Аренда разрушенных зданий

Заключение

В данной работе для того, чтобы определить, возможно ли использование разрушенных зданий в качестве объекта аренды, были рассмотрены требования к предмету аренды, установленные ГК РФ. Мы выяснили, что предметом аренды может быть только непотребляемая вещь. В договоре аренды обязательно должны прописываться конкретные данные об объекте аренды, указывающие на его индивидуальную определённость. А также предмет аренды должен соответствовать целям, указанным в договоре аренды.
Также нами были изучены различные признаки и классификации разрушенных зданий и особенности их использования в качестве объекта договора аренды.
Из вышеуказанного можно сделать следующие выводы, о том, что в аренду можно сдать различные виды недвижимости, в том числе разрушенное здание (дом, офис и.т.д), но то ...

Содержание

Введение 3
§ 1.Разрушенное здание как объект договора аренды 5
1.1 Признаки предмета аренды 5
1.2. Понятие разрушенного здания, признаки, классификация 6
1.3. Разрушенное здание как объект арендных отношений 10
§2. Анализ постановления 14
Заключение 17
Список используемой литературы 19

Введение

С развитием гражданско-правовых отношений усложняется их структура, в том числе всегда дискуссионным остается вопрос об объекте гражданско-правовых отношений. В рамках данного исследования будет рассмотрена возможность сдачи в аренду такого специфического объекта, как разрушенное здание. Этот вопрос был поднят в постановлении Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 15 октября 2012 г. по делу N А56-10877/2012. (далее – постановление ФАС Северо-Западного Округа)
В приведенном постановлении ставился вопрос о том, могут ли быть разрушенные здания объектом договора аренды. Исходя из условий дела, общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с заявлением о том, чтобы за ним было признано преимущественное право на приобретение в собственность восьми аренду емых объектов нежилого фонда. Однако, данные требования судом не были удовлетворены, что стало причиной обращения общества в апелляционную инстанцию. Вторая инстанция в своем решении признала договор аренды недействительнымв связи с тем, что Общество арендовало эти здания для размещения там базы отдыха.Однако, такие объекты договора – разрушенные здания, не соответствуют целям договора аренды, который предполагает владение и пользование имуществом, а конкретно в рамках нашего дела, размещение базы отдыха в разрушенных зданиях невозможно.
Суть разногласий сторон сводилась к тому, что Общество ссылалось на то, что ранее при рассмотрении судами дел о взыскании с Общества задолженности по арендной плате признавалась действительность договора аренды, кроме того, на данные объекты было зарегистрировано право собственности, что свидетельствовало об оборотоспособности объектов, то есть возможности быть объектом договора аренды. Апелляционная инстанция в своем решении говорит о том, что наличие предыдущих постановлений не является препятствием для вынесения иного решения по другому делу, а государственная регистрация права собственности на данные объекты не является гарантом их оборотоспособности, так как необходимо смотреть на физическую невозможность использования данных объектов, что апелляционный суд усматривает в данном деле, и поэтому признает договор аренды недействительным.
По итогу рассмотренного дела апелляционный суд высказал правовую позицию, о том, что необходимо исходить из целей заключаемого договора. Если указанное разрушенное здание может быть использовано в целях, поименованных в договоре, то договор считается действительным, а объект надлежащим.
Соответственно, вытекает несколько задач, которые будут рассмотрены в курсовой работе:
1. Определить, какие требования Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает для объектов арендных отношений.
2. Рассмотреть понятие разрушенного здания, его признаки и виды.
3. Установить, может ли разрушенное здание быть предметом договора аренды.
4. Проанализировать судебную практику.

