Основы бюджетирования девелоперского проекта

Заключение

Существует множество методов бюджетирования и каждый отражает некую концепцию планирования. Среди методов разработки бюджетов девелопменте выделяют следующие методы:
Метод гибкого бюджета. При этом методе отчетность составляется не в абсолютных цифрах, а в процентах от объема сбыта.
Метод бюджета нуля. Сослано данному методу, планировать с нуля (исключительно в зависимости от нужд на данный момент без опоры на былой опыт, т. е. с нулевого баланса) означает, как правило, вырабатывать отдельный бюджет для каждого уровня деятельности.
Метод рекурсивного бюджета. В отличие от предыдущего случая при выработке этого бюджета исходят из показателей прошлого года; рост продаж и затрат рассматривают в процентах от прошлогодних данных.
Метод прироста. Данная методика подразумевает следу ...

Содержание


Введение 3
1 Девелоперский проект как объект управления 4
2 Экономические особенности девелоперского проекта 9
3 Правовое обеспечение разработки девелоперского проекта 12
4 Процесс разработки девелоперских проектов 15
5 Анализ методов бюджетирования девелоперских проектов 21
Заключение 26
Список литературы 27

Введение

В общепринятом понимании девелопмент это процесс развития объектов недвижимости, однако его важно дифференцировать от иных физически-созидательных воздействий на объект недвижимости. Так, например, расширяя масштабы производства за счет строительства и введения в эксплуатацию новой технологической линии, не влечет изменения профиля предприятия. Изменения направления использования (конверсия военного производства; перевод жилого помещения в нежилое) требуют производства значительных объемов работ: кардинальной перестройки помещений, переоснащения технологического оборудования, строительство дополнительных сооружений. В тоже время, можно предположить, что не всякое производство работ может считаться развитием, так например, в зарубежной практике не считается девелопментом, произв одство косметического ремонта, работы по благоустройству, обслуживанию и улучшению объекта, если влияют только на интерьер здания и ни как не изменяют его внешний вид. Именно по этой причине должны быть установлена нормативная грань, выделяющая категорию девелопмента, как процесса развития, конкретизирующая понятие качественного изменения объекта недвижимости. Эта грань должна четко определить процедуры регулирующие развитие и отделяющая их от иных процессов, не считающиеся девелопментом.
Цель курсовой работы – изучение основ бюджетирования девелоперского проекта.
Объект курсовой работы – девелоперские проекты.
Предмет курсовой работы – особенности процессов бюджетирования девелоперского проекта

