Особенности оценки загородной недвижимости

Из-за особенностей положения и высокой значимости в экономике, все объекты недвижимого имущества, права на эти объекты и сделки с ними, нуждаются обязательной государственной регистрации
Осуществляя оценку недвижимого имущества с целью определения размера ее рыночной стоимости, нужно учесть не только права, принадлежащие продавцу и которые он продает покупателю, но и законные права иных лиц, которые тоже могут быть в наличии и которые будут оказывать влияние на оценку стоимости.
Порядок проведения оценки имущества (и недвижимого имущества в том числе) регламентируется требованиями "Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации" 135-ФЗ.
Возможными факторами – активаторами покупки загородной недвижимости могут служить появление свободных денежных средств и новый привлекательный п ...

ОГЛАВЛЕНИЕ 2
ВВЕДЕНИЕ 3
1ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО МЕХАНИЗМА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1 ОСОБЕННОСТИ И ПРАВОВОЙ АСПЕКТ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.2 МЕТОДЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 10
2 ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ОЦЕНКИ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 16
2.1 ОСНОВОПОЛАГАЮЩИЕ ЧЕРТЫ ОЦЕНКИ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ КОТТЕДЖА 16
2.2 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАГОРОДНОГО КОТТЕДЖА РЫНОЧНЫМ СПОСОБОМ 19
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 26

ОГЛАВЛЕНИЕ 2
ВВЕДЕНИЕ 3
1ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО МЕХАНИЗМА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1 ОСОБЕННОСТИ И ПРАВОВОЙ АСПЕКТ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.2 МЕТОДЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 10
2 ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ОЦЕНКИ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 16
2.1 ОСНОВОПОЛАГАЮЩИЕ ЧЕРТЫ ОЦЕНКИ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ КОТТЕДЖА 16
2.2 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАГОРОДНОГО КОТТЕДЖА РЫНОЧНЫМ СПОСОБОМ 19
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 26

м кирпичной стены.Метод сравнительной единицы применим для типовых строений. Для объекта, который оценивается, выбирается похожий по характеристикам, материалам и технологиям аналог в специальных справочниках. А затем стоимость единицы (1 куб. м, 1 пог. м) в справочнике умножается на количество единиц у оцениваемого строения. Это самый простой способ и он широко распространен у оценщиков.Индексный метод заключается в умножении балансовой стоимости на специальные индексы, которые утверждаются Госкомстатом России, но такой метод наименее точен.Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.Доходная недвижимость - недвижимость, которая генерирует или предназначена для генерации доходовОтдельно стоящие здания, встройки, пристройки, надстройки (мансарды), подстройки (подвалы, цоколи)Торговая, офисная, производство, гостиницыОсновное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению со сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.Основным недостатком, который имеет доходный подход оценки недвижимости, является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных. Существуют 2 метода доходного подхода :- капитализации;- дисконтирования денежных потоков.При использовании метода капитализации доходов в стоимость недви­жимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объек­та недвижимости в конце прогнозного периода.Метод капитализации доходаКапитализация дохода, - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости с учетом риска и времени.PС = ЧОД/ R,где PС – рыночная (текущая) стоимость объекта;ЧОД – чистый операционный доход;R – коэффициент капитализации.Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.Чистый операционный доход рассчитывают с учетом арендной платы, загрузки объекта, затрат на его эксплуатацию.R =I +∆,где I – доход на капитал, показывает компенсацию, которая должна быть выплачена инвестору за использование его денег (норма отдачи, ставка дисконта); ∆ – норма возврата капитала.Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);· тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;· способность учитывать конкурентные колебания;· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).Метод дисконтирование денежных потоковМетод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.Применяется метод ДДП, когда:предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости и т .д.;Важно учитывать, что Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.В основном, для оценки квартиры используется сравнительный подход, который основан на сравнении схожих квартир на рынке. Во внимание принимаются квартиры, которые в максимальной степени имеют схожесть с оцениваемой квартирой, с учетом таких параметров, как местонахождение, размер, этажность дома, этаж, площадь и других физических характеристик. Поэтому в курсовой работе будет подробно раскрыт именно этот метод.