Характеристика и классификация объектов недвижимости

Заключение

На протяжении всей истории человечества полезность недвижимости состояла прежде всего в защите людей от неблагоприятных воздействий внешней природной среды. Именно поэтому недвижимость относят к первичным жизненно важным благам для человека.
С развитием цивилизации недвижимость стала выполнять функции не только частного блага в виде жилища для конкретного человека, но и общественного блага, выполняя функции транспортных коммуникаций, обеспечения общества ресурсами, оборонной инфраструктуры и т. д.
Несмотря на факт «неограниченного запаса» земной поверхности, недвижимости свойственна дефицитность. При этом дефицитность возникает тогда, когда полезность недвижимости рассматривается в контексте конкретного функционального назначения. А так как функциональное назначение является о ...

Содержание


Введение 3
Глава 1 Сущность и особенности недвижимости как объекта экономики 5
1.1 Сущность недвижимости как объекта экономики 5
1.2 Возникновение и особенности недвижимости как объекта экономики 8
Глава 2 Характеристики и классификации объектов недвижимости 14
2.1 Различные классификации объектов недвижимости 14
2.2 Правовое регулирование различных объектов недвижимости 20
Заключение 27
Список литературы 29

 

Введение

Актуальность темы. Становление российского социального государства зависит от развития национальной экономики. Одним из сегментов экономической системы государства является рынок жилой недвижимости, включающий материальные объекты - жилые фонды и деятельность вокруг жилой недвижимости (страхование, девелопмент, строительство, кредитование, управление жилой недвижимостью, жилищно-коммунальное обслуживание и т.д.). Развитие рыночных отношений в этой сфере привело к тому, что жилая недвижимость стала объектом гражданских, жилых, административных, налоговых и иных правоотношений. Для урегулирования указанных правоотношений на законодательном уровне, постоянно принимаются нормативные акты в области публичного и частного права, при этом классификация объектов жилой недвижимости, частич но предусмотрена, как в нормах публичного права, так и частного права. В связи с использованием разрозненных норм права, возникают коллизионные вопросы применения правовых норм, в частности возникла проблема установления единого определения жилой недвижимости и ее объектов. Отсутствие единого определения жилой недвижимости в законодательстве может иметь негативные последствия, как в юридической технике составления нормативных актов, так и в практике их применения. Поэтому возникает проблематика исследовать вопросы по поводу жилой недвижимости в юридической науке.
В юридической науке проблемами в сфере жилой недвижимости занимались К.М. Анненков, И.П. Брауде, М.К. Галянтич, А.М. Гуляев, А.С. Иоффе, П.В. Крашенинников, И.А. Малюткина-Алексеева, Д.И. Мейер, Е.А. Мичурин, П.С. Никитюк, П.И. Седутин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Л.В. Щенникова, Г.Ф. Шершеневич и другие ученые. Однако, современного исследования классификации жилой недвижимости по законодательству РФ не проводилось, что требует изучения и установления выводов относительно этой проблемы.
Цель курсовой работы заключается в разработке и научном обосновании определения и классификации жилой недвижимости на основании анализа теории жилищного права и действующего законодательства.
Задачи курсовой работы:
- рассмотреть сущность и особенности недвижимости как объекта экономики,
- изучить характеристики и классификации объектов недвижимости.
Объект курсовой работы - недвижимости как объект экономики.
Предмет курсовой работы – особенности обоснования определения и классификации недвижимости.
Методы исследования – обобщения, анализа и систематизации.
Источниковая база – законодательные акты, труды и учебная литература по тематике недвижимости.
 

