Государственная регистрация прав на имущество.

Подводя итог анализу государственной регистрации имущества, следует отметить следующее:
Согласно действующему законодательству к недвижимым вещам относятся три группы объектов: 1) земельные участки, в том числе искусственные земельные участки и участки недр; 2) рукотворные объекты, прочно связанные с земной поверхностью, перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно; 3) объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, в том числе и движимые по своим конструктивным особенностям. Полагаем, что к недвижимости следует отнести только первую группу объектов, на остальные объекты распространяется правовой режим недвижимости, в связи с чем права на них регистрируются в соответствующих реестрах.
Понятие земельного участка как объекта недвижимости следует сф ...

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 5
1.1.Понятие, цели и принципы государственной регистрации недвижимого имущества 5
1.2. Особенности государственной регистрации недвижимого имущества 9
2. ХАРАКТЕРИСТИКА И ОСОБЕННОСТИ НЕКОТОРЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 18
2.1. Некоторые вопросы государственной регистрации обременения недвижимого имущества 18
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 26
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 28

В настоящее время через судебные и административные органы в соответствии со ст. 11 ГК РФ защищается только нарушенное (оспоренное) право. Следовательно, можно предположить, что вопросы охраны и укрепления гражданских прав выводятся за рамки правового регулирования. Тем самым нормы гражданского законодательства фактически снимают с государства обязанность по предупреждению нарушений прав в сфере гражданского оборота, что в принципе неверно, особенно относительно такого важного и дорогостоящего объекта, как недвижимость. Поэтому законодатель предусматривает дополнительные меры для обеспечения правомерности возникающих отношений. В частности, сюда следует отнести необходимость государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
Мнение относительно природы государственной регист рации прав и сделок практически устоялось: почти никто не оспаривает, что в данном случае речь идет о правоустанавливающей, а в некоторых случаях - и правоподтверждающей процедуре. Это следует из положения ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , закрепившей, что государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость. Тем самым государство берет под свою защиту целый комплекс правоотношений и в лице регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним легализует соответствующие вещные права путем фиксации их в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Всё вышеизложенное, а также совершенствование правового регулирования государственной регистрации прав на имущество, обуславливает актуальность курсового исследования.
Объектом курсовой работы являются общественные отношения складывающиеся в области имущественных отношений в Российской Федерации.
Предметом курсовой работы являются нормы законодательства регулирующие государственную регистрацию прав на имущество.
Целью курсовой работы является исследование государственной регистрации прав на имущество.
В соответствии с целями в ходе курсового исследования будут решены следующие задачи:
1. Исследовать государственную регистрацию недвижимого имущества.
2. Рассмотреть характеристику и особенности некоторых видов сделок с недвижимостью.

Во-вторых, с таким определением вряд ли можно согласиться, поскольку здесь подчеркивается лишь правоустанавливающее значение государственной регистрации, но совершенно упускается из виду ее правоподтверждающее значение, что следует из ст. ст. 219, 223, п. 1 ст. 234 ГК РФ, то есть возникновение вещного права является не основанием, а последствием акта государственной регистрации.Кроме того, государственную регистрацию можно рассматривать и как правоотношение между уполномоченными государственными органами Федеральной регистрационной службы России и заявителями по поводу регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, и как процесс осуществления юридически значимых действий, связанных с приемом документов на государственную регистрацию, проведение правовой экспертизы и т.п. Таким образом, если следовать принципу, предложенному И.А. Емелькиной, необходимо отразить в определении все эти аспекты государственной регистрации, что в принципе невозможно, да и вряд ли нужно.На наш взгляд, следует обозначить наиболее важное, сущностное значение государственной регистрации, которое как раз состоит в признании и подтверждении прав, хотя в широком смысле государственная регистрация, и здесь мы согласны с мнением Е.В. Тресцовой, представляет собой особый государственный процесс, направленный на признание и подтверждение прав конкретного лица на недвижимое имущество в соответствии с положениями гражданского законодательства.В то же время следует сказать еще об одной функции государственной регистрации: с одной стороны, принципы и требования, положенные в ее основу, позволяют утверждать, что государственная регистрация - это один из способов охраны прав на недвижимость. С другой стороны, оспаривание государственной регистрации в случае выявившихся нарушений прав на недвижимость является способом защиты этих прав.