Особенности оценки офисных зданий и сооружений

Заключение

Подводя итоги анализу текущего состояния и тенденциям развития офисного рынка столичного региона, представляется возможным сделать следующие выводы.
Низкий показатель ввода новых объектов, наблюдаемый в 2016 г., будет способствовать сохранению баланса рынка.
Снижение запрашиваемых базовых ставок аренды, номинированных в рублях, в среднем за 2016 г. не превысит 5-7%, а приведенные ставки аренды в долларах США будут варьироваться в зависимости от изменения курсов валют.
Арендная плата остается многокомпонентной величиной, каждую из частей которой арендатор может в той или иной степени оптимизировать, причем как в процессе пересмотра существующих договоров, так и при заключении новых договоров аренды – в случае переезда или расширения.
Обобщая, можно сказать, что основные изменен ...

Оглавление
Введение 4
1.Теоретические аспекты формирования рынка офисной недвижимости 6
1.1. Основные подходы к классификации недвижимости 6
1.2. Понятие и формирование рынка офисной недвижимости 9
1.3. Нормативное регулирование девелопмента недвижимости 13
2. Анализ текущего состояния рынка офисной недвижимости Москвы и Московской области 16
2.1. Текущее состояние рынка офисной недвижимости Москвы (за III квартал 2016 года) 16
2.2. Анализ изменений на рынке офисной недвижимости г. Москвы за период 2015-2016 гг. 19
2.3. Проблемы оценки офисных зданий и сооружений 28
Заключение 34
Список использованных источников 36

Введение
Операции с различными видами недвижимости занимают особое место среди элементов рыночной экономики. На сегодняшний день, в данной сфере сложилась ситуация, которая может быть охарактеризована как плавное развитие, что определяется увеличением объема инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость, а также ростом числа построенных объектов. Несмотря на это, существенное влияние на темпы роста и развития отрасли оказывают кризисные явления в экономике, что в свою очередь сказывается на количестве сданных в эксплуатацию объектов и величину общей площади коммерческих объектов.
Актуальность настоящей работы обуславливается необходимостью проведения анализа существующей ситуации и последних тенденций развития рынка коммерческой недвижимости столичного региона, а также формирования прогн озов относительно ближайших перспектив развития данной сферы.
Несмотря на довольно большое количество публикаций в профильных изданиях, а также научных работ ряда исследователей, данная тематика представляется недостаточно освещенной. В рамках исследования были изучены работы таких авторов как А.В. Талонов, А.В. Карасев, О.Л. Крымина, И.Т. Балабанов и ряда других.
Целью работы является подготовка объективного аналитического обзора состояния рынка офисной недвижимости Москвы и Московской области, а также анализ ключевых современных тенденций его развития.
Для этого представляется необходимым решить такие задачи как:
- изучение основных особенностей становления и развития московского рынка коммерческой недвижимости;
- проведение анализа перспектив развития рынка офисной недвижимости в столице;
- рассмотрение практики ценообразования на офисную недвижимость.
Структура работы состоит из введения, двух глав основной части, заключения и списка использованных источников.
Первая глава настоящей работы посвящена теоретическим аспектам формирования рынка недвижимости, в том числе рассмотрению основных категорий недвижимости, анализу основных подходов к понятию «недвижимость», а также роли, которая она играет в национальной экономике.
Во второй главе курсовой работы рассмотрены ключевые вопросы современного состояния рынка офисной недвижимости столицы и Подмосковья, проведен анализа существующих тенденций и изменений в вопросах ценообразования, рассмотрены новые объекты, построенные в 2016 году.
Заключение содержит общие выводы по исследованию, также в заключении рассматриваются основные перспективы и тенденции дальнейшего развития рынка офисной недвижимости Москвы и Подмосковья.
В списке литературы указаны источники, использованные при подготовке настоящей курсовой работы.

