Оценка собственности

Величины стоимостей, полученных в рамках различных подходов к оценке, различаются. В связи с этим, расчет окончательной стоимости объекта оценки методом математического среднего арифметического, будет не совсем корректным. Поэтому оценщиком был избран метод придания весов.
Стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, в условиях активного рынка не отражает реального состояния рынка купли-продажи и аренды помещений, а также не учитывает разницу между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений.
Стоимость, полученная сравнительным подходом, наиболее точно отражает реальную рыночную стоимость объекта оценки, но в условиях наличия информации о достаточно близких по характеристикам аналогах.
Стоимость полученная доходным подходом, отражает стоимость использовани ...

Введение 3
1 Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности 5
2 Расчетная часть 16
2.1 Описание объекта оценки 16
2.2 Определение стоимости объекта 22
2.2.1 Определение стоимости затратным подходом 22
2.2.2 Определение стоимости сравнительным подходом 25
2.2.3 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом 27
2.3 Определение ликвидационной стоимости 30
2.3.1 Определение ликвидационной стоимости методом потенциального инвестора 32
2.3.2 Определение ликвидационной стоимости методом экспоненты 33
3 Отчет об оценке собственности 34
3.1 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости 34
3.2 Согласование результатов и заключение о ликвидационной стоимости 35
Библиографический список 36. Приложение А. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом. Приложение Б. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом на основании полученных коэффициентов, средних рыночных значений арендной платы и законодательно принятых ставок и налогов. Приложение В. Технический паспорт оцениваемого жилого помещения (квартиры). Приложение Г. Акт осмотра недвижимости. Приложение Д. Объявления, данные в газету «Из рук в руки» по поводу продажи квартир

Целью курсовой работы явилось выполнение в соответствии с договором об оценке с Заказчиком – собственником объекта исследования. Отчет об оценке был необходим собственнику для получения кредита под залог оцениваемой недвижимости. Завершение работы качественно и в срок было важно для Заказчика. Кроме того, работа носит методологический характер, поскольку подробно проработанный теоретический раздел основ законодательной оценки объектов послужит в дальнейшем в качестве основы для аналогичных работ по оценке.
Предметом исследования явилось определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта исследования.

-
Телефон
-
Радиоточка
-
TV антенна
+
Электроснабжение
+
Внешнее благоустройство
Озеленение
+
Детская площадка
-
Стоянка для а/м
-
Общая характеристика недвижимости.
Рынок недвижимости в Республике Башкортостан зарождался в начале 1990-х годов, что в первую очередь объяснялось передачей в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений. Кроме того, одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости явился рынок вновь строящегося жилья.
На сегодняшний день в Республике Башкортостан, и, в частности, в столице г. Уфе существует достаточно хорошо развитый рынок первичного и вторичного жилья. Наиболее активное строительство нового жилья ведется в нескольких районах города - в Центре, Сипайлово, на Пр. Октября, в Зеленой Роще, Деме, Затоне.
Главное отличие новостроек Центра — самые высокие цены в городе, что совершенно не удивительно, поскольку строящиеся дома расположены на самых дорогих и престижных участках, где располагаются крупные банки, главные административные корпуса, рынки, вузы.
Зеленая роща - сегодня один из самых современных динамично развивающихся уфимских районов. Лесопарковая зона, наличие одноименного санатория, Президент-Отеля делают Зеленую Рощу действительно престижной. В последние годы данный микрорайон активно приближается к Центру, как по количеству строящегося жилья, так и по ценам.
На третьем месте по объемам строительства идет проспект Октября - одна из самых главных магистралей в Уфе. На протяжении этой самой длинной улицы города располагаются городская администрация, крупные торговые точки и организации развлекательные комплексы.
Рынок вторичного жилья стремительно разрастается повсеместно. Цены квадратного метра вторичного жилья в сильной степени зависит от района расположения недвижимости, материала стен жилого дома, площади, этажа, этажности и отделки. Наиболее дорогими с точки зрения стоимости квадратного метра жилья остаются районы Центра, Зеленой Рощи, Пр. Октября.
Анализ наиболее эффективного использования.
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собствен­ности, обеспечивающего максимальную продуктивность - называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обоснованно, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.
Критериями наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
Данный анализ базируется на тех же четырех критериях:
а) Физически возможные варианты использования.
Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.
На наш взгляд физически возможные варианты использования это:
- использование под жилье;
б) Законодательно разрешенное использование.
- использование под жилье;
в) Экономически целесообразное использование.
- использование под жилье;
г) Наиболее доходное использование. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.
Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать
В настоящее время недвижимость используется под проживание собственников.
В результате проведенного анализа всех перечисленных выше факторов был сделан следующий вывод.
Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, подъездные пути, анализируя доходность объекта и, принимая во внимание, сказанное в предыдущих разделах, оценщик считает, что использование объекта недвижимости в качестве жилого помещения, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.
Определение рыночной стоимости.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, что означает:
- объект экспонируется на открытом рынке в течение периода, обычного для недвижимости подобного типа.
- покупатель и продавец действуют на основе типичных рыночных мотивировок.
- покупатель и продавец хорошо информированы о состоянии рынка и действуют с целью удовлетворения своих интересов.
- покупатель и продавец не связаны какими-либо отношениями, влияющими на свободу принятия решения о продаже и цене продажи, в том числе действуют без сговора, их решения не подвергаются незаконному давлению и стимулированию.
- оплата производится в денежной форме (наличной и безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.
Расчетное значение рыночной стоимости - экспертное заключение профессионального оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки на конкретную дату, полученное в результате оценки,
Объем и этапы исследования.
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированные факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.
Применение подходов к оценке объектов: для оценки рыночной стоимости объектов были рассмотрены затратный подход, сравнительный подход и доходный подход.
Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде повествовательного отчета.
2.2 Определение стоимости объекта
Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
- затратный подход;
- сравнительный подход;
- доходный подход.
Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход (подходы) наиболее соответствует (соответствуют) оцениваемому объекту.
В настоящей работе, согласно договору, осуществлялась оценка рыночной стоимости объекта оценки всеми, приемлемыми для данного вида недвижимости, подходами.
2.2.1 Определение стоимости затратным подходом
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли и стоимости улучшений, с учетом накопленного износа.
Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:
1. Расчет стоимости приобретения свободной, имеющейся в распоряжении, земли в целях ее оптимального использования.
2. Расчет затрат на возведение новых, аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.
3. Определение величины накопленного износа.
4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.
5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости земли.
Таблица 2.3 Расчет восстановительной стоимости
Общая площадь объекта, кв.м.
49,1
Стоимость строительства 1 кв. м. общей площади в ценах июня 2005 г. в среднем для 1-2-3 -х этажных панельных домов по Московской области, рублей (КО-Инвест, № 52)
16439
Коэффициент приведения цен по Московской
0,896
области к ценам Республики Башкортостан -(КО-Инвест№52)
Стоимость всего объекта в ценах июня 2005 г.
723210,8
Коэффициент приведения цен на момент оценки
1,06
НДС %
18
130177,9
Предпринимательская прибыль %
25
180802,7
Всего:
1077584
Прибыль предпринимателя определена из сравнения альтернативных вложении капитала.
В результате, восстановительная стоимость объекта в целом, с учетом округлений, равна:
1 078 000 (один миллион семьдесят восемь тысяч) рублей.
Таблица 2.4 Определение физического износа.
N п/п
Наименование элемента
Удельный вес, %
Износ элемента
Удельный износ элемента
1
Фундаменты
3
15
0,45
2
Стены и перегородки
43
15
6,45
3
Перекрытия
11
15
1,65
4
Крыша
7
15
1,05
5
Полы
11
15
1,65
6
Проемы
6
15
0,9
7
Отделочные работы
4
15
0,6
8
Внутренние санитарно-гигиенические электротехнические работы
13
15
1,95
9
Прочие работы
2
15
0,3
ИТОГО
100
15
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и объекта оценки в целом, следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплутационных качеств {прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Износ конструктивных элементов определялся экспертно согласно ВСН 53-86р.
Функциональный износ
Функциональный износ заключается в несоответствии объекта оценки современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ связан в основном с избыточностью площадей и несоответствием объемно-планировочных и , конструктивных решений оцениваемого объекта современным стандартам.
В данном случае, функциональный износ, на взгляд Оценщика, отсутствует.
Износ внешнего воздействия (экономический износ)
Износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. В данном случае, экономический износ, на взгляд Оценщика, отсутствует.
Таблица 2.5 Расчет стоимости объекта затратным подходом
Восстановительная стоимость
1 077 5841
Износ строения %
15
Стоимость, с учетом износа
915946
Стоимость земельного участка (права аренды)
Итого:
915946
Стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, с учетом округлений и без учета стоимости земельного участка, составляет: 916 000 (девятьсот шестнадцать тысяч) рублей.
2.2.2 Определение стоимости сравнительным подходом
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая информация на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении сравнительного подхода должна использоваться достоверная информация о сделках купли-продажи.