На этот факт обращает внимание М.Г. Масевич, отмечая, что задача государственной регистрации - охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.В.В. Долинская предлагает квалифицировать государственную регистрацию в качестве меры охраны гражданского права, определяя в качестве одной из сущностных ее характеристик «контроль за законностью действий, придание факту законности, учет, объединение информации, охрану прав заинтересованных лиц».Е.В. Тресцова несколько по-иному рассматривает назначение государственной регистрации. Она пишет: «Введенная ГК РФ в 1994 г. система государственной регистрации прав на недвижимое имущество была направлена на решение следующих задач: установление контроля за оборотом недвижимого имущества; обеспечение надежности и гласности при совершении сделок с недвижимостью; охрана и защита интересов участников рынка недвижимости». При этом автор отмечает, что государственная регистрация является в первую очередь охранительным отношением.Определеннее высказывается на этот счет О.М. Козырь. Определяя цели и задачи государственной регистрации, она полагает, что для субъектов права на недвижимость такая регистрация имеет правоустанавливающее значение и обеспечивает приоритет их прав. Что касается заинтересованных лиц, включая как приобретателя, так и третьих лиц, государственная регистрация защищает их интерес.Следовательно, как совершенно справедливо отмечает В.Ф. Яковлев, государственная регистрация есть один из элементов публично-правового регулирования имущественных отношений, форма «обозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права». Кроме того, институт регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними является институтом принуждения в гражданском праве, цель которого - организация публичного (со стороны общества) контроля за оборотом недвижимости при условии соблюдения правил ст. 1 ГК РФ о недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.Таким образом, рассмотренные нами принципы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней наглядно свидетельствуют о том, что данный институт выполняет функцию охраны прав на недвижимость, которая не требует вмешательства судебных и иных органов, достаточно лишь точно и неукоснительно соблюдать все требования закона, а происходящая модернизация гражданского законодательства способствует совершенствованию данного процесса.2. ХАРАКТЕРИСТИКА И ОСОБЕННОСТИ НЕКОТОРЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ2.1. Особенности купли-продажи недвижимого имуществаАбсолютное вещное право собственности, раскрываемое «через так называемую триаду правомочий собственника: владеть, распоряжаться и пользоваться имуществом», осуществляется путем совершения действий, которые «могут выражаться в разнообразных актах поведения при владении вещью, ее использовании, а также при отчуждении вещи либо уничтожении». Отчуждательные акты собственника различаются в зависимости от их правовых оснований, а также от того, что выступает предметом сделки отчуждения: специфика объекта права собственности налагает свои отпечатки и на действия по его осуществлению. Интерес к названной проблематике обусловлен выводом судебной практики, что договор продажи недвижимости может содержать условие, согласно которому передача имущества осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Так, в 2011 г. Президиум ВАС РФ указал, что положения ст. 551, 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности.В п. 61 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Вместе с тем здесь же отражено, что, когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Аналогичную правовую позицию занимают и нижестоящие суды.Однако по существу излагаемой проблемы есть и другая точка зрения. Так, в п. 24 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения законодательства», одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 14 июня 2007 г. N 5, указано, что исходя из толкования п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ передача вещи по договору требуется всегда, вне зависимости от вида вещи; согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации, следовательно, государственная регистрация без акта приема-передачи не допускается.В связи с возникающими на практике спорами о возможности передачи объекта недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности, а также ввиду того, что однозначной позиции по данному вопросу судебной практикой в настоящее время не выработано, находим важным отразить нижеследующее. Общепризнано, что в целях существования в правовой действительности соответствующему праву необходимо возникнуть на предусмотренных законом основаниях при условии, если субъекты действуют установленными законом способами, поскольку «способ представляет собой нормативный или нормативно-волевой порядок действий». Указанный порядок в первую очередь рассчитан на упорядочение действий в отношении вещей, а государственная регистрация права на отчуждаемые вещи - это уже следствие, необходимое для правового оформления факта перехода вещи из рук в руки. Право собственности устанавливается не абстрактно, а на конкретную вещь, служащую его объектом. Поэтому раньше передачи вещи в качестве объекта возникающего права право зарегистрировано быть не может: если вещь не передана продавцом, закрепление ее принадлежности покупателю посредством государственной регистрации перехода права собственности невозможно ввиду отсутствия объекта права у покупателя. Сдаче документов на государственную регистрацию должна предшествовать передача объекта недвижимости, на который и будет зарегистрировано соответствующее право, поскольку право регистрируется, чтобы закрепить принадлежность вещи определенному лицу в целях юридического обеспечения возможностей поведения, предоставленных законом только правообладателю.