Договор продажи недвижимости

Заключение
В соответствии с гражданским законодательством и договором купли-продажи жилых помещений, продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещения, а покупатель обязуется принять и оплатить за помещение ему указанную сумму денег.
Следовательно, условиям необходимых для сделок являются: ее предмет, целевое использование, стоимость.
Кроме того, покупка–продажа жилья имеет свои особенности.
Во–первых, договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме.
Во–вторых – обязательность нотариального удостоверения.
В–третьих – обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью,
В–четвертых – обязательный учет интересов всех лиц, имеющих право на это жилье.

...

Содержание
Введение 2
1. Теоретические аспекты сделки купли-продажи жилой недвижимости 4
1.1. Концепция жилой недвижимости 4
1.2. Схема сделки купли-продажи недвижимости 7
1.3. Юридические аспекты сделок с жилой недвижимостью 10
2. Осуществление покупки и продажи квартиры 13
2.1. Описание и оформление купли-продажи 13
2.2. Определение цены сделки 18
Заключение 20
Библиографический список 23

Введение
Объектом исследования работы является договор купли-продажи жилищных помещений, который регулирует вопрос о правах человека на жилище.
Актуальность и важность этого вопроса указывает на тот факт, что само государство Российской Федерации приписало его к категории важных и приоритетных. Это нашло свое отражение в обеспечении прав в Основном законе Конституции РФ, которая гарантирует право человека на жилье. Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией Российской Федерации – это те обязательства, которые правительство приняло для обеспечения прав, предоставленных гражданам: развивать и поддерживать жилищный фонд, способствовать кооперативному и индивидуальному строительству.