Сравнительный подход - (рыночный) подход к оценке квартиры, который является совокупностью способов оценки квартиры, который базируется на сравнении квартиры, которая подлежит оценке, с аналогами квартир, по отношению к которым существует подтвержденная информация, подтверждаемая документами, о суммах сделок купли-продажи с ними. Смысл данного метода несет в себе обработку данных о сделках купли-продажи квартир в районе оцениваемой квартиры, выявлении ценообразующих факторов, расчете корректирующих (поправочных) коэффициентов, которые отражают степень отличия квартиры, которая оценивается, от квартир-аналогов.Из-за того. что количество ценообразующих причин для любой квартиры достаточно обширно, при осуществлении анализа чувствительности не учитываются при рассмотрения факторы, изменение которых не оказывает существенного значения на динамику цены квартиры. Так или иначе, их количество остается достаточно высоким. Для упрощения работы «весомые» факторы группируются, и в дальнейшем в качестве элементов сравнения рассматриваются группы факторов. Последовательность внесения корректировок:Механизм внесения корректировочных поправок, производится так, что, с первого по четвертый факторы сравнения, поправка на корректировочный коэффициент производится в некой последовательности, и после каждой следующей поправки, стоимость квартиры начинает пересчитываться заново, до момента перехода к следующему фактору; С четвертого фактора корректировки могут быть осуществлены в свободном порядке, и цена продажи после каждой поправки, может снова не корректироватьсяОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИЗагородная недвижимость становится все более популярной, люди уже не стремятся жить только в центре большого мегаполиса, в квартире многоэтажно- го дома и вблизи метро. Желание находиться в более экологически чистой зоне побуждает переселяться в загородные районы, либо проводить выходные вдали от суеты, транспортных пробок, на свежем воздухе.В восприятии потребителя рынок недвижимости не столь разнообразен: его делят по местоположению и ценовому сегменту. Условно можно провести классификацию по городской черте: городская недвижимость и загородная. В ситуации загородного жилья большое значение имеют временные затраты на дорогу относительно центра города, чем номинальная удаленность жилья. В представлении потребителей существует до- статочно четкая связь между расположением и типом жилья. Городская недвижимостью подразумевает проживание в многоквартирных домах, в районах где сконцентрировано наибольшее количество людей и торговых точек, развиты транспортные услуги . Загородная недвижимость ассоциируется с собственным участком земли и проживанием в частном доме. В процессе приобретения недвижимости, достаточно дорогой разовой покупке, над эмоциями преобладает рациональный выбор. Наличие жилища является необходимой потребностью человека, поэтому перед приобретением покупателю необходимо определиться с определенными требованиями к запланированной покупке. Процесс выбора объекта недвижимости нельзя подогнать под какой-либо шаблон: каждый отдельный случай требует индивидуального подхода. Существует большое количество критериев, которыми можно руководствоваться человек в ходе данного процесса. Их количество зависит от стиля жизни, индивидуальных пред- почтений и материального благополучия покупателя.В первую очередь выделим основные этапы становления рынка загородной недвижимости за последние несколько десятилетий.1995-1997 гг. Появляются первые коттеджи премиум и бизнес–класса, они строятся частными лицами «под себя» и неорганизованно совместно с другими застройщиками и владельцами домов.Уже к 1996-1997 гг. на вторичный рынок выходят и реализуются коттеджи, по материалам, архитектуре вышедшие из моды, по стоимости ниже домов на первичном рынке, формируется рынок индивидуальных коттеджей эконом–класса.В период 1996-2001 гг. происходит активное строительство и рост спроса на индивидуальные коттеджи премиум– и бизнес–класса.2001-2004 гг. характеризуются высокими темпами строительства и ростом спроса на коттеджи в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес–класса, изменением потребительских предпочтений.2004-2006 гг. замедляется объем продаж коттеджей в организованных коттеджных поселках премиум и бизнес–класса, начинают формироваться небольшие проекты по строительству коттеджных поселков эконом–класса на недорогих направлениях.2006-авг 2008 гг – активные продажи в поселках эконом-классасентябрь 2008-2009 гг– смещение спроса в сторону снижения стоимости объекта, покупатель стал более разборчивым, но желание жить за городом не умирает.2010 - 2012гг– восстановление ситуации на рынке загородной недвижимости, активные продажи в сегменте эконом и комфорт, появление МФК.Особенности загородной недвижимости:Загородная недвижимость как товар и объект оценкиЗагородная недвижимость – «земля и строения за городом»Имеет физическую и правовую сущность - с одной стороны это материальный объект, с другой – совокупность прав на него (право собственности - право владеть, распоряжаться и пользоваться).Уникальность и неподвижность, сегментированность по местоположению.Не является товаром первой необходимости, поэтому рынок загородной недвижимости менее ликвидный чем другие рынки.Загородная недвижимость менее ликвидная, чем другие рынки. На покупку объекта загородной недвижимости тратится значительное время.