Здания и сооружения как предмет договора аренды

Проанализировав нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в сфере договора аренды здания, сооружения, судебную практику, научную литературу, можно сформулировать тезисы, выносимые на защиту:
1. Договор аренды здания, сооружения характеризуется тем, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.
2. Договор аренды здания, сооружения является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
3. К существенным условиям договора аренды здания, сооружения относят предмет, срок и арендную плату.
4. Предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое по нему имущество. Сроком действия договора аренды здания, сооружения, помещения является ...

Введение 3
Глава 1. Здание, сооружение как предмет договора аренды 6
1.1. Общая характеристика договора аренды 6
1.2. Понятие здания, сооружения как объекта недвижимости 11
1.3. Особенности здания, сооружения как предмета договора аренды 15
Глава 2. Особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды здания, сооружения 20
2.1. Заключение, изменение и расторжение договора аренды здания, сооружения 20
2.2. Изменение и расторжение договора аренды 26
Заключение 35
Список использованной литературы 37

Договор аренды включён в группу сделок, которые регулируют связи касательно передачи имущества во временное пользование. Договор аренды отличается от договоров по передаче имущества в собственность тем, что не вызывает перемены титула собственника, а, стало быть, в правовом смысле им оформляются такие связи товарообмена, при которых товар - это не вещь, а право пользования данной вещью. Имущество в соответствии с этим договором может быть передано арендатору лишь в пользование либо в пользование и во владение сразу, при этом не предусматривается право распоряжения им. В окончании ХХ столетия исследуемая разновидность договора обширно использовалась в качестве одного из способов, которые позволяют приумножить независимость хозяйствующих субъектов.
В правоприменительной практике договор аре нды сейчас наиболее распространён. Среди видов этого договора доминирует аренда имущества, например, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, организаций, которые по большей части применяются компаниями как офисные центры, рабочая и производственная площадь.
Договор аренды широко применяется в коммерческой и других сферах экономических связей. Его хозяйственное предназначение состоит в том, что он предоставляет потенциал для удовлетворения потребностей лиц, которым по разнообразным причинам нужно получить вещи во временное пользование, и вместе с тем даёт собственникам вещей, которые не используются в определенное время, возможность приобретать доход - арендную плату.
Главным образом, большинство проблем в правоприменительной практике появляются при выполнении обязательств по договору аренды. Настоящее, в свою очередь, можно объяснить пробелами в законодательном регулировании существенных условий анализируемого договора (к примеру, предмета договора). Есть также и некоторые трудности и при использовании норм об аренде, включая аренду зданий, сооружений и организаций.
Следовательно, проблема избранной темы исследования состоит в несовершенстве гражданского законодательства, которым регламентируются арендные отношения, а также практики его применения. Эти проблемы являются, бесспорно, актуальными в настоящий момент.
Широкое распространение договора аренды здания, сооружения предопределяет актуальность темы работы.
Объектом исследования выступают общественные отношения, которые развиваются в результате заключения, изменения или прекращения договора аренды.
Предмет настоящего исследования составляют гражданско-правовой институт аренды и его роль в гражданском обороте, научные исследования отечественных ученых в данной области, а также судебно-арбитражная практика.
Целью работы является правовой анализ договора аренды здания, сооружения.
Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:
1. Дать общую характеристику договору аренды.
2. Охарактеризовать здание, сооружение как объекты недвижимости и как предмета договора аренды.
3. Проанализировать порядок заключения, изменения и расторжение договора аренды здания, сооружения.
4. Выявить особенности выкупа арендованного здания.
Нормативно-правовой базой исследования являются Конституция РФ, международные акты, гражданское законодательство, подзаконные нормативно-правовые акты, постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.
При написании работы использовались общенаучные методы (синтез и анализ), частнонаучные методы (комплексный анализ, метод формально-логического толкования).
Вопросам гражданско-правового регулирования арендных отношении уделено большое количество научных исследований. Данная тема исследования нашла отражение в работах Я. В. Абрамова,Т. Д. Алексеева, Ю. Е. Булатецкого, А. П. Кетова, М. В. Васильева, В. В. Витрянского, О. С. Иоффе, О. А. Красавчикова, Н. М. Коршунова, А. Ю. Кабалкина, М. И. Лещенко, С. Б. Путинского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Г. Ф. Шершеневича и др.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.