 

• Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.• Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.• Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.• Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.», то можно заметить, что автор разделяет коммерческую и производственную недвижимость. Недостатком такого подхода является то, что в категорию коммерческой недвижимости заложены несколько совершенно различных видов недвижимости, которые, для получения прибыли, используются ее владельцами совершенно по-разному. Также другим недостатком данного подхода является то, что фабрики и заводы обычно являются единым целым и приносят доход собственнику от работы каждого подразделения. В то же время склад по характеру использования не является неразделимым объектом и может вообще не относиться к производственной деятельности, а быть лишь местом хранения продукции. Причем его использование возможно, как целиком, так и по частям, так как арендуют склады обычно блоками. Такую точку зрения подтверждает исследование международной консалтинговой компании Knight Frank за 2015 год, данные которого указывают на то, что 68% спроса составляют складские площади от 1000 кв.м до 5000 кв.м, в то время, как сами складские комплексы обычно имеют общую площадь более 10 000 кв.м.1.2. Понятие и формирование рынка офисной недвижимостиПереход к рыночным отношениям влечет за собой трансформа¬цию собственности, которая из одномерной государственной собст¬венности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Возникает рынок недвижимости. Создание в России полноценного рынка недвижимости с соответствующей инфраструктурой и адекватно функционирующей системой регулирования является одним из важнейших направлений, непосредственно влияющих на предпринимательский климат в стране, на инвестиционную активность в экономике. Рынок недвижимости активно реагирует на изменение макроэкономической конъюнктуры, являясь своеобразным "зеркалом", в котором отражается состояние экономики.За последнее десятилетие российский рынок недвижимости переживает невиданный подъем. Бурные темпы роста присущи рынкам жилой, коммерческой недвижимости, областям смежного им бизнеса: банковского, риэлтерского, страхового, юридического.Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка) .Учитывая изложенное выше, представляется необходимым сформулировать определение офисной недвижимости и рассмотреть далее основные особенности формирования рынка такой недвижимости.Наиболее доступным на наш взгляд является определение, которое говорит о том, что офисная недвижимость является одним из подвидов коммерческой недвижимости, который может быть продан либо сдан внаем. Офисная недвижимость, иными словами, это помещения, которые можно либо арендовать, либо выкупить в собственность для дальнейшего обеспечения ведения коммерческой деятельности. Данная деятельности может носить самый разный характер, к примеру, от приема и консультирования клиентов по юридическим вопросам, до хранения архивной документации какой-либо организации. Очевидно, что для различных целей должна быть использована разная офисная недвижимость, однако непосредственное целевое использование является лишь частным фактором классификации офисной недвижимости.Так ведущие консалтинговые организации, при классификации различных офисных зданий используют такие характеристики как тип инженерных систем здания, различные конструктивные особенности (планировка, высота потолков, глубина этажей, отделка общественных зон), а также транспортная доступность и месторасположение здания, форму собственности, наличие управляющей компании офисным зданием, наличие сертификации. На основании вышеприведенных критериев, различают такие классы офисной недвижимости как А, B+ и B-. Соответственно, рынок офисной недвижимости формируется в рамках обозначенной выше классификации. Одной из значимых тенденций развития рынка офисной недвижимости столичного региона является появления так называемых «деловых кварталов» (бизнес-кварталов). Согласно международным стандартам бизнес-кварталы – это отдельный сегмент офисной недвижимости. Зачастую он отличается особой организацией пространства, которая позволяет не просто оборудовать рабочие места, а создать для людей условия, при которых они могут наслаждаться работой. Как правило, это офис, который работает 24 часа в сутки 7 дней в неделю и становится вторым домом для сотрудников. При этом у команды повышается креативность и продуктивность работы. Территория классического делового квартала компактна и составляет 5-10 га. Однако при разработке концепции объекта девелопер должен предусмотреть расширенный функционал центра, так как успех подобных проектов во многом зависит от синергии и баланса заложенных в проект возможностей. С одной стороны, предложенных функций должно быть достаточно для комфорта будущих арендаторов, с другой – экономика проекта не должна быть перегружена излишними возможностямиВ России такие бизнес-кварталы только начали свое развитие. Первые их образцы строятся на территориях Новой Москвы. К таковым, например, относятся «Гринвуд» Бизнес-парк, Деловой центр «Кантри Парк» и Деловой квартал класса А NEOPOLIS. В деловых кварталах большая вариативность офисных помещений по сравнению с обычными бизнес-центрами. В зависимости от запросов и архитектурно-стилевых предпочтений арендаторов деловой квартал может предложить и многоуровневые площади, и мансарды и даже необычные цокольные этажи.