Рынок загородной недвижимости является растущим и очень динамичным- Спрос на объекты недвижимости на данном рынке зачастую превышает предложение особенно в перспективных элитных районах. В таких условиях ценообразование может быть не адекватным или не отвечающим действительности потребительских свойств объекта недвижимости. В этой ситуации проведение независимой оценки коттеджей дач и жилых домов является необходимым условием для соблюдения взаимовыгодного баланса интересов как покупателя так и продавца недвижимости.Процесс выбора недвижимости длительный и может занимать от нескольких месяцев до 2–3 лет. Основными причинами являются необходимость крупных финансовых вложений и отсутствие острой необходимости срочного переезда. В течение этого времени интерес потребителя к недвижимости непостоянен.(см. табл. 1)Таблица 1- Критерии сравнения городской и загородной недвижимостиКритерии сравненияГородская недвижимостьЗагородная недвижимостьЭкологиянеблагоприятная экологическая обстанов- ка: загазованность, пыль, высокий уровень шума.благоприятная экологическая обстановка: чистый воздух, рядом естественная природа, тишина.Инфраструктураразвитая инфраструктура: школы, детские сады, больницы, магазины, благоустроенные парки и дороги.отсутствие развитой инфраструктуры.Обслуживание и коммуникации– доступность всех коммуникаций (газ, свет, горячая вода, телефон, интернет);легкость в обслуживании (за обслуживание отвечают уполномоченные организации ТСЖ и др.)требует постоянного внимания и финансовых затрат на содержание и обслуживание;проведение дополнительных коммуникаций (газ, телефон, интернет);обслуживание очистных систем и систем отопления.Ритм жизни и возможности общениярайоны, где сконцентрирована основная часть населения;возможность общения с людьми, чувствовать себя частью города («весело», «нескучно»);– высокая плотность населения, теснота, проблемы с соседями.– уединенность, оазис спокойствия для сво- ей семьи и близких;– недостаток общения, небезопасность (вследствие изолированности – «не к кому обратиться в случае чего»).Эстетикаотсутствие городской эстетики: нет единого архитектурного стиля, слабое озеленение; в жилых районах типовая застройка, в большинстве случаев «безликие» дома с одинаковой планировкой.индивидуальность в выборе дизайна: возможность спроектировать жилье или изменить его по своему желанию (поменять расположение и предназначение комнат, разбить сад/огород и т. д.)При приобретении загородной недвижимости риск переплаты гораздо выше чем при приобретении городской квартиры. Оценка загородной недвижимости производится по отличным критериям нежели оценка квартиры в городе. При оценке коттеджей необходимо учитывать гораздо большее количество факторов в частности: удаленность от города и железнодорожной станции направление наличие рядом леса или водоема качество почвы и воды обеспеченность коммуникациями и т. д. Для многих большое значение имеют престижность места качество подъездных путей наличие развитой инфраструктуры что соответственно сказывается на цене объекта недвижимости.Важными являются абсолютно все критерии: количество комнат, наличие и состояние душа, раковины и вообще водопровода, близость к ценным природным объектам (леса, парки, реки, озера, любые экологически чистые зоны), близость к «нехорошим» промыцшенным местам, дорогам, железнодорожным путям и так далее. При выполнении этой процедуры, человек, производящий оценку, сверяется со всеми бумагами, предоставленными владельцем загородной недвижимости, и тем самым проверяет его честность или грамотность.При проведении оценки земельного участка или иной загородной недвижимости в целях налогообложения независимый оценщик руководствуется таким понятием, закрепленным в стандартах оценки, как рыночная стоимость, то есть наиболее вероятная цена, которая может быть уплачена за объект оценки. То есть следует понимать, что при нахождении на рынке загородной недвижимости более дешевого участка или объекта, потенциальный покупатель захочет купить именно его, а не более дорогой с аналогичными характеристиками.Таким образом, всевозможные нападки на оценщиков как на помощников по уходу от налогов не имеют под собой никакой почвы. Процедура проведения оценки земли (земельного участка) включает в себя две стадии: выезд оценщика на объект оценки, фотографирование и составление оценщиком акта осмотра земельного участка; далее проведение анализа рынка загородной недвижимости в интересующем нас регионе, а так же расчет по стоимости земли с учетом поправочных коэффициентов. Поправочные коэффициенты для оценки земли (земельного участка) показывают соотношение географического расположения объекта, уровень развития инфраструктуры, категория земель, разрешенное использование, состояние, оснащение коммуникациями загородного участка.На эти факторы внимание обращается при следующем принципе оценки загородного дома: принципе сравнения. Стратегия его заключается в следующем. К примеру, продается дача, и оценщик начинает изучать буквально весь быт и образ жизни дачников с близлежащих участков. Что они ценят больше всего? Чьи дома расположены возле дороги, и насколько это неудобно? Выгодно ли находиться в двух минутах ходьбы от пляжа, или это самое грязное и шумное место в дачном массиве. Для оценки дачи чрезвычайно важны все эти факторы, наряду с такими простыми в исследовании удобствами, как наличие зимнего водопровода, новая электропроводка и т.д.