Ипотечное кредитование хозяйствующих субъектов

Содержание
Введение
Глава 1. Понятие ипотеки хозяйствующих субъектов
Глава 2. Организация коммерческой ипотеки на примере
ОАО «НОМОС-БАНК»
2.1 Краткая характеристика ОАО «НОМОС-БАНК»
2.1 Организация ипотечного кредитования
в ОАО «НОМОС-БАНК»
Глава 3. Тенденции развития ипотечного кредитования хозяйствующих субъектов
Заключение
Список использованной литературы

Составление и выдача закладной не допускаются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если предмет ипотеки:- предприятие как имущественный комплекс;- земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;- леса;- право аренды вышеперечисленного имущества.Глава 3. Тенденции развития ипотечного кредитования хозяйствующих субъектовВ настоящий момент Федеральным законодательством регистрация права собственности на коммерческую недвижимость, обремененную ипотекой, не предусматривается. Поэтому договор об ипотеке в данном случае заключается на основании общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, с учетом положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16. 07. 1998 года № 102-ФЗ. Отметим, что право использовать нежилые помещения в качестве залога, было установлено этим законом только в 2009 году.Согласно требованиям ст. 9 ФЗ № 102 в ипотечном договоре обязательно должны указываться предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, срок и размер исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Действующее законодательство не разрешает закладывать недвижимое имущество до момента его покупки. Следовательно, недвижимость сначала необходимо приобрести (оформить договор купли-продажи), после чего ее можно использовать в качестве залога для получения кредита в банке.Коммерческое ипотечное кредитование в нашей стране до сих пор является заложником перестраховки банков: даже послекризисное снижение процентных ставок пока не стало стимулом увеличения объемов выданных кредитов.В целом на рынке Сбербанк, ВТБ 24 и РосЕвроБанк. Тем не менее, политика кредитования после кризиса претерпела изменения: требования банков к заемщикам серьезно ужесточились. Что, конечно же, не способствует росту количества выдаваемых займов под залог коммерческой недвижимости.Несмотря ни на что, коммерческая ипотека в России начинает постепенно восстанавливаться. Ставки сейчас находятся на уровне 12-16%, ставки снижаются потому, что под больший процент никто кредит брать просто не станет. Сумма первоначального взноса составляет 20-40%. Наиболее выгодные условия в Сбербанке процент 8-16% годовых, взнос 20%, максимальный срок кредитования 10 лет. А в ВТБ 24 самые жесткие условия - 18-26% и 50% первоначальный взнос.Процентные ставки в большинстве банков снизились за последний год почти в 2 раза и почти вышли на докризисный уровень. Однако ужесточение требований и не простая процедура оформления все еще отпугивают потенциальных клиентов.Российские банки при выдаче коммерческой ипотеки могут потребовать в обеспечение кредита залог, превышающий предоставляемую сумму в 2, а иногда и 3 раза. К тому же, кредитные организации согласно условиям договора полностью контролируют расходование заемщиком полученных средств. При этом отечественные банки хотят привлекать клиентов с бюджетом приобретения недвижимости в размере свыше 10 миллионов долларов, однако сами смягчить свои условия еще не готовы.Также на рынок коммерческой ипотеки вступает АИЖК.. Благодаря новому проекту «Ипотека найма», юридические лица теперь могут воспользоваться ипотечной программой для образования фонда жилья социального найма.Представители АИЖК уверены, что подобные программы будут непременно востребованы при организации в регионах научных центров, технологичных парков или при открытии нового производства. Другими словами ипотека по найму будет актуальна там, где наблюдается необходимость в привлечении специалистов из других регионов. Ведь для того, чтобы такой специалист сменил место жительства, это самое жилье необходимо ему предоставить. С другой стороны, такой же механизм кредитования может быть использован не только в коммерческих проектах, но и при стимуляции развития муниципальных жилых фондов, или же при постройке социального жилья. Разница только в том, что в последнем варианте в роли заемщика выступят представители местного самоуправления. Роль этого агентства будет заключаться в приобретении у банков тех кредитов, которые они предоставили юридическим лицам для возведения доходных домов или же тех муниципальных образований, которые оформляли ипотечные займы для выполнения определенных социальных обязательств. Ожидается, что АИЖК будет вступать в процесс возведения жилья, предназначенного для коммерческого найма уже на этапе окончания строительства. При этом тем управляющим компаниям, которые примут на себя руководство и управление таким жильем будет предоставлен ипотечный заем на приобретение жилья у застройщика. Однако для того, чтобы получить такой кредит, управляющей компании придется сразу внести 30% от общей стоимости квартир и возложить на себя обязательства по установлению арендных цен на доступном для населения уровне.Планируется, что, оформив ипотеку под льготные проценты, управляющие компании будут погашать ее из поступающих арендных платежей. Эти обеспеченные залоговыми квартирами кредиты и будет выкупать АИЖК. При этом на «стоимость» рефинансирования будет оказывать непосредственное влияние то, насколько региональные власти будут готовы содействовать таким застройщикам. При этом схема не будет шаблонной, при разработке финансовых сценариев ИАЖК учтет возможности того, что какая-то часть построенных домов так и останется незаселенной – из-за каких-то технических причин или чересчур завышенной арендной платы.