3 Правовое обеспечение разработки девелоперского проектаСогласно государственного подхода, регулирование развития недвижимости, как правило, носят планово-разрешительный характер. Поскольку процесс развития предполагает значительное изменение качественных характеристик пространственной инфраструктуры жизнедеятельности, он должен быть санкционирован обществом, через его властные структуры. Тогда как,  для незначительных работ и изменений излишнего регулирования не должно требоваться. Разграничения правового регулирования производства работ на объекте недвижимости регламентируются властными органами через систему нормативно-правовых актов на всех уровнях государственного и муниципального управления (эти вопросы будут более подробно освещены в последующих разделах работы) [8].В более развитыхправопорядках существует специализированное законодательство, четко регулирующее и регламентирующее понятие, процесс и виды девелопмента. В них предусматривается перечень не требующих специального разрешения на производство работ и изменений в направлениях использования для различных классов и типов объектов недвижимости.  Существенно, что это нормативное регулирование претерпевает регулярное изменения вместе с изменениями в социально-экономической среде, градостроительных и экологических стандартах, реальных потребностей рыночного оборота.В российской практике пока отсутствует подобное детальное нормативно-правовое регулирование развития недвижимости. Однако данная область деятельности открыта, для различного рода, законодательным инициативам и в крайней степени нуждается в них. На сегодня регулирование девелоперской деятельности осуществляется через систему разрешений на строительство, которые проходят многочисленные согласования во властных структурах.Рассматривая  состав участников процесса развития необходимо обратить особое внимание на его множественность и разнообразие выполняемых ими функций.Девелопер. Одно из наиболее общих характеристик данного понятия определяет девелопера, как  предпринимателя, инициирующего и обеспечивающего реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.  Девелопер, всегда профессиональный участник процесса развития, которым могут быть как юридические, так и физические лица [9]. Понятие «девелопер» довольно часто пытаются отождествить с понятием – застройщик.  Но с самим термином «застройщик» далеко не все однозначно. Различные нормативные источники несколько расходятся между собой в определении этого понятия. В соответствии с Законом "Об основах федеральной жилищной политики" застройщик - это физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи.Согласно Закону "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта.Системное толкование норм Градостроительного кодекса РФ позволяет утверждать, что застройщик - это лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка, с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.Если девелопер был инициатором развития, брал кредиты на разработку и реализацию проекта, отвечал за взаиморасчеты с участниками развития, то его рентабельность определяется после заключительной фазы развития – распоряжение результатом развития. В этом и состоит сущность бизнеса девелопера.  Собственники, инвесторы, заказчики и пользователи объекта развития. Собственник объекта недвижимости остается собственником на протяжении реализации всего проекта развития объекта. Это имеет место, в случае если он стал инициатором развития.Инвестор. Согласно законам «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» 1999 г. и «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» 1999 г. субъектами инвестиционной деятельности могут выступать физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации [10-12].4 Процесс разработки девелоперских проектовПоскольку девелопмент это относительно новое явление для экономических реалий нашей страны, его процесс не приобрел законченных очертаний и, по этой причине, определение стадий девелоперской деятельности является, в известной  степени, творческим процессом.  Тем не менее, отечественные исследователи и практикующие девелоперы выделяют основные этапы-стадии девелоперской деятельности по развитию и управлению проектом [2-4]:• Предпроектная стадия. В первую очередь проводится анализ и исследование рынка недвижимости страны в целом, но с учетом особенностей региона размещения объекта развития. Результаты  проведенного анализа отражаются в выводах, которые можно сделать на его основе. Должны быть определены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу проекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии, прогноз на обозримое будущее.Согласно стратегического подхода, формирование стратегии проекта, так же проводится в рамках предпроектной стадии. Эффективность любой операции с недвижимостью определяется соотношением первоначальных затрат и денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. В связи с этим, независимо от того, вкладываются ли средства на длительный срок - строительство или покупка здания с последующей его эксплуатацией в течение длительного периода для получения дохода, либо на более короткий - строительство или покупка здания с последующей его перепродажей, - динамика стоимости здания в долгосрочном периоде и генерируемого им потока денежных средств является главным вопросом.Инвестиционный анализ - одно из важнейших мероприятий на предпроектной стадии, как отмечается в [4-7]. Ключевым с позиции инвестора элементом проекта будет его финансовый анализ, позволяющий в итоге оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Предпроектная подготовка строительства предусматривает также прединвестиционный и инвестиционный периоды. Результатом  этой стадии должен стать полностью сформированный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства.• Стадия проектирования. Руководство проектированием составляет основное содержание стадии проектирования. Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта.• Стадия управления строительством. На рассматриваемой стадии проводятся основные действия, с точки зрения, развития объекта. Это непосредственное управление строительством. Заключительным этапом рассматриваемой стадии будет сдача объекта в эксплуатацию, что подразумевает сдачу объекта рабочей и государственной комиссиям, оформление и получение документов на готовый объект.• Стадия реализации. В первую очередь эта стадия предполагает маркетинг на рынке реализуемых площадей.