Долевое участие в строительстве

Введение
1. Правовое регулирование долевого участия в строительстве
1.1. Договор долевого участия в строительстве
1.2. Законодательство о долевом участии в строительстве и закон о защите прав потребителей
2. Проблемные аспекты долевого участия в строительстве
2.1. Односторонний отказ застройщика от договора участия в долевом строительстве
2.2. Банкротство застройщика
Заключение
Библиография

Наличие у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства предполагает создание ЖСК в отношении каждого такого объекта, поскольку определение арбитражного суда о передаче выносится в отношении всех объектов одновременно (п. 16 ст. 201.10 Закона).
В случае недостаточности имущества у застройщика после передачи объекта для погашения требований иных кредиторов и уплаты текущих платежей обязанность по частичному их погашению может быть возложена на участников строительства. Для этого они вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более 20% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований.
В законодательстве о банкротстве долгое время оставалась без решения проблема урегулирования отношений дольщиков, касающихся требований их участия в долевом строительстве, имеющих противоположные интересы в способах их удовлетворения. Неслучайно и вполне справедливо отмечалось, что "...особо остро неравенство кредиторов по денежным обязательствам и неденежным проявляется в случаях банкротства компаний, строящих жилье", что требовало необходимого урегулирования.
Вопрос противостояния требований (натуральных и денежных) между участниками долевого строительства законодатель решает в пользу обеспечения исполнения обязанности в натуре, что соответствует общим принципам гражданско-правовых обязательств. Компромиссом, как известно, является замена обязательства соответствующей денежной компенсацией, что предусмотрено в рамках процедуры передачи объекта. Требования участников строительства, голосовавших против передачи объекта и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно III и IV очереди (п. 13 ст. 201.10 Закона).
Специальные правила вводятся для обеспечения баланса интересов кредиторов застройщика, заявляющих отличные друг от друга требования при проведении собраний. Речь идет, как известно, о противоборстве натуральных и денежных требований. И те и другие обладают равным числом голосов, пропорциональных размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений (п. 3 ст. 201.12 Закона). В свою очередь, легитимность решений, принимаемых на собрании участников строительства, должна подтверждаться 3/4 голосов участников, имеющих право голоса на этом собрании (п. 4 ст. 201.12 Закона).
Закон N 210-ФЗ в ст. 201.11 урегулировал ситуацию, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства. В этом случае конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче участникам строительства жилых помещений внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов. В свою очередь, при вынесении арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.
При этом жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование в качестве отступного. Соответственно, такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.
Арбитражный суд также вправе принять решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Такое решение может быть принято, если застройщик получил разрешение на ввод здания в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между ним и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ, свидетельствующий о факте передачи жилого помещения.
Для эффективной реализации механизма передачи объекта незавершенного строительства кредиторам-инвесторам предусмотрена возможность погашения требований кредиторов I и II очереди, а также обязанностей по текущим платежам третьим лицом. В данном случае происходит замена кредитора, и к лицу, погасившему требования кредиторов I и II очереди, а также обязанности по текущим платежам, переходит право соответствующих требований к должнику как кредитора III очереди. В качестве третьих лиц могут выступать не только частные лица, но и органы государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальные образования. Именно им законодательство долгое время не позволяло вмешиваться в отношения частного права, основанные на автономии воли и независимости их участников.
Эта важная законодательная новелла позволяет значительно расширить варианты защиты прав участников долевого строительства исходя из приоритета обеспечения исполнения должником обязанности в натуре и в зависимости от ситуации упростить порядок получения жилых помещений.
В заключение отметим: банкротство - проблема не частная, а общественная и публичные интересы в ее решении нередко должны доминировать, что не всегда воспринимается современным законодательством. Тем не менее без активного вмешательства государства обеспечить экономическую стабильность хозяйствующих субъектов, да и в целом гражданского оборота, в ближайшее время вряд ли возможно.
Заключение
Таким образом, в качестве специфических характеристик договора участия в долевом строительстве как самостоятельного договорного института можно выделить следующее:
а) особый субъектный состав договора: застройщик и участник долевого строительства;
б) специфическая цель привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, отвечающих их запросам и интересам;
в) особое содержание договора - его условия и в первую очередь его предмет - деятельность застройщика по созданию объекта недвижимого имущества, за исключением объектов производственного назначения, которая приводит к непосредственной передаче материализованного результата вложения (строительства);
г) особое содержание договорного обязательства - права и обязанности застройщика и участника долевого строительства;
д) установление повышенного уровня обеспечения прав участников долевого строительства:
- особый порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства путем обнародования проектной декларации, наличие зарегистрированных прав застройщика на земельный участок и разрешения на строительство объекта;
- необходимость государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и соглашений об уступке прав требования из него;
- установление законодательного требования об обязательных обеспечительных мерах в виде залога в силу закона в отношении права аренды земельного участка и строящейся на нем недвижимости, которое возникает у участника долевого строительства при заключении договора либо поручительства банка;
- повышенный уровень ответственности застройщика перед участником долевого строительства - гражданином, который выражается в форме двойного размера неустойки либо двойного размера выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами;
- распространение на регулирование отношений участников долевого строительства - граждан законодательства о защите прав потребителей;
е) закрепление в Законе о долевом участии в строительстве исключительного приоритета договорной формы долевого участия на жилое помещение с участием граждан над другими договорными формами в случаях, если в результате исполнения договора у граждан должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Библиография
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Российская газета, N 1, 12.01.2005.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ. Российская газета, N 220, 20.11.2002.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ. Российская газета, N 137, 27.07.2002.
Федеральный закон от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Российская газета, N 133, 21.06.2010.
Федеральный закон от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. N 145. 30.07.1997.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Российская газета, N 209-210, 02.11.2002.
Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства". Российская газета, N 153, 15.07.2011.
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Российская газета, N 8, 16.01.1996.
Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года N ВАС-16225/08 по делу N А50-483/2008-Г05. СПС «КонсультантПлюс».
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2011 года. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу N А79-15161/2009. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу N А45-27396/2009. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 года по делу N А56-2761/2008. СПС «КонсультантПлюс».
Определение Свердловского областного суда от 5 апреля 2011 года по делу N 33-3617/2011. СПС «КонсультантПлюс».
Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1.
Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид "инвестиционного" договора // Адвокат. 2007. N 8.
Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве как договор о выполнении работ // Юрист. 2009. N 7.
Голосова С.А. К вопросу о правовой квалификации договоров о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов // Правовые вопросы строительства. 2004. N 1.
Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. N 4.
Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве - аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. 2008. N 1.
Дурнов А.С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Гражданское право. 2009. N 4.
Евстратова Н.К. Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Закон. 2007. N 6.
Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. N 4.
Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. N 2.
Кирсанова Е.В. К вопросу об инвестиционной природе долевого строительства // Право и государство: теория и практика. 2007. N 8.
Корнеева С. Особенности инвестиционного договора // Хозяйство и право. 2007. N 7.
Мельник В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. N 2.
Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3.
Соловьев Д.С. Договор долевого участия в строительстве и договор о совместной деятельности (простое товарищество): проблемы общего и различного в теории и судебной практике // Арбитражный и гражданский процесс. 2007. N 7.
Скловский К.И. Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства // Хозяйство и право. 2008. N 7.
Троицкая И.В. Если застройщик банкрот // Арбитражный управляющий. 2011. N 2.
Фомина Е.В. Правовая природа договора долевого участия в строительстве // Правовые вопросы недвижимости. 2007. N 1.
Чуркин Н. Договор участия в долевом строительстве // Законность. 2006. N 12.
Родионова А.П., Шмакова С.В. Договор долевого участия в строительстве: юридическая классификация, налогообложение и учет // Бухгалтерский бюллетень. 2003. N 3. С. 15.
Соловьев Д.С. Договор долевого участия в строительстве и договор о совместной деятельности (простое товарищество): проблемы общего и различного в теории и судебной практике // Арбитражный и гражданский процесс. 2007. N 7. С. 45; Чуркин Н. Договор участия в долевом строительстве // Законность. 2006. N 12. С. 41.
Мельник В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. N 2. С. 187.
Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 77.
Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. N 2. С. 23.
Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. N 6. С. 124.
Фомина Е.В. Правовая природа договора долевого участия в строительстве // Правовые вопросы недвижимости. 2007. N 1.
Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве как договор о выполнении работ // Юрист. 2009. N 7. С. 60.
Скловский К.И. Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства // Хозяйство и право. 2008. N 7. С. 42 - 43.
Корнеева С. Особенности инвестиционного договора // Хозяйство и право. 2007. N 7. С. 43; Кирсанова Е.В. К вопросу об инвестиционной природе долевого строительства // Право и государство: теория и практика. 2007. N 8. С. 74 – 77.
Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид "инвестиционного" договора // Адвокат. 2007. N 8. С. 90 – 91.
Евстратова Н.К. Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Закон. 2007. N 6. С. 42.
Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве - аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. 2008. N 1. С. 32.
Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1. С. 79; Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. N 2. С. 23.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
Голосова С.А. К вопросу о правовой квалификации договоров о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов // Правовые вопросы строительства. 2004. N 1. С. 36.
Дурнов А.С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Гражданское право. 2009. N 4. С. 30.
Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. N 4. С. 23.
Федеральный закон от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Российская газета, N 133, 21.06.2010.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Российская газета, N 1, 12.01.2005.
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Российская газета, N 8, 16.01.1996.
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ // Российская газета. – № 148-149. – 06.08.1998.
Федеральный закон от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. N 145. 30.07.1997.
Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года N ВАС-16225/08 по делу N А50-483/2008-Г05; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу N А79-15161/2009; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу N А45-27396/2009; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 года по делу N А56-2761/2008; Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2011 года.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ. Российская газета, N 220, 20.11.2002.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ. Российская газета, N 137, 27.07.2002.
Определение Свердловского областного суда от 5 апреля 2011 года по делу N 33-3617/2011.
Троицкая И.В. Если застройщик банкрот // Арбитражный управляющий. 2011. N 2. С. 22, 23.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Российская газета, N 209-210, 02.11.2002.
Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства". Российская газета, N 153, 15.07.2011.
Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. N 4.
2