Оценка экономической эффективности проекта строительства торгового центра.

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 ПОНЯТИЕ, КЛАССИФИКАЦИЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
1.2. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРОЕКТЫ, ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТ
1.3ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВО ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ЦЕНТРОВ
1.4 РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ГЛАВА 2 ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА
2.1. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ И ЕГО ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ
2.2. ФОРМИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ И ИХ АНАЛИЗ
2.3. КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Срок амортизации основных средств и нематериальных активов не всегда отражает реальный срок жизни инвестиций. Однако при отсутствии более точных данных о жизненном цикле инвестиций при оценке их эффективности ориентируются на период полезного использования объектов основных фондов.При проектировании и исследовании инвестиционных процессов срок осуществления проекта на протяжении всего его жизненного цикла — от проведения предынвестиционных исследований до завершения проекта - называется расчетным периодом. По завершении проекта ликвидируются, прежде всего, последствия экологического характера, переориентируются мощности предприятия. Решение данных задач может сопровождаться значительными финансовыми затратами, которые по возможности, должны быть учтены на предынвестиционном этапе.Согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» все инвестиционные проекты до их утверждения подлежат экспертизе. Экспертиза инвестиционных проектов проводится в целях предотвращения создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства или не отвечает требованиям стандартов, а также для оценки эффективности осуществляемых капитальных вложений. Все инвестиционные проекты подлежат экологической экспертизе. Государственной экспертизе подлежат проекты, финансируемые за счет средств бюджетов разных уровней, и проекты, имеющие народнохозяйственное значение. Порядок проведения государственной экспертизы инвестиционных проектов определяется правительством РФ.Инвестиционные проекты помимо технологической выполнимости и экологической безопасности оцениваются с позиции экономической эффективности. Реализация инвестиционного проекта экономически эффективна в случае, когда доходы, ожидаемые от реализации инвестиционного проекта, превышают расходы в виде реальных инвестиций. Целесообразность принятия того или иного инвестиционного проекта определяется ответом на три вопроса: необходимый объем финансовых ресурсов (капитальных вложений), цена этих ресурсов, окупятся ли сделанные вложения.Последовательность проведения анализа экономической эффективности капитальных вложений сводится к следующему: выбор объектов инвестиционных вложений; расчет денежных потоков, ожидаемых при реализации инвестиционных проектов; оценка денежных потоков; выбор оптимального проекта.Важнейшей задачей экономического анализа инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых на протяжении инвестиционного и эксплуатационного этапов реализации проекта.2.2. ФОРМИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ И ИХ АНАЛИЗДенежный поток.С позиции расчета показателей экономической эффективности инвестиционный проект представляет объект финансовой операции специфика, которой состоит в том, что она предполагает не единовременные доходы и расходы при реализации проекта, а некоторую их последовательность во времени, называемую денежным потоком (cashflows - CF). Поэтому важнейшей задачей экономического анализа инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков в течение ряда временных периодов реализации инвестиционного проекта.Элементы денежного потока представляют либо чистые оттоки, либо чистые притоки денежных средств. Под чистыми оттоками денежных средств в k-м году понимается превышение текущих денежных расходов по проекту над текущими денежными поступлениями, под притоками наоборот — превышение текущих денежных поступлений над текущими денежными расходами.Когда предприятие или инвестор принимают решение о строительстве предприятия и закупке оборудования, возникает необходимость сравнения капитальных затрат, которые предстоит осуществить в настоящее время с доходами, которые принесет новый капитал в будущем, т. е. при анализе инвестиционных проектов сравниваемые показатели (денежные поступления и инвестиционные затраты) относятся к различным моментам времени. Поэтому ключевой проблемой является проблема сопоставимости денежных поступлений и инвестиций во времени.