Предварительный договор в гражданском праве

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………..3
Глава 1. Общая характеристика предварительного договора…………….5
1.1.Понятие предварительного договора и его место в системе гражданско-правовых договоров………………………………………………...5
1.2.Форма и существенные условия предварительного договора………11
Глава 2. Обязанности сторон предварительного договора и последствия их нарушения…………………………………………………………………….15
2.1. Обязанности сторон предварительного договора…………………...15
2.2. Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязанностей по предварительному договору…………………….15
2.3 Обеспечение исполнения предварительного договора………………17
Глава 3. Судебная практика разрешения споров, вытекающих их предварительного договора……………………………………………………..24
ЗАКЛЮЧЕНИЕ..……………………………………………………………28
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………..………………………...31

Для описания предмета договора аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору (ст. 607 ГК РФ). В то же время на момент подписания предварительного договора эти данные могут быть неизвестны сторонам.
В результате возникают споры, связанные с описанием предмета предварительного договора аренды, а также с последствиями фактического исполнения такого договора в случае, если его предмет не был надлежаще согласован.
Вывод из судебной практики: Предварительный договор, в котором не согласовано условие о его предмете, не признается незаключенным, если стороны приступили к его реальному исполнению, объект аренды передан арендатору, принят им и использовался.
Судебная практика: Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2009 N КГ-А41/8348-09 по делу N А41-27616/08
"...Обстоятельства того, что в предварительном договоре субаренды предполагаемое к передаче помещение указано как торговый павильон 102, а в акте приема-передачи торговой площади во временное пользование истцу был передан торговый павильон Б102/2 без указания адреса его местонахождения, не являются основанием для признания предварительного договора субаренды незаключенным, поскольку стороны приступили к его реальному исполнению, неопределенности в вопросе выбора помещения при его передаче у сторон не возникло, факт приема истцом помещения не оспаривался им в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, данное помещение использовалось истцом и он производил в нем ремонтные работы..."
Вывод из судебной практики: Если в предварительном договоре аренды указаны только неполный адрес помещения и его площадь, такой договор признается незаключенным.
Судебная практика: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2009 по делу N А82-1820/2008-2
"...В обоснование данного требования истец представил предварительный договор аренды от 27.03.2007, по условиям которого Новикова Т.В. (арендодатель) и Канунник Л.В. (арендатор) обязались в будущем заключить договор аренды помещения площадью 50 квадратных метров, расположенного в строящемся торгово-сервисном центре по улице Труфанова города Ярославля. Арендная плата определена сторонами 85 000 рублей.
Оценив предварительный договор аренды от 27.03.2007, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют конкретные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), в связи с чем признали его незаключенным.
Судебные акты в части отказа в удовлетворении требования предпринимателя Новиковой Т.В. о взыскании 340 000 рублей упущенной выгоды являются законными..."
Вывод из судебной практики: Указание в предварительном договоре аренды приблизительных характеристик объекта аренды, в том числе неполного адреса, не является основанием для признания такого договора незаключенным, если стороны описали объект настолько подробно, насколько это было возможно, в том числе с использованием поэтажного плана.
Судебная практика: Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2011 N КГ-А40/2480-11 по делу N А40-48746/10-28-404
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 23.07.2008 г. между КОО "Блэкроуз Консалтанси Лимитед" и ООО "РТГ" был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N СЧА29П, в соответствии с которым КОО "Блэкроуз Консалтанси Лимитед" намеревалось в будущем после завершения строительства Торгового центра, расположенного в части здания, строящего по адресу: г. Москва, Северное Чертаново, вл. 1, корп. 2, передать помещения арендатору во временное владение и пользование, а арендатор - принять в аренду нежилые помещения на 2 (втором) этаже Торгового центра, ориентировочной площадью 1212,8 кв. м, границы которого обозначены сторонами на графическом поэтажном плане, содержащемся в Приложении N 2 к настоящему договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к обоснованному выводу о наличии предмета договора аренды и не наступления срока заключения основного договора, поскольку в силу п. 3.1 предварительного договора, основной договор должен быть заключен сторонами не позднее - 01.01.2012 г.
