Оценка рисков в предпринимательской деятельности предприятия по операциям с недвижимым имуществом

Оглавление
Введение 3

Глава 1 Значение риска в предпринимательской деятельности 7
1.1 Экономическая сущность содержания категории «риск» 7
1.2 Влияние рисков на показатели эффективности предпринимательской деятельности 10
1.3 Понятие риска в операциях с недвижимым имуществом
12

Глава 2 Методические основы оценки рисков в предпринимательской деятельности предприятий, по операциям с недвижимым имуществом 16
2.1 Обзор существующих методик оценки рисков по операциям с недвижимым имуществом 16
2.2 Алгоритм оценки рисков при инвестировании в объекты недвижимости 23

Глава 3 Оценка рисков при инвестировании в объекты недвижимости на примере проекта редевелопмента промышленной зоны
27
3.1 Описание объекта исследования и анализ оценки рисков 27
3.2 Разработка мероприятий по минимизации риска в операциях с недвижимым имуществом 30

Заключение 36
Список использованных источников 38
Приложения 40

Каждому эксперту, был предоставлен перечень рисков по всем этапам проекта и предлагалось оценить вероятность их наступления.
Они руководствовались следующей системой оценок: 0 — риск рассматривается как несущественный; 25 — риск, наверняка, не реализуется; 50 — ничего определенного о наступлении события сказать нельзя; 75 — риск, наверняка, проявится; 100 — событие, скорее всего, реализуется. Далее три оценки сводятся к среднему показателю, который используется в дальнейших расчетах. В четвертой графе табл. 5 приводятся оценки приоритетов, которые определяют степень важности каждого отдельного события на итоговые показатели по проекту. Эти параметры были заранее определены разработчиком анкеты.
В данном случае использованы три приоритета, которые в свою очередь определяют значения весов (W) исходя из следующего соображения: первый и последний определяют соответственно максимальное и минимальное значения весов, а вес соответствующий второму приоритету представляет собой среднее между ними.
То есть, если риск с приоритетом 1 имеет вес (W) 0,10, риск с приоритетом 3 имеет вес 0,1, риск с приоритетом.2 имеет вес 0,055. В результате были определены значения риска для каждого из факторов путем перемножения веса и средней вероятности, а также суммарные средние вероятности по каждому из этапов проекта.
По итогам проведенного экспертного анализа можно сделать следующие выводы: наибольшая степень риска по проекту достигается на стадии функционирования, причем больший вес имеет финансово - экономическая и фискально-монетарная группа рисков.
Так же велика доля на фазе покупки и строительства (редевелопмента) объекта. Что касается простых рисков, то решающее влияние на успешную реализацию проекта оказывают снижение арендных ставок, рост эксплуатационных расходов, непредвиденные затраты на стадии строительства, а так же отношение местных властей в отношении получения разрешительной документации на фазе разработки проекта.
Итоговый риск по проекту составил 64,3 %, что означает, что вероятность на практике успешно реализовать инвестиционный проект составляет всего 35,7%, и, исходя из этого, можно признать, что проект является крайне рискованным и требует комплекса мероприятий по снижению рисков.
3.2 Разработка мероприятий по минимизации риска в операциях с недвижимым имуществом
На основе данных рынка, анализа предложений по аренде аналогичных торговых, административно-деловых и производственно-складских объектов на рынке, консультаций с брокерами компании “Марис Пропертиз”, были установлены ставки аренды помещений Объекта исследования для рассматриваемых вариантов функционального использования Объекта в зависимости от их площади и расположения в многофункциональном комплексе.
Ставка арендной платы в месяц составила по торговым площадям составила 700 руб., по офисным – 550 руб., по складским- 350-450 руб. в зависимости от этажа.
В результате был рассчитан потенциальный валовой доход в год при условии 100% заполняемости, который составил для 1го варианта 71,7 млн. руб., а для 2го – 85,6 млн. руб.
Далее был рассчитан NPV по каждому из вариантов проекта – таблица 2. В результате, ЧОД по проектам составили соответственно 36,1 и 47,3 млн. руб. Исходя из этого, можно сделать вывод, что на начальном этапе Вариант 2 является более инвестиционно привлекательным. Поэтому дальнейшие расчеты будут произведены именно для 2го варианта функционального использования.