Из правоположений ст. 209 ГК РФ усматривается, что право собственности отдельно от вещи не отчуждается: в статье ГК РФ, определяющей содержание права собственности, речь идет именно о действиях собственника в отношении принадлежащего ему имущества, а не о действиях с правом в отношении такого имущества вне связи с ним. Ни в одной статье закона не сказано о возможности собственника отчуждать другим лицам только право на имущество без отчуждения конкретного имущества: если лицо, оставаясь собственником, передает иному лицу права владения, пользования и распоряжения имуществом, как указано в ч. 2 ст. 209 ГК РФ, принадлежность имущества по-прежнему юридически будет закреплена за ним.Говоря о продаже недвижимости, укажем, что из ст. 549, 551, 554 ГК РФ вытекает, что по договору продажи недвижимости отчуждению подлежит имущество. И причиной перехода прав на недвижимость к покупателю является ее передача продавцом в собственность покупателя. То есть переход прав на вещь есть следствие передачи вещи. Из нормы ч. 1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. То есть неотъемлемым признаком договора продажи недвижимости, так же как и просто договора купли-продажи, является передача вещи в собственность покупателя, когда право следует за вещью, а не наоборот. Нормы п. 1 ст. 551 и п. 1 ст. 554 ГК РФ нельзя толковать и применять в отрыве от норм ст. 223 ГК РФ, где в п. 1 говорится, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В п. 2 этой же статьи сказано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В свою очередь отчуждение имущества невозможно без его передачи. Таким образом, переход права во всех вышеприведенных статьях ГК РФ фигурирует как следствие перехода имущества.Системное толкование закона подтверждает правильность сделанного вывода. Так, в ч. 2 ст. 209 ГК РФ речь идет о возможностях собственника, в том числе и лица, у которого есть зарегистрированное право. Возникает вопрос: как без приобретения имущества может быть реализовано субъективное право покупателя как нового собственника, если на момент возникновения такого права недвижимость находится в фактическом владении продавца (бывшего собственника)? Ведь «только владея имуществом, можно совершать действия по осуществлению права собственности». Тем самым нормы ст. 209 ГК РФ подтверждают, что право собственности на недвижимость не может устанавливаться до исполнения продавцом обязательства по передаче вещи в собственность покупателя, иначе возникшее субъективное право покупателя становится неосуществимым. Более того, при таких обстоятельствах право регистрируется в отношении вещи, которая еще находится в собственности продавца, обремененного обязательством ее продажи. Представляется, что в таком случае имеет место нарушение одного из основополагающих начал гражданского законодательства, а именно принципа необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, закрепленного в ст. 1 ГК РФ.Кроме того, если есть покупатель, обладающий правом собственности на вещь, и продавец, обладающий вещью как собственностью, какое требование может предъявить приобретатель вещи в защиту своего права, если продавец откажется ее передать? Связанный с продавцом договорными отношениями, виндицировать вещь он не вправе. Предъявляя требование об исполнении обязанности в натуре, покупатель подтверждает факт неисполнения договора купли-продажи, послужившего основанием для регистрации перехода права, и тем самым ликвидирует правовое основание возникновения своего права собственности. Именно поэтому в п. 4 ст. 8 ГК говорится, что права у субъектов возникают в результате приобретения имущества.Особенностью осуществления собственником правомочия распоряжения при отчуждении вещи по договору продажи недвижимости является необходимость совершения акта отчуждения вещи, поскольку именно закрепление принадлежности вещи в качестве объекта права собственности определенному лицу является сущностью соответствующего права. Также, поскольку договор продажи недвижимости является договором об отчуждении имущества с переходом права на него, переходу права на объект должен предшествовать акт отчуждения самого объекта права. Об этом также свидетельствуют положения ст. 8.1 ГК РФ, регулирующей закрепление принадлежности объектов гражданских прав определенным лицам, и само название указанной статьи, где говорится о государственной регистрации прав на имущество, а не просто о государственной регистрации прав.