Рассмотрен судом и довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности предварительного договора аренды в связи с несогласованностью существенных условий договора, касающихся предмета аренды.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд установил, что стороны согласовали в п. 2.1 предварительного договора, местоположение здания, где находятся помещения, которые являются объектом аренды, а также ориентировочный метраж передаваемых в аренду помещений в здании.
В связи с этим предмет договора аренды определен сторонами в соответствии с требованиями ст. 607 ГК РФ.
При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанции является правильным, соответствует требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела..."
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Обобщая изложенное, можно сделать следующие выводы.
Предварительный договор является организационным договором, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор). В случаях нежелания стороны предварительного договора заключить основной договор применяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ, регулирующие отношения, которые складываются при заключении договора в обязательном порядке.
Правовое значение предварительного договора состоит в предоставлении заинтересованной стороне права требовать заключения соответствующего основного договора и компенсации потерь, вызванных задержкой заключения договора, а в случае, когда заключение договора оказывается невозможным в силу причин, за которые отвечает контрагент, - права на возмещение убытков, причиненных уклонением от заключения основного договора.
Целью заключения предварительного договора является закрепление достигнутых договоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства в момент заключения договора, а также в принятии на себя обязанности заключить основной договор в будущем.
Наличие между сторонами предварительного договора является основанием для заключения в будущем между теми же сторонами основного договора. Заключая предварительный договор, его стороны не только добровольно принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор, но и согласовывают или определяют порядок согласования существенных условий основного договора, в том числе возможность установления того или иного условия основного договора волей одной из сторон. Следовательно, порядок согласования условий договора, установленный ст. 445 ГК РФ, не должен применяться к случаям заключения основного договора во исполнение предварительного.
Если стороны подписали предварительный договор, они не могут отказаться от заключения основного договора. Предварительный договор должен быть заключен в простой письменной форме или в форме, предусмотренной для основного договора. Он должен содержать все существенные условия будущего договора, чтобы суд мог обязать стороны к его заключению.
Также стороны должны оговорить срок, в течение которого ими будет заключен основной договор; если же такой срок не установлен, то основной договор должен быть заключен в течение одного года. По истечении годичного срока предварительный договор утрачивает силу, если ни одна из сторон не направила требование о заключении основного договора
Тем не менее на случаи заключения предварительного договора распространяется установленное п. 4 ст. 445 ГК РФ право одной из его сторон обратиться в суд с иском о понуждении другой стороны заключить договор в тех случаях, когда последняя уклоняется от его заключения.
Возможность понуждения уклоняющейся стороны предварительного договора к заключению основного способствует в настоящее время распространению предварительного договора в тех случаях, когда стороны еще на стадии переговоров о заключении договора в будущем стремятся создать для себя определенные гарантии.
Признание обязательственного характера за отношениями, возникающими из предварительного договора, делает актуальным вопрос об обеспечении исполнения подобных обязательств. Большинство исследователей не без оснований полагают, что такое обеспечение принципиально возможно. Однако относительно допустимости применения тех или иных способов обеспечения в доктрине и практике единства не наблюдается.
Задаток. Поскольку из предварительного договора денежных обязательств не возникает, то и гарантировать исполнение такого договора задатком неправомерно, ведь задаток не обеспечивает свою платежную функцию. Указанная позиция получила широкую поддержку в судебной практике последних лет - и в практике судов общей юрисдикции.
Обеспечительный платеж (взнос). Порядок внесения обеспечительного платежа (взноса) законодательно не урегулирован, поэтому существует риск его квалификации в качестве аванса или задатка.
