Оценка рыночной стоимости здания клуба на 200 мест.

Заключение

Оценка (определение стоимости) – это процесс решения проблем, в котором различные физические, экономические и социологические факторы анализируются по отношению к оцениваемому объекту. Это логическая процедура, ведущая к обоснованному заключению о стоимости. В настоящее время можно смело утверждать, что имущественный рынок, первичный и вторичный, действует и оборудование на нем является наиболее распространенным и активным товаром. Появился рынок – появилась потребность в оценке.
С переходом нашей страны на рыночную экономику остро встали проблемы оценки основных фондов предприятий, земли и других имуществ, поэтому Правительством был принят Закон РК «Об оценочной деятельности» от 30 ноября 2000 года 109-11 с изменения и дополнениями от 14 февраля 2003 г. В соответствии с пост ...

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 2
1. Основные положения об оценке объекта оценки 3
1.1. Основные факты и выводы 3
1.2. Задание на оценку 4
1.3. Сведения о заказчике, оценщике и иных лицах, привлекаемых к оценке 4
1.4. Заявление о соответствии 5
1.5. Допущения и ограничения, на которых основывается оценка 7
1.6. Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки 10
1.7. Термины и определения 10
2. Описание объекта оценки и его местоположение 14
2.1. Анализ рынка недвижимости 14
2.2. Анализ местоположения объекта недвижимости 18
2.3. Количественные и качественные характеристики объекта оценки 19
2.4. Анализ наилучшего наиболее эффективного использования объекта оценки 21
3. Расчет стоимости объекта оценки 23
3.1. Описание процесса оценки 23
3.2. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом 28
3.3. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом 32
3.4. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом 41
3.5. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки 50
Заключение 57
Список литературы 59

Введение

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке имущества постоянно возрастает. В процессе оценки выявляются возможные подходы к управлению имуществом и определяется, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и выступает основной целью собственников и задачей менеджеров фирм в рыночной экономике.
Цель курсовой работы — углубить и конкретизировать знания студентов в области оценочной деятельности, полученные на практических занятиях, привить навыки самостоятельной работы с литературой, а также обрабатывать и анализировать фактическую и статистическую информацию.
Изучение вышеперечисленных вопросов, несомненно, позволит повысить уровень подготовки специалистов в области оценочной деятельности, а имен но экспертов-оценщиков, к растущим потребностям которых разрабатываются законодательные и методические основы нового вида услуг.

