Договор аренды предприятия

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, в ходе работы выявлено:
-во-первых, характерной чертой является синаллагматический характер договора аренды;
-во-вторых, для имущества, как предмета договора аренды, необходимо определить её функциональное назначение;
-в-третьих, договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами;
-в-четвертых, если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, необходимо прямо указать в договоре данные правомочия.
В рамках исследования вопроса о договоре аренды зданий и сооружений обозначено, что разрушенное здание не может быть объектом аренды, если по причине своего состояния не могло использоваться в качестве объекта недвижимости в целях, поимен ...

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ 6
1.1. Теоретические аспекты понятия договора в гражданском праве 6
1.2 Роль договора аренды в предпринимательской деятельности 12
1.3. Правоприменительная практика норм, регулирующих институт договора аренды 15
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ 18
2.1 Правовое регулирование аренды предприятий 18
2.2 Финансовая аренда (лизинг): правовое регулирование и правоприменительная практика 30
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 40
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 42
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 47
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 49
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 50
ПРИЛОЖЕНИЕ 4 52
ПРИЛОЖЕНИЕ 5 54
ПРИЛОЖЕНИЕ 6 55

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Договор аренды включён в группу сделок, которые регулируют связи касательно передачи имущества во временное пользование. Договор аренды отличается от договоров по передаче имущества в собственность тем, что не вызывает перемены титула собственника, а, стало быть, в правовом смысле им оформляются такие связи товарного обмена, когда товар – не является вещью, а правом пользования данной вещью. Имущество в соответствии с этим договором может быть передано арендатору лишь в пользование либо в пользование и во владение сразу, при этом не предусматривается право распоряжения им.
В окончании 20 столетия исследуемая разновидность договора обширно использовалась в качестве одного из способов, которые позволяют приумножить независимость хозяйствующих субъек тов.
В правоприменительной практике договор аренды сейчас наиболее распространён. Среди видов этого договора доминирует аренда имущества, например, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, организаций, которые по большей части применяются компаниями как офисные центры, рабочая и производственная площадь.
Договор аренды широко применяется в коммерческой и других сферах экономических связей. Его хозяйственное предназначение состоит в том, что он предоставляет потенциал для удовлетворения потребностей лиц, которым по разнообразным причинам нужно получить вещи во временное пользование, и вместе с тем даёт собственникам вещей, которые не используются в определенное время, возможность приобретать доход - арендную плату.
Главным образом, большинство проблем в правоприменительной практике появляются при выполнении обязательств по договору аренды. Настоящее, в свою очередь, можно объяснить пробелами в законодательном регулировании существенных условий анализируемого договора (к примеру, предмета договора). Есть также и некоторые трудности и при использовании норм об аренде, включая аренду предприятий.
Эти проблемы являются, бесспорно, актуальными в настоящий момент.
Степень научной разработанности темы. Вопросам гражданско-правового регулирования арендных отношений уделено большое количество научных исследований таких авторов как: Я. В. Абрамовым, Т. Д. Алексеевым, Ю. Е. Булатецким, А. П. Кетовым, М. В. Васильевым, В. В. Витрянскнм, О. С. Иоффе, О. А. Красавчиковым, Н. М. Коршуновым, А. Ю. Кабалкиным, М. И. Лещенко, С. Б. Путинским, Е. А. Сухановым, Ю. К. Толстым, Г. Ф. Шершеневич, и др.
Объектом исследования являются общественные отношения, развивающиеся в связи правовым регулированием договора аренды предприятий.
Предметом настоящего исследования является институт аренды предприятий.
Целью настоящего исследование договора аренды предприятий.
Задачи:
1. Исследовать гражданско-правовую характеристику договора аренды;
2. Проанализировать особенности правового регулирования договора аренды предприятия.
Научная новизна исследования состоит в том, что автором проведено комплексное исследование гражданско-правового института договора аренды предприятий в Российской Федерации на современном этапе.
Методологическая основа исследования. Метод теоретического анализа: изучение, анализ, синтез и обобщение научной и учебной литературы, которая раскрывает особенности правового регулирования договора аренды предприятий в соответствии с российским законодательством; метод системного анализа, частнонаучные (формально-юридический, сравнительно-правовой) методы исследования, что позволило исследовать заявленную тему и сделать соответствующие обобщения и выводы.