Временная концепция стоимости денег. Причиной появления понятия «временная стоимость денег» является изменение их стоимости с течением времени, во-первых, в связи с инфляцией (обесцениванием денежной наличности с течением времени), и, во-вторых, с обращением капитала (денежных средств). Временно свободные денежные средства должны включаться в оборот, так как в противном случае это связано с некоторыми их потерями, величина которых может быть оценена размером упущенной выгоды от участия в каком-либо доступном инвестиционном проекте. Понятие «временная стоимость денег» означает, что рубль, имеющийся в распоряжении сегодня, имеет большую стоимость по сравнению с рублем, ожидаемым к получению в некотором будущем.Разработаны алгоритмы, позволяющие привести доходы и расходы, относящиеся к разным временным периодам, в сопоставимый вид. Инвестирование по содержанию является предоставлением денег в долг с надеждой их вернуть с прибылью в виде поступлений от реализации проекта. Поэтому алгоритм приведения денежного потока основан на идее, что предоставляется в долг некоторая сумма денежных средств (Р) с условием, что через определенное время (п) будет возвращена большая сумма (FVn). Существуют два способа приведения:наращения, когда определяется будущая стоимостная оценка инвестиций и доходов, полученных в результате осуществления капитальных вложений;дисконтирования, когда приводятся будущие поступления к настоящему моменту времени.Наращение денежных средств. Будущая стоимость денег (FutureValue - FV) представляет собой сумму средств, в которую превратятся вложенные в настоящий момент времени средства через определенный промежуток времени. Экономический смысл процесса наращения в поэтапном увеличении первоначальной суммы (например, вклада в коммерческом банке — Р) путем соединения к ней процентных платежей. Оценка будущей стоимости денежных средств, инвестированных на срок более одного временного периода, зависит от того, под простой или сложный процент они вложены. Считается, что инвестиции осуществлены на условиях простого процента, если процент начисляется на величину первоначальных вложений. В данном случае капитал ежегодно будет увеличиваться на сумму процентов на первоначальный взнос (Рг) и через плет сумма инвестированного капитала будет равна:где FVn - будущая стоимость денежных средств, д.е.; Р - первоначальная сумма средств, д.е.; r - ставка процента или норма рентабельности на вложенный капитал, % годовых; п — период инвестирования средств, лет.Считается, что инвестиции осуществлены на условиях сложного процента, если процент начисляется не только на исходную величину капитала, но и на ранее начисленные и не востребованные инвестором проценты. В этом случае процесс наращения инвестированного капитала будет иметь следующий вид:- на конец первого годаFVl=P + Pr = P(1+ r);- на конец второго годаТаким образом, формула наращения капитала при условии начисления сложного процента (compoundinterest) будет иметь видFVn=P(l + r)n.Начисление процентов, дивидендов и других видов доходов может производиться один или несколько раз в год или один раз в полугодие, квартал, месяц и т. д. Чем чаще будут осуществляться начисления процентов в течение периода, тем большую величину составит накопленная стоимость.Дисконтирование денежных средств. Дисконтирование -это процесс приведения прогнозируемых денежных потоков, относящихся к различным временным периодам, к текущему моменту времени. Текущая стоимость денег (PresentValue - PV) в инвестиционных проектах рассматривается как сумма будущих денежных средств, приведенных с учетом определенной процентной ставки к настоящему периоду времени.Дисконтирование денежных потоков позволяет ориентироваться в истинной цене будущих поступлений с позиции текущего момента времени. Результативность подобной сделки может быть охарактеризована с помощью специального показателя — процентной ставки (коэффициент дисконтирования - г), которая рассчитывается как отношение приращения исходной суммы к базовой величине. Процентная ставка или коэффициент дисконтирования рассчитывается по формулегде г — темп прироста поступления средств (ставка дисконтирования), %; Р - исходная сумма показателя, д.е.; FV1 - приращенная сумма показателя, д.е.