Аренда будущей вещи

Введение
1. Незавершенные объекты: понятие и их особенности
2. Судебная практика по вопросам заключения договоров в отношении будущего имущества
Заключение
Список использованной литературы

В таком случае как можно признавать договор аренды будущей вещи если нельзя установить правильность цели, что по сути на практике будет противоречит Постановлению Пленума ВАС РФ 2013 года.
Во всех подобных случаях коммерческое использование означает эксплуатацию объекта незавершенного строительства без получения соответствующего разрешения. Заинтересованные лица иногда обращаются с исками (встречными исками в процессах о взыскании арендной платы) о признании таких договоров аренды ничтожными сделками. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку положения действующего законодательства РФ не устанавливают иного, рассматриваемые договоры в силу ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ и ст. 168 ГК РФ являются ничтожной сделкой. По такому пути идут некоторые суды.
Другую позицию занимают суды, признающие такие договоры действующими. Данный подход в настоящее время можно считать доминирующим. Он в большей степени отвечает интересам субъектов предпринимательской деятельности, которые испытывают потребность в заключении договоров, направленных на установление арендных отношений по поводу недостроенных (или достроенных, но не введенных в эксплуатацию) объектов недвижимости. Суды рассматривают подобные споры не на стадии заключения договоров, а значительно позже, в процессе их исполнения, поэтому стремятся обеспечить баланс интересов и защиту прав добросовестных участников этих отношений. Вместе с тем суды испытывают значительные затруднения при обосновании действительности подобных договоров. Противоречивость формулировок законодательства, его недостаточная четкость, а также пробелы наносят вред стабильности экономических отношений.
Только наличие благоприятного инвестиционного климата, составляющими элементами которого является стабильное законодательство, определенный порядок разрешения инвестиционных споров, а также эффективная правовая защита, обеспечит привлечение инвестиций в экономику.
Анализ действующих норм ГК РФ и сложившейся правоприменительной практики (в том числе судебной) свидетельствует о необходимости совершенствования норм о предварительных договорах и договорах купли-продажи и аренды объектов незавершенного строительства. Особую актуальность этот вопрос приобретает в свете разработки поправок к ГК РФ.
Заключение
В настоящее время различают будущие, недостроенные и реконструируемые объекты недвижимости.
Договор аренды будущей вещи будет оплачиваться и в тот период пока объект незавершенного строительства не создан.
На практике порой возникает потребность в заключении договора, который позволит установить арендные отношения по поводу недвижимого имущества, подлежащего созданию в будущем. Однако выбор правовых форм в данном случае невелик, и вопрос решается путем заключения предварительного договора.
Только наличие благоприятного инвестиционного