Основным методом исследования была выбрана сценарная методика оценки рисков, однако для выявления основных факторов влияющих на показатели проекта в целом предлагается сначала провести анализ чувствительности инвестиционного проекта.
Таблица 2 Расчет чистого операционного дохода по проекту
Показатель База расчета Вариант 1 Вариант 2 Потенциальный валовый доход (ПВД) руб. без учета НДС 71 704 800 85 598 400 Общая площадь кв. м 16 584 17 159 Арендопригодная площадь кв. м 11 767 12 436 Потери от незаполняемости 12% от ПВД 8 604 576 10 271 808
Действительный валовый доход (ДВД) руб. без учета НДС 63 100 224 75 326 592 Операционные расходы (ОР) 1 000 руб./кв. м общей площади/год 16 583 800 17 158 500 Арендная плата за земельный участок фактические данные 744 000 744 000 Налог на имущество 2,2% от средней балансовой стоимости здания за год 8 969 680 9 280 518 Текущая балансовая стоимость 25 000 руб. / кв. м 414 595
000 428 962 500 Амортизация 3,32% от остаточной балансовой стоимости здания 13 764 554 14 241 555 Страхование 0,02% 82 919 85 793 Резерв на замещение 1% от ДВД 631 002 753 266 Чистый операционный доход (ЧОД) руб. без учета НДС 36 088 823 47 304 516
Так как данный проект является долгосрочным, горизонт планирования проекта был выбран 10 лет. По оценкам специалистов, стоимость реконструкции составит 5000 руб. на кв. метр улучшения, то есть стоимость строительства составит 85 795 тыс. руб.
Стоимость покупки здания - 428 975 тыс. руб. То есть в общей сложность затраты на приобретение и развитие объекта составят – 514 770 тыс. руб.
При инвестировании в проект инвестор исходит из того, что 60% (308 862 тыс. руб.) будет потрачено собственных средств и 40% (205 908 тыс. руб.) заемных средств. Предполагается взять кредит под 16 % годовых в рублевом эквиваленте на 7 лет. Далее составим рейтинг факторов проекта на основе рассчитанного показателя эластичности NPV, при этом факторы нумеруются в порядке возрастания в зависимости от уменьшения показателей эластичности (см. табл. 3)
Таблица 3 Определения рейтинга факторов проекта, проверяемых на риск
Переменная (фактор), X ∆X% Новое значение NPV ∆NPV,% Эластичность
∆NPV%/∆X% Рейтинг факторов проекта Арендная ставка 15% 129,73 130,72% 8,71 1 Заполняемость 15% 119,88 113,20% 7,55 2 Операционные расходы 15% 46,37 17,53% 1,17 5 Определения рейтинга факторов проекта, проверяемых на риск
Размера инвестиций в постоянные активы 15% 12,23 78,25% 5,22 3 Ставка дисконтирования 15% 30,05 46,56% 3,10 4
Таким образом, первым по рейтингу будет наиболее рисковый проект. В конечном итоге на основе анализа показателей эластичности, было выявлено, что наибольшее влияние на финансовые показатели проекта оказывают следующие факторы: изменение арендных ставок, уровня загрузки помещений и размера инвестиций в постоянные активы.
Для оценки анализа степени реакции доходности проекта на изменение условий инвестирования (т.е. факторов реализации проекта - инвестиционных затрат, арендных ставок, коэффициента загрузки) необходимо выполнить оценку эффективности проекта при наступлении каждого из трех сценариев. В работе вероятность наступления сценариев принимается экспертным путем - 0.5 для консервативного и 0.2, 0.3 для оптимистического и пессимистического сценариев соответственно.
Согласно оптимистическому сценарию коэффициент загрузки вырастет на 5%, ставки арендной платы увеличатся на 5%, а стоимость приобретения объекта уменьшится на 6%.
Согласно пессимистическому сценарию коэффициент загрузки уменьшится на 5%, приобретения объекта вырастет на 6%, в то время как ставки арендной платы упадут на 5%.
Результаты анализа и оценки рисков проекта редевелопмента и создания многофункционального центра позволили разработать следующие мероприятия, направленные на их снижение:
Уклонение от риска. Основой применения данной методики является работа только с проверенными и надежными партнерами, что включает в себя, например, отказ от ненадежных управляющих компаний либо ограничение их портфеля возможных арендаторов.
Компенсация рисков. Необходимо постоянное прогнозирование рыночной обстановки, постоянный мониторинг социально-экономической среды, а также соответствующее обучение персонала.