135-I, альбом II, типоразмеров 2индивидуальные, типоразмеров - 4Отделканаружная – декоративная штукатурка, вариант: лицевой кирпич в сочетании со штукатуркойвнутренняя: штукатурка, покраска, облицовка плиткойИнженерное обеспечениеводопровод, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, радио, телефон, звукофикация2.4. Анализ наилучшего наиболее эффективного использования объекта оценкиПо определению, использование, которое максимизирует стоимость собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска, является наилучшим и наиболее эффективным использованием. Вариантами использования недвижимости в данном случае служат следующие общие альтернативы: • Размещение административных площадей; • Размещение торговых площадей. • Размещение помещений социально-бытового назначения Рассмотрим компоненты наилучшего и наиболее эффективного использования с указанными вариантами.Таблица 7 – Анализ наилучшего использованияФакторХарактеристикаВарианты использованияЗаконодательная разрешенностьПрактически любое.ЛюбоеФизическая осуществимостьПрактически любое, однако, расположение здания в поселке делает мало вероятным размещение там торговых площадей.ЛюбоеФинансовая осуществимостьОсуществимо практически любое из возможных направлений. Однако, для использования помещений в качестве социально-бытовых не требует дополнительных финансовых вложенийЛюбоеМаксимальная эффективностьВ районе в основном сосредоточены жилые здания, кроме того, текущее использование – сельский клуб. Поэтому на наш взгляд именно использование в качестве социально-бутового назначения для оцениваемого здания станет оптимальным, наиболее востребованнымАдминистративноеЛогический анализ ситуации привел к единственно возможному использованию объекта, поэтому в расчетном анализе нет необходимости. Вывод: на основании рассмотренных вариантов использования оцениваемого объекта мы пришли к выводу, что на дату оценки лучшим и наиболее эффективным использованием, является использование объекта оценки в качестве помещений социально-бытового назначения. Данное определение эффективного и наилучшего использования объекта оценки представляет собой посылку для стоимостной оценки объекта и выражает лишь мнение оценщиков, а не безусловный факт3. Расчет стоимости объекта оценки Описание процесса оценкиПроведение оценки включает следующие этапы: Первый этап: Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки; д) вид стоимости; е) дату оценки; ж) допущения, на которых должна основываться оценка; з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки. Второй этап: Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: 1. информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; 2. информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревания, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки. 3. в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки. Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). Третий этап: Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Четвертый этап: Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии). Заключительный этап Составление и передача Заказчику отчета об оценке. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482; № 31, ст. 4016; 2008, № 27, ст. 3126; 2009, № 19, ст. 2281; № 29, ст. 3582, ст. 3618; № 52, ст. 6419, 6450; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 27, ст. 3880; № 29, ст. 4291; № 48, ст. 6728; № 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, № 31, ст. 4333; 2013, № 23, ст. 2871; № 27, ст. 3477; № 30, ст. 4082; 2014, № 11, ст. 1098; № 23, ст. 2928; № 30, ст. 4226; 2015, № 1, ст. 52; № 10, ст. 1418) и федеральными стандартами оценки.Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный.ПодходыЗатратныйСравнительныйДоходныйПо затратам на воспроизводствоПо рыночным данным о продажах сопоставимых объектов (аналогов)По потоку доходов от использованияПодходыЗатратныйСравнительныйДоходныйПо затратам на воспроизводствоПо рыночным данным о продажах сопоставимых объектов (аналогов)По потоку доходов от использованияРисунок 1 - Структура методики определения рыночной стоимостиПрименение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.Основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется воспроизводство соответствующего имущества. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.Основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам оценки, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.Представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые оно принесёт. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, какую сумму готов заплатить за оцениваемое имущество потенциальный инвестор.Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации денежного потока и метод дисконтирования будущих денежных потоков.Метод капитализации денежного потока используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного текущего денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны, предсказуемы и примерно равны, денежный поток достаточно значительная положительная величина.Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого из подходов, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходомПрименение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:Формирование выборки объектов-аналогов Определения элементов сравнения.Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.Определение корректировок по каждому из элементов. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.Обоснование выбора аналоговПри выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно офисное здание будет иметь максимальную стоимость при использовании его в качестве офисного помещения.В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов офисного назначения. Информация о характеристиках данных объектов получена по данным сайта Авито. В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на шести объектах – аналогах. При выборе объектов-аналогов была использована информация как о состоявшихся сделках купли-продажи в марте 2016 года (аналоги №1, №2, №3), так и данные по публичным предложениям о продаже аналогичных объектов, которые были выставлены на публичную оферту в марте 2016 года (аналоги №4). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке какого-либо объекта, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС).Таблица 8 - Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объектуХарактеристикиОбъект оценкиСопоставимые объекты12Права на объектправоправо собственностиправо собственностиОКС - собственностьОКС - соб-тьОКС - соб-тьУсловия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежУсловия продажирын.сделка купли-продажипредло-жениепредло-жениеВремя продажи18 марта 201618 марта 201622 марта 2016МестоположениеКазань пос. ЗалесныйКазаньул. ЗвезднаяКазаньм. Аметьево Песочная д. 3Физические характеристики: отдельно стоящее зданиеОтдельно стоящее здание- площадь281900400 – тип постройкикирпичкирпичное зданиекирпичное- состояние помещенияхорошеехорошееотличноеЭк. характеристикиб/оБез особен.Без особен.Движимое имуществоНетнетНетЦена, руб./м2 1388021000Источник информации https://www.avito.ru/kazan/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_900_m_729900384https://www.avito.ru/kazan/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_400_m_568873272Таблица 9 - Таблица выявленных различийХарактеристикиОбъект оценкиСопоставимые объекты12Права на объектправоправо собственностиправо собственностиОКС - собственностьОКС - соб-тьОКС - соб-тьРазличие 00Условия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежРазличие 00Условия продажирын.сделка купли-продажипредложениепредложениеРазличие 00Время продажи14 марта 201618 марта 201622 марта 2016Различие 00МестоположениеКазань пос. ЗалесныйКазаньул. ЗвезднаяКазаньм. Аметьево Песочная д. 3Различие 11Физические характеристики:   -площадь, м2 281900400 – тип постройкикирпич 1985кирпич 1996кирпич 1995Различие 11- состояние помещенияхорошееудовл.отличноеРазличие 11Эк.хар-киб/оБез особен.Без особен.Различие 00Движимое имуществоНетнетНетРазличие 00Всего различий 33Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее.Таблица 10 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продажХарактеристикиОбъект оценкиАналоги12Цена, руб./м2 20000085978,83598Права на объектправоправо собственностиправо собственностиОКС - собственностьОКС - соб-тьОКС - соб-тьКорректировка, % 0,00%0,00%Условия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежКорректировка, % 0,00%0,00%Условия продажирын.сделка купли-продажипредложениепредложениеКорректировка, % 0,00%0,00%Время продажи14 марта 201618 марта 201622 марта 2016Корректировка, % 0,00%0,00%МестоположениеКазань пос. ЗалесныйКазаньул. ЗвезднаяКазаньм. Аметьево Песочная д. 3Корректировка, % -5,00%-5,00%Корректировка, руб/м2 1318619950Физические характеристики:   -площадь, м2 281900400Корректировка, % -5,00%-3,00%Корректировка, руб/м2 1252719352 – тип постройкикирпич 1985кирпич 1996кирпич 1995Корректировка, % -2,00%-2,00%Корректировка, руб/м2 1227618965- состояние помещенияхорошееудовл.отличноеКорректировка, % +2,00%-3,00%Корректировка, руб/м2 1252218396Экономические характеристикиб/оБез особен.Без особен.Корректировка, % 0,00%0,00%Движимое имуществоНетнетНетКорректировка, руб. Корректировка, % -10,00%-13,00%Скорректированная цена, руб./м2 1252218396Всего различий 33Итоговая поправка   Значимость аналога, баллы 0,500,50Веса 0,500,50Средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов, руб./кв.м. 15459Рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода, руб.4 343 979Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода, по состоянию на 31 марта 2016 года составляет:4 343 979 (Четыре миллиона триста сорок три тысячи девятьсот семьдесят девять) рублей.Расчет стоимости объекта оценки затратным подходомОсновные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости недвижимости:1. определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;2. определить полную стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;3. определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести объект оценки до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;4. определить величину накопленного износа;5. определить стоимость воспроизводства или замещения улучшений;6. к полученной величине стоимости воспроизводства или замещения улучшений добавить стоимость земельного участка.Общая формула затратного подхода имеет вид:, где ( seq формула 1) - стоимость объекта оценки; - стоимость земельного участка; - стоимость нового строительства; - износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения.Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора). Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.На сегодняшний день можно выделить три наиболее распространенных и часто встречающихся права на земельные участки:право аренды;право собственности;право постоянного (бессрочного) пользования.Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды.Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций.Заказчик пользуется земельными участками, как на правах аренды, так и на правах бессрочного (постоянного) пользования. В тоже время, согласно законодательству, исключительным правом получения земельных участков в собственность или аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при наличии планировочной документации обладают юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.Постоянное (бессрочное) пользование. Согласно пункта 2, статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», юридические лица, (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) обязаны переоформить предоставленное им право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Федеральным законом от 27 декабря 2005 года №137-ФЗ срок переоформления продлен до 1 января 2008 года. Оценка полной стоимости замещения недвижимого имуществаРасчет полной стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы.