анализ ипотечного кредитования коммерческого банка

По результатам исследования даны общие понятия «кредита», «ипотечного кредита». Рассмотрены основные принципы банковского кредитования, приведены черты ипотечного жилищного кредитования в России, его социально – экономические функции. Рассмотрены темпы развития ипотечного кредитования, нормативно – правовая база, регулирующая данную область.
По результатам анализа выявлено, что в банке «Левобережный» (ПАО) перспективным направлением развития является первичный рынок недвижимости, то есть рынок строящегося жилья. Отдельное внимание следует обратить на укрепление позиций в Сибирском Федеральном округе, увеличение числа аккредитованных объектов и застройщиков, как в регионах, так и в Новосибирске.
Доля кредитов с просроченной задолженностью в общем объеме невелика, но имеет тенденцию роста.
Д ...

Введение
1. Экономическое содержание ипотечного кредитования и общая характеристика основных видов ипотечных кредитов коммерческого банка
2. Организационно-экономическая характеристика коммерческого банка
3. Характеристика основных видов ипотечных продуктов, реализуемых коммерческим банком
4. Анализ динамики, структуры и эффективности ипотечного кредитного портфеля коммерческого банка
5. Основные направления совершенствования ипотечного кредитования в коммерческом банке
Заключение
Список использованных источников
Приложения

Ипотечное жилищное кредитование играет важнейшую роль в социально – экономическом развитии любого государства. Именно за счет ипотечных инструментов решается жилищная проблема граждан в промышленно развитых странах мира. Особую важность развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации придает острота жилищной проблемы российских граждан, когда в улучшении жилищных условий нуждается более 70% населения.
В связи с этим, вопросы изучения приоритетных направлений развития ипотечных инструментов в России приобретают высокую значимость.
Целью работы является анализ ипотечного кредитования в Новосибирском социальном коммерческом банке «Левобережный» (ПАО) для выявления направлений его совершенствования.
Задачи работы:
1. Изучить экономическое содержание ипотечного кредито вания и общая характеристика основных видов ипотечных кредитов коммерческого банка.
2. Дать организационно-экономическую характеристику коммерческого банка.
3. Дать характеристику основных видов ипотечных продуктов, реализуемых коммерческим банком.
4. Проанализировать динамику, структуру и эффективность ипотечного кредитного портфеля коммерческого банка.
5. Определить основные направления совершенствования ипотечного кредитования в коммерческом банке.
Объект исследования – Новосибирский социальный коммерческий банк «Левобережный» (ПАО).
Период исследования – 2012-2014 годы.
Структурно работа состоит из введения, пяти разделов, заключения, списка использованных источников.

Рисунок 1 – Организационная структура Банк «Левобережный» (ПАО)По данным авторитетного аналитического агентства РБК Банк «Левобережный» (ПАО) занимает 28 место в рейтинге крупнейших региональных банков России.Согласно рейтингу крупнейших российских банков по рентабельности в 2015 году, подготовленного «РИА Рейтинг», банк «Левобережный» (ПАО) находится на 19 месте.Ниже представлена доля рынка Банка «Левобережный» (ПАО) в Новосибирской области по различным направлениям деятельности (информация по головным офисам и филиалам, расположенным в регионе).Таблица 1 – Доля рынка Банка «Левобережный» (ПАО) в Новосибирской области по различным направлениям деятельностиДатаАктивы, %Кредиты юридическим лицам, %Кредиты физическим лицам, %Средства физических лиц, %Средства юридических лиц, %01.01.20132.82.12.14.83.901.01.20143.02.63.05.74.101.01.20153.12.43.57.36.5Среди российских банков Банка «Левобережный» (ПАО) по состоянию на 1 апреля 2015 года, согласно рейтинга информационного портала banki.ru, занимал следующие позиции:по чистой прибыли – 116 место;по активам нетто – 131 место;по капиталу – 142 место;по кредитному портфелю – 107 место;по вкладам – 81 место.В соответствии с данными Приложений А, Б в таблице 2 представлен анализ динамики собственных средств Банка «Левобережный» (ОАО). Таблица 2 - Анализ динамики собственных средств (капитала) Банка «Левобережный» (ОАО) за 2012- 2014 гг.Наименование показателяСумма, тыс. руб.Изменения, тыс. руб.Темп прироста, %2012201320142013/20122014/20132013/20122014/2013Средства акционеров (участников)350 250350 250350 2500000Резервный фонд1751317513175130000Переоценка основных средств438 334451629445 26213 295- 6 3673,03-1,43Нераспределенная прибыль (непокрытые убытки) прошлых лет1 052 6761 721 2872 413 605668 611692 31863,5240,22Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период835 748858 459476 37022 711-382 0892,72-44,51Всего источников собственных средств2 694 5213 399 1383 703 000704617303 86226,158,94Анализ полученных данных показал, что собственный капитал Банка растет, чем объясняется его длительное пребывание на рынке - банк устойчиво и эффективно работает, в связи с чем растет его прибыль, увеличивающая собственный капитал.Исследуя динамику темпов прироста собственного капитала, можно сказать, что  Банк имеет снижающийся темп прироста собственного капитала в рассматриваемом периоде. Анализ структуры собственного капитала по статьям позволил выявить причины снижения темпов прироста в рассматриваемом периоде. Проанализировав собственные средства банка, можно сделать вывод о том, что за период с 2012 года по 2014 год собственный капитал банка возрос на 1 008 тыс. руб. или на 37,43%, при этом темп прироста всех показателей в 2013г выше, чем в 2014г. Самый высокий темп прироста в 2013 году наблюдается по статье нераспределенная прибыль (непокрытые убытки) прошлых лет и составляет 63,52%, в 2014 году данный показатель составляет 40,22%. Показателями имеющими тенденцию к снижению в 2014г. по сравнению с 2013г. являются: -переоценка основных средств, в 2013 году темп прироста составляет 3,3%, в 2014 году равен (-1,43)%;- неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период, в 2013 году составляет тем прироста составляет 2,72%, в 2014 году равен (-44,51)%, что говорит о снижении полученной прибыли Банком в 2014 году более, чем в 2 раза по сравнению с 2013г. Соответственно Банк в 2014 году заработал прибыли в 2 раза меньше, чем в 2013году, при этом не вся полученная прибыль была направлена на инвестирование в деятельность Банка, собственники Банка получили свои дивиденды как и в предыдущие годы. 3. Характеристика основных видов ипотечных продуктов, реализуемых коммерческим банком Новосибирский социальный коммерческий банк «Левобережный» (ПАО) (далее – Банк «Левобережный») активно развивает ипотечное кредитование в течение последних 7 лет. Предлагает широкий выбор кредитных программ по стандартам «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АИЖК), Закрытого акционерного общества «Коммерческий банк ДельтаКредит» (далее - ЗАО «КБ ДельтаКредит»).Аккредитация Банк «Левобережный» в качестве Агента по сопровождению позволила оставлять на обслуживание в банке все кредиты, рефинансированные в АИЖК.У Банка имеются собственные программы ипотечного кредитования (таблица 3). Таблица 3 – Кредиты ипотечной программы «Ипотечный кредит на готовое жилье»НазваниекредитаЦелевоеназначениеОбеспечениеСрок,летСуммаСтавка, %СтабильныйПриобретение квартиры Залог приобретаемой недвижимости — отдельное жилое помещение в многоквартирном доме, соответствующее требованиям банка.5 ÷ 25от 300 тыс. рублей до 9000 тыс. рублей12,00 ÷ 14,00Актуальный5 ÷ 25от 300 тыс. рублей12,25 ÷ 14,25Стандарт5 ÷ 25От 12 тыс. долларов США до 300 тыс. долларов США8,25 ÷ 10,25Мечта5 ÷ 25от 300 тыс. рублей до 9000 тыс. рублей6,00 ÷ 7,00 + Mosprime3MКлассическийПриобретение квартиры на вторичном рынке недвижимостиЗалог приобретаемой недвижимости. Страхование жизни заемщика (созаемщика), квартиры (дома).3 ÷ 30от 300 тыс. рублей до 3000 тыс. рублей9,10 ÷ 13,60Ставка по кредиту «Мечта» рассчитывается исходя из текущей величины действующего на рынке финансового индекса (LIBOR, MOSPRIME), к которой прибавляется фиксированный процент банка. Это возможность для клиента получить ставку по кредиту, которая соответствует рыночной ситуации. Если банковские ставки понижаются — понижается ставка кредиту.М3М (MosPrime Rate) – Moscow Prime Offered Rate – индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке. MosPrime рассчитывается сроками 1, 2 и 3 месяца. Для расчета процентной ставки по кредиту «Мечта» используется 3-месячный индекс. Таким образом, процентная ставка по ипотечному кредиту «Мечта» изменяется 4 раза в год.«Кредит на строящееся жилье». Кредиты данной ипотечной программы представлены в таблице 4.Таблица 4 – Кредиты ипотечной программы «Строящееся жилье»Название кредитаЦелевое назначениеОбеспечениеСрок,летСуммаСтавка, %Мечта – ИнвестПриобретение квартиры на первичном рынке недвижимости Залог права требования по инвестиционному договору или договору долевого участия5 ÷ 25от 300 тыс. рублей до 9000 тыс. рублей13,25 ÷ 13,50Классический - Инвест3 ÷ 30от 300 тыс. рублей до 3100 тыс. рублей11,85 ÷ 13,60НачалоПриобретение квартиры на первичном рынке недвижимости из списка аккредитованных строительств.5 ÷ 25от 300 тыс. рублей12,25 ÷ 15,00Для кредита «Мечта – Инвест» на период до получения свидетельства о праве собственности процентная ставка устанавливается в размере – 13,25 ÷ 13,50 годовых. После получения свидетельства о праве собственности возможно оформление переменной процентной ставки как по условиям кредита «Мечта» либо выбрать фиксированную ставку по действующим на момент оформления свидетельства условиям кредита «Стабильный». Список переменных ставок представлен в таблице 5.Таблица 5 – Список переменных ставокПодтверждение доходаСрок кредита5÷7 лет8÷10 лет11÷15 лет16÷20 лет21÷25 летПодтверждение дохода справкой с места работы по форме НДФЛПВ более 50 %12,25%12,50%12,75%13,00%13,25%ПВ 30÷50 %12,50%12,75%13,00%13,25%13,50%ПВ 15÷30 %12,75%13,00%13,25%13,50%13,75%Подтверждение дохода справкой с места работы по форме банкаПВ более 50%12,75%13,00%13,25%13,50%13,75%ПВ от 30% до 50% 13,00%13,25%13,50%13,75%14,00%ПВ – первоначальный взнос. Он определяется путем деления разницы ссудного счета клиента и наименьшей цены на наименьшую цену. Наименьшая цена квартиры определяется путем сопоставления данных из кредитного договора, договора долевого участия и отчета об оценке «Кредит под залог имеющегося жилья». Кредиты данной ипотечной программы представлены в таблице 6. Таблица 6 – Кредиты ипотечной программы «Кредит под залог имеющегося жилья»НазваниекредитаЦелевоеназначениеОбеспечениеСрок,летСуммаСтавка, %УниверсальныйКредит предоставляется в рублях на любые цели под залог собственной квартиры в многоквартирном доме.Залог имеющейся недвижимости - отдельное жилое помещение в многоквартирном доме, соответствующее требованиям банка (залогодателем может выступать заемщик единолично либо совместно с созаемщиком, являющимся его супругом/ супругой). 10 летот 300 тыс. рублей до 9000 тыс. рублей12,00÷ 16,00Универсальный инвестПриобретение квартиры / дома (в том числе с землей) на вторичном рынке, приобретение квартиры / дома на первичном рынке (в том числе с землей), строительство дома.Залог имеющейся у заемщика / созаемщика(-ов) квартиры в многоквартирном доме, соответствующей требованиям банка.5 ÷ 25от 300 тыс. рублей12,00 ÷ 14,50Основными требования Банка «Левобережный» к клиентам являются:Клиент является гражданином Российской Федерации.Клиент имеет регистрацию (временную или постоянную) на территории Российской Федерации.Клиентом является любое дееспособное физическое лицо.Минимальный и максимальный возраст клиента устанавливается Стандартами Ипотечного оператора.Трудовая деятельность Клиента (сфера деятельности, вид занятости, трудовой стаж) должна соответствовать Стандартам Ипотечного оператора.Перечень документов, подтверждающих доход Клиента, а также виды принимаемых к расчету доходов устанавливаются Стандартами Ипотечного оператора.Клиент должен предоставить рабочий и домашний телефоны, по которым в течение срока кредитования с ним можно связаться. В случае отсутствия домашнего телефона Клиент может предоставить телефон близких родственников (при этом указывается степень родства, ФИО), в крайнем случае, возможно, телефоны знакомых и друзей (при этом указывается ФИО контактного лица). В случае отсутствия рабочего телефона, указывается номер сотового телефона или номер телефона, по которому можно связаться с Клиентом в течение рабочего дня.Наличие у Клиента собственных денежных средств, необходимых для оплаты первоначального взноса (величина первоначального взноса зависит от схемы кредитования, выбранной Клиентом) и расходов, связанных с выдачей кредита.При совершении сделок по приобретению Жилого помещения между взаимозависимыми лицами необходимо учитывать дополнительные требования:ипотечные сделки, связанные с предоставлением кредита Клиенту на приобретение Жилого помещения, находящегося в собственности супруга (и) Клиента, Банком не рассматриваются.при заключении сделки между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос, если его уплата предусмотрена выбранной Клиентом схемой кредитования, и кредитные средства перечисляются со счета Клиента на счет Продавца в безналичном порядке.Взаимозависимыми лицами признаются близкие родственники (родители, дети, родные братья и сестры, дедушка, бабушка) Клиента или его супруга (и).Требования к клиентам могут отличаться в зависимости от Ипотечного оператора. Условия предоставления ипотечного кредита.Ипотечный кредит предоставляется на приобретение Жилого помещения, участие в долевом строительстве Жилого помещения, а также на улучшение жилищных условий. Целевое назначение Ипотечного кредита определяется Стандартами Ипотечного оператора.Валюта кредитования, минимальная и максимальная сумма кредита, срок и порядок погашения кредита и уплаты процентов, размер процентной ставки и порядок начисления процентов устанавливаются Ипотечным оператором.Ипотечный кредит предоставляется Заемщику в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на его банковский счет № 40817 в Банке.Предоставление кредитов по Программе производится по утвержденным Тарифам Банка.Заемщик/Созаемщик (и), а также Залогодатель должны полностью удовлетворять Стандартам ипотечных кредитов Банка и/или Ипотечного оператора.Жилое помещение как предмет ипотеки должен полностью удовлетворять Стандартам ипотечных кредитов Банка и/или Ипотечного оператора.Обеспечением исполнения обязательств Заемщика/Созаемщика является залог (ипотека) Жилого помещения, страхование жизни и потери трудоспособности Заемщика/Созаемщика, страхование риска утраты и повреждения предмета ипотеки, страхование риска утраты права собственности (титула), и, при необходимости, поручительство третьего лица.Страховое возмещение по каждому договору (полису) страхования не должно быть меньше остатка ссудной задолженности, но не более действительной (оценочной) стоимости жилого помещения.Страхование осуществляется Заемщиком за счет собственных средств на срок кредитования плюс один день в аккредитованной Банком и Ипотечным оператором страховой компании. При наличии Созаемщиков страховая сумма по страхованию жизни и потери трудоспособности определяется условиями кредитного договора.В случае если ипотечный кредит предоставляется на участие в долевом строительстве, то до регистрации прав собственности на Жилое помещение обеспечением исполнения обязательств Заемщика/Созаемщика является залог прав требования по договору участия в долевом строительстве и страхование жизни и потери трудоспособности Заемщика/Созаемщика.Предоставление кредита на приобретение Жилого помещения.Заемщик и Продавец открывают банковские счета № 40817. В пользу Продавца открывается счет № 40901 – аккредитивы к оплате.Специалист по оформлению готовит пакет документов по формам, согласованным с Ипотечным оператором:кредитный договор;закладную;договор купли-продажи;договор поручительства (при необходимости).Первоначальный взнос (сумма, равная разнице между ценой Жилого помещения и суммой предоставляемого кредита), уплачивается из собственных средств Заемщика Продавцу до выдачи кредита. Указанная сумма может быть уплачена как наличным, так и безналичным путем. При безналичном расчете Клиент вносит на свой банковский счет сумму собственных средств для перечисления их на текущий банковский счет Продавца – физического лица, расчетный счет Продавца – юридического лица. При наличном расчете подтверждением оплаты первоначального взноса является расписка Продавца – физического лица, либо приходный кассовый ордер и чек Продавца - юридического лица.Заемщик/Созаемщики подписывают в Банке Кредитный договор и Закладную (типовые формы предоставляются Ипотечным оператором). Заемщик/Созаемщики, являющиеся покупателями Жилого помещения, и Продавец подписывают договор купли-продажи и акт приема-передачи.Заемщик подписывает следующие заявления:на открытие отзывного покрытого аккредитива в пользу продавца Жилого помещения;о регулярном ежемесячном списании средств в размере аннуитетного платежа со своего счета в пользу банка для погашения ссудной задолженности. Выдача ипотечного кредита в автоматизированной банковской системе (IBSO) производится после подписания всех указанных документов при условии:предоставления финансового документа, подтверждающего факт получения Продавцом первоначального взноса (копия указанного документа помещается в кредитное досье);предоставления договоров страхования рисков (полисов) и документов, подтверждающих оплату страховых взносов за первый страховой период. Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления Банком денежных средств на банковский счет Заемщика.В день выдачи ипотечного кредита в автоматизированной банковской системе (IBSO), Заемщик должен оплатить комиссию за оформление ипотечного кредита (согласно тарифам Банка).Денежные средства со счета «аккредитивы к оплате» на банковский счет Продавца Жилого помещения перечисляются при условии предоставления в Банк следующих документов:Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности Заемщика на Жилое помещение;Оригинал договора купли-продажи, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы;Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с информацией о регистрации права собственности Заемщика и ипотеки Жилого помещения.В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 Жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств, считается находящимся в залоге с момента регистрации права собственности Заемщика на Жилое помещение.Предоставление кредита на участие в долевом строительстве.Заемщик открывает банковский счет № 40817 в Банке.В случае если Жилое помещение в строящемся доме приобретается путем заключения соглашения об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве между Заемщиком и Участником долевого строительства, то Участник долевого строительства является Продавцом и открывает банковский счет № 40817. В пользу Продавца также открывается счет № 40901 – аккредитивы к оплате.До заключения соглашения об уступке прав требования Участник долевого строительства должен предоставить зарегистрированный в УФРС договор участия в долевом строительстве и документ, подтверждающий полный расчет с Застройщиком по договору.До возникновения ипотеки в силу закона (согласно п. 1, ст.77, Федерального закона от 16.07.1998 № 102), процентная ставка определяется тарифами Банка по данной программе. После государственной регистрации ипотеки в силу закона устанавливается базовая процентная ставка, соответствующая параметрам ипотечных продуктов, реализуемых в рамках Соглашения о сотрудничестве с Ипотечным оператором.Обеспечением исполнения обязательств Заемщика является:До регистрации права собственности на Жилое помещение:залог прав требования по договору участия в долевом строительстве;страхование жизни и потери трудоспособности Заемщика/Созаемщика. 2)После регистрации права собственности на Жилое помещение:залог (ипотека) Жилого помещения; страхование риска утраты и повреждения предмета залога (ипотеки) – после оформления Жилого помещения в собственность;страхование титула, если это необходимо в соответствии со стандартами Ипотечного оператора.Специалист по оформлению согласовывает с Застройщиком договор участия в долевом строительстве или соглашение об уступке прав требования и готовит пакет документов по формам, установленным Ипотечным оператором:кредитный договор;договор поручительства (при необходимости).Первоначальный взнос (сумма, равная разнице между стоимостью Жилого помещения и суммой предоставляемого кредита), уплачивается из собственных средств Заемщика Застройщику/Участнику долевого строительства до выдачи кредита. Указанная сумма может быть уплачена как наличным, так и безналичным путем. При безналичном расчете Клиент вносит на свой банковский счет сумму собственных средств для перечисления их на расчетный счет Застройщика. При наличном расчете подтверждением оплаты первоначального взноса является приходный кассовый ордер и чек Застройщика либо расписка Участника долевого строительства – физического лица, уступающего Заемщику свои права по договору участия в долевом строительстве.Для зачисления кредитных средств на банковский счет Заемщиком предоставляются: договоры страхования рисков указанных в кредитном договоре; расписка из Управления Федеральной Регистрационной службы о том, что договор участия в долевом строительстве принят на государственную регистрацию;копия подписанного всеми сторонами договора участия в долевом строительстве (либо копия подписанного Участником долевого строительства, Заемщиком и Застройщиком соглашения об уступке прав требования); документ, подтверждающий оплату Заемщиком разницы между стоимостью Жилого помещения и суммой предоставляемого кредита из собственных средств.Зачисленные денежные средства по распоряжению Заемщика перечисляются в счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве/Соглашению об уступке прав требования на счет Застройщика/Участника долевого строительства, являющегося продавцом Жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства.После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве Заемщик предоставляет в Банк копию договора (либо оригинал, если дополнительный экземпляр предусмотрен договором) с отметкой УФРС.Специалист по оформлению составляет Договор о залоге прав требования по договору участия в долевом строительстве и совместно с Заемщиком передает его на государственную регистрацию в УФРС.