Диверсификация рисков. Возможна сдача одного объекта имущественного комплекса нескольким управляющим компаниям на льготных условиях, что, возможно, несколько сократит прибыль, однако, это позволит сократить риски и обеспечить сохранность объекта.
Помимо этого предлагается учитывать следующие виды рисков:
Юридические риски. В первую очередь, они проявляются в оформлении права собственности и заключении контрактов.
Финансовые и экономические риски. Частым проявлением данного вида риска в крупных проектах является нецелевое или нерациональное расходование инвестируемых средств, сократить которые можно только путем установления жесткого контроля на уровне топ- менеджмента компании а так же путем создания собственного стабилизационного (резервного) фонда. Как правило, этот резерв, рассчитывают как сумму затрат на уменьшение риска незавершенного строительства, влекущего за собой дополнительные затраты и перебои в поступлении денежных средств.
Технические риски. Необходимо обеспечить себя возможностью быстрой замены техники либо наймом квалифицированных работников по ее эксплуатации.
Риски увеличения сроков проекта. Необходимо проведение предварительной глубокой экспертизы документации по проекту, включающей, экономическую, маркетинговую, юридическую и техническую оценки проекта, что позволит уже на самых ранних этапах прохождения проектов значительно сократить такие риски как превышения изначально определенного объема инвестиций и риск увеличения сроков реализации проекта.
Маркетинговые риски могут быть сокращены путем комплексного анализа рынка (соотношение спроса и предложения, ценовая политика, учет предпочтений потенциальных арендаторов и т. д.).
Риски эксплуатации здания. Необходимо воспользоваться традиционным методом сокращения рисков - институтом страхования. Так же предпочтительно управление объектом дочерней компанией, так как реакция проекта на повышения цен на услуги по эксплуатации здания будет в этом случае не столь чувствительна.
Процесс управления инвестиционным проектом в современных условиях требует отношения к риску не как к статическому, неизменному параметру, а как к параметру, на уровень которого возможно и нужно оказывать воздействие. Именно поэтому, если невозможно напрямую повлиять ключевые параметры (которые в условиях рассматриваемого проекта выявил анализ чувствительности), необходимо выявить управляемые или частично управляемые факторы риска и повлиять на них при помощи антирисковых мер.
Заключение
С позиции изучения рынка недвижимости как одного из наиболее значимых путей развития российской и мировой инвестиционной политики бесспорную важность обретают вопросы разработки эффективных направлений совершенствования ряда практических аспектов инвестиционной деятельности, связанных с повышением доходности, учетом и снижением рисков, сопровождающих эту деятельность.
В работе были освещены особенности коммерческой недвижимости как объекта инвестиционного рынка, уточнены понятия риска и неопределенности инвестиций в недвижимость, и их классификации.
Далее был сделан обзор и анализ существующих методов оценки рисков проекта: качественных и количественных.
В ходе анализа было выявлено, что качественный подход можно использовать скорее для предварительной оценки проектов, выявления возможных видов рисков и описания источников их возникновения. Эти методы могут быть полезны для описания возможных рисков, а не для получения оценки риска, соизмеримого с масштабами инвестиционного проекта.
Так, было установлено, что наиболее полно оценить величину и вероятность возможных убытков, а также принимать эффективные решения по управлению риском можно только при условии использовании комплексного подхода. Это можно реализовать с помощью интегрирования описанных техник количественных и качественных подходов – метода экспертных оценок, анализа чувствительности, сценарного анализа рисков.
Таким образом, был разработан алгоритм анализа рисков проектов связанных с инвестированием в недвижимость, который можно представить в виде следующих этапов:
1.Качественный постадийная оценка рисков (экспертный анализ рисков);
2.Расчет основных показателей по проекту и анализ чувствительности;
3.Оценка устойчивости инвестиционного проекта на основе разработки сценариев и анализ вариации показателей эффективности инвестиционного проекта;