Главным признаком жилой недвижимости является то, что она основа личного существования граждан и используется для личного потребления [2, с.4]. Под личным потреблением этого вида недвижимости следует понимать его свойство удовлетворять потребность в проживании человека. Следующим признаком этого объекта является то, что жилая недвижимость - это разновидность недвижимого имущества. В основе формально-юридического определения недвижимости лежит экономическое понимание недвижимого имущества. Генезис такого понимания - в неразрывной связи объектов недвижимости с землей. Соответственно и юридическое определение недвижимости выбирает в качестве основного признака связь с землей [3]. Таким образом, жилая недвижимость это разновидность недвижимого имущество, предназначенного для проживания человека.А.В. Борисенко утверждает, что жилой недвижимостью является строение или его часть, предназначенное для проживания людей, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, которые имеют границы, подлежит кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включая жилые помещения, непосредственно удовлетворяют жилищные потребности людей, а также подсобные и другие вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающих жилые помещения [4]. Обратим внимание, что это определение совпадает с широким понятием «жилье». Так, по мнению П.И. Седугина, термин «жилье» означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартиру, другое жилое помещение вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, гостиная и т.п.). В широком смысле понятие «жилье» охватывает не только пределы жилого помещения (квартиры, жилого дома), но разного рода средства ежедневного обслуживания и прилегающую придомовую территорию. При определении понятия жилья различаются также социальные и архитектурные аспекты, тесно связанные между собой [5]. Таким образом, А.В. Борисенко при определении жилой недвижимости руководствовалась признаками жилья, поэтому с этой позицией трудно согласиться. Безусловно, жилье и жилая недвижимость, это родовые понятия, однако последнее определение является более широким, включающим постоянное и временное проживание человека, следовательно, жилье, как объект с целью удовлетворения постоянного проживания, является только одним из объектов жилой недвижимости. Обратимся к анализу определения жилой недвижимости в законодательстве РФ.Жилая недвижимость является разновидностью недвижимого имущества. Согласно Федерального закона РФ "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним", недвижимое имущество - это земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения [6]. Исходя из этого определения можно утверждать, что признаком жилой недвижимости, как вида недвижимого имущества, является его связь с землей, однако это естественное утверждение не всегда поддерживается в нормах законодательства.Так, в Налоговом кодексе РФ предусмотрено, что объектом налогообложения является объект жилой недвижимости [13-14]. При этом в Налоговом кодексе РФ используется два термина «жилая недвижимость» и «недвижимое имущество, отличное от земельного участка». Последнее определение содержится в названии статьи, хотя в тексте самой статьи используется термин «жилая недвижимость». То есть, дефиниции, использованные в Налоговом кодексе РФ [13-14], не разъяснены, как и не установлено в нормах настоящего Кодекса определение «жилой недвижимости». Кроме того, термин «недвижимое имущество, отличное от земельного участка» не предусмотрено в Гражданском кодексе РФ и Жилищном кодексе СССР [19]. Поэтому обратимся к анализу вышеуказанного определения.Впервые термин «недвижимость, отличная от земли» и его классификация была установлена в Законе РФ «О налоге с доходов физических лиц». В этом нормативном акте было закреплено: «недвижимость, отличная от земли, делится на: здания, а именно: помещения, приспособленные для постоянного или временного пребывания в них людей, а также объекты собственности, функционально связанные с такими помещениями. Здания делятся на дома (включая гостиницы, мотели, кемпинги и другие подобные объекты туристической инфраструктуры), квартиры, комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках или в гаражных кооперативах, дачные дома и другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры, отличные от земли; сооружения, а именно: объекты недвижимости, отличные от зданий». Таким образом, к объектам недвижимости, отличной от земли до 2011 г. относилось постоянное и временное жилье и нежилая недвижимость, связанная с жильем и жизнедеятельностью человека. Обратим внимание, что перечисленные объекты подпадают под определение недвижимого имущества, которое установлено Федеральным законом РФ "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним", и имеют цель удовлетворять жилую потребность и потребность в обслуживании проживания человека. Поэтому дефиниция «недвижимое имущество, отличное от земельного участка» нелогично по своему содержанию.Необходимо подчеркнуть и то, что при использовании термина «недвижимое имущество, отличное от земельного участка» возникает проблема классифицировать такое имущество по строительным нормам и его признак «отличие от земельного участка» вполне разрушает определение «здания», что является широким термином. Так, здания - это сооружения, состоящие из несущих и ограждающих или соединенных (несуще-ограждающих) конструкций, образующих наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов. Итак, здание имеет связь с земельным участком в виде несущих конструкций (фундамента) и подземных помещений. Таким образом, можно утверждать, что термин «недвижимое имущество отличное от земельного участка» является не согласованным с гражданским, жилищным законодательством и строительными правилами и стандартами. Поэтому более теоретически обоснованным и практически уместным является определение «жилая недвижимость». Глава 2 Характеристики и классификации объектов недвижимости2.1 Различные классификации объектов недвижимостиКлассификация объектов жилой недвижимости предусмотрена в Гражданском кодексе РФ, Жилищном кодексе СССР, Налоговом кодексе РФ и других нормативных актах [9-14]. Обратимся к анализу законодательных актов, с целью установления единой классификации жилой недвижимости.В Гражданском кодексе установлено, что право собственности на ново созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). В Гражданском кодексе ГК РФ предусмотрено регулирование правоотношений по поводу самовольно построенного недвижимого имущества. Исходя из содержания этих статей можно утверждать, что к объектам жилой недвижимости, согласно Гражданскому кодексу РФ, относятся жилые дома, здания, сооружения и тому подобное [9].