В ходе маркетинговой кампании разрабатываются маркетинговая концепция и стратегия, логотип проекта и все вытекающие атрибуты, пакет рекламно-информационных материалов о проекте для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей и пр. На завершающем этапе в функции девелопера входит контроль над эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.Результатом успешной реализации данной стадии является, достижение максимальной эффективности осуществленных инвестиций.Рассмотрим структуру процесса развития основанную на зарубежном опыте исследований и практического применении. В ней выделяются основные ниже перечисленные принципиальные этапы• Инициатива развития. При проявлении инициативы можно выделить два исходных варианта, первый - предприимчивый девелопер – Инициатор, ищет объект недвижимости для реализации своей идеи.  Второе. Инициатива исходит со стороны собственника объекта недвижимости, например, при необходимости модернизации, расширения, конверсии объекта. Собственник ищет девелопера для реализации своих планов.• Предварительная оценка инициативы и проекта развития. Производится оценка осуществимости проекта в его вещном аспекте, т.е. пространственные параметры, состояние производственной базы, инфраструктуры и т.п. В правовом аспекте дается оценка развития проекта, как то: проблемы получения разрешения, наличие обременений и ограничений и другие. Проведение экспресс оценки затрат на развитие,  получение необходимых объемов финансирования и прочие вопросы в экономическом аспекте.•  Приобретения. Приобретение всех необходимых для проекта компонентов вещного, правового и экономического характера, а именно: приобретение недостающих для проекта производственно-технологических компонентов (лицензии, патенты, know how и пр.). Приобретение, подтверждение, проверка прав на объект развития. Обеспечение схем финансирования проекта.•  Проектирование и разработка сметы затрат. С позиции вещного аспекта, разрабатывается строительный проект, техническая и рабочая документация, проекты производства и организации работ на объекте. Экономический аспект данной стадии заключается в составлении смет и финансовых расчетов. Оценивается финансовая эффективность проекта и возможность обеспечения минимальных сметных затрат.•  Получение разрешения на осуществление проекта. Эта стадия девелоперской деятельности выделена в силу его принципиальной значимости для всего процесса в развития в целом и характеризуется правовым содержанием. Поскольку, вся судьба проекта определяется решением органов власти о возможности или невозможности развития данного объекта в данных условиях. Что может привести к дополнительным работам и затратам в дамках работ по данному проекту. Кроме того, существует специальное регулирование отдельных видом объектов, таких как: объекты культурного наследия, памятники истории и архитектуры, а так же объекты, развитие которых находится в компетенции более высоких уровней власти, чем муниципалитет.• Обязательства. Данная стадия является финалом этапа проектирования, ее результатом становится система договорных обязательств по всем основным позициям проекта развития. Только после подписания договоров следует приступать к осуществлению расходования средств на развитие.• Реализация проекта развития. В рамках данного этапа центральное место занимают вещный и экономический аспекты. Осуществляется реализация и контроль приятых обязательств и разрешительной документации. Главной задачей этапа является осуществление строительно-монтажных, пуско-наладочных, приемо-сдаточных работ, и испытаний, а так же соблюдение сметных расчетов. Особое внимание уделяется предупреждению и минимизации рисков возможных внешних воздействий, таких как природные аномалии, забастовки, изменение нормативно-правового или технического  регулирования, социально-экономические явления различного характера.•  Распоряжение результатом развития. Заключительный этап процесса развития. Он предусматривает маркетинговые исследования рынка недвижимости с целью выявления наиболее выгодного распоряжением результатом деятельности  девелопера. В этом основное содержание деятельности девелопера и источник его дохода. По завершении данного этапа девелопер возвращает кредиты и проценты за них, расплачивается с участниками работ по договорам, осуществляет необходимые организационные платежи и пр. В случае если девелопер не реализует объект, а например, наполняет его арендаторами и ведет арендный бизнес, то для завершения его развития необходимо взять новый кредит, что бы расплатиться по вышеуказанным обязательствам. И в этом случае это будет новый проект  со своими финансово-экономическими показателями, обязательственными правоотношениями и сроками окупаемости.В период экономического кризиса девелоперы во всем мире и в России в частности испытывают значительные трудности в реализации своих проектов, в первую очередь, по причине неразвитости экономики нашей страны, отсутствия благоприятной кредитной политики и защиты инвестиций. Вместе с тем, развитие экономического и правового регулирования девелоперской деятельности является важной вехой в развитии российской экономики.5 Анализ методов бюджетирования девелоперских проектовСогласно целому ряду литературных источников, бюджетирования - это процесс подготовки, составления и утверждения системы связанных между собой бюджетов, согласованных по срокам, направлениям деятельности, структурными подразделениями или центрами ответственности [1-4]. Общепринято считать, что бюджетирование как элемент финансового планирования деятельности и контроля строительных предприятий, предусматривает контроль за реализацией бюджетов с последующим регулированием деятельности предприятия или внесением изменений в систему бюджетов с целью согласования бюджетных показателей с фактическими. Бюджет - это финансовый документ, касающийся конкретного направления деятельности, в котором согласовываются и фиксируются по объемам и промежутки времени поступления и расходования денежных средств, доходы и расходы структурного подразделения или предприятия в целом [2]. К основным функциям бюджетирования строительного предприятия относятся функции планирования, координации и контроля. В процессе бюджетирования уточняют плановые и рассчитывают вспомогательные финансовые показатели, а также определяют последовательность действий, направленных на их достижение, осуществляют координацию деятельности различных подразделений предприятия и различных видов его производственно-хозяйственной деятельности.