Коэффициент дисконтирования показывает, какую норму прибыли может иметь инвестор на вкладываемую им сумму средств. В этом случае величина PVпоказывает текущую стоимость будущей величины денежных средств FV. Процесс дисконтирования является обратным по отношению к процессу начисления сложного процента и осуществляется по формулегде PV — приведенная стоимость, то есть денежная оценка Pkс позиции текущего момента, д.е.; Pk - доход, планируемый к получению ък-мгоду, д.е.; r - коэффициент дисконтирования; - дисконтирующий множитель.Дисконтирующий множитель - показатель, характеризующий, чему с позиции сегодняшнего момента равна одна денежная единица, циркулирующая в сфере бизнеса спустя к периодов при заданной процентной ставке (г) и частоте начисления процентов.Поскольку отдельные элементы денежного потока формируются в различные интервалы времени жизненного цикла проекта, а деньги имеют временную ценность, то непосредственное их использование для оценки эффективности инвестиций является некорректным. Для этих целей необходимо оперировать сопоставимыми величинами доходов и расходов денежного потока. Поэтому финансовый анализ предполагает расчет одной из двух обобщающих характеристик денежного потока: наращенной суммы или текущей стоимости суммарного денежного потока.Наращенная сумма - сумма всех элементов денежного потока с начисленными на них процентами на конец периода реализации проекта. Под текущей стоимостью денежного потока понимается сумма всех его элементов, приведенных на момент начала осуществления проекта.В инвестиционном анализе может быть применен и третий подход к обеспечению сопоставимости разновременных денежных потоков: приведение элементов денежного потока к определенному промежуточному моменту времени периода осуществления проекта. Формула расчета суммарного денежного потока для этого варианта будет иметь видгде Pk - приток (отток) денежных средств в к-мгоду, д.е.; к = 1,2, ..., п;r - коэффициент приведения; п - период времени расчета, лет; i - период времени от начала расчета до момента, к которому приводятся все элементы денежного потока, лет.В инвестиционном анализе сопоставимость разновременных денежных потоков в основном достигается путем дисконтирования, т. е. приведения всех величин к моменту начала реализации проекта.Анализ эффективности инвестиций выполняется за период жизненного цикла проекта. Расчет денежного потока осуществляется чаще всего по годам реализации проекта, хотя это могут быть равные периоды времени любой продолжительности (месяц, квартал и т. д.).Приток денежных средств формируется за счет чистой прибыли и амортизационных отчислений, денежный отток — инвестиционных затрат, связанных с реализацией проекта. Поэтому экономический анализ инвестиционных решений предполагает исследование доходов и расходов, ожидаемых в случае реализации инвестиционного проекта. Для оценки эффективности инвестиционного проекта используются потоки денежных средств от инвестиционной и операционной деятельности предприятия. Цена капитала. Любой инвестиционный проект нуждается в финансировании. Привлечение предприятием финансовых ресурсов для целей инвестирования связано с определенными затратами. Это дивиденды акционерам, проценты за предоставление ссуды, проценты инвесторам за сделанные ими инвестиции и т. п. Сумма средств, которую требуется уплатить за использование определенного объема финансовых ресурсов, выраженная в процентах к этому объему, называется ценой капитала.Основными видами источников финансирования инвестиционной деятельности, как уже отмечалось ранее, являются собственные, заемные и временно привлеченные средства. Величина и доля каждого из них в общей сумме инвестиционных средств могут быть различными. Каждый из приведенных источников финансирования инвестиций имеет свою цену. Получая кредит в банке, предприятие вынуждено платить оговоренный процент, который с позиции кредитора будет представлять цену, получаемую им за предоставленную услугу.Экономическая интерпретация показателя «цена капитала» характеризует сумму средств, которую необходимо заплатить за привлечение единицы капитала из данного источника. Цена источника «нераспределенная прибыль» численно равна цене источника средств «обыкновенные акции». В противном случае владельцы обыкновенных акций предпочтут получить дивиденды и используют эти средства на рынке капитала.Очевидно, что цена собственных средств должна быть выше цены заемных по той причине, что расходы по поддержанию последних чаще всего фиксированы и выплачиваются в первоочередном порядке по сравнению с дивидендами, то есть они меньше рискуют. А меньшему риску должна соответствовать и меньшая доходность.