Теоретическая база работы – статьи, монографии, иные работы различных исследователей и ученых по вопросам, являющимся предметом настоящего исследования.
Эмпирическая основа исследования. Материалы судебной практики по теме исследования.
Структура работы. Структуру работы определяют цели и задачи исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и других источников.

 

Государственная регистрация договоров аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенных на срок не менее года. Хотя Гражданским кодексом РФ, а именно п. 2 ст. 651 ГК РФ, четко регламентировано, что договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок не меньше 1-го года, должен подлежать госрегистрации, на практике возникает множество споров по данному вопросу.Договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), который заключен на срок не меньше года, должен подлежать обязательной госрегистрации. Такой договор при отсутствии государственной регистрации считается незаключенным. Данное положение подтверждается судебной практикой.Позиция судов однозначна в вопросе того, что договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), который заключен на период не менее года, должен подлежать обязательной госрегистрации. Такой договор при отсутствии госрегистрации считается незаключенным. По вопросу о том, считается ли заключенным договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении) сроком на один год и более, который не прошел государственную регистрацию, если впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, установив его менее года, существует две позиции судов.Позиция 1. Если договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении) сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, установив его менее года, такой договор считается незаключенным.Обратимся к Постановлению ФАС Уральского округа от 23.03.2010 № Ф09-1742/10-С3 по делу № А50-23758/2009. (Приложение 5).Таким образом, в силу прямого указания закона договор аренды здания должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами.При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно не принял во внимание дополнительное соглашение от 17.04.2008, изменяющее условие о сроке действия договора аренды, подписанное предпринимателем и обществом "Золушка"...»Позиция 2. Если договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении) сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении.Обратимся к Постановлению ФАС Уральского округа от 25.10.2010 № Ф09-8797/10-С6 по делу № А50-6727/2010. (Приложение 6).Таким образом, указанный договор аренды, с учетом внесенных в него изменений, заключенный на срок менее года, не требовал обязательной государственной регистрации, и регулировал отношения сторон относительного арендуемого имущества в период его действия.Если обязанность по осуществлению госрегистрации договора аренды возложена на арендодателя, то при его уклонении от исполнения этой обязанности арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя обратиться за государственной регистрацией в соответствующий орган.Проанализировав правовое регулирование и правоприменительную практику, можно говорить о следующем.Во-первых, здания и сооружения являются разновидностями недвижимости, что и послужило главной причиной выделения договора аренды зданий и сооружений в отдельный вид. Однако необходимо отметить, что понятие здания (сооружения) охватывает всего лишь часть общего понятия «недвижимость». Следовательно, нужно различать их от остальных разновидностей недвижимого имущества. Во-вторых, § 4 главы 34 ГК РФ не содержит прямого указания на то, могут ли нормы об аренде зданий и сооружений применяться к аренде их частей. Предлагается внести изменения в гражданское законодательство, включив параграф 3.1 «Договор аренды недвижимости».В-третьих, с целью устранения неоднозначности понимания различных объектов недвижимости, необходимо дать легальные определения здания, сооружения.Договор аренды предприятия является договором, в соответствии с которым арендодатель обязуется дать арендатору организацию в качестве единого целого за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется платить определенную арендную плату.Компоненты договора аренды предприятия. По договору аренды организации в целом в качестве имущественного комплекса, который используется в целях реализации коммерческой деятельности, арендодатель должен передать арендатору за определённую плату во временное владение и пользование, земельные участки, здание, сооружение, оборудование и прочие содержащиеся в составе организации основные средства. Резервы сырья, топлива, материалов и другие оборотные средства отдаются арендатору в порядке, на условиях и в границах, устанавливаемых договором. Также по договору должны передаваться права пользования землей, водой и иными ресурсами.