В процессе анализа аналогов были взяты за основу три объекта, по которым имеется информация о ценах и условиях продаж.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен .
4. Приведение ряда показателей продажных цен сравнимых объектов к рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.
После получения итоговых значений скорректированных цен продаж сравниваемых объектов проведем корректировку полученных значений по весовым коэффициентам.
При определении стоимости недвижимости методом сравнения продаж используется следующая последовательность внесения корректировок:
1. Переданные права собственности на недвижимость.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Дата совершения сделки.
5. Местоположение.
6. Физические характеристики и т. д.
Корректировки, начиная с 5-ой, могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом произведен приложение А.
Корректировки на этаж, этажность, материал стен и т.д. производились с использованием коэффициентов, полученных в результате регрессионного анализа влияния этих факторов.
Итого, рыночная стоимость объекта оценки по рыночному подходу составила - 16 976 руб. за 1 кв.м, или, с учетом округлений, за весь объект:
833 000 (восемьсот тридцать три тысячи) рублей.
2.2.3 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом
Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, возникающих в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют следующие методы: Метод прямой капитализации. Согласно методу капитализации рыночная стоимость недвижимости определяется по формуле
V = I / R, где I - чистый операционный доход,
R-общий коэффициент капитализации, V-стоимость.
Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) основан на прогнозировании этих потоков от эксплуатации недвижимости, которые затем дисконтируются по ставке дисконта с учетом доходности оцениваемого объекта.
Поскольку метод прямой капитализации больше подходит для определения рыночной стоимости объектов оценки, генерирующих стабильный и постоянный доход, в данном случае наиболее корректным будет применение метода дисконтирования денежных потоков. Стоимость объекта оценки по этому методу рассчитывается по формуле:
V = I1/(1+k)^1 + I2/(1+ k)^2 + lq/(1+k) ^q + VP/(1+ kвк)^n , (1)
где V - стоимость объекта оценки,
I1, I2,...,Iq - чистый операционный доход соответственно первого, второго, q-ro периода,
k - коэффициент дисконтирования,
kвк - коэффициент возвратной капитализации,
VP - денежный поток от реверсии,
n - номер последнего периода владения.
Для определения значения коэффициента дисконтирования воспользуемся методом куммулятивного построения. В соответствии с этим методом коэффициент дисконтирования рассчитывается по формуле:
k = гбезр. + r1+ r2+ r3 + r4, (2)
где r безр. - безрисковая ставка (определяется как ставка процента вложения в высоколиквидные активы, без какого-либо риска невозврата),
n - риск за низкую ликвидность (учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект оценки средств),
r1- риск вложения в недвижимость, учитывающий возможность случайной потери объекта оценки,
r3 - надбавка за инвестиционный менеджмент,
r4 - прочие риски (на практике - среднее значение первых трех рисков).
Таблица 2.6 Данные для определения значения коэффициента дисконтирования
Наименование риска
Значение, %
r безр .
8,0
r1
2,0
r2
2,0
r3
2,0
r4
2,0
Коэффициент дисконтирования
16,0
Для определения значения коэффициента возвратной капитализации kвк необходимо кроме значения коэффициента дисконтирования, рассчитанного методом куммулятивного построения, учитывать значения коэффициентов дисконтирования, рассчитанных по методу с учетом возмещения капитальных затрат.
Это возможно сделать тремя способами:
- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга), возврат капитала происходит ежегодно равными долями,
- метод Инвуда, возврат капитала по фонду возмещения со ставкой дохода на инвестиции,
- метод Хоскольда, возврат капитала по фонду возмещения с безрисковой ставкой. Согласно этим методам коэффициент дисконтирования определяется по формуле:
k = on + off, (3)
где on - ставка доходности инвестиций,
off - норма возврата капитала.
Для метода Ринга:
off = 1/n , (4)
где n - оставшийся срок службы объекта оценки,
для метода Инвуда:
off = on / ((1+оп)^n -1), (5)
для метода Хоскольда:
off = r безр./((1+ r безр.)^n -1). (6)
Рассчитаем коэффициенты дисконтирования для этих трех методов в таблице 2.7.
Таблица 2.7. Расчет коэффициентов дисконтирования
Метод
Ставка доходности инвестиций, %
Значение коэффициента, %
Ринга
14,0
14,9
Инвуда
14,0
14,0
Хоскольда
14,0
14,0
Среднее значение
14,3
Коэффициент возвратной капитализации kвк
15,2
В приложении Б приведен расчет стоимости объекта оценки доходным подходом на основании полученных коэффициентов, средних рыночных значений арендной платы и законодательно принятых ставок и налогов.