Неустойка. Анализ положений пар. 2 главы 23 ГК РФ позволяет выявить отсутствие каких-либо ограничений сферы ее применения. Закон связывает уплату неустойки лишь с фактом неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства, не придавая характеру последнего определяющего значения. В этой связи никаких препятствий к обеспечению неустойкой исполнения неимущественных обязательств, в том числе обязательства заключить договор, не существует.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Законы и иные нормативные акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 11.02.2013 N 8-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 14.06.2012 N 78-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001)(действующая редакция от 07.06.2012) // Собрание законодательства РФ, 03.12.2001, N 49, ст. 4552
4. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик" (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1) (ред. от 26.11.2001) // Ведомости СНД и ВС СССР", 26.06.1991, N 26, ст. 733 (утратил силу)
5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594
6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ, N 4, 2001
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ, N 7, 1997
8. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ, N 11, ноябрь, 2009
Научная литературы
9. Май С.К. Очерки общей части буржуазного обязательственного права. М.: Внешторгиздат, 1953. - С. 91
10. Мазавина А. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства // Журнал российского права. N 3. 2004. - С. 19
11. Мейер Д.И. Русское гражданское право (по исправленному и дополненному 8-му изд. 1902 г.): В 2-х ч. Часть 2 (серия "Классика российской цивилистики"). М., 1997. - С. 243.
12. Мелихова Е.И., Пермякова П.М. Предварительный договор и задаток // Юрист. N 4. 2003. - С. 23
13. Павлов А.А. Присуждение к исполнению обязанности в натуре как способ защиты гражданских прав в обязательственных правоотношениях. - С. 186 - 192
Научные статьи
14. Кучер А. Преддоговорные соглашения в соответствии с российским законодательством и некоторыми иными правовыми системами // Хозяйство и право. 2002. N 11. - С. 96 - 97
Учебная литературы
15. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. - С. 816
16. Гражданское право: В 2 т. Т. II. Полутом 2: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2005. - С. 111
17. Гражданское право. Часть первая: Учебник. / Отв. ред. В.П. Мозолин и А.И. Масляев. М., Юристъ, 2007
Судебная практика
18. Постановление ФАС Московского округа от 7 декабря 2004 г. N КГ-А40/10668-04 // Правовая система Консультант плюс
19. Определение ВС РФ от 15 марта 2005 г. N 78-В04-45 // Правовая система Консультант плюс
20. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2002 N А28-2483/02-109/19 // Правовая система Консультант плюс
21. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 января 2011 г. N 33-273/2011 // Правовая система Консультант плюс
Кучер А. Преддоговорные соглашения в соответствии с российским законодательством и некоторыми иными правовыми системами // Хозяйство и право. 2002. N 11. - С. 96 - 97
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик" (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1) (ред. от 26.11.2001) // Ведомости СНД и ВС СССР", 26.06.1991, N 26, ст. 733 (утратил силу)
Май С.К. Очерки общей части буржуазного обязательственного права. М.: Внешторгиздат, 1953. - С. 91
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ, N 4, 2001
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ, N 7, 1997
Постановление ФАС Московского округа от 7 декабря 2004 г. N КГ-А40/10668-04 // Правовая система Консультант плюс
Определение ВС РФ от 15 марта 2005 г. N 78-В04-45 // Правовая система Консультант плюс
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ, N 11, ноябрь, 2009
Мазавина А Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства // Журнал российского права. N 3. 2004. - С. 19
Мелихова Е.И., Пермякова П.М. Предварительный договор и задаток // Юрист. N 4. 2003. - С. 23
Правовая система Консультант плюс
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2002 N А28-2483/02-109/19 // Правовая система Консультант плюс
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 января 2011 г. N 33-273/2011 // Правовая система Консультант плюс
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. - С. 816
Мейер Д.И. Русское гражданское право (по исправленному и дополненному 8-му изд. 1902 г.): В 2-х ч. Часть 2 (серия "Классика российской цивилистики"). М., 1997. - С. 243.
Павлов А.А. Присуждение к исполнению обязанности в натуре как способ защиты гражданских прав в обязательственных правоотношениях. - С. 186 - 192.
3