С начала 2011 года наблюдается небольшой рост спроса со стороны среднего и малого бизнеса на коммерческую ипотеку. При этом примерно половина всех обращений связана с желанием купить офис, 30% - торговые площади. Все дело в том, что приобретение объекта недвижимости для российских предпринимателей за счет своих средств практически не возможно. Тем более, что на некоторые виды деятельности не возможно получить лицензию, если у предприятия нет соответствующих помещений в собственности. Следовательно, для них ипотека - единственный доступный инструментом продолжения своего бизнеса что подтверждает необходимость дальнейшего развития коммерческой ипотеки.Очевидно, что раз возникает спрос на коммерческую недвижимость, в том числе и ее покупку под ипотеку, который постепенно будет расти, так как бизнес набирает обороты после кризиса, то коммерческая ипотека становится одним из перспективных направлений российского рынка ипотечного кредитования. Также очевидно, что от доступности и массовости данных кредитов зависит развитие экономики страны и улучшение бизнес-климата в целом.Делать какие-либо прогнозы о развитии коммерческой ипотеки в настоящее время очень трудно.Однако, даже при такой очевидной потребности в недвижимости у отечественных предпринимателей, будущее коммерческой ипотеки в России четко неопределенно. Отечественные банкиры не любят рисковать и опасаются трудных сделок, как правило, банки не стремятся разбрасываться деньгами, а ждут платежеспособных клиентов, предлагая им стандартные условия. В нашей стране пока еще коммерческая ипотека - удел крупных компаний, имеющих определенную финансовую стабильность и гарантии, более мелкие предприятия банками часто просто игнорируются. Если банки не станут больше доверять бизнесу, данный сектор ипотечного кредитования еще долго будет стоять на месте.Западные банки активнее работают в этой сфере, они больше доверяют малому и среднему бизнесу. Это обусловлено тем, что западные компании все свои доходы декларируют официально, поэтому и кредитным организациям получить достоверную информацию о финансовом положении потенциального заемщика гораздо проще. Прозрачность ведения бизнеса в данном случае - залог успеха, к этому надо стремиться и в России.Еще следует отметить, что развитие рынка коммерческой ипотеки нежилых помещений тормозится тем, что предлагаемые отечественными банками кредитные программы, чаще всего краткосрочны. Это связано в первую очередь с нехваткой у банков долгосрочных финансовых ресурсов. Следовательно, для развития рынка необходимо банкам активно привлекать финансовые средства с рынка капитала. Это поможет постепенно решить данную проблему, а также упростит получение кредита и станет стимулом для этого сектора коммерческого кредитования.ЗаключениеКоммерческая ипотека - это кредит, который выдается банками на покупку нежилых помещений: торговых площадей, складов, офисов и других.Специфика рынка коммерческой ипотеки в том, что на данный вид кредита довольно короткие сроки погашения и относительно высокие процентные ставки. Срок предоставления ипотечного кредита на покупку коммерческой недвижимости, как правило, максимально может составлять 10-12 лет, однако чаще всего банки выдают деньги на 5-7 лет.Ипотечные кредиты — это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества.У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать: предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности; земельные участки; воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания; незавершенное строительство и недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке; космические объекты.Процесс кредитования разделяют на несколько этапов:1) рассмотрение кредитной заявки на получение кредита;2) оценка кредитного риска и кредитоспособности заемщика;3) выбор обеспечения кредита;4) принятие решения о целесообразности выдачи кредита и его условиях;5) оформление кредитного договора или кредитного обязательства и выдача кредита;6) контроль за выполнением условий договора и погашением кредита (дебиторской задолженности);7) окончательное погашение кредита.Итак, приобретение объекта недвижимости для российских предпринимателей за счет своих средств практически не возможно. Тем более, что на некоторые виды деятельности не возможно получить лицензию, если у предприятия нет соответствующих помещений в собственности. Следовательно, для них ипотека - единственный доступный инструментом продолжения своего бизнеса что подтверждает необходимость дальнейшего развития коммерческой ипотеки.Список использованной литературы1.О банках и банковской деятельности: Федеральный закон от 2 декабря 1990 № 395-1 (ред. от 02.02.2006) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 6. Ст.492; 2006. № 6. Ст.636.2.О кредитных историях: Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. №1 (Ч.1). Ст. 44; 2005. №30 (Ч. 2). – Ст. 3121.3.О Центральном банке Российской Федерации (Банке России): Федеральный закон от 10 июля 2002 № 86-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ. -2002.-№ 28.-Ст.2790; 2005.-№ 30 (Ч.1).4.Банковское дело. Экспресс-курс: учебное пособие/ Под.ред. Лаврушина О.И. - М.:КНОРУС, 2011. 5.Банковское дело: учебник/ Е.П. Жарковская.- М.: Издательство «Омега-Л»,2010.-476с.6.Банковское дело / под ред. Г.Г. Коробовой. М.: Юрист, 2009. 864 с7. Банковское дело: кредитная деятельность коммерческих банков: учебное пособие / Л.П. Кроливецкая, Е.В. Тихомирова. — М.: КНОРУС, 2011. 8.Белоглазовой Г.Н., Кроливецкой Л.П. /Банковское дело: учебник / Финансы и статистика, 2010. - 592 с.9.Каджаева М.Р. Банковские операции : учеб.для студ. сред. проф. учеб. заведений. - М. : Издательский центр «Академия», 2011. — 400 с.10.Костерина Т.М. Банковское дело: Учебно-практическое пособие. – М.: Изд. центр ЕАОИ, 2009. – 360 с11.Лаврушин О.И. Банковские риски учебное пособие 2010. - 232 с.12.Управление деятельностью коммерческого банка (банковский менеджмент) / под ред. проф. О.И. Лаврушина. М.: Юрист, 2011. 482 с.13.www.cbr.ru14.http://bankir.ru/15.http://недвижимостьмо.рф/