Методы оценки земли

Введение 3
1. Теоретические аспекты оценки земельной собственности 5
1.1 Основные понятия и определения 5
1.2 Принципы оценки земельной собственности 11
2. Проведение оценки стоимости земельного участка 16
2.1 Задание на оценку 16
2.2 Выбор подхода к оценке собственности 16
2.3 Заключение об оценочной стоимости объекта оценки 23
Заключение 26
Список использованной литературы 27

Таблица 7 - Коэффициенты, характеризующие ликвидность объекта оценки
Коэффициенты платежеспособности 2012г. 2013 г. Отклонение Нормальное ограничение 1. Общий показатель ликвидности (L1) 1,417 1,236 -0,181 ≥1 2. Коэффициент абсолютной ликвидности 0,046 0,035 -0,011 ≥0,1÷0,7 3. К-т критической ликвидности 1,392 1,150 -0,242 0,7÷0,8, opt=1 4. Коэффициент текущей ликвидности 3,803 3,509 -0,294 2, opt=3,5 5. К-т маневренности капитала 0,860 0,940 0,08 6. Доля оборотных средств в активах 0,412 0,450 0,038 >0,5 7. К-т обеспеченности собственными средствами 0,698 0,650 -0,048 ≥0,1 9. К-т утраты платежеспособности 1,718 - ≥1,0
Анализ показателей данной таблицы свидетельствует, что актив заказчика оценки – земельный участок является ликвидным и может покрывать все свои долги, если реализует все свои активы, что показывает коэффициент текущей ликвидности, который характеризует потенциальную платежеспособность, имея необходимое нормативное ограничение, значение которого равно 2, а оптимальное – 3,5.
Видно, что в 2013 году его величина как раз приравнялась к оптимальному значению. Чем выше показатели ликвидности, тем выше уверенность кредиторов, что долги будут погашены.
Увеличение данного показателя говорит о том, что объект не утратил своей платежеспособности за истекший период. Но в то же время существует угроза недостатка денежной наличности: коэффициент абсолютной ликвидности отражает способность автомобиля быстро погашать свою задолженность и показывает норму денежных резервов, т.е. какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена за счет имеющейся денежной наличности, нормативное ограничение данного коэффициента 0,1 - 0,7.
На анализируемом объекте он значительно отличается от норматива (причем в 2013 году наблюдается снижение данного коэффициента на 0,011 за счет значительного роста кредиторской задолженности по сравнению с ростом денежных средств, краткосрочные финансовые вложения вообще сократились на 25 %). Это еще раз подтверждает факт нехватки денежных средств на эксплуатацию и ремонт объектов строительства на участке.
Таблица 8 - Расчет капитализации доходов компании на основе показателей OIBDA, Чистая прибыль и Амортизация.
Наименование показателя Код строки 2011 2012 2013 1. Прибыль (убыток) от продаж 050 (2200) 80712 80978 81002 2.Чистая прибыль (нераспределенная прибыль) (непокрытый убыток) 190 (2400) 10102 10090 10108 3.Амортизация 740 (5640) 405 387 411 4.OIBDA* (1+3) 81117 81365 81413 5.ЧП + Амортизация (2+3) 10507 10477 10519 6.Ставка капитализации** 10% 10% 10% 7.Капитализация по OIBDA (4:6) 811170 8113650 814130 8. Капитализация по ЧП + Амортизация (5:6) 105970 104770 105190
Таблица 9 - Состав и динамика чистых активов земельного участка
Средства предприятия 2011 год 2012 год 2013 год Отклонение
2011/2012 Отклонение
2012/2013 сумма,
т.р. доля, % сумма,
т.р. доля, % сумма, т.р. доля, % т.р. доля, % т.р. доля,% Нематериальные активы 43 0,01 92 0,01 82 0,01 49 3,7 10 1,2 Основные средства 247403,00 92,10 265665,00 92,50 273932,00 93,50 8267,00 1,00 8261 1,03 Долгосрочные финансовые вложения 8956,00 3,00 8956,00 3,00 8954,00 1,10 2,00 0,10 2,00 0,00 Отложенные налоговые активы 9294,00 4,90 13003,00 4,00 9188,00 1,37 3815,00 0,43 3815 0,70 Итого: 278541,00 100 295973,00 100 283899 100 12074,00 5,00 12088 1,73
Из таблицы 9 видно, что сумма основного капитала, вложенного в эксплуатацию учатка в 2013 году увеличилась на 12088,00 тыс. руб. или на 1,73%.
Возросла сумма основных средств на 8267 тыс. руб. за счет увеличения вложений в машины и оборудование по облагораживанию почв, а их доля в общей сумме основного капитала незначительно сократилась (на 0,73 %) (рисунок 1.).
Рис. 1 – Состав вложений в эксплуатацию земельного участка
Расчитаем прибыль от аренды и лизинга земельного участка
.
Таблица 8 – Расчет при эксплуатации
Показатель Срок , мес Сумма, руб 1 Ставка агентства 12 48000 2. Обслуживание земельного участка 12 56000 3. Обработка земли 6 121000 4. Сумма лизинга 12 376000 5. Суммма аренды 12 340000 Итого затрат 225000 Итого доходов 716000
Сущность данного метода выражается формулой
V = I / R, где:
V – стоимость предприятия (бизнеса);
I – величина чистой прибыли;
R – ставка капитализации.