Цена капитала коммерческой организации, которая финансируется из различных источников, определяется по формуле средневзвешенной цены капитала:где WACC - средневзвешенная цена капитала; CC - цена средств i-го источника финансирования; d - удельный вес средств i-го источника средств в общей их сумме; п — количество источников привлекаемых средств.На значение показателя цены капитала оказывают влияние не только внутренние условия деятельности предприятия, но и внешняя конъюнктура финансового рынка. При изменении процентных ставок изменяется и норма прибыли на инвестированный капитал, что повлияет на значение средневзвешенной цены капитала.2.3. КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙПринятие управленческих решений в процессе инвестиционной деятельности основывается на сравнении требуемого объема инвестиций и ожидаемых денежных поступлений в процессе реализации проекта. При этом элементы денежного потока и коэффициент дисконтирования должны согласовываться с принятым периодом анализа.Критерии, используемые в анализе эффективности инвестиционных проектов в отечественной экономике, подразделяются на две группы в зависимости от того, учитывается или не учитывается в расчетах фактор времени. К первой группе относятся критерии, использующие для оценки эффективности капитальных вложений дисконтированные денежные потоки: чистый приведенный доход (NPV), внутренняя норма прибыли (IRR), дисконтированный срок окупаемости (DPP), индекс рентабельности инвестиций (РТ).Критерии, расчет которых основан на учетных оценках: срок окупаемости инвестиций, коэффициент эффективности инвестиций, точка безубыточности.Чистый приведенный доход (NetPresentValue - NPV). Расчет чистого приведенного дохода основан на сопоставлении исходных инвестиций (1С) с суммой дисконтированных чистых денежных поступлений в течение жизненного цикла проекта (PV). Чистый приведенный эффект (NPV) рассчитывается по формулеОчевидно, если:NPV > 0, то проект следует принять, а его реализация обеспечит увеличение собственного капитала предприятия;NPV< 0, то проект следует отвергнуть, а в случае реализации проекта предприятие понесет убыток;NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный, а в случае принятия проекта ценность капитала предприятия не изменяется.Если реализация проекта предполагает не разовые инвестиции, а последовательное инвестирование в течение нескольких (т) лет, то формула для расчета чистого приведенного дохода (NPV) принимает вид:где Р% — приток денежных средств в к-мпериоде эксплуатациипроекта, д.е.; r - коэффициент дисконтирования (цена капитала); к=1,2 ... п; п — период эксплуатации инвестиционного проекта, лет; 1С — капитальные вложения, д.е.; i — 1,2 ... т; т — инвестиционный период, лет.Индекс рентабельности инвестиций (ProfitabilityIndexes— PI) является относительным показателем, характеризующим уровень доходов на единицу затрат. Расчет индекса рентабельности осуществляется по следующей формуле:Очевидно, что если, r > 1, то проект следует принять; если Р1< 1 , то проект следует отвергнуть; если Р1=1, то проект является ни прибыльным и ни убыточным.Чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект. Благодаря чему, критерий PIочень удобен при выборе одного проекта из нескольких альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV, но разные объемы требуемых инвестиций. А также при комплектовании портфеля инвестиций с целью максимизации суммарного значения чистого приведенного доходаВнутренняя норма доходности (InternalRateofReturn -IRR) технически представляет собой ставку дисконтирования, при которой достигается безубыточность проекта, означающая, что чистая дисконтированная величина потока инвестиционных затрат равна чистой дисконтированной величине доходов.Показатель внутренней нормы доходности (прибыли) характеризует максимально допустимый относительный уровень расходов на реализацию инвестиционного проекта, превышение которого делает проект убыточным.Экономическое содержание критерия «внутренняя норма прибыли» (IRR) состоит в следующем: коммерческая организация может принимать инвестиционные решения, уровень рентабельности которых не ниже цены капитала (СО). Если для реализации инвестиционного проекта получена банковская ссуда, то значение показателя внутренней нормы прибыли (доходности) указывает на верхнюю границу допустимого уровня банковского процента, превышение которого делает проект убыточным.Если IRR > СС, то проект следует принять к реализации;если IRR < СС, то проект следует отвергнуть;если IRR = СС, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным и в случае его реализации собственный капитал предприятия не изменится.Для расчета значения внутренней нормы прибыли (IRR) применяется метод последовательных итераций, с использованием табулированных значений дисконтирующих множителей. Порядок расчета следующий: используя значения процентных ставок на ссудный капитал, выбирают два коэффициента дисконтирования r± < r2таким образом, чтобы функция NPV = (r) в интервале r1, r2меняла свое значение с «+» на «-» или с «-» на «+»; далее полученные значения подставляют в формулугде r1, r2- значения коэффициентов дисконтирования; NPV (r1), NPV(r2) - чистый приведенный доход при значении r1и r2соответственно, д.е.Точность вычисления внутренней нормы прибыли обратная длине интервала r1, r2. Наилучшая аппроксимация достигается в случае, когда длина интервала принимается минимальной (1 %).Срок окупаемости инвестиций (PaybackPeriod - РР) равен продолжительности наименьшего периода эксплуатации инвестиционного проекта, по истечении которого сумма чистых доходов равна сумме инвестиций. Данный критерий рассчитывается двумя способами:-без учета временного фактораРР = minп, при котором-с учетом временного фактораDPP = minn, при которомПри оценке инвестиционных проектов критерий срок окупаемости инвестиций может использоваться двояко:проект принимается, если окупаемость имеет место,проект принимается, если срок окупаемости не превышаетустановленного на предприятии некоторого лимита.Предпочтение критерию «срок окупаемости» следует отдать в случае, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска. Чем короче срок окупаемости инвестиций, тем менее риcкованным является проект. Вследствие того, что денежные поступления в периоде, более удаленном от начала реализации проекта, трудно прогнозируемы, т. е. более рисковые, менее рискованным считается тот проект, у которого меньше срок окупаемости.ЗАКЛЮЧЕНИЕИзучение тенденций управления инвестициями в инвестиционно-строительном комплексе (ИКС) России позволяет уточнить понятие проекта ИСК и рассмотреть его в качестве объекта управления. Под проектом ИСК понимается организованная по специальным правилам, документально оформленная комплексная деятельность, направленная на строительство (реконструкцию, расширение, ремонт) и ввод объектов инвестирования для достижения определенных социальных, экономических, организационных, технических результатов в регионе, в городе или в территориальном образовании.Под объектом инвестирования понимается единичный объект строительства (реконструкции, расширения, ремонта и т.д.), в который осуществляется инвестирование, и который строится и вводится в эксплуатацию в рамках проекта ИСК. Следовательно, проект ИСК функционирует в определенном окружении, включающем внутренние и внешние компоненты, учитывающие экономические, политические, социальные, технологические, нормативные и другие факторы. В управленческом отношении инвестиционно-строительный комплекс отличается от других отраслей народного хозяйства. Это объясняется, в первую очередь, особым характером продукции строительства, условиями вложения денежных средств, методами организации и управления строительным процессом, особенностями технологии строительного производства.Изучение проекта ИСК как объекта управления позволяет определить круг заинтересованных лиц, необходимый объем ресурсов, формы и методы, а также определить перечень проблем практической реализации проекта. При этом особое внимание уделяется предметному подходу к формированию и реализации проектов ИСК. Данный подход определяет объекты, на которые направлены процедуры формирования и реализации проекта ИСК, фактически, это объекты (элементы), связанные с деятельностью по обеспечению процессов формирования и реализации проекта ИСК, в том числе: финансы; кадры (персонал); маркетинг; риск; материальные ресурсы; качество; информация.Очень важно до принятия решения об осуществлении проекта ИСК рассмотреть все аспекты его формирования и реализации на протяжении всего периода жизненного цикла. Такой подход к формированию и реализации страхует как от принятия проектов ИСК, дающих быструю отдачу, но неэффективных во времени, так и от предубеждения против проектов ИСК, медленно набирающих силу, но приносящих существенные долгосрочные выгоды.Именно данный подход в наилучшей степени позволяет определить структуру инвестиционной деятельности ИСК, а также позволяет систематизировать ресурсные потоки проекта ИСК в соответствии с наиболее успешным опытом моделирования инвестиционного процесса и с целью достижения оптимальности процесса по критерию минимальности осуществленных инвестиционных затрат при максимуме получаемого эффекта.Практическая значимость применения предметного подхода к формированию и реализации проекта ИСК состоит в том, что он максимально точно определяет и выделяет объекты инвестиционной деятельности ИСК, на которых должны быть сосредоточены управляющие воздействия. Предметный подход позволяет оптимально увязать выбор проекта с наиболее эффективными инвестиционными инструментами, так чтобы их состав и структура удовлетворили интересы всех участников проекта ИСК.Формирование и реализация проекта ИСК на основе предметного подхода включает в себя ряд процессов управления его предметной областью. Предметная область проекта ИСК - это совокупность продуктов и услуг, производство которых должно быть обеспечено в рамках осуществляемого проекта. Структуризация предметной области проекта ИСК при его формировании и реализации включает ряд подпроцессов.Большинство отечественных и зарубежных авторов под жизненным циклом инвестиционного проектирования понимают определенный отрезок времени между моментом возникновения проекта (началом осуществления) и моментом завершения его реализации. Этот отрезок времени подразумевает последовательную реализацию определенного перечня этапов инвестиционного проектирования, представляющих собой цикл проекта. Современные подходы подразделяют процесс инвестиционного проектирования на три укрупненные базовые фазы [4, 6]: предынвестиционную; инвестиционную; эксплуатационную (оперативную). При разделении процесса инвестиционного проектирования на этапы добиться универсального подхода достаточно сложно. По мнению Г. П. Под-шиваленко, решая эту задачу, субъекты инвестиционно-строительного проекта должны принимать во внимание характерные особенности, специфику и условия его выполнения. Принятие управленческих решений в процессе инвестиционной деятельности основывается на сравнении требуемого объема инвестиций и ожидаемых денежных поступлений в процессе реализации проекта. При этом элементы денежного потока и коэффициент дисконтирования должны согласовываться с принятым периодом анализа.Критерии, используемые в анализе эффективности инвестиционных проектов в отечественной экономике, подразделяются на две группы в зависимости от того, учитывается или не учитывается в расчетах фактор времени. К первой группе относятся критерии, использующие для оценки эффективности капитальных вложений дисконтированные денежные потоки: чистый приведенный доход (NPV), внутренняя норма прибыли (IRR), дисконтированный срок окупаемости (DPP), индекс рентабельности инвестиций (РТ).С позиции расчета показателей экономической эффективности инвестиционный проект представляет объект финансовой операции специфика, которой состоит в том, что она предполагает не единовременные доходы и расходы при реализации проекта, а некоторую их последовательность во времени, называемую денежным потоком (cashflows - CF). Поэтому важнейшей задачей экономического анализа инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков в течение ряда временных периодов реализации инвестиционного проекта.Элементы денежного потока представляют либо чистые оттоки, либо чистые притоки денежных средств. Под чистыми оттоками денежных средств в k-м году понимается превышение текущих денежных расходов по проекту над текущими денежными поступлениями, под притоками наоборот — превышение текущих денежных поступлений над текущими денежными расходами.Когда предприятие или инвестор принимают решение о строительстве предприятия и закупке оборудования, возникает необходимость сравнения капитальных затрат, которые предстоит осуществить в настоящее время с доходами, которые принесет новый капитал в будущем, т. е. при анализе инвестиционных проектов сравниваемые показатели (денежные поступления и инвестиционные затраты) относятся к различным моментам времени. Поэтому ключевой проблемой является проблема сопоставимости денежных поступлений и инвестиций во времени.По степени риска выделяют инвестиционные проекты с меньшим риском (государственные проекты) и наиболее рисковые (проекты по созданию новых производств, технологий). Жизнеспособность инвестиционного проекта предполагает соответствие проекта целям и интересам его участников. Для каждого участника проекта целесообразность участия определяется по соотношению вложенного капитала в проект и капитала, полученного в результате реализации проекта. Поэтому реализуемость проекта и эффективность инвестиций характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат, связанных с реализацией проекта и полученных результатов. Показатели эффективности проекта всегда относятся к некоторому субъекту. Так показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников. Показатели бюджетной эффективности отражают влияние реализации проекта на доходы и расходы соответствующего бюджета. Показатели народнохозяйственной экономической эффективности отражают эффективность осуществления проекта с точки зрения интересов всего народного хозяйства в целом.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫВыспюробец Е. А.. ДупакВ. Я. Государственная и региональная экологическая политика. Информ.-метод, матер. Учеб.-метод. пос. по курсу: «Экология, охрана природы, экологическая безопасность». МОУЦ «Нахабпно» М.: Одна восьмая. 2005.60 с.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.Гранберг А. Г. Основы региональной экономики. Учебник. 4-е изд. М.: ГУВШЭ, 2004. 495 с.Кузнецова О. В., Бюджетные инвестиции И инвестиционная политика региональных властен // Оценка эффективности бюджетных инвестиции на региональном п муниципальном уровне: Сб. ст. / Под ред. Е. В. Дмптрпшпной. М.: ИРОФ, 2008. С. 47-57.Обозов С. А. Привлечение инвестиций в экономику города: теория и практика.Н. Новгород: НИСОЦ — Изд-во Волго-Вятской академии государственной службы, 1998.Рапзберг Б. А., Лозовский Л. Ш.. Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 2-е изд., испр. М.: ИНФРА-М, 1999. 479 с.Сергеев И. В., Веретеииикова И. И. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пос. М.: Финансы и статистика, 2000.Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. (в ред. Федеральных законов от 2 января 2000 г. № 22-ФЗ, от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ, от 2 февраля 2006 г. № 19-ФЗ. от 18 декабря 2006 г. №232-Ф3).Чуб Б. А. Управление инвестиционными процессами в регионе. М.: БУКВИЦА, 1999. 186 с.Стаханов В. Н., Ивакин Е. К Маркетинг строительства: Учебное пособие. - М.: "Издательство ПРИОР", 2001 г.Добышева Татьяна Васильевна Экономика отрасли (строительства). Экономика и организация архитектурного проектирования и строительства. Экономика проектирования предприятий, зданий и сооружений : учеб. пособие для всех форм обучения специальностей 290100 "Архитектура" ... / Т. В. Добышева; Иркут. гос. техн. ун-т. - Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2010. - 56 с.Отраслевое саморегулирование в контексте реформы государственного управления и повышения качества продукции и услуг: материалы всеросс. науч.-практ. конф., 31 марта 2011 г.: /под науч. ред. Г.В. Хомкалова и С.А. Астафьева. – Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2011. – С.Wiener N. Cybernetics or control and communication in the animal and the machine. NewYork: JohnWiley & Sons, Inc., 1948.Николис Г., Пригожин И. Самоорганизация в неравновесных системах. М.: Мир, 1979. С.52  Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. – М: Экономика, 2004. – 528 с.Максимов С. Девелопмент (развитие недвижимости) – организация, управление, финансирование. – СПб: Питер, 2002. – 256 с.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.Загидуллина Г.М. Профессиональный девелопмент недвижимости как новая концепция организации инвестиционного процесса / Загидуллина Г.М., Орлов В.Я., Сиразетдинов Р.М., Набиуллина А.В., Зарипова А.В. // Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: профессиональные аспекты экономики, организации и управления в строительстве: моногр. / под общ. ред. П.Г. Грабового, С.А. Баронина. – Пенза: РИОПГСХА, 2010.Загидуллина Г.М., Клещева О.А. Развитие инновационной инфраструктуры инвестиционно-строительного комплекса // Вестник КГАСУ – Казань. – 2011 – № 2 (16) – С. 271–277.Сиразетдинов Р.М. Зайнуллина Д.Р. Необходимость инновационного становления экономики региона путем активизации инвестиционно-строительной деятельности (на примере Республики Татарстан) // Национальные интересы: приоритеты и безопасность – 2010. – № 29(86). – С. 15–24.Ендовицкий Д.А. Анализ инвестиционной привлекательности организации. М.: КНОРУС, 2010. Ерков А. Стадии инвестиционного процесса // Финансовая газета. 2005. № 43. Иванов В.А., Дыбов А.М. Экономика инвестиционных проектов: учеб. пособие. Ижевск: Институт экономики и управления УдГУ, 2000. Ильин А.И. Планирование на предприятии: учеб. пособие. Мн.: Новое знание, 2000. Любушин Н.П. Экономический анализ: учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. Подшиваленко Г.П. Инвестиции: учеб. пособие / Г.П. Подшиваленко, Н.И. Лахметкина, М.В. Макарова и др. М.: КНОРУС, 2007. Шеремет А.Д. Комплексный экономический анализ деятельности предприятия. М., 1974. http://stepcon.ru/about_company/