Классификация объектов жилой недвижимости предусмотрена и в налоговом законодательстве. В Налоговом кодексе РФ установлены следующие объекты жилой недвижимости: жилой дом; жилой дом усадебного типа; пристройка к жилому дому; квартира; коттедж; комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах; садовый дом; дачный дом. Следует отметить, что указанный раздел жилой недвижимости не согласуется с действующим Жилищным кодексом СССР. Так, в ст.4 ЖК СССР установлена классификация объектов, создающих жилые фонды: жилые дома (части домов), жилые помещения, квартиры в многоквартирных жилых домах, усадебные (одноквартирные) жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях всех форм собственности. Эта классификация может применяться по аналогии с классификацией жилой недвижимости. Поэтому, согласованным с жилищным законодательством является подпункт «в» ст.14.1.129 Налогового кодекса РФ, который относит к типам объектов жилой недвижимости - пристройке к жилому дому. Необходимо заметить, что пристройка не может быть отнесена к объектам жилой недвижимости, поскольку пристройка к жилому дому является неотъемлемой частью жилого здания, которая строится в соответствии с техническими санитарными требованиями, и не имеет самостоятельного функционального назначения. Пристройка к дому не может быть отдельным объектом гражданского, жилищного, налогового законодательства, так как при установке ее самостоятельной функции от дома - пристройка становится отдельным объектом правоотношений, в частности жилым помещением в жилом доме, относится к жилой площади дома [13-14].Приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24.06.2011 г.. № 91 «Об утверждении Порядка принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, и проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей» определяет объекты нежилой и жилой недвижимости. Согласно этому приказу к объектам нежилой недвижимости относятся: хозяйственные (приусадебные) здания, хозяйственные (приусадебные) сооружения; к объектам жилой недвижимости: индивидуальный (усадебный) жилой дом; дачный дом; садовый дом. По анализу этого нормативного акта можно утверждать, что жилая и нежилая недвижимость отличаются по цели использования объекта, которая обусловлена его свойствами.Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов - рис. 1 [1-3]:Рис. 1 – Укрупненная классификация объектов недвижимостиВ «Государственном классификаторе зданий и сооружений ДК 018-2000», утвержденного Приказом Госстандарта РФ от 17.08.2000 г.. № 507 жилые здания подразделяются на: дома одноквартирные (этот класс включает: отдельные жилые дома усадебного типа (городские, загородные, сельские), виллы, дачи, дома для персонала лесного хозяйства, летние дома для временного проживания, садовые дома и другие); дома одноквартирные массовой застройки; коттеджи и дома повышенной комфортности; дома многоквартирные массовой застройки; дома жилые гостиничного типа; общежития; дома для беженцев, приюты для бездомных; дома ребенка и сиротские дома и другие. Государственный классификатор зданий разделяет здания на жилые и нежилые. В зависимости от этого разделения устанавливаются требования к строительству и технические характеристики объекта недвижимости.По анализу этих нормативных актов можно утверждать, что объекты жилой недвижимости классифицируются по назначению: для постоянного проживания (жилой дом, квартира, их часть) и для временного проживания (общежития, гостиницы, приюты, дачные дома другие).В данной работе мы рассмотрим ту классификацию, которая сегодня встречается наиболее часто. Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения – рис. 2-4 [4-6].Рис. 2 - Краткая классификация офисной недвижимостиРис. 3 - Краткая классификация торговой недвижимостиК объектам жилой недвижимости принято относить квартиры, комнаты, апартаменты, кондоминиумы, коттеджи, загородные дома и таунхаусы. Рис. 4 - Краткая классификация складской недвижимостиС объектами старого фонда все более-менее понятно, и можно выделить ряд критериев, по которым определяется принадлежность к той, или иной категории жилья. Типичными представителями эконом-класса являются малогабаритные «хрущевки» и «брежневки». «Сталинки» больше соответствуют категории бизнес-класса, хотя среди них можно встретить и настоящее элитное жилье, например, в старых высотках в центре города.А вот с современными новостройками все не так просто, учитывая постоянно повышающееся качество строительных технологий и материалов, а также использование современного европейского подхода к планировочным решениям даже для бюджетных панельных домов. Граница между жильем эконом – и комфорт или бизнес-класса еще более размыта, чем между бизнес-классом и люксовым сегментом, учитывая то, что большинство предложений сейчас сконцентрировано именно на рынке новостроек, квартиры в которых имеют просторные площади, улучшенные планировки и современное качество строительных и отделочных материалов.2.2 Правовое регулирование различных объектов недвижимостиСогласно ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ в ред. от 9 июня 2003 г. (далее - Закон о регистрации) при государственной регистрации описывается объект недвижимости [4]. В соответствии с Законом о регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), площадь, этажность и другие характеристики недвижимости указываются в соответствии с планами, удостоверенными государственными органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов [6]. Не всегда учетные параметры зданий, жилых и нежилых помещений соответствуют правоустанавливающим документам, что порождает немало сложностей при государственной регистрации. Необходимо отметить, что по существующей классификации объектов гражданских прав недвижимость относится к индивидуально определенным вещам. Согласно ст. 1 Закона о регистрации технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости заключается в описании и индивидуализации объекта, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.Насколько важны характеристики объекта недвижимости для государственной регистрации как юридического акта признания прав? И каковы действия государственного регистратора прав в случае несоответствия описания недвижимости в правоустанавливающем документе и техническом плане (паспорте)?В соответствии с Постановлением Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда в РФ" от 13 октября 1997 г. N 1301 Приказом Министерства РФ по земельной политике от 4 августа 1998 г. N 37 была утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ (далее - Инструкция Минземстроя). Площади квартир и жилых зданий при технической инвентаризации должны подсчитываться в соответствии со Строительными нормами и правилами "Жилые здания". СНиП 2.08.01-89" [3]. Площади встроенных в жилые дома помещений общественного назначения (нежилых помещений), а также зданий нежилого назначения определяются в соответствии со СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения".Для зданий нежилого назначения установлены три вида площади - общая, полезная и расчетная. При этом во все указанные площади не включаются площади чердаков, технических подполий и технических чердаков высотой менее 1,8 кв.