Арендаторы деловых кварталов практически не ограничены в выборе площади офисной нарезки. Здесь они могут занять и самые востребованные 300 кв. м, и целые здания площадью до 50 000 кв. м. Данный формат офисной недвижимости играет важную роль в развитии урбанистического пространства столицы. Деловой квартал обладает собственной территорией, имеет четкие границы, единое управление и, чаще всего, общий для всех корпусов архитектурный облик. При этом размещенная на объекте инфраструктура обслуживает не только сотрудников офисов, но и жителей прилегающих районов. Таким образом, деловой квартал выполняет функцию полиса, центра притяжения и общественной жизни на новых территориях. Являясь центром общественного притяжения, деловые кварталы нуждаются в продуманной транспортной сети. Например, года рядом с территорией, где расположились новые деловые кварталы Москвы, планируется открытие двух станций метро.Благодаря бизнес-кварталам облик Москвы становится по-настоящему полицентричным. Само возникновение деловых кварталов связано с политикой децентрализации, которая направлена на развитие новых городских районов и улучшение их инфраструктуры. В результате происходит разуплотнение центра столицы, хаотично застроенного офисными зданиями, в целом улучшается транспортная ситуация в Москве. Основной принцип формирования деловых кварталов – «город в городе», поэтому сегодня в них можно не только работать, но и жить. Рядом с такими объектами сейчас строят полноценные жилые зоны. Это позволит бизнес-центрам полноценно функционировать в вечернее и ночное время суток, быть точками досуга и отдыха для жителей района.Следует отметить, что развитие подобных деловых кварталов происходит не самыми быстрыми темпами на настоящий момент. Превалируют процессы точечной застройки столицы офисными зданиями и сооружениями.Более подробно современное состояния рынка офисной недвижимости столичного региона, а также ключевые тенденции его развития будут рассмотрены в следующей главе настоящей работы. ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ТЕКУЩЕГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ2.1. Текущее состояние рынка офисной недвижимости Москвы (за III квартал 2016 года)В связи с общей динамикой экономических процессов, происходящих в крупных городах-экономических центрах (к которым, в первую очередь, можно отнести и Москву и Подмосковье) рассмотрение и анализ основных тенденций и текущего состояния ряда сфер коммерческой и производственной деятельности представляется целесообразным осуществлять за период последних лет. В том числе, речь идет и об анализе сферы офисной недвижимости. Анализируя III квартал 2016 года, можно отметить, что он отличается не совсем стандартными трендами для рынка столичной офисной недвижимости последних двух лет. Так, ряд тенденций показал потенциал рынка для скорого восстановления, однако стоит признать, что в ближайший год качественный и количественный рост сегмента вряд ли возможен. Позитивные тренды рискуют оказаться единичными проявлениями, которые «выравнивают» ситуацию в моменте, однако слабо влияют на дальнейшую перспективу развития.Так, ввод офисных объектов в III квартале сравнялся с результатами ввода за все I полугодие – почти 170 000 кв.м качественной офисной недвижимости вышло на рынок в период с июля по октябрь. Но стоит отметить, что подавляющее большинство заявленных до конца года объектов перенесены к открытию на 2017 – 2018 г.г. Из оставшегося заявленного объема (180 000 кв.м) реально до конца 2016 будет введено не более 50%.Значительный рост спроса на первый взгляд внушает воодушевление: объем новых сделок в III квартале превзошел результаты II квартала 2016 года на 7%, а результаты I квартала – более чем в два раза. Однако данный показатель был достигнут в основном за счет нескольких крупнейших сделок, в то время как основной объем контрактов проходил в сегменте офисов до 1000 кв.м. Как показала отраслевая структура спроса за квартал, окончательно на лидерских позициях как арендатор и покупатель офисной недвижимости утвердился государственный сектор. Заняв долю в 9% в I полугодии, в III квартале он получил 34% от общего спроса, в основном за счет сделки Мэрии Москвы по приобретению 55 000 кв.м. в «Москва-Сити» для собственного использования. Отдельно стоит учитывать ряд крупнейших инвестиционных сделок конца 2015 – начала 2016 по приобретению компаниями с госучастием проблемных объектов офисного рынка.Государство фактически становится крупнейшим игроком в сегменте коммерческой недвижимости. Наряду с банковскими структурами, госкомпании наращивают свой портфель качественной коммерческой недвижимости, избавляются от неликвидных активов и формируют собственные структуры по управлению, «asset management» и брокериджу недвижимости. Вполне вероятно, что спустя два-три года на рынке образуются новые крупные и конкурентные компании, которые будут профессионально управлять инвестиционными активами в сегменте, а также структурировать вложения других участников рынка.Ставки аренды офисной недвижимости продолжают свою стабилизацию. Движение вниз средневзвешенных ставок в III квартале не составляло более 2% в зависимости от класса и зоны города. В то же время, некоторые локации показали рост ставок аренды: так, в офисах между ТТК и МКАД ставки кратковременно увеличивались на 3%. Оценить перспективы закрепления такого тренда возможно уже в течении 1-2 квартала 2017 года.Кроме того, адаптация ставок сигнализирует о минимальном снижении уровня вакансии. В классе А показатель вакансии снизился на 1-2 процентных пункта в зависимости от зоны города. В В+ классе остался практически без изменений.Велика вероятность, что в первом квартале 2017 года рынок проявит еще ряд позитивных трендов, которые также могут сохраниться и в течении следующих нескольких лет. Однако зависимость от макроэкономических тенденций до сих пор сильна, поэтому негативные и резкие скачки в экономике могут поменять «шаткое» равновесие офисного сегмента. Их вероятность нельзя будет исключать и в течение всей I половины 2017 года.Основные показатели рынка офисной недвижимости в III квартале 2016 года:Объем введенной офисной недвижимости: 169 979 кв.м;Объем новых сделок по аренде и продаже офисной недвижимости: 163 440 кв.м (общее поглощение 231 448 кв.м);Средний уровень вакансии на рынке: класс А 18-19%, класс В+ до17%, класс В до 25% (в зависимости от зоны города).Средний уровень базовых ставок аренды: класс А: в пределах делового центра города (до ТТК) – 28 000 - 32 000 руб./кв.м в год, за МКАД – 15 000 – 16 000 руб./кв.м в год. Класс В+: до ТТК – 20 000 – 25 000 руб./кв.м в год, за МКАД – 13 000 руб./кв.м в год. Класс В: до ТТК - 17 000 – 19 000 руб./кв.м в год, за МКАД – 9 000 – 11 000 руб./кв.м в год.За III квартал рынок офисной недвижимости пополнился на 169 979 кв. м качественных объектов классов А и В+. Данный результат фактически сравним с показателем всего I полугодия 2016 г. (173 698 кв. м) и связан с выходом двух крупных объектов: «Арена ЦСКА» (64 800 кв.м) и РТС «Варшавский» (42 161 кв.м). Остальные объекты представляют собой новые очереди уже функционирующих бизнес-центров и особняк в центре столицы, прошедший процедуру редевелопмента. Напомним, что в III квартале 2015 года показатель ввода офисных площадей был на 30% выше. Девелоперская активность снижается в течение всего 2016 года, и вероятнее всего, в 2017-2018 г.г. рынок придет к балансу за счет существенного сокращения показателя ввода новых площадей. Наибольшее количество введенных объектов относится к классу А – 59%. Класс В+ в этом квартале представлен двумя объектами (40%), и один объект относится к классу В (1%): особняк на Солянке (1 118 кв.м). Для целей анализа тенденций дальнейшего развития рынка офисной недвижимости далее считаем необходимым проследить динамику изменений основных показателей в данной сфере на протяжении ряда последних лет. 2.2. Анализ изменений на рынке офисной недвижимости г. Москвы за период 2015-2016 гг.Начиная со второй половины 2016 года выросла доля новых рыночных сделок. Низкие объемы ввода и увеличивающаяся, начиная с III квартала, активность арендаторов и покупателей офисной недвижимости привела к процессу вымывания качественных активов, особенно ощутимого в предложении крупных по размеру помещений. Общий объем заключенных сделок, новое строительство и доля свободных площадей   Рисунок 1. Востребованный размер офисного помещения в 2016 году * % от количества заключенных сделок новой аренды и продажиАрендные ставки в бизнес-центрах Москвы остаются преимущественно в рублевой зоне после масштабного перехода от номинирования в долларах в конце 2014 – начале 2015 годов.Девелоперы по-прежнему прибегают к переносу сроков ввода в эксплуатацию бизнес-центров, строительство которых находится в завершающей стадии, ожидая подтвержденного интереса со стороны клиентов.Предложение на офисном рынке МосквыОбъем нового строительства в 2016 году показал рекордно низкое значение. По итогам года в эксплуатацию было введено только 317 300 кв. м новых офисных площадей. Такое значение в 2,3 раза уступает показателю 2015 года (721 500 кв. м) и является минимальным показателем более чем за 10 лет.Рисунок 2. Новое строительство по зонам МосквыНизкая девелоперская активность проявляется как в отсутствии новых крупных офисных проектов, так и в переносе сроков ввода многих бизнес-центров, запланированных на 2016 год. Данная тенденция существенно отразилась в сегменте класса «А», объем нового строительства в котором составил 70 500 кв. м, что более чем в 4 раза ниже значения 2015 года.В классе «А» были введены в эксплуатацию 3 объекта, крупнейшим из которых стала первая очередь бизнес-парка G10 (30 300 кв. м).В сегменте класса «В», на который пришлось 88% нового предложения, крупнейшими объектами стали МФК «ЦСКА» (40 900 кв. м), Nagatino i-Land – фаза II «Декарт» (28 100 кв. м), «Даниловская Мануфактура» – корпус «Мещерин» (25 800 кв. м) и БЦ «Отрадный» – фаза II (25 300 кв. м).Рисунок 3. Новое строительство по классам (млн. кв. м)Спрос на офисы в столицеВ 2016 году наблюдался рост спроса на офисную недвижимость, в результате которого объем сделок новой аренды и продажи достиг докризисного уровня 2013 года и составил 1,06 млн кв. м. Такой показатель на 22% превосходит значение предыдущего года, и на 44% больше значения в 2014 году.В 2016 году сократился объем сделок по продлению и пересмотру коммерческих условий, пик которых пришелся на 2015 год. Их доля в общем объеме транзакций снизилась с 39% в 2015 до 27%, что все еще выше докризисного уровня.Рисунок 4.