Особенности оценки недвижимости на пассивных рынках

Заключение
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки является одним из основополагающих принципов оценки недвижимости.
На сегодняшний земельные участки как вид собственности, капиталовложения пользуются повышенным спросом, ввиду чего вопрос наиболее эффективного использования этих участков приобретает повышенное значение.
Цель настоящей работы заключалась в том, чтобы по материалам различных источников и собственных исследований автора проанализировать различные варианты пользования земельных участков и выбрать максимально эффективный вариант, что и было проделано в работе. Так, в первой главе были исследованы методические и научные материалы, во второй – проведены необходимые расчеты и сделан вывод о целесообразности применения максимально выгодного варианта использования ...

Оглавление

Введение 3
1. Теоретические основы оценки недвижимости 5
2. Сегментация рынков недвижимости 7
3. Особенности оценки недвижимости на пассивных рынках 10
Заключение 11
Список использованной литературы 12

Введение

Актуальность темы исследования очевидна – сегодня земельные участки как вид вложения капитала пользуются повышенным спросом, стало быть, и вопрос наиболее эффективного использования этих участков приобретает повышенное значение.
Цель данной работы заключается в том, чтобы используя различные источники, методическую и научную литературу, публикации интернет-сайтов, проанализировать различные варианты пользования земельных участков и выбрать максимально эффективный вариант. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Сформировать базу источников, детально проработать приведённую там информацию, критически осмыслить ее;
2. Систематизировать различные варианты использования земельных участков;
3. Провести на примере одного земельного участка необходимые ра счеты для использования участка разными способами;
4. Сравнить полученные результаты расчетов с точки зрения экономической эффективности и сделать выводы.
Объектом исследования в настоящей работе будет земельный участок, об эффективном использовании которого будем вести речь, а предметом исследования – варианты использования данного участка, из которых будем выбирать максимально выгодный.
Базу исследования составил широкий круг источников – в теоретической части это учебная, научная и профессиональная литература; в практической – методический и спецматериалы по оценке, интернет-статьи и собственные исследования студента.
Структурно настоящая работа состоит из введения, двух глав и заключения, а также списка использованной литературы.

14
Стоимость нового строительства
3 558 159
7 447 737
16 882 760
стр. 2 * стр. 5 * стр.6 * стр.
здания с учетом типичных рыночных условий,
7 * стр. 8 * стр. 9 * стр. 10 *
руб.
стр. 11 * стр. 12 * стр. 13
15
Норма выхода
-
1,40%
1,40%
 
материалов, получаемых от
разборки зданий при
их сносе (в % от восстановительной
стоимости)
от
от
 
восстановительной стоимости существующих улучшений
восстановительной стоимости существующих улучшений
16
Стоимость
-
49 814
49 814
стр. 14 * стр. 15
сохраненных при разборке материалов
17
Накопленный износ,
58
30
37
 
%
 
 
-для предполагаемого использования накопленный износ равен функциональному и внешнему износу;
 
- для текущего использования накопленный износ
 
приведен в табл. 15.5.4.
18
Рыночная стоимость улучшений по
1 494 427
5 263 230
10 685 953
стр. 14–стр. 17+ стр. 16
 
затратному подходу, руб.
 
 
 
 
 
Определение чистого операционного дохода от единого объекта
19
Площадь помещений, кв. м
1402,7
1402,7
1402,7
Фактическая площадь
имеющихся улучшений
20
Доходоприносящая
1332,6
1332,6
1062,4
Фактическая площадь
площадь помещений, кв. м*
имеющихся улучшений
21
Арендная ставка,
90
150
950
 
руб./кв.м в месяц
 
22
Потенциальный
1 439 208
2 398 680
12 111 360
стр. 20* стр. 21* 12
валовой доход (ПВД), руб./год
23
Потери арендной
15,00%
15,00%
30,00%
 
платы из-за вакансий и неплатежей, (% от
 
ПВД)
 
24
Действительный
1 437 049
2 395 082
12 075 026
стр. 22 * (1 - стр. 23 / 100)
валовой доход (ДВД), руб./год
25
Постоянные расходы,
111 374
277 672
602 633
плата за землю (+ налог на
руб./год
имущество + страхование имущества
25а
Арендная плата за
6 124
6 124
16 956
 
землю, руб./год
25б
Налог на имущество,
35 866
126 318
256 463
стр. 18 * (0,022+0,002)
страхование имущества (2,2%;
0,2% от остаточной
стоимости), руб./год
26
Расходы на
69 384
145 231
329 214
стр. 14 * 0,0195
замещение, руб./год
(1,95% от восстановительной стоимости)
27
Переменные расходы,
10
10
25
 
% от ДВД
 
 
 
28
Переменные расходы,
143 705
239 508
3 018 756
стр. 24 * стр. 27 / 100
руб./год
29
Эксплуатационные
324 463
662 411
3 950 603
стр. 25 + стр. 26 + стр. 27
расходы, руб./год
30
Чистый операционный доход (ЧОД) от единого объекта, руб./год
1 112 586
1 732 671
8 124 423
стр. 24 - стр. 29
 
 
 
 
 
Определение ставки капитализации
31
Безрисковая ставка
6,48%
6,48%
6,48%
 
дохода
 
32
Риск вложений в
4,00%
3,00%
2,00%
 
аналогичные объекты
 
33