Таблица 9 - Доходный метод определения стоимости земельного участка
Величина Значение Чистый доход 413000 Потенциальная валовая выручка 404300 Действительная валовая выручка 301230 Коэффициент капитализации 0,12 Стоимость земельного участка 602000
2.3 Заключение об оценочной стоимости объекта оценки
По результатом проведения оценки рыночной стоимости земельного участка в 12 соток, в поселке Шушинск, под застройку дачи, можно сделать ряд заключений:
1. Земельный участок в эксплуатации с 2012 года;
2. За эксплуатационный период земельный участок не состоял в аварийных ситуациях, не было истощения почв, пожаров и затопов;
3. Оценка производилась расходным методом и методом сравнения, а так же доходным методом;
4. От изначальной стоимости в 630 тысяч рублей, в ходе морального и физического износа, рыночная стоимость автомобиля снизилась до 499 тысяч рублей.
Построим график изменения стоимости компании за последние 3 года
Рис.2 - Методы оценки стоимости земельного участка
Таблица 10 - Стоимость земельного участка, полученная различными методами
Стоимость Рыночный метод Затратный Доходный Капитализация по OIBDA 811170 8113650 814130 Капитализация Износ 105970 104770 105190 Капитализация +20% премия за контроль 33074,4 34972,56 370137,6 Капитализация +40% премия за контроль 582000 599002 602000
Произведенные анализ, расчеты и заключения основаны на уровне цен, состоянии рынка и тенденциях его развития, сложившиеся на июнь 2014 года.
Также снижается удельный вес долгосрочных финансовых вложений на 0,1 %, но в абсолютном выражении их величина возросла на 2 тыс. руб., что свидетельствует о низком, но, все, же росте инвестиционной деятельности предприятия.
Таким образом, в целом стоимость основного капитала возросла; решающую роль в его увеличении сыграл прирост стоимости основных средств.
Документы и фотографии, включенные в отчет, предназначены исключительно для наглядности и иллюстрирования содержания текста отчета.
При оценке предполагалось, что комплектность оцениваемой земельной площади является стандартной, техническое состояние соответствует типичному для неё году эксплуатации.
Предполагалось обязательное наличие у оцениваемого оборудования допуска к эксплуатации.
Заключение
Темой работы - методика оценки стоимости недвижимого имущества, на примере земельного участка в 12 сот в пос Шушинск.
В ходе работы над данным проектом все задачи были выполнены, соответственно целесообразно говорить и о достижении главной цели – оценки стоимости земельного участка.
Достижение цели проходило поэтапно, в каждой части курсовой работы рассматривалась какая-либо определенная задача.
Рассмотрим процесс решение задач по отдельным частям проекта.
В качестве основной методики оценки стоимости выбрана методика экономической оценки, а именно затратный и сравнительный метод оценки.
Данная оценка подтвердила информацию интернет ресурсов по стоимости земельных участков – аналогичным объекту оценки.
Список использованной литературы
Ананьин О., Одинцова М. Методологическое исследование в современной науке. / Институт экономики РАН – М., 2012 – 46 стр.
Банки и инвестиции: сборник научно-технических работ / Науч. ред. Архипов А. И., Рогова О. Л.; Институт экономики РАН, 2011. – 172 с.
Бердникова Т. Б. Механизм деятельности акционерного общества на рынке ценных бумаг. М., ИНФРА-М, 2013, 202 с.
Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. М., ОЛИМП-БИЗНЕС, 2010, 1087с.
Виленский П. Л., Лившиц В. Н., Орлова Е. Р., Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. АНХ при Правительстве РФ. М.: Дело, 2002.
Виноградова Е. Н. Оценка товарного знака: иллюзия или реальность?//Вопросы оценки, 2012, №3.
Волконский В. А., Гурвич Е. Т., Кузовкин А. И., Сабуров Е. Ф. Анализ влияния формы расчетов на уровень цен // Экономика и математические методы. Т. 34. Вып. 4. 2012.
Грибовский С. В. ьных финансовых вложений// Вопросы оценки 2011г. №4.
Егерев И. А. Факторы управления стоимостью: выявление и анализ//Вопросы оценки 2012г. №3.
Егерев И. А. Оценка стоимости отдельных подразделений бизнеса/ / Вопросы оценки 2012г. №4.
Иванов А. М. и др. Оценка стоимости бизнеса, пакетов акций и долевых интересов. Тверь, изд. Тверского государственного университета, 2011, 131 с.
Козырь Ю. В. Применение теории опционов для оценки компаний. Часть 2. Опционная оценка акций (собственного капитала) компании. аналит. журнал "Рынок ценных бумаг" №13, 2012 г.
Козырь Ю. В. Применение теории опционов для оценки компаний. Часть 3. Опционная оценка фирм, связанных с разработкой природных ресурсов. аналит. журнал "Рынок ценных бумаг" №14, 2011 г.
Козырь Ю. В. Оценка ликвидационной стоимости. «Вопросы оценки» №4/2011.
Козырь Ю. В. Оценка и управление стоимостью компаний. аналит. журнал "Рынок ценных бумаг" №19, 2011 г.
Коллас Б. Управление финансовой деятельностью предприятия. М., «Финансы» Изд. объединение «ЮНИТИ», 2012.
Финдиректор http://www. Findirector. ru
Информационное агентство http://www. akm. Ru
Фондовая биржа http://www. rtsnet. ru
Финансовая газета http://www. fingazeta. Ru
Проблемы теории и практики управлении http://www. ptpu. Ru
3