Согласно ст. 655 ГК РФ после заключение до­говора аренды или непосредственно при заключе­нии договора нежилое помещение по акту должно быть передано арендатору. Взамен акта приема-передачи (передаточного акта) возможно составление иного документа (протокол, соглашение и гл.). Это положение сторонами может быть изме­нено договором аренды или же это предусмотрено в законе. По истечении срока аренды и прекраще­нии действия договора нежилое помещение подлежит возврату арендодателю с соблюдением всех указанных в договоре или законе действий. Невы­полнение сторонами изложенных требований или уклонение от них рассматривается как отказ от ис­полнения своих договорных обязательств.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Следует отметить, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п.3 ст.438 ГК РФ.
Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 1 ст. 164 ГК РФ устанавливает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Именно этим обусловлено требование государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
На основании ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Частью 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»16 было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды не применяются к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (т.е. после 1 марта 2013 г.). Таким образом, предполагалось, что договор аренды здания, сооружения, помещения, подписанный после указанной даты, вне зависимости от срока его действия регистрировать не нужно, и он будет считаться заключенным с момента подписания сторонами по смыслу п. 1 ст. 433 ГК РФ.
В письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания от 22.01.2013 N 3.3-6/94 "О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ" высказывалась позиция о сохранении правовых оснований для регистрации аренды как обременения на основании договоров, заключенных после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»17 (далее - Закон N 21-ФЗ) исключает из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ указания на неприменение ст. ст. 609, 651 ГК РФ. Закон N 21-ФЗ вступил в силу 4 марта 2013 г. Следовательно, правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ) и в частности договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), фактически остались в силе. Указанные договоры будут считаться заключенными с момента государственной регистрации.
Федеральный закон N 302-ФЗ действовал в первоначальной редакции 3 дня - 1, 2 и 3 марта 2013 г. Соответственно, возникает вопрос: будет ли являться заключенным договор аренды зданий, сооружений, помещений сроком действия год и более, если он подписан сторонами после 1 марта 2013 г. (т.е. 2 или 3 марта 2013 г.) и не прошел государственную регистрацию? Можно предположить, что такой договор будет считаться заключенным и в отсутствие регистрации, поскольку в указанные даты норма ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ еще не была изменена и, следовательно, правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежали применению.
На практике часто возникают вопросы о необходимости государственной регистрации договора, если, например, срок его действия не определен изначально или в срочном договоре срок изменен в дальнейшем в большую или меньшую сторону, а также в ряде иных случаев. Поэтому при заключении договора, а также при изменении срока его действия необходимо учитывать наличие различных судебных позиций относительно указанных ситуаций.
Кроме того, при заключении договора следует определить порядок обращения сторон за его государственной регистрацией.
Государственной регистрации подлежит непосредственно договор аренды здания, сооружения, помещения. Право аренды здания, сооружения, помещения, порождаемое таким договором, отдельной регистрации в качестве обременения не подлежит18.
При несоблюдении требований о государственной регистрации договора он не будет считаться заключенным и стороны не смогут воспользоваться вытекающими из него правами. По общему правилу обязанность по государственной регистрации договора возникает у сторон только в случае, если срок его действия составляет год или более (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Однако на практике может возникнуть вопрос о необходимости регистрировать договор в случаях:
- возобновления его на неопределенный срок;
- заключения договора на неопределенный срок;
- распространения действия договора на отношения, возникшие до его заключения;
- продления договора, заключенного на срок менее года;
- заключения одновременно нескольких договоров, на срок менее года каждый;
- изменения срока действия договора, подлежащего государственной регистрации, в меньшую сторону.
При возобновлении договора на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) он не подлежит государственной регистрации в силу п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»19.
Если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается.
Если договор, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды продлевается на такой же срок (менее года), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ20.
При этом указанное правило распространяется и на случай, когда договор продлевается на срок менее года неоднократно.