Договор аренды природных ресурсов, зданий, сооружений и оборудования, иных имущественных прав арендодателя, которые связаны с организацией. Передача прав владения и пользования, которые находятся в собственности иных лиц, имуществом, включая землю и прочие природные ресурсы, осуществляется в порядке, который предусматривается законом и другими юридическими актами. Арендатору даются также права на обозначения, которые индивидуализируют работу организации (на товарный знак, фирменное название, знаки обслуживания и т. д.), и прочие исключительные права. Арендодатель вправе уступить арендатору право требования и перевести на него долги, касающиеся организации.Элементами договора аренды являются стороны, заключающие данное соглашение, предмет договора, его форма и содержание. Из вышенаписанного следует, что сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель.Но арендатору не могут быть переданы права арендодателя, которые были получены им на основе разрешения (лицензии) на занятие соответственной деятельностью, если другое не предусматривается законом, либо прочими юридическими актами. Когда же арендодателем включается в состав организации обязательства, реализовать которые арендатор не сумеет вследствие отсутствия у него подобного разрешения (лицензии), то арендодатель не может быть освобождён от надлежащих обязательств перед кредиторами.В соответствии со статьей 658 ГК РФ договор аренды предприятия может быть заключён исключительно в письменном виде через составление одного документа, который подписывается сторонами. Не следование форме договора вызывает признание его недействительным: он числится ничтожным и его исполнять его не разрешается. Из этого вытекает, что положение о форме договора аренды предприятия - это императивная норма и стороны на своё усмотрение не могут предусмотреть другую форму. Помимо этого, организация в качестве имущественного комплекса - это недвижимость, вследствие этого договор аренды нуждается в государственной регистрации и является заключенным с времени совершения подобной регистрации.В договоре аренды предприятия нужно установить величину арендной платы и время внесения арендной платы. Изменение в одностороннем порядке условий договора не разрешается. Основания досрочного расторжения договора перечисляются в ГК РФ и касаются всех видов арендных сделок. Вместе с тем в договоре сторонами могут предусматриваться дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия. В тексте договора сторонами может также предусматриваться имущественная ответственность и штрафные санкции относительно виновной стороны за невыполнение либо неподобающее выполнение договора.Предмет договора аренды предприятия - это предприятие, вкупе с хозпостройками, технологией производства, оборудованием и т. д.Договор аренды предприятия нельзя заключать, не установив его содержание, предмет и форму.Конклюдентные действия являются поведением, через которое выявляется намерение лица вступить в сделку. К примеру, опуская в автомат денежные средства, лицо показывает волю на приобретение продукции, содержащейся в автомате.Молчание может обладать правообразующей силой, когда законом либо соглашением сторон ему сообщается подобное свойство. Лишь в данных случаях молчание указывает на выражение воли субъекта возбудить либо допустить правовые последствия. Договор доверительного управления имуществом составляется на срок, который не превышает пяти лет, и если отсутствует заявление одной из сторон о прекращении договора, то по завершении срока его действия, он числится продлённым на такой же срок и на таких же условиях, какие предусматривались договором.Письменная форма сделки может быть как простой, так и нотариальной. Простая письменная форма является выражением воли участников сделки через составление документа, который отражает содержание сделки, и который подписан сторонами сделки.Надобность следования простой письменной формы сделки законом ставится в зависимость от её субъектного состава. Так, этой формой обязаны располагать:все сделки юридических лиц друг с другом и с гражданами (статья 161 ГК). Кроме сделок, которые требуют нотариальной формы, а также сделок, которые могут быть совершены в устной форме;сделки граждан друг с другом на сумму, превосходящую несколько сотен тысяч рублей;сделки граждан между собой, письменная форма совершения которых предусматривается законом вне зависимости от их суммы (соглашение о неустойке, залог, поручительство, уступка требований и перевод долга, которые основаны на сделке, совершаемой в письменной форме (статьи 331, 339, 380, 389, 391, 429 ГК).Договор в письменной форме может заключаться через составление одного документа, который подписан сторонами, а также посредством обмена документами через почтовую, телеграфную, телетайпную, телефонную связи.Причём не берется в расчёт сумма, на которую производится сделка. Пример подобный сделки - покупка продукции в магазине, когда передача продукции и её оплата совершаются синхронно.К примеру, согласно письменному договору поставки, в ходе одного года будет осуществляться отпуск товаров по устным заявкам потребителя.Письменная форма договора соблюдена, когда письменное предложение составить договор принимается через выполнение указанных в нём обстоятельств договора (отгрузка продукции, оказание услуг, исполнение работ, оплата надлежащей суммы и т. п. - статьи 434,438 ГК).Наравне с простой письменной формой и нотариальной формой совершения сделок, закон вводит дополнительную стадию совершения отдельных сделок - государственную регистрацию.Государственная регистрация является внесением сведений о произведенных сделках в единый Госреестр, который открыт для заинтересованных лиц. Государственную регистрацию сделок исполняют органы юстиции.Когда сделку необходимо зарегистрировать, то до момента подобной регистрации сделка не числится облеченной в потребную форму.Требование государственной регистрации не может устанавливаться по соглашению сторон, то есть стороны не имеют права требовать государственной регистрации сделки, когда настоящее не предусматривается законом.Не следование нотариальной формы сделки или требования о регистрации постоянно вызывает недействительность сделки, а вот не следование простой письменной формы вызывает недействительность сделки лишь в случаях, которые специально предусмотрены законом.Аренда предприятия является получением внаём потребного производственного комплекса, в целях реализации впоследствии производственного процесса, дающего прибыль, для формирования собственного капитала.Однако аренда предприятия не такое уж и лёгкое дело, поскольку, во-первых, вкупе с переходом к новому владельцу самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговариваются загодя в договоре, ему также передаются и задолженность предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые нужно погасить на правах прошлого владельца.Договорные связи разрешают регламентировать как экономическую, так и коммерческую деятельность, дозволяют относиться к совершению сделки законодательно, основательно, зная, что за вашими правами находятся обязательства, неисполнение которых может быть рассмотрено в судебном порядке.2.2 Финансовая аренда (лизинг): правовое регулирование и правоприменительная практикаПравовые особенности лизинга недвижимости. Благополучное осуществление экономических реформ в РФ во многом находится в зависимости от решения вопроса технического переоснащения, от источников инвестиций, которые обеспечивают обновление производственно-технической основы при нехватке собственных ресурсов. Способ, который доказал собственную действенность и который признаётся одним из основных механизмов финансирования бизнеса сейчас, - это лизинг.Основная идея лизинга заключается в вероятности применения финансовых ресурсов лизингодателя в целях получения охранительной правовой доктрины РФ имущества для его дальнейшего предоставления лизингополучателю с возвращением вложений и вознаграждения лизингодателя.В РФ лизинг представляет собой метод господдержки предпринимательства, инструмент технического оснащения производства и обновления основных фондов, способом приобретения кредита и кредитного дохода, формой инвестиций. Увеличение применения лизинга в качестве источника финансирования инвестиций было объявлено в Плане по осуществлению ключевых направлений антикризисных действий и политики модернизации отечественной экономики.Лизинг имеет черты аренды и кредита, сочетая в себе их достоинства. Субъекты экономической деятельности, которые выбирают лизинг для решения встающих перед ними вопросов, находят в нём средство целесообразного использования собственной и сторонней собственности через реализацию своего имущества, передачу в аренду купленного имущества, применения арендованного имущества.Лизингополучатели обладают возможностью покупать активы и приумножать производственные мощности без единовременного и существенного отвлечения своих денежных ресурсов. Для лизингополучателей лизинг заманчив тем, что: разом осуществляется и покупка имущества и финансирование его покупки; осуществляется «золотое правило финансирования», в соответствии с которым финансирование обязано производиться в ходе всего срока использования имущества; личные средства лизингополучателем могут использоваться на иные цели; разрешает незамедлительно начать деятельность, для которой имущество приобретается в лизинг.Лизинг недвижимого имущества в РФ - самый невостребованный из всех видов лизинга исходя из разновидности имущества. Настоящее можно объяснить как недочетами в законодательстве, которые препятствуют распространению этого вида лизинга в деловой практике, так и спецификой российского рынка недвижимости, для которого свойственна непрозрачность, повышенный спрос и недостаточное предложение, тенденция к устойчивому повышению арендной платы и росту стоимости недвижимости.В определении лизинга, которая предложена Leaseurope, перечисляются вероятные предметы лизинга, подчёркивается целевая ориентированность лизинга и специфика положения лизингодателя. Там сказано, что лизинг является договором аренды завода, промышленной продукции, оборудования, недвижимости для употребления их в производственных целях лизингополучателем. В то время как продукция покупается лизингодателем, и он оставляет за собой право собственности на всё время действия договора лизинга. Сущностные признаки лизинга из данного определения не усматриваются, и в общем на первой сессии Leaseurope было подмечено, что никто не может достоверно установить, что же собой представляет лизинг.Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге, которая была принята 22 мая 1988 года в Оттаве на конференции ООН, истолковывает финансовый лизинг в качестве сделки, которая содержит в себе следующие характеристики:арендатор устанавливает оборудование и избирает поставщика, не полагаясь в первую очередь на опыт и точку зрения арендодателя;оборудование покупается арендодателем вследствие договора лизинга, который, и поставщик оповещён об этом, заключается или должен заключаться между арендодателем и арендатором;периодическая плата, подлежащая уплате по договору лизинга, рассчитывается, в частности, учитывая амортизацию всей либо значительной части стоимости оборудования.Различия в правовом регулировании лизинга недвижимости и лизинга движимого имущества обуславливаются правовым режимом недвижимости, включая и особенными требованиями к оформлению прав на недвижимое имущество и форме сделок с недвижимостью, что предоставляет потенциал для обеспечения большего контроля над их совершением.Касательно лизинга недвижимости настоящее значит сравнение признаков появляющегося отношения с признаками лизинга в каждом определённом случае. Настоящее также обеспечивает проверку договоров, на основе которых предмет лизинга приобретается лизингодателем в собственность, что разрешает увеличить их круг, поскольку опасность совершения мнимой или притворной сделки для получения безосновательной налоговой экономии здесь значительно ниже, чем в связях по лизингу движимого имущества.Лизинг сравнительно аренды недвижимости является более долгосрочными и стабильными отношениями (договоры аренды зачастую заключаются на срок менее года).Величина арендной платы может меняться по согласию сторон в сроки, которые предусматриваются договором, однако не чаще раза в год. Потенциал для изменения величины лизинговых платежей предусмотрен и Законом о лизинге, при этом данную величину можно менять не чаще чем один раз за три месяца (часть 2 статьи 28 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»).Однако вследствие связи величины лизинговых платежей со сроком договора лизинга величина и способ оплаты лизинговых платежей, обычно, определяется при заключении договора лизинга и больше не меняется. Данное обстоятельство выгодно отличает лизинг недвижимости от аренды либо коммерческого найма, так как арендодатели (наймодатели) систематически используют собственное право на повышение величины арендной платы.Договором аренды не предусмотрено право арендатора выкупать в собственность применяемую недвижимость (кроме аренды с правом выкупа). Лизинг при существовании в договоре условий, связанных с выкупом объекта недвижимости, подобную возможность даёт, и не только бизнесменам.Лизинг обладает весомыми преимуществами не только лишь перед арендой, но и перед покупкой коммерческой недвижимости в кредит, который обеспечен ипотекой, поскольку большие требования банков к финансовому положению заёмщиков создают трудности в получении кредита для покупки недвижимости. Несмотря на то, что затраты лизингополучателя часто превосходят затраты на покупку недвижимости в кредит, так как срок договора лизинга как правило дольше срока кредитного договора, именно лизинг представляет собой инструмент, предоставляющий возможность покупки коммерческой недвижимости для индивидуальных и корпоративных предпринимателей в сфере малого и среднего бизнеса.Для ипотеки коммерческой недвижимости является желательным, чтобы её предметом была недвижимость, имеющая высокую ликвидность. Требования кредитора к объекту, под залог которого предоставляется кредит, не всё время сходятся с требованиями заёмщика. Наоборот, объект недвижимости, который передаётся в лизинг, всецело соответствует требованиям лизингополучателя.Поскольку объект недвижимости в ходе срока лизинга пребывает в собственности лизингодателя, являющегося заёмщиком перед банком при надобности добавочного финансирования лизинговой операции, у лизингополучателя нет необходимости давать залог для обеспечения выполнения обязательства перед лизингодателем. Ещё одним плюсом является то, что существование заключенного договора лизинга не оказывает влияния на кредитную историю лизингополучателя.В случае с лизингополучателями, которыми являются физическими лицами, не реализовывающими коммерческую деятельность, лизингодатели, продолжая оставаться собственниками даваемого в лизинг жилья, учитывают его на собственном балансе и платят налог на имущество.