В этой связи целесообразно дополнить ч. 1 ст. 551 ГК РФ нормой, которая бы устанавливала, что государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости должен предшествовать акт отчуждения продаваемого объекта, оформляемый документом о его передаче в собственность покупателя, подписываемый обеими сторонами договора и являющийся его неотъемлемой частью.2.2. Некоторые вопросы государственной регистрации обременения недвижимого имуществаОдним из основных вопросов в проблематике развития гражданско-правового общества в целом и его законодательной базы в частности является соотношение интересов государства, общественных интересов и интересов отдельных лиц.В любом гражданско-правовом обществе свобода отдельных лиц, тех или иных социальных групп имеет определенные границы, которые обусловлены конкретным социально-экономическим, политическим, правовым положением. В области частного права необходимость поддержания баланса различных интересов прежде всего наблюдается в сфере отношений собственности. Среди способов обеспечения оптимального соотношения интересов собственников, третьих лиц, общества и государства значительное место занимают ограничения права собственности, или, как принято их называть, «обременения права».Определенные формы государственного участия, государственного вмешательства в частноправовую сферу, существующие в любой правовой системе, способствуют функционированию процесса гражданского оборота, создают условия для динамичного и устойчивого развития экономики, повышения уровня жизни населения, а также для реализации различных социальных программ. При этом обременения включают вмешательство в субъективные права не только со стороны государства, но и со стороны третьих лиц путем создания стесняющих и затрудняющих правообладателя условий при осуществлении его прав.Необходимо отметить, что законодатель под стесняющими и затрудняющими собственника при осуществлении его прав условиями понимает не только возникающие при обременении юридические обязанности собственника как субъекта обремененного права, не только запреты на реализацию им определенных правомочий, но и возникающие в ряде случаев субъективные права того лица, в пользу которого устанавливается обременение (к примеру, аренда или сервитут).В отношении недвижимого имущества под обременением (ограничением) прав в соответствии с абзацем 4 статьи 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» понимают «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других)».В соответствии с абзацем 2 статьи 4 указанного Федерального закона «ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество... подлежат государственной регистрации». Однако существуют так называемые «невидимые» обременения, касающиеся жилой недвижимости. Они называются «невидимыми», потому что не подлежат государственной регистрации, а значит, на первый взгляд могут никак не проявлять себя. Тем не менее в процессе проведения сделки купли-продажи жилого помещения эти юридические факты играют немаловажную роль, в том числе их наличие или отсутствие может сильно повлиять на цену отчуждаемого объекта.К факторам, существенно обременяющим отчуждаемое жилое помещение, относятся права лиц, которые сохраняются при отчуждении. Субъектами таких вещных прав на жилье являются лица, имеющие право пользования жилым помещением, но не являющиеся собственниками этого жилого помещения.В соответствии с пунктом 3 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество». Согласно пункту 4 статьи 216 и статье 305 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, подлежат защите от их нарушения против любого лица, в том числе собственника имущества.Эта правовая коллизия по безвозмездному, не ограниченному во времени использованию жилых объектов получила название «вечная прописка». Вариантов ее абсолютно законного возникновения несколько.Основным, по мнению многих аналитиков, случаем «вечной прописки» является ситуация, в которой в отчуждаемом жилье зарегистрирован по месту жительства гражданин, который на момент приватизации этого жилого помещения уже был там зарегистрирован и при этом по тем или иным причинам не участвовал в приватизации. Если указанный гражданин по каким-либо причинам не изъявляет желания сняться с регистрационного учета по месту жительства (проще говоря, не желает «выписываться») и понудить его к этому действию не представляется возможным, то даже возможность признания его утратившим право пользования этим жилым помещением в судебном порядке представляется весьма и весьма умозрительной.Эта позиция обозначена в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Так, в пункте 18 этого Постановления указано, что при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением судам необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) действие положения части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) о прекращении права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений не распространяется на бывших членов семьи собственника, которые в момент приватизации жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, но отказались от участия в приватизации жилья. Прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилого помещения не влечет прекращения их права пользования этим жилым помещением.