующим образом, или ничего не скажет торговцу, или не заявит ни одно из перечисленных требований, то он станет считаться кредитором, который не дал согласия на перевод долга по обязательствам, которые включены в состав компании, с продавца на покупателя1.
Из-за этого стороной по таким обязательствам остается продавец компании. Но если обязательство исполнится клиентом компании, то кредитор должен будет принять такое выполнение. В договор реализации компании может быть включено ограничение, обязывающее клиента выполнить обязательства, которые включены в состав компании, кредиторам торговца.
Однако, если кредитор не согласится с этим, то после передачи компании клиенту торговец и клиент будут нести солидарную ответственность по включенным в состав переданного компании долгам.
В тех вариантах, когда кредитор не был соответствующим образом уведомлен о продаже компании, он имеет право на протяжении года со дня, когда он узнал или обязан был выяснить о передаче компании торговцем клиенту, сообщить одно из следующих требований:
а) о прекращении или же досрочном выполнении обязательств, а также возмещении торговцем причиненных этим ущербов;
б)о признании договора реализации компании недействительным полностью или частично.
Указанный годовой срок является исковым.
Предоставление законодательством кредитору компании, который не уведомлен соответствующим образом о продаже компании, ничем не обусловленного права требования о признании договора реализации компании недействительным является примером лишней охраны прав кредитора, которая создает благоприятную основу для разных злоупотреблений со стороны заинтересованных в этом лиц и значительно понижает практическую значимость института договора реализации компании.
Передача компании должником исполняется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе компании и об уведомлении кредиторов о продаже компании, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и список имущества, обязанности, по передаче которого не исполнены торговцем ввиду его утраты.
Подготовка компании к передаче, включая представление и составление на подписание передаточного акта, является обязанностью торговца и исполняется за его счет, если другое не предусмотрено договором.
Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта 2-мя сторонами. С данного момента на клиента переходит риск случайной гибели или же случайного повреждения имущества в составе компании. В связи с переходом на клиента указанного риска к нему переходит также и право на внедрение вошедшего в состав компании имущества в предпринимательских целях1.