4.Анализ полученных результатов, разработка мер по оптимизации проекта и минимизация проектных рисков.
Практическая реализация разработанного алгоритма была проведена на примере проекта реконструкции промышленного строения в многофункциональный центр в Колпинском районе.
Экспертный анализ рисков выявил, что решающее влияние на успешную реализацию проекта оказывают такие факторы как: рост эксплуатационных расходов, снижение арендных ставок, непредвиденные затраты на стадии строительства, а так же отношение местных властей в отношении получения разрешительной документации на фазе разработки проекта.
Так же было обнаружено, что вероятность успешно реализовать данный проект на практике составляет всего 35,7%, что говорит о крайне высокой степени риска.
Далее был проведен количественный анализ рисков. Согласно результатам расчета, NPV проекта составил 56 млн. руб., внутренняя норма рентабельности - 21,3%, норма доходности полных инвестиционных затрат- 17,8%, дисконтированный срок окупаемости – 8 лет.
В результате анализа чувствительности было выявлено, что наибольший риск по проекту представляют следующие факторы - изменение уровня арендной ставки, изменение уровня вакантных площадей и размера инвестиций в постоянные активы.
По результатам анализа и оценки рисков проекта реконструкции и развития промышленного объекта были разработаны мероприятия, направленные на их снижение.
Список использованных источников
1. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. – М.: Филинъ, 2013.
2. КосовВ.В. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов //М.: Экономика. – 2012. – Т.
3. Ревинский И. А. Инвестиционный бизнес: мировой опыт. – Новосибирск: Изд-во Новосиб. ун-та, 2010.
4.Маховикова Г. А., Терехова В. В., Бузова И. А. Коммерческая оценка инвестиций //СПб.: Питер. – 2012.
5.Москвин В. А. Управление рисками при реализации инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2012.
6.Татарова А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие //Таганрог: изд-во ТРТУ. – 2013. – Т. 150.
7.Хачатурова С. С. КонсультантПлюс. Справочные правовые системы. – М. : БИНОМ. Лаборатория знаний, 2013.
8.Чернова Г. В., Кудрявцев. А. А. Управление рисками. М.: Проспект, 2012.
9.Черняк, В. З. Управление недвижимостью. М.: Экзамен, 2012.
10. Андреев, М.В. Оценка рисков и их влияния на непрерывность бизнеса на рынке недвижимости : дис. – М, 2014
11.Борисов Е.В. Управление предпринимательскими рисками на рынке коммерческой недвижимости : дис. – М, 2012
12. Метельский И.М. Риск-менеджмент на российском рынке недвижимости: актуальные виды рисков и способы управления ими ; дис. – СПб, 2010
13. Бюллетень недвижимости Петербурга [Электронный ресурс]. URL: http://www.bn.ru (дата обращения: 10.05.2014)
14.ГУП «Государственное управление инвентаризации и оценки недвижимости» [Электронный ресурс]. URL:http://www.guion.spb.ru (дата обращения: 10.05.2014)
15.Динамика индекса РТС // [Электронный ресурс]. URL: http://macd.ru/stock/rts1/ (дата обращения: 22.04.2014)
16.Информационно-аналитический портал о рынке недвижимости в Санкт-Петербурге // [Сайт]. URL: http://sporclub.nsp.ru/?p=101 (дата обращения: 15.04.2014)
17.Маховикова Г. А., Касьяненко Т. А., Инвестиции: учебный курс. Litres, 2013.
Приложения
Приложение - 1. Различные взгляды отечественных и зарубежных ученых на данную категорию
Примечание: Разработано автором
Приложение – 2. Этапы развития понятия «риск»
Примечание: разработано автором
Приложение – 3 Группировка рисков по содержанию структурных характеристик
Приложение – 4 – Классификация рисков

Приложение 5 Локальное месторасположение объекта
28
Этап Подходы к определению категории
«риск»
Авторы теорий риска
Основное содержание теории XIX в. Классическая Дж. Милль У. Сениор Риск – ущерб, математическое ожидание потерь
Начало XX в.
Неоклассическая А. Маршалл А. Пигу
Ф. Найт Риск – не только финансовые потери, но и возможность получения прибыли, меньшей или большей, чем плановая
Середина XX в. Неоклассическая дополненная Дж. Кейнсом Дж М. Кейнс Риск – фактор удовольствия, т.е. в ожидании большей прибыли предприниматель скорее пойдет на больший риск
Начало XXI в.
Современная А.С. Шапкина В.А. Шапкина В.Н. Вяткин М.Г. Лапуста Риск представляет собой возможное событие, в результате осуществления которого существует вероятность потери ресурсов