недвижимость как экономический актив.

Содержание
Введение
1.Теоретические основы недвижимости как экономического актива
1.1. Понятие недвижимого имущества
1.2. Элементы объекта недвижимого имущества и их взаимодействие
1.3. Физические особенности недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
2.Двойственная природа недвижимости как экономического актива
2.1. Связь понятий недвижимости и собственности
2.2.Недвижимость как финансовый и реальный актив
3.Недвижимость как объект инвестирования
3.1. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования. Инвестиции в недвижимость
3.2. Стоимость недвижимости как инвестиционного актива
Заключение
Список использованных источников

Управляющий представляет владельца и концентрируется на управлении недвижимостью как финансовым активом, на принятии решений, определяющих финансовые показатели недвижимой собственности. Упор делается на управление инвестицией, с концентрацией на деятельности, которая добавляет стоимость управляемой собственности. При этом функции оперативного управления оставляются за менеджерами недвижимой собственности.
Управляющий активами всегда нацелен на долгосрочное увеличение стоимости объекта, а также на краткосрочное движение наличных средств.
При инвестировании собственник заинтересован, прежде всего, в максимальном повышении стоимости капитала, иными словами он заинтересован в получении выгоды от повышенной стоимости объекта недвижимости в момент продажи.
В этом случае управляющему нужно помнить об основных причинах снижения стоимости объекта:
высокая степень отложенных ремонтов; 
 значительный экономический и функциональный износ;
 низкий доход, приносимый объектом; 
 аспекты экономики, имеющие негативное влияние на общую стоимость.
Многие организации все еще работают над определением понятия «управление активами», и обязанности управляющих активами могут значительно отличаться в зависимости от профессиональной структуры организаций. При выполнении функций управления активами, менеджер проходит через жизненный цикл недвижимости и может быть вовлечен в приобретение, повседневное управление и продажу этого объекта. Для этого от управляющего активами требуется очень внимательно следить за изменяющимися рыночными возможностями, экономическими факторами, влияющими на ситуацию с арендой, и финансовые события, которые могут вести к изменениям физической или финансовой структуры самого проекта.
Примерами компаний, выполняющих подобные функции, могут являться как департаменты управления активами при управляющих компаниях, а также специализированные фирмы по инвестициям в недвижимость (управляющие компании, инвестиционные банки, инвестиционные компании).
Итак, управление недвижимостью является обязательным условием успешного инвестирования на рынке недвижимости. Решение о привлечении для этого сторонней организации или управление собственными силами – задача, которую инвестор должен решать самостоятельно.
Недвижимость как объект инвестирования
3.1. Отличительные признаки недвижимости как объекта
инвестирования. Инвестиции в недвижимость
Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования:
1) Недвижимость неподвижна, т. е. ее невозможно переместить без нанесения объекту ущерба;
2) Существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей;
3) Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическая характеристикам и с точки зрения инвестиций привлекательности;
4) Недвижимость фундаментальна, т.е. ее невозможно похитить, сломать, потерять при обычных условиях;
5) Долговечность объектов инвестирования;
6) Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в Недвижимость;
7) Возможность положительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
8) Существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
9) Существует специфические риски, присущие недвижимости как объекту инвестирования, а именно риск физических повреждений под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопленного внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с макроэкономическими и микроэкономическими факторами;
10) Необходимость постоянного управления Недвижимостью, портфелем инвестиций в Недвижимость на достаточном уровне для получения требуемого уровня дохода;
11) Высокий уровень издержек на проведение сделок;
12) Существует установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке или совершении других операций с недвижимостью.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и поэтому является привлекательным направлением инвестирования. Доход от недвижимости бывает в трех формах:
а) будущие периодические потоки денеж средств;
б) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов недвижимости;
в) доход от перепродажи объекта в конце срока владения.
Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется рядом факторов:
1. В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как другие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности.
2. Сохранность вложенных денежных средств вообще (недвижимость нельзя потерять, похитить в общепринятом смысле), а также от инфляции в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее).
3. Возможность получить от недвижимости доход в денежном выражении, либо иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определенным объектом.
Отрицательные стороны инвестиций в недвижимость:
1. ликвидность недвижимости низкая (не всегда можно в короткие сроки продать объект недвижимости, в большинстве случаев продажа может занимать очень длительный срок).
2. невозможно дать точный прогноз соотношения между ожидаемой выгодой инвестора и затратами на приобретение объекта недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации.
3. большие затраты времени и финансовых ресурсов при осуществлении сделок с Недвижимостью (оформление документов занимает очень длительный срок, плюс высокие финансовые затраты).
Можно выделить четыре пути извлечения дохода от инвестирования в недвижимость:
Инвестор получает некоторые денежные средства, сдавая недвижимость в аренду;
Инвестор получает прирост собственного пассивного капитала в условиях постоянного увеличения рыночных цен на недвижимость;
Недвижимость может приносить пользу при ее эксплуатации;
Инвестор получает значительный доход при удачной перепродаже объекта недвижимости.
Недвижимость состоит из трех основных элементов:
Жилье – наиболее распространенная часть. Помимо прямого назначения (как жилья) возможна сдача в аренду. Кроме того, стабильно высокий спрос на жилье обеспечивает постоянный рост цен на объекты этой сферы.
Земля – более рискованная часть. Рыночная стоимость зависит от многих факторов, будь то экономический, юридический, политический, экологический.
Недвижимость, приносящая доход – самая прибыльная, но и самая рискованная часть. Недвижимость обладает низкой ликвидностью (медленно окупается) при высокой стоимости объектов, что сдерживает ее от активного развития на рынке.
Самый известный для обывателя способ инвестирования – прямой метод (приобретение объекта на рынке с заключением договора). Второй способ – косвенный метод (приобретение ценных бумаг компании, занимающейся непосредственно недвижимостью или закладными, обеспечиваемыми недвижимостью). 
Инвестирование в недвижимость схоже с вложениями в акции. Отсюда их общие черты, так как и то и другое – это долгосрочные инвестиции.
Инструменты инвестирования в недвижимость:
Собственный свободный капитал;
Заемные средства;
Ипотека;
Опционы;
Закладные;
Смешанные долговые обязательства;
Преимущественные договоры об аренде земли.
3.2. Стоимость недвижимости как инвестиционного актива
Долгое время аналитики пытаются ответить на вопрос: какова внутренняя или справедливая цена на жилую недвижимость? Ответ на него позволил бы сделать процесс инвестиций абсолютно прозрачным. Однако такого ответа в принципе не существует. Внутренней или справедливой стоимости у жилой недвижимости нет именно потому, что она является инвестиционным активом. Это касается не только жилой недвижимости, но и других инвестиционных активов – ценных бумаг, антиквариата, произведений искусства и т.д. Кроме того, у жилой недвижимости отсутствует сам механизм ограничения цены.
Во-первых, стоимость жилой недвижимости не уменьшается со временем, поскольку недвижимость практически не устаревает. Конечно, есть определенные предпочтения, мода, архитектурные тенденции и т.д. Однако базовые требования человека к жилищу остаются неизменными в течение многих веков. Кстати, именно поэтому жилая недвижимость традиционной архитектуры является наиболее инвестиционно привлекательной.
Во-вторых, стоимость жилой недвижимости не разрушается в процессе потребления, как это происходит у большинства товаров. Конечно, здание подвержено износу, однако величина его обычно незначительна, если здание построено качественно. Базовый актив любой жилой недвижимости – земля – вообще не изнашивается.
В-третьих, «производство» жилой недвижимости ограничено не только тем, что земля относится к наиболее исчерпаемому природному ресурсу. Человек не может жить где угодно, для него важно место удобное – близко к работе, достаточно престижное, с инфраструктурой и т.д. Поэтому в жилой недвижимости существует естественная тенденция к концентрации, а концентрация не может быть безграничной.
Наконец, когда цена на обычный товар растет, спрос падает и товар начинают меньше покупать. Для инвестиционных активов – все наоборот. Когда стоимость растет, покупают еще больше и цена становится еще выше. Фактически цена на жилую недвижимость определяется ожиданиями ее дальнейшего роста. Повышение цены в этой ситуации превращается в самовоспроизводящийся механизм.
Итак, вместо механизма ограничения цены в жилой недвижимости присутствует механизм повышения цены. Фактически цена жилой недвижимости может быть любой.
При повышении цены на инвестиционный товар вначале инвесторами движет жадность и спрос увеличивается, что приводит к дальнейшему увеличению цен. Получается своеобразный замкнутый круг или инвестиционная спираль – рынок разогревается. По такой спирали цены могут взлететь за очень короткий срок.
Затем инвесторами начинает овладевать страх, что рынок перегрет и дальнейшее повышение цен приведет к падению спроса. Инвесторы перестают покупать инвестиционный актив и начинают его продавать – сбрасывать. При этом сброс актива приводит к падению цен, что усиливает страх инвесторов и стимулирует дальнейшие продажи. Получается обратная инвестиционная спираль, скорее похожая на штопор. Падение цен при этом может быть просто обвальным.
Однако такая модель не применима к рынку жилой недвижимости по одной причине – жилую недвижимость просто купить, но сложно продать. Это товар с низкой ликвидностью. Средний срок продажи объекта жилой недвижимости – от 3 до 6 месяцев. Он является общепризнанным при оценке рыночной стоимости.
Считается, что для инвестора вкладываться в актив с низкой ликвидностью – плохо, потому что инвестор должен иметь возможность в любой момент избавиться от актива и перейти в деньги. Однако это заблуждение. Именно низкая ликвидность недвижимости делает практически невозможным инвестиционный штопор. В условиях, когда невозможно быстро продать актив, процесса самоусиливающегося падения цен не возникает.
История кризисов на рынке жилой недвижимости и акций – наглядное тому подтверждение. Во время кризиса 1998 года рынок жилой недвижимости потерял 30 – 35% своей стоимости. Индекс РТС при этом упал с 572 до 39 пунктов, т.е. на 93%.
Ограничение инвестиционного штопора – главное, но не единственное достоинство жилой недвижимости как инвестиционного актива. В отличие от акций, жилая недвижимость является реальным, физическим активом, что придает инвесторам дополнительную уверенность.
Все это делает жилую недвижимость идеальным объектом для инвестиций, фактически не имеющим аналогов. Неудивительно, что цены на нее движутся только в одном направлении.
Тем не менее, недвижимость – это наиболее привлекательный объект инвестирования. Причина тому ненадёжность финансовых учреждений, обесценивание денежных средств, несоответствие банковской ставки уровню инфляции, а также другие факторы. В этих условиях вложения в недвижимость позволяют не только сохранить свой капитал, но и получить некоторую прибыль. В этом отношении наибольший интерес вызывают жилые объекты. Постоянный и высокий спрос, доступность, а также четкое определение юридических прав делают его достаточно ликвидным видом инвестирования.
Высокая стоимость жилья (значительно превышающая доход граждан) стала причиной остроты жилищной проблемы. Кроме того, до недавнего времени, недостаточно развитая система кредитования недвижимости даже не включала в себя кредитование на вторичном рынке недвижимости.
   С 90-х годов данная проблема начала разрешаться. Бесплатная приватизация жилья, снятие ограничений на количество и размер жилищных помещений в собственности, и развитие системы кредитования способствовали некоторому улучшению ситуации.
      Для основной части населения имеется возможность решить жилищную проблему благодаря ипотечному кредитованию. Однако и здесь существует несколько проблем:
Сложность в определении платёжеспособности потенциального заёмщика (причина тому большая доля теневого сектора в экономике, отсюда и невысокий официальный доход заёмщика);
Невысокое доверие заёмщиков к финансовым учреждениям.
Проблема недостатка новых объектов решается с помощью кредитования застройщиков. В данном случае основная часть этого кредита погашается после окончания строительства. Во время же строительства выплачиваются только проценты по кредиту. Этот кредит предоставляется только при наличии у застройщика прав собственности или аренды на участок под строительство.
Жилищная проблема решается также и на местном уровне. В отдельных регионах создаётся благоприятный инвестиционный климат путём снижения налогов.
Сейчас работают и программы по долевому строительству, продаже жилья в рассрочку, система стройсбережений, жилищные сберегательные программы, ссуды на приобретение жилья от предприятий, выпуск муниципальных жилищных облигаций и другие.
На инвестиции в недвижимость также существенное влияние оказывает инфляция. Это влияние двояко. С одной стороны, недвижимость является достаточно надежным объектом для инвестиций, который позволяет не только сохранить средства, но и получать доход в любой ситуации. А с другой стороны, растущие темпы инфляции стимулируют вложения средств в другие сферы. Это объясняется падением реальных доходов, недостаток средств и сложность получения приемлемого кредита, невозможность точного определения прогнозируемой прибыльности вложений. В условиях высоких темпов инфляции инвестиционная деятельность не очень активна. Высокая стоимость вложений и высокие риски приводят к снижению инвестиционной активности в этом секторе.
Заключение
Таким образом, по итогам работы можно сделать следующие выводы.
Целью работы было определение недвижимости как экономической категории, а также оценка недвижимости как экономического актива.
Данная цель достигнута посредством решения ряда задач, представленных во введении.
Под недвижимостью как экономической категории понимается материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.
На основании Гражданского и Градостроительного Кодексов можно сделать вывод, что объект недвижимости — физический объект, «сложная вещь», состоящая из различных элементов.
Недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленными как физическими характеристиками объекта недвижимости, так и социальной формой ее использования.
Как физический объект недвижимость характеризуется:
наличием «прочной связи» с землей, на которой она расположена,
местоположением (основная и наиболее существенная характеристика),
определенным составом элементов, который формирует качественные характеристики (основное функциональное назначение или тип) объекта
длительностью физического существования,
собственным жизненным циклом, состоящим из двух основных фаз: инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуатации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения его из оборота).
Несмотря ни на что, рынок недвижимости остается привлекательным для инвестиций:
Позволяет сохранить сбережения, которые, кроме того, напрямую контролируются инвестором;
Это один из немногих видов инвестиций, который основан на праве собственности;
Обеспечивает высокую степень надёжности в защите средств от инфляции;
Он мало освоен в России;
Высокие риски уравновешиваются высокой доходностью сделок. 
Список использованных источников
Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. – 1994. – №32. – Ст. 3301.
Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; – Владимир, 2009. – 736 с.
Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Филинъ, 2009. – 592 с.
Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник. - СПб.: Изд-во «МКС», 2007.
Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. – 2009. – № 1. – С. 77-96.
Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – СПб.: Лань, 2008. – 780 с.
Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. – 2009. – № 10. – 29 марта. – С. 8.
Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. – СПб: «МКС», 2008 – 422 с.
Романовский М.Н. Экономика недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 447 с.
Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Учебник – Челябинск, ЭКСМО, 2007. – 569 с.
Смирнова И.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009.
Стоянова Е.С. Оценочная деятельность: теория и практика. – М.: Приор, 2008. – 549 с.
Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации. // Экономика строительства. – 2009. – № 11. – С. 2-13.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2007. – 480 с.
Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д.: Феникс, 2008. – 720 с.
Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; – Владимир, 2009. – 736 с.
Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник. - СПб.: Изд-во «МКС», 2007.
Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д.: Феникс, 2008. – 720 с.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2007. – 480 с.
Смирнова И.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009.
Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. – 1994. – №32. – Ст. 3301.
Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Филинъ, 2009. – 592 с.
Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. – СПб: «МКС», 2008 – 422 с.
Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. – 2009. – № 1. – С. 77-96.
Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – СПб.: Лань, 2008. – 780 с.
Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Учебник – Челябинск, ЭКСМО, 2007. – 569 с.
Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. – 2009. – № 10. – 29 марта. – С. 8.
Романовский М.Н. Экономика недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 447 с.
Стоянова Е.С. Оценочная деятельность: теория и практика. – М.: Приор, 2008. – 549 с.
Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации. // Экономика строительства. – 2009. – № 11. – С. 2-13.
2
Договорное ограничение
прав собственности и вещных прав
Механизм ограничений: договора ипотеки, траста, аренды,
лизинга; сервитуты; концессии; арест имущества кредитором и др.
Вещные права на чужую недвижимость:
постоянного бессрочного пользования землей;
пожизненного наследуемого владения землей;
хозяйственного ведения;
оперативного управления;
право пользования чужими жилыми помещениями (для члена семьи собственника, по договору пожизненного содержание и др.)
Право собственности на недвижимость:
владение;
пользование;
распоряжение
Ограничение прав собственности (принудительное со стороны власти):
отчуждение в интересах общества через реквизицию, конфискацию, национализацию;
целевое использование, лицензирование и т.п.;
строительные нормы, зонирование, экологические требования и др.
Правовые отношения
субъекта к объекту
Объекты права:
земельные участки,
здания,
сооружения,
оборудование и др.
Субъекты права:
физические и юридические лица,
РФ,
субъекты РФ,
муниципалитеты