- нарушение в помещении санитарно-эпидемиологических, гигиенических норм в отношении качества атмосферного воздуха, уровня радиации, источников шума, вибрации, электромагнитных излучений, содержания опасных химических и биологических веществ.
Следовательно, на основе этих данных можно вывести признаки здания:
1 строительная система, архитектурно-строительный объект, включающий надземную и подземную часть;
2 состоит из помещений, сетей и систем инженерно-технического обеспечения:
3 целью является проживание людей, размещение производства, хранение продукции, материальных ценностей, содержание животных, социально-культурное обслуживание населения;
4 обязательное наличие стен и крыши.
Таким образом, можно предположить, что разрушенное зданиеобладает следующим набором признаков:
1 является строительной системой, архитектурно-строительным объектом, у которого имеются повреждения надземной или подземной части или обеих частей одновременно;
2 состоит из помещений, сетей и систем инженерно-технического обеспечения, которые повреждены, либо отсутствуют, что делает невозможным его эксплуатацию;
3 цель, с которой используется разрушенное здание,так же изменяется, в связи с тем, что использовать его для производства, проведения социально-культурного обслуживания затруднительно, однако, в зависимости от степени разрушенности, на мой взгляд, возможно хранение материальных ценностей или иной продукции;
4 крыша и стены отсутствуют полностью или частично.
На основе приведенных данных можно сделать вывод, что разрушенное здание может различаться по категориям и степеням опасности. Я предлагаю, провести классификацию аналогичную классификации применяемой к зданиям в аварийном состоянии. Ученый А.Н. Добромыслов предлагает свою типологиюпо техническому состоянию аварийных зданий. Она основывается на требованиях, предъявляемых законодательством к критериям, по которым здание признаётся аварийным. Так, по техническому состоянию аварийное здание подразделяется на: хорошее, удовлетворительное, не совсем удовлетворительное, неудовлетворительное и аварийное состояние1. Целесообразно применить данную классификацию к разрушенному зданию,исключив хорошее состояние, тогда можно выделить следующие виды технического состояния здания2:
Удовлетворительное состояние,характеризующееся слабой повреждённостью объектов, конструкции находятся в работоспособном состоянии, но есть небольшие разрушения.
Не совсем удовлетворительное состояние говорит о том, что наличествует средняя повреждённость зданий, конструкции достаточно разрушены, и зданию необходим ремонт.
Неудовлетворительное состояние, свидетельствует о сильном повреждении конструкций, требуется капитальный ремонт и фактически здание не пригодно для эксплуатации.
Полностью разрушенное состояние, при котором отсутствуют стены и крыша, остаётся только фундамент здания.
Еще одну классификацию разрушенных зданий предлагает С.К. Шойгу, она применяется к зданиям,разрушенным вследствие чрезвычайных ситуаций, но очень схожа с предыдущей. Так, автор выделяет степени разрушенности здания1:
слабая: частичное разрушение внутренних конструкций, но основные несущие конструкции сохраняются;
средняя: часть несущих конструкций подвержена разрушениям и деформируется, здание считается нефункционирующим, но может быть восстановлено;
сильная: почти все несущие конструкции разрушены, образуется завал и чаще восстановление нецелесообразно;
полная: обрушение здания, иногда остаются только подвалы зданий, восстановлению не подлежит.
Следовательно, эксплуатация разрушенного здания, по моему мнению, зависит от степени разрушенности. Здание может иметь незначительные разрушения, но тем не менее уже будет подпадать под категорию разрушенного здания, однако, в нём, например, можно будет хранить какие-то вещи, продукцию или снимать данное здание для проведения киносъемок или фотосессий, а также игр в пейнтбол и использовать для организации похожей деятельности.
Таким образом, на основанииприведённых данных можно сформулировать понятие разрушенного здания следующим образом. Разрушенное здание – это результат строительства, представляющий собой объёмную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, но ставящий под вопрос осуществление какой-либо деятельности, в связи с тем, что эксплуатация такого здания должна быть снижена ввиду наличия дефектов и недостатков в самой конструкции, а также в сети и (или) системе инженерно-технического обеспечения.
1.3.Разрушенное здание как объект арендных отношений
ГК РФ закрепляет основное требование к предмету договора аренды – непотребляемость вещей, к непотребляемым вещам наряду с другими предметами относят и здания. Разрушенное здание сложная категория и необходимо определить подпадает ли она под условие, закреплённое в ГК РФ. Потребляемая вещь определяется, как вещь, которая утрачивает свои свойства при однократном использовании, к таким вещам относят строительные материалы, продукты питания, иное сырье1. Непотребляемые вещи направлены на неоднократное использование, и, поэтому они утрачивают свои свойства постепенно, с учётом естественного износа вещи2. Следовательно, разрушенное здание можно определить, как результат постепенного износа самого здания, а соответственно данная категория вещей всё-таки изначально причисляется к непотребляемым вещам.