На практике встречаются ситуации, когда стороны во избежание процедуры регистрации заключают одновременно несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта. При этом срок действия каждого из договоров составляет менее года и устанавливается так, что следующий договор начинается непосредственно после завершения предыдущего, в результате чего общий срок действия договоров составляет год и более. В таком случае суд может признать сделку притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и установить, что договоры являются единой сделкой, срок которой составляет год и более, в связи с чем договор подлежит государственной регистрации и при отсутствии таковой будет считаться незаключенным, а арендатор будет обязан вернуть имущество. Вместе с тем существует противоположная позиция, согласно которой в этом случае договор государственной регистрации не подлежит. Договором аренды, заключенным на определенный срок, также может быть согласовано немотивированное право одной стороны (арендатора или арендодателя) отказаться от исполнения договора в любое время до прекращения его действия (отказ без оснований). Для этого достаточно предусмотреть в договоре само право на односторонний отказ. Согласовывать условия и основания отказа не требуется.
При сдаче в аренду нежилого помещения, прямо связанного с земельным участком, в договоре арен­ды необходимо определить порядок пользования арендатором земельным участком. В этих случаях к договору аренды необходимо приложить также план-схему земельного участка.
В соответствии с п. I ст. 615 ГК РФ арендатор не­жилого помещения должен использовать арендуе­мое помещение согласно с указанными в договоре аренды условиями, о если в договоре они не опре­делены, то по прямому назначению нежилого помещения. Несоблюдение такого условия есть ос­нование требования арендодателем расторжения договора и возмещения причиненных ему этим убыт­ков. Для аренды недвижимого имущества, например, нежилых помещений, определение в договоре арен­ды размера арендной плоты есть одно из существен­ных условий для заключения сделки (ст. 654 ГК РФ), в отличие от общего правила аренды имущества Поэ­тому при отсутствии в договоре аренды нежилого по­мещения размера арендной платы или порядка ее определения договор рассматривается как незаклю­ченный и не влекущий никаких правовых последствий, до тех пор, пока сторонами дополнительным согла­шением не будет пересмотрены условия договора с определением размера арендной платы или не бу­дет согласован размер арендной платы. В таких случаях договор аренды следует считать заключенным с момента достижения согласия о размере арендной плоты сторонами.
2.2. Изменение и расторжение договора аренды
Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Стороны могут согласовать наиболее подходящий для них способ изменения или расторжения договора:
- изменение и расторжение договора по соглашению сторон;
- изменение и расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон;
- односторонний отказ от исполнения договора.
Соглашение об изменении или расторжении договора аренды здания, сооружения, помещения заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 651 ГК РФ).
В соответствии со ст. 452, п. 2 ст. 651 ГК РФ соглашение об изменении договора, заключенного на год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Это обусловлено тем, что такое соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого им. В частности, соглашение об изменении размера арендной платы, заключенное в рамках зарегистрированного договора, также подлежит государственной регистрации.
Относительно необходимости государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, заключенного на год и более, в судебной практике нет единой позиции. Это обусловлено тем, что ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат четких предписаний на этот счет. В связи с этим в судебной практике сформировались две позиции по вопросу о том, с какого момента считается расторгнутым зарегистрированный договор.
В соответствии с одной позицией соглашение о расторжении договора, заключенного на год и более, не требует обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Обосновывается это тем, что государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и гл. 34 ГК РФ не содержит требований об обязательной государственной регистрации соглашений о расторжении договора аренды. В этом случае договор считается расторгнутым со дня, указанного в соглашении о расторжении.
Другие суды придерживаются подхода, согласно которому соглашение о расторжении в силу ст. 131, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и договор аренды признается расторгнутым с момента ее осуществления.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (если отказ допускается законом), что также влечет его расторжение.
По общему правилу стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Однако в связи с тем, что п. 4 ст. 453 ГК РФ носит диспозитивный характер, стороны могут по своему усмотрению установить обязанность сторон возвратить исполненное по договору, а также порядок такого возврата.
В силу специфики арендных правоотношений вернуть исполненное может только арендодатель, а именно - полученный аванс. Исполнение, которое получает арендатор (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование), фактически вернуть нельзя. Возврат арендованного имущества не является возвратом исполнения и регулируется самостоятельными нормами ГК РФ (ст. 622 ГК РФ).
Таким образом, стороны могут предусмотреть в договоре условие о том, что арендодатель обязан вернуть арендатору сумму аванса за вычетом арендных платежей за период фактического пользования имуществом. При этом во избежание споров рекомендуется предусмотреть сроки возврата исполненного по договору.
При согласовании условия о возврате аванса арендодатель должен иметь в виду, что при неисполнении или несвоевременном исполнении указанной обязанности он будет должен уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.
Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны вправе предусмотреть условие о том, что при расторжении договора авансовый платеж не возвращается21.
При этом следует учитывать, что такое условие будет выгодно только арендодателю, а для арендатора в указанной ситуации наступает риск того, что он не сможет взыскать часть аванса, превышающую арендную плату за период до расторжения договора, и понесет материальные потери.
Если в договоре согласовано условие о внесении авансового платежа за первый и последний месяц аренды и при этом не оговорено, что данная сумма является способом обеспечения исполнения обязательства, при расторжении договора внесенные денежные средства будут квалифицированы именно как оплата в силу ст. ст. 431, 329 ГК РФ. Арендодатель будет обязан зачесть сумму, полученную за последний месяц аренды, в счет арендных платежей, а оставшуюся сумму вернуть, даже если в договоре указано, что она не подлежит возврату. Аналогичные последствия наступают в случае, если уплаченный аванс имеет статус гарантийного платежа и при этом условиями договора не установлено право на удержание гарантийного платежа в случае досрочного расторжения договора, либо отказа от него одной из сторон.
Если же, напротив, стороны установили, что в случае досрочного расторжения договора внесенный аванс засчитывается в качестве неустойки, арендатор не сможет требовать возврата этого платежа после расторжения договора.
Стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Так, арендатор не вправе будет требовать возврата денежных сумм, внесенных им по договору (см. Риск арендатора 12.1.2).
Однако суды при толковании п. 4 ст. 453 ГК РФ делают вывод о том, что сторона вправе требовать возврата исполненного по договору, если другая сторона неосновательно обогатилась за ее счет22.
В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре либо в соглашении об его изменении или расторжении стороны могут установить, что договор считается измененным или расторгнутым не с момента подписания соглашения, а с указанной в нем даты или даты наступления события, определенного этим соглашением.
Согласование данного условия может быть выгодно сторонам, если они решили изменить отношения по договору на будущее, но с определенного момента. В этом случае необходимо определить срок вступления изменений в силу по правилам ст. ст. 190 - 192 ГК РФ. Для этого в договоре или дополнительном соглашении можно установить конкретную дату либо период времени, по истечении которого изменения вступают в силу.
Стороны вправе применить установленные соглашением об изменении или расторжении договора условия к обязательствам, действовавшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Для этого необходимо определить период, к которому применяются данные условия.
По общему правилу, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Перечень существенных нарушений, которые являются основанием для расторжения договора аренды, в том числе договора аренды зданий (сооружений, помещений) в силу ст. 625 ГК РФ, содержится в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ), если:
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) арендатор существенно ухудшает имущество;
3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, в то время как это является его обязанностью.
По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ), если:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо препятствует пользованию имуществом;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;
3) арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки, в то время как это является его обязанностью;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется непригодным для использования.
Стороны могут изменить основания досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные ст. ст. 619, 620 ГК РФ, или установить собственные.
Договор аренды может быть расторгнут путем отказа одной из сторон от его исполнения, если такое право предусмотрено договором или законом (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Для договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, данное право установлено абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Если же договор заключен на определенный срок, стороны на основании ст. 310 ГК РФ могут согласовать в нем право на односторонний отказ от его исполнения.
Под отказом от договора подразумевается его прекращение по инициативе одной стороны без обращения в суд23.
Основания и порядок расторжения договора аренды зависят от того, на какой срок он заключен. В связи с этим при согласовании одностороннего отказа от договора необходимо определить следующее:
- основания и порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок;
- основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок.
Если договор аренды заключен на определенный срок, ни одна из сторон не сможет отказаться от его исполнения во внесудебном порядке (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) даже при нарушении другой стороной условий договора. Если же договор заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ отказаться от договора, предупредив об этом контрагента за три месяца.