Схема сотрудничества с фирмами недвижимости проста. Заказчик в письменной форме заключает договор с риэлтором и вверяет ему представлять свои интересы в поисках жилья. Ваш агент обеспечивает полную и всестороннюю юридическую поддержку.1.3. Юридические аспекты сделок с жилой недвижимостьюПри покупке и продаже, действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязываться передать в собственность имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и заплатить ему сумму денег (ст. 237 Гражданского кодекса).В целом, договор купли-продажи не определяет права собственности к покупателю, для продажи ему недвижимости. Вопрос с момента перехода права собственности определяется ст. 223 Гражданского кодекса, которая устанавливает, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи объектов, если другое не предусмотрено законом или договором. Из-за природы квартир, как объектов гражданских правоотношений, для них установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. Заключение договора после регистрации договора проходит две стадии:нотариальное;последующая регистрация у соответствующего органа исполнительной властиПравоустанавливающими документами на квартиру на основании которых можно заключить договор купли-продажи являются: свидетельство о собственности на жилище, выданное в приватизированной квартире; свидетельство о собственности на кооперативную квартиру с купленной долей; свидетельство о праве на наследство; договор купли-продажи, нотариально заверены и зарегистрированы в Департаменте муниципального жилья.Для оформления права собственности на жилье необходимо совершить ряд действий, в том числе подготовить правоустанавливающие документы на квартиру. Это документы утвержденной формы, определяющие право собственности субъекта на жилье. Право собственности на квартиру может возникать на разных основаниях: приватизация, купля-продажа, обмен, долевое участие, дарение и т.д. INCLUDEPICTURE "http://1nasledstvo.ru/wp-content/uploads/2014/02/Shema-sdelki-kupli-prodazhi.gif" \* MERGEFORMATINET INCLUDEPICTURE "http://1nasledstvo.ru/wp-content/uploads/2014/02/Shema-sdelki-kupli-prodazhi.gif" \* MERGEFORMATINET Рис.5 Схема оформления права собственности на жильеРегистрация договора отчуждения квартиры или комнаты в коммунальной квартире, в частной собственности, обязывает стороны представить свидетельство о ремонте и эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по арендной плате по формам, полученных в организации. Формы, отпущенные в установленном порядке могут быть действительными в течение месяца.Договор купли-продажи квартиры может быть заверен компетентным органом в тех населенных пунктах, где нет ни одного нотариуса.Несоблюдение обязательной нотариальной формы договора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса, то есть, каждая сторона должна возвратить другой стороне все приобретённое по сделке, а если вы не можете вернуть полученное – компенсировать его стоимость в деньгах.В редких случаях, в соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса, суд может признать действительность сделки купли-продажи квартиры, не сертифицированной в нотариальной конторе, при условии, что сделка не заключает ничего противозаконного и фактически она была выполнена с обеих сторон.Если присутствует нотариальное заверение сделок по купле–продаже квартиры, присутствие документов, свидетельствующих о праве собственности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.Если квартира является коммунальной собственностью или совместной собственностью, её отчуждение требует согласия других участников совместной собственности. Согласие должно быть дано в письменной форме и нотариально заверяться. Кроме того, оно может быть сертифицировано по месту работы или по месту жительства.2. Осуществление покупки и продажи квартиры2.1. Описание и оформление купли-продажиУсловное жильё расположено на втором этаже из десяти, в панельном доме, построенном в 2012 году, в том же году он был введен в эксплуатацию.В строительном отношении дома, в котором находится квартира характеризуется следующими показателями: наличие чердака, подвала, лифт, центральное отопление, лестница, присутствует домофон.Квартира выглядит следующим образом: наличие трех лоджий, отдельной ванной комнаты. Общая площадь – 101,8 м2, жилая площадь – 66,1 м2, подсобное помещение – 35,7 м2.Для сделки владельцу (продавцу) нужно иметь следующие документы:1. План жилища и документа, содержащего описание помещений – технический паспорт.Чтобы получить такие документы владелец квартиры (продавец) должен обратится в территориальное БТИ. При себе владелец должен иметь документ, который может удостоверить личность (например, паспорт или другой документ), и документы на квартиру (свидетельство о собственности на жилье).План жилплощади выдается после того, как сотрудник БТИ посещает жильё. Срок действия плана помещений и технического паспорта составляет 1 год с даты его выдачи.2. Выписка из реестра с указанием, кто зарегистрирован в продаваемой квартире, которые могут быть получены в ЖКХ, ДЕЗ, РЭУ, и в товариществе учета собственников жилых помещений.3. Финансовый и личный счет о том, что владелец не поставлен на учет за отказ погашения задолженности за коммунальные услуги, которая производится в ЕИРЦ (Единый информационный расчетный центр).Срок действия выписки из реестра дома и финансового счета – 1 месяц со дня выдачи.После составления и подписания договора купли-продажи жилой недвижимости, когда нюансы согласованы между продавцом и покупателем условия, стороны должны обратится к регистрирующим органам для оформления договора.Для государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений (квартир), нужны такие документы:1. Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений. Это должно быть сделано в письменной форме и предоставляться отдельно покупателем и продавцом или уполномоченных представителей сторон.Заявление предоставляется в одном экземпляре, который после государственной регистрации договора купли-продажи, помещается в дело юридических документов.2. Оригинальный платежный документ, подтверждающий оплату за государственную регистрацию договора купли-продажи, который отмечается «погашено» после государственной регистрации возвращается заявителю и копии (для помещения в правоустанавливающие документы).3. Документы по теме прав.1) Если сторона является физическим лицом (в том числе его уполномоченный представитель), он представляет документ, который может удостоверить его личность;2) Если сторона является юридическим лицом, то необходимо предоставить:Копия свидетельства или другой документ, о государственной регистрации юридического лица;Копии учредительных документов юридического лица с изменениями и дополнениями к свидетельствам о регистрации этих изменений;Копии документов, которые подтверждают полномочия представителя юридического лица действовать от его имени;Копия налоговой инспекции ИНН.Копии документов о государственной регистрации юридических лиц и учредительные документы должны быть нотариально заверены. Не нотариально заверенная копия о регистрации органами принимаются с обязательным предъявлением оригиналам этих документов.4. Оригинал и копия правоустанавливающего документа, которые подтверждают право собственности продавца на основании договора для отчужденных помещений, если права не зарегистрированы в Едином государственном реестре. Если право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре, продавец должен представить копию оригинала свидетельства о регистрации права собственности на жилье.5. Подлинники плана жилого помещения и документ, содержащий описание жилых помещений, заверенную органами, осуществляющими государственную регистрацию и техническую инвентаризацию регистрации недвижимости на территории района, а также копии этих документов.6. Оригиналы договора купли-продажи жилых помещений, по крайней мере в двух экземплярах, один из которых возвращается после государственной регистрации покупателя, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов. Порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).Государственная регистрация прав собственности является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость. Зарегистрированное законодательно в сфере недвижимости может быть оспорено только в суде.Датой государственной регистрации является день подачи соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Если продают квартиры (жилые помещения), приобретенные до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ, и нет свидетельства о собственности на это жилище, продавец должен сперва получить свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество (квартиру) и только тогда можно зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.Для того, чтобы осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилые помещения от продавца к покупателю, заявитель (покупатель), наряду с документами, представленных для государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений, должен предоставить дополнительные:1. Заявление покупателя о его государственной регистрации прав собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.2. Оригинал платежного документа, который подтверждает оплату за государственную регистрацию передачи, что он «погашен», после государственной регистрации отдается заявителю и копии (для помещения в дело юридических документов).Следует отметить, что государственная пошлина за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения и регистрации перехода права собственности оплачиваются отдельно. В случае перехода права собственности на государственные пошлины платит только заявитель, т.е. покупатель.3. Оригиналы и копии документов, которые могут подтвердить выполнение условий. К примеру, такое условие, как ответственность по договору купли-продажи возникает только после того, как продавец будет выполнять свои обязательства по договору о залоге.2.2. Определение цены сделкиОриентировочная стоимость жилой недвижимости будет обусловливаться с помощью сравнительного подхода.Сравнительный подход – комплекс методов оценки стоимости недвижимости на основе сравнения объекта оценки с аналогичным объектом, для которого имеется информация о ценах сделок с ним.Условия использования сравнительного подхода:Объект не должен быть уникальным.Информация должна быть комплексной, в том числе условия сделок.Условия, влияющие на стоимость сопоставимых аналогов, начисленных недвижимость должны быть сопоставимы.Сравнительный подход основывается на последних сделках с аналогичными характеристиками. Исходная предпосылка развития рынка недвижимости и информация о нем. Основополагающий принцип – принцип замещения, присутствие на рынке схожих объектов, рациональные инвесторы не платят больше, чем сумму, которая будет стоить на покупку аналогичного объекта.