Следующим критерием, который должен быть присущ разрушенному зданию – индивидуализация объекта, которая позволяет помочь определить для каких целей используется данный объект. Сложно представить, что разрушенное здание может быть арендовано для логически соизмеримых целей, и, если не указывать конкретную цель аренды такого объекта в договоре, то естественно, что аренда разрушенного здания будет казаться невозможной. Однако необходимо исходить из целей договора аренды. В постановлении ФАС Северо-Западного Округа суд не удовлетворил жалобу истца в связи с тем, что в договоре здания были арендованы для создания базы отдыха, но ремонтные работы на данных объектах не проводились уже в течение 5 лет, а арендованные объекты имели фактически только фундамент, соответственно, как указал суд, такое положение свидетельствует «о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды».1
Таким образом, суд, разрешая вопрос о возможности разрушенного здания быть объектом арендных отношений, подчёркивает, что важно, чтобы цель договора аренды соотносилась с функциональными возможностями сдаваемой в аренду вещи. Так, очевидно, что в разрешаемом деле цель договора не соответствовала снятым в аренду объектам. Однако если бы эти 8 зданий были сняты не для организации базы отдыха, а для организации, например, квеста или организации и проведения игр в пейнтбол, то суд удовлетворил бы жалобу истца. Даже при полном разрушении здания, когда остается один фундамент, на мой взгляд, данный объект может быть предметом договора аренды, так, например, он может быть использован как место, на котором проводиться фотосессия или киносъёмки, а все необходимые предметы будут уже восполнены арендатором.
Кроме того, необходимо учитывать общую цель договора аренды, согласно статье 606 ГК РФ целью арендных отношений является временное владение и пользование имуществом или только временное пользование.2 Данная цель при вышеуказанных примерах так же реализуется, так как арендатор пользуется и владеет разрушенным зданием в течение какого-то периода времени и использует его в своих целях.
Так же мы можем обратиться к статье 39 Земельного Кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что при разрушении зданий и сооружений в связи со стихийными бедствиями, право на земельный участок сохраняется за собственником, если он начал восстановительные работы здания на участке в течение трёх лет3. Следовательно, земельное законодательство признаёт разрушенное здание как объект земельных отношений и сохраняет права собственника. Соответственно, можно провести параллель, и на основе того, что земельные отношения допускают существование отношений, в которых объектом выступает разрушенное здание, применить такие же правила к арендным отношениям, то есть допустить использование разрушенного здания как предмета договора аренды.
Несмотря на вышеизложенное, основным вопросом в данной связи встает проблема о возможности использования такого здания в соответствии с правилами безопасности для общества.Согласно статье 11 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» «здание или сооружение должно быть спроектировано и построено, а территория, необходимая для использования здания или сооружения, должна быть благоустроена таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения не возникало угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм людям»1. Кроме того, Градостроительный кодекс в главе 6.2 содержит нормы об эксплуатации зданий, сооружений, которые устанавливают правила о технической безопасности зданий.Таким образом, встаёт вопрос о том, насколько безопасно использовать разрушенное здание как объект гражданских правоотношений. На мой взгляд, использование разрушенного здания небезопасно, так как есть возможность дальнейшего обрушения конструкций, однако, если в договоре обозначена цель, соответствующая функциональным возможностям использования этого здания, то разрушенное здание может быть предметом договора.
Анализируя данные, можно сделать вывод о том, что разрушенное зданиеможет быть предметом договора аренды, основывая данный вывод, во-первых, на том, что разрушенное здание относится к непотребляемым вещам. Во-вторых, в соответствии с постановлением ФАС Северо-Западного Округа объектом арендных отношений может выступать вещь, которая соответствует цели конкретного договора аренды, а также общей цели арендных отношений. В-третьих, Земельный Кодекс РФ допускает право собственности на разрушенное здание за собственником, ранее владевшим зданием, как неразрушенным, и, учитывая, что в данных отношениях разрушенное здание было признано как объект отношений, признать данные предметы как объекты и в арендных отношениях.
§2. Анализ постановления
В рамках договора аренде подлежат как недостроенные, так и разрушенные здания и сооружения. На этот счёт судебная практика отмечает, что их аренда не допускается только тогда, когда разрушенное или недостроенное здание по причине своего состояния не могло использоваться в качестве объекта недвижимости в целях, поименованных в договоре. Договор аренды в таком случае недействителен.В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15 октября 2012 по делу № А56-10877/2012 сказано:«… Леноблкомимущество и Сообщество на основании постановления Леноблкомимущества от 19 мая 2006 № 191 заключили контракт от 26. 05. 2006 № 631 аренды девяти объектов нежилого фонда, в том числе восьми построек и помещения общей площадью 1854,4 кв. м по указанному выше адресу, для использования под организацию базы отдыха сроком до 30.05.2031. Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.06.2006»1.
Как известно, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции на основании представленных доказательств, заявленные к приватизации строения потеряли родное предназначение ввиду разрушения, от построек остались фундаменты, перекрытия полностью утрачены, у четырёх построек стенки полностью разрушены, у остальных четырёх – имеются частично.
Следствием рассмотрения дела апелляционным судом при предоставленных доказательствах, стал вывод о недействительности договора аренды как не соответствующего статьям 607, 611 Гражданского кодекса РФ, так как здания, относительно которых образовался спор, в связи сих состояниемобъективно не могли употребляться в качестве объектов недвижимости в целях, которые были указаны в договоре.
Кассационная инстанция не считает данные выводы противоречащими установленным судом происшествиям и положениям законодательства.
Сообразно подпункту 6 пт. 2 статьи 2 Федерального закона от 30. 12. 2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под зданием понимается итог строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (либо) подземную доли, подключающую в себя помещения, козни инженерно-технического снабжения и системы инженерно-технического снабжения и предназначенную для проживания и (либо) деловитости людей, размещения изготовления, сохранения продукции либо содержания животных.
Сообразно Общероссийскому классификатору главных фондов ОК 013-94, утвержденному распоряжением Гос. стандарта РФ от 26. 12. 94 № 359, к зданиям нежилого назначения относятся строения, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является творение критерий (охрана от атмосферных действий и пр.) для труда, социально-культурного сервиса народного населения и сохранения материальных ценностей. Строения имеют в качестве главных конструктивных долей стенки и крышу.
Спорные объекты не обладают определёнными выше признаками.
Передача в аренду объектов, поименованных как здания, но фактически представляющих собой только фундамент, свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения. Из материалов дела не следует, что Общество в течение срока аренды, на протяжении более пяти лет, предпринимало какие-либо меры по восстановлению, капитальному ремонту либо реконструкции зданий. Утрата объектами назначения и фактическое их разрушение не предполагают также возможность их использования в предпринимательской деятельности, определенной в статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации как деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. Таким образом, выкуп субъектом малого и среднего предпринимательства имущества, которое не может быть использовано в предпринимательской деятельности, не отвечает целям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно – создание названным субъектам наиболее благоприятных условий для осуществления экономической деятельности.
Заключение
В данной работе для того, чтобы определить, возможно ли использование разрушенных зданий в качестве объекта аренды, были рассмотрены требования к предмету аренды, установленные ГК РФ. Мы выяснили, что предметом аренды может быть только непотребляемая вещь. В договоре аренды обязательно должны прописываться конкретные данные об объекте аренды, указывающие на его индивидуальную определённость. А также предмет аренды должен соответствовать целям, указанным в договоре аренды.
Также нами были изучены различные признаки и классификации разрушенных зданий и особенности их использования в качестве объекта договора аренды.
Из вышеуказанного можно сделать следующие выводы, о том, что в аренду можно сдать различные виды недвижимости, в том числе разрушенное здание (дом, офис и.т.д), но только в том случае, если соответствует целям указанным в договоре аренды. Так же следует учесть правильность заполнения договора, чёткое указание условий, и обязательно следует удостовериться в наличии и индивидуальной определённости арендуемой недвижимости. При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений) стороны могут договориться о том, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счёт силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния здания (сооружения), инженерных коммуникаций, информационных сетей и т п., обслуживающих данное здание (сооружение).
Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем в случаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов (ч. 2 п. 1 ст. 655 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) будет считаться исполненным только тогда, когда он: