Оценка объектов недвижимости

Результаты работы легли в основу отчета об оценке реального объекта недвижимости. Рыночная стоимость имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, д. 126/6 составляет (округленно): 39 300 500 (Тридцать девять миллионов триста тысяч пятьсот) рублей.


...

Введение
1. Методология и методы оценки стоимости недвижимости
1.1. Недвижимость как объект оценки
1.2. Принципы оценки объектов недвижимости
1.3. Подходы и методы, используемые в оценке объектов недвижимости
2. Оценка объекта недвижимости на примере здания в городе Уфа
2.1. Цель оценки
2.2. Идентификация объекта недвижимости
2.3. Права собственности, подлежащие оценке
2.4. Наименование собственника и адрес
2.5. Инспекция объекта и дата оценки
2.6. Описание объекта
2.7. Описание характеристик объекта
2.8. Анализ данных и мнение оценщика
2.9. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
2.10. Оценка объекта затратным подходом
2.11 Оценка объекта доходным подходом
2.12 Оценка объекта сравнительным подходом
2.13 Согласование результатов стоимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Технический паспорт

Актуальность темы работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Целью настоящей работы является анализ теоретических основ оценки недвижимости и реализация методики оценки офисной недвижимости на практике.
Объект исследования: офисная недвижимость. Предмет исследования: оценка стоимости офисной недвижимости.
Задачами данной работы было:
• определить сущность недвижимости;
• выявить основные этапы оценки недвижимости;
• обозначить основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного);
• проанализировать объект оценки (его местоположение, физические характеристики, оцениваемые права);
• проанализировать рынок офисной недвижимости;
• сделать выводы о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки;
• определить рыночную стоимость объекта оценки с применением трех основных подходов (сравнительного, доходного и затратного);
сделать выводы о полученной стоимости.
 

Текущие, средние и капитальные ремонты, восстанавливая потребительские свойства имущества и снижая тем самым степень его физического износа, способны увеличивать фактический срок эксплуатации по сравнению с нормативным.В теории оценки выделяют три вида износа, в совокупности дающих накопленный износ:физический, связанный с физическим устареванием объекта; функциональный, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным стандартам и требованиям;внешний – возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту недвижимости.Методы расчета физического износ зданий разделяют на нормативный, стоимостной и метод срока жизни.Здание площадью 950 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, 126/6Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом Оцениваемый объект представляет собой отдельно стоящее двухэтажное здание. В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки в качестве аналога рассматривается аналогичное строение в г. УфаСтоимость 1 кв.м. общей площади объекта оценки в ценах на октябрь-ноябрь 2011 года составляет(Сборник КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» 3.3.3.050):15 913,21руб.Общая площадь оцениваемого объекта составляет950кв.м. Таким образом, прямые издержки (ПИ), т.е. расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте, составляют:ПИ=950*15 913,21=15117549,5руб. Стоимость нового строительства кроме прямых издержек включает в себя прибыль предпринимателя. Прибыль предпринимателя (ПП) - это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является, в основном, функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. Из сложившейся рыночной практики прибыль предпринимателя оценивается как процент от прямых издержек.Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Московской областиоцениваемого объекта30%ПП=15117549,5*30%=4535264,85руб.Следовательно, стоимость нового строительства без учета НДС составляет:СС=15117549,5+4535264,85=19652814,35руб.Налог на добавленную стоимость (размер налога на добавленную стоимость установлен Законом РФ №117-ФЗ от 07.07.2003 и введен в действие с 01.01.2004 г.) составляет:18%НДС=19652814,35*18%=3537506,583руб.Таким образом, стоимость нового строительства с учетом НДС составляет:СС=19652814,35+3537506,583=23190320,93руб. Определим величину накопленного износа. Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников. Выполним расчеты по определению физического износа объекта оценки. Величина физического износа объекта определялась в соответствии с требованиями ВСН (Ведомственные строительные нормы) методом разбивки на конструктивные элементы.Определение величины физического износаТаблица №3.2.Конструктивные элементы Удельный вес конструктивных эле-ментов к стоимости здания, %Ценностный коэффициент (учитывает наличие либо отсутствие элементов здания)Удельный вес с учетом ценностного коэффициента, %Удельный вес конструктивных элементов к стоимости здания, руб.Степень износа элементов установленная при обследовании, %Средневзвешенный процент износа, руб.Фундаменты2,351,02,35544 972,541%5 449,73Каркас1,561,01,56361 769,011%3 617,69Стены наружные с отделкой5,461,05,461 263 872,491%12 638,72Внутренние стены и перегородки4,261,04,26987 907,671%9 879,08Перекрытия и покрытия4,391,04,391 018 055,091%10 180,55Кровля4,151,04,15962 398,321%9 623,98Окна и двери5,051,05,051 171 111,213%35 133,34Полы15,251,015,253 536 523,943%106 095,72Отделка14,621,014,623 390 424,923%101 712,75Прочие2,931,02,93679 476,403%20 384,29Спец. конструкции7,111,07,111 648 831,821%16 488,32Инженерные системы32,881,032,887 624 977,523%228 749,33ИТОГО:100 100,01 571 42018,2%559 953,49Стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа:23190320,93-559 953,49=22630367,44руб.Функциональный износ:В целом оцениваемый объект отвечает требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости данного типа, что позволяет говорить об отсутствии функционального износа.Экономический износ: Факторов обуславливающих наличие экономического износа не выявлено.Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет (округленно): 33 232 417,00руб.Тридцать три миллиона двести тридцать две тысячи четыреста семнадцать рублей 2.11 Оценка объекта доходным подходомИсходные данные для расчета рыночной ставки арендной платы за торгово-офисную площадь       Таблица №3.3№ п/пЭлементы сравненияОцениваемый объектАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Аналог 51Местоположениег. Уфа, ул. Ленина, 126/6г. Уфа, ул. Ленина, 70г. Уфа, ул. Ленина, 125г. Уфа, ул. Кирова, 85г. Уфа, ул. Ленина, 120/4г. Уфа, ул. Кирова, 602Обремененияотсутствуютотсутствуютотсутствуютотсутствуютотсутствуютотсутствуют3Условия оплатыбезналичный расчетбезналичный расчетбезналичный расчетбезналичный расчетбезналичный расчетбезналичный расчет4Время действия / предложения арендыМай 2014 г.Май 2014 г.Май 2014 г.Май 2014 г.Май 2014 г.Май 2014 г.5Наименование источника информации-http://ufa.irr.ru/real-estate/commercial-sale/offices/http://ufa.irr.ru/real-estate/commercial-sale/offices/http://ufa.irr.ru/real-estate/commercial-sale/offices/http://ufa.irr.ru/real-estate/commercial-sale/offices/http://ufa.irr.ru/real-estate/commercial-sale/offices/6Функциональное назначениенежилое/торгово-офисноенежилое/торгово-офисноенежилое/торгово-офисноенежилое/торгово-офисноенежилое/торгово-офисноенежилое/торгово-офисное7Этажность, конструктивные элементыОтдельно стоящее двухэтажное офисное зданиеОтдельно стоящее одноэтажное (имеется мансардный этаж) офисное зданиеОтдельно стоящее двухэтажное офисное здание.Отдельно стоящее двухэтажное офисное зданиеОтдельно стоящее двухэтажное офисное зданиеОтдельно стоящее двухэтажное офисное здание.9Наличие коммуникацийЭлектроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система.Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система.Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система.Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система.Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система.Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система.10Состояние объектахорошеесреднеесреднеехорошеехорошеехорошее11Отделка помещенийулучшеннаяулучшеннаяулучшеннаяулучшеннаяулучшеннаяулучшеннаяПродолжение№ п/пЭлементы сравненияОцениваемый объектАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Аналог 512Удобство подъездных путейхорошеехорошеехорошеехорошеехорошеехорошее13Охрана помещенийестьестьестьестьестьесть14Наличие дополнительных компонентовпарковкапарковкапарковкапарковкапарковкапарковка15Площадь, кв.м.95075080076775063016Ставка арендной платы с учетом НДС, руб./кв.м./месяцопределяется640650600633600Расчет рыночной ставки арендной платы за торгово-офисную площадь       Таблица №3=4.№ п/пКорректировкиОцениваемый объектАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Аналог 51Ставка арендной платы с учетом НДС, руб./кв.м./месяцопределяется6406506006336002Корректировка на местоположение, %г. Уфа, ул. Ленина, 126/6г. Уфа, ул. Ленина, 70г. Уфа, ул. Московская, 5г. Уфа, ул. Кирова, 85г. Уфа, ул. Ленина, 120/4г. Уфа, ул. Кирова, 60    0-5-5003Скорректированная ставка, руб. 6406455956336004Корректировка на условия оплаты, %безналичный расчетбезналичный расчетбезналичный расчетбезналичный расчетбезналичный расчетбезналичный расчет 000005Скорректированная ставка, руб. 6406455956336006Корректировка на время действия/предло-жения аренды, %Май 2014 г.Май 2014 г.Май 2014 г.Май 2014 г.Май 2014 г.Май 2014 г. 000007Скорректированная ставка, руб. 6406455956336008Корректировка на величину арендопригодных площадей, %950750800767750630 1,261,191,241,261,519Скорректированная ставка, руб.806,4767,55737,8797,5890610Корректировка на коммуникации, %Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система.Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система.Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система.Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система.Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система.Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система. 0000011Скорректированная ставка, руб. 806,4767,55737,8797,5890612Корректировка на характеристику здания, помещений, руб.Отдельно стоящее двухэтажное офисное зданиеОтдельно стоящее одноэтажное (имеется мансардный этаж) офисное зданиеОтдельно стоящее двухэтажное офисное здание.Отдельно стоящее двухэтажное офисное зданиеОтдельно стоящее двухэтажное офисное зданиеОтдельно стоящее двухэтажное офисное здание. 2324240013Скорректированная стоимость, руб. 829,4791,55761,8797,5890614Корректировка на назначение здания, помещений, руб.нежилое/торгово-офисноенежилое/торгово-офисноенежилое/торгово-офисноенежилое/торгово-офисноенежилое/торгово-офисноенежилое/торгово-офисное  0000015Скорректированная стоимость, руб. 829,4791,55761,8797,5890616Корректировка на отделку здания, помещений и состояние, руб.хорошеесреднеесреднеехорошеехорошеехорошееулучшеннаяулучшеннаяулучшеннаяулучшеннаяулучшеннаяулучшенная 202000017Скорректированная ставка, руб. 849,4811,55761,8797,5890618Корректировка на наличие дополнительных компонентов, руб.парковкапарковкапарковкапарковкапарковкапарковка 0000019Скорректированная ставка, руб. 849,4811,55761,8797,5890620Валовая коррекция, коэф. (п.1/п.19) 0,750,800,790,790,6621Количество не введенных корректировок 6678822Вес 0,200,200,220,220,1723Доли весов, руб. (п.19*п.22) 115,2116,1119145,5913824Средневзвешенная ставка арендной платы с учетом НДС, руб./кв.м./месяц (округленно) 972,13    Коэффициент загрузкиВероятность получения арендной платы по договорам аренды никогда не бывает 100%. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.Итого коэффициент недозагрузки и неуплаты = 2,5+1 = 3,5%Эксплуатационные расходыНалог на здание (налог на имущество)Налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости имущества. Остаточная стоимость имущества на дату оценки 11 410 265 руб.Налог на имущество = 11410265*0,022 = 10805224,95 руб.Налог на землюВеличина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 2 560 465,00 руб.Земельный налог = 2 560 465,00 *0,015 = 38406,98 руб.Управление Величина управленческих расходов равна 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).Страховка Согласно данным страховых компаний Московской области тариф для имущества (в зависимости от группы капитальности здания и условий его эксплуатации) составляет в среднем от 0,3% до 0,5%. Выявлено, что для I и II групп капитальности зданий тариф в среднем составляет 0,3%;для III группы капитальности зданий тариф в среднем составляет 0,4%;для IV и V групп капитальности зданий тариф в среднем составляет 0,5%.Определения групп капитальности см. в п. 2.6. Термины и определения.Таким образом, вследствие того, что оцениваемые объекты относятся ко I группе капитальности, то тариф составляет соответственно 0,3%. Расчет = 23190320,93*0,003= 92761,28 руб.Капитальные резервыЭта статья расходов учитывает затраты на капитальный ремонт здания. Капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов в соответствии с ВСН 58-88(р) производится раз в 20 – 30 лет, нас же интересует величина ежегодных отчислений для накопления суммы, достаточной для проведения такого ремонта.Расчет этой суммы мы производили исходя из следующих предпосылок:затраты на капремонт в соответствии с ВСН 58-88(р) составят около 30% от стоимости строительства объекта;накопление суммы производится в течение 25 лет;накопление средств рассчитывается по ставке вложения средств в еврооблигации РФ (Russia’10) со сроком погашения в 2030 году, составляющей 7,50%.Резерв на замещениеРасчет восстановительной стоимости приведен в разделе «Оценка недвижимости затратным подходом» и составляет 23 190 320,93 руб.Таким образом, затраты на капитальный ремонт составят:Затраты на капитальный ремонт = 23 190 320,93 * 30% = 6957096,28 рублей. Для расчёта суммы ежегодных платежей в резервный фонд применялась формула: SFF= 1/ (1+i) (n-1) + (1+i) (n-2) +...+(1+i) + 1 = i/(1+i) n -1, где: SFF - коэффициент фонда возмещения,i - ставка дисконтирования (безрисковая ставка доходности = 8,25%),n - период дисконтирования (30 лет).SFF = 0,0825/[(1+0,0825)^30 – 1] = 0,00843Т.о., резерв на замещение = 25 058 069*0,00843 = 195494,40 руб./годОпределение ставки дисконтированияДля расчета ставки дисконтирования Оценщик использует метод кумулятивного построения. Расчет премии за риск представлен в табл. №3.5Таблица №3.5№ п/пВид и наименование риска Категория риска 12345678910 Систематический риск 1.Ухудшение общей экономической ситуациидинамичный  1       2.Увеличение числа конкурирующих объектовстатичный  1       3.Изменение федерального или местного законодательствадинамичный 1         Несистематический риск4.Природные и чрезвычайные антропогенные ситуациистатичный  1       5.Ускоренный износ зданиястатичный  1       6.Неполучение арендных платежейдинамичный  1       7.Неэффективный менеджментдинамичный 1        8.Криминогенные факторыдинамичный  1       9.Финансовые проверкидинамичный 1        10.Неправильное оформление договоров арендыдинамичный 1         Количество наблюдений 0460000000 Взвешенный итог 08180000000№ п/пВид и наименование риска Категория риска 12345678910 Сумма26 Количество факторов10 Средневзвешенное значение балла2,6 Величина поправки за риск2,60% (1 балл = 1%)Премия за низкую ликвидность вычисляется по формуле:, (11)где П – премия за низкую ликвидность;Rб – безрисковая ставка;L- период экспозиции (в месяцах); Q- общее количество месяцев в году.или 2,06%На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность составляет 2,06%, что соответствует 3 месяцам экспонирования объекта.Премия за инвестиционный менеджмент. составляет 2,0%.Таким образом, ставка дисконтирования составляет 14,91%.Далее представлены таблицы определения величины ставки капитализации для оцениваемого объекта.Определение ставки капитализацииТаблица №3.6Параметр / ВеличинаЗдание площадью 950 кв.мСрок экономической жизни согласно норм амортизационных отчислений (СЭЖ), лет30Хронологический возраст (текущий год минус год постройки), лет8Эффективный возраст (ЭВ) (возраст согласно фактического состояния объекта), лет10Оставшийся срок экономической жизни (СЭЖ - ЭВ), лет20Норма возврата капитала (Rвозвр)0,021%Ставка дисконтирования ( R)14,91%в т.ч.безрисковая ставка8,25% премия за риск инвестирования в объекты недвижимости2,60% премия за низкую ликвидность2,06% премия за инвестированный менеджмент2,00%Ставка капитализации (Rвозвр +R)15%Определение рыночной стоимости здания площадью 950 кв.м. доходным подходомТаблица расчета стоимости недвижимости методом прямой капитализации доходаТаблица №3.7 Технико-экономические показатели объекта, наименование платежей и применяемых величин Значения Площадь, кв.м. 950,00 Вероятная арендная ставка в год, руб. 11665,56 Потенциальный валовой доход, руб. 11082282,00 Коэффициент загрузки 0,97 Действительный валовой доход (ВД), руб. 10694402,13 Расходы на управление (3%), руб. 332468,46Земельный налог (1,5%)38406,98 Налоги (2,2% ОС), руб. 251025,83 Капрезервы всего, руб. 7152590,68Затраты на ремонт, руб6957096,28Резерв на замещение, руб195494,4 Страховка (0,4% ПВС), руб. 69570,96 Эксплуатационные расходы всего, руб. 7774491,95 Чистый экономический доход, руб. 2919910,19 Ставка капитализации 15,00% Чистая текущая стоимость объекта, руб. 950,00 Чистая текущая стоимость объекта, руб. 19466067,90Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина 126/6, определенная доходным подходом равна:19 466 068 руб.Девятнадцать миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч шестьдесят восемь рублей2.12 Оценка объекта сравнительным подходомВ качестве аналогов были взяты объекты торгово-офисного назначения.Данные о сравниваемых объектах, полученные на основе информации о предложении помещений нежилого назначения, а также результаты вычисления скорректированных цен объектов-аналогов представлены ниже.Оцениваемые объекты Здание площадью 950 кв.м. + Земельный участок 1120 кв.м.№ п.п.ПараметрХарактеристика1Собственник объекта ------2Местоположение (адрес) объекта - Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина 126/63Общая площадь, кв.м. -9504Дата оценки - июнь 20145Вид оцениваемого права -собственность6Существующие ограничения (обременения) права -нет7Общая характеристика оцениваемого объекта -Нежилое двухэтажное здание. Внутренняя отделка улучшенная.8Инженерное обеспечение -электроснабжение, центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция, телефон, интернет, пожарно-охранная система9Назначение / использование -нежилое / торгово-офисное10Сервитуты -отсутствуют11Техническое состояние -хорошее12Дополнительные компоненты -парковка13Цена, руб. - определяетсяОбъекты-аналоги Объект-аналог №1№ п.п.ПараметрХарактеристика1Источник информации -http://oz.barahla.net/realty/218/2Местоположение (адрес) объекта - Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, 703Общая площадь, кв.м. -7504Дата предложения - июнь 20145Вид права на объект -собственность6Существующие ограничения (обременения) права -нет7Общая характеристика объекта -Отдельно стоящее одноэтажное (имеется мансардный этаж) офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная.8Инженерное обеспечение -Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система9Назначение / использование -нежилое / торгово-офисное10Сервитуты -отсутствуют11Техническое состояние -среднее12Дополнительные компоненты -парковка13Цена предложения, руб. - 31 000 000 Объект-аналог №2№ п.п.ПараметрХарактеристика1Источник информации -http://oz.barahla.net/realty/218/2Местоположение (адрес) объекта - Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, 1253Общая площадь, кв.м. -8004Дата предложения - июнь 20145Вид права на объект -собственность6Существующие ограничения (обременения) права -сервитут7Общая характеристика объекта -Отдельно стоящее двухэтажное офисное здание. Внутренняя отделка улучшенная.8Инженерное обеспечение -Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефон, охранно-пожарная система9Назначение / использование -нежилое / торгово-офисное10Сервитуты -отсутствуют11Техническое состояние -среднее12Дополнительные компоненты -парковка13Цена предложения, руб. - 35 000 000Объект-аналог №3№ п.п.ПараметрХарактеристика1Источник информации -http://oz.barahla.net/realty/218/2Местоположение (адрес) объекта - МО, г. Уфа, ул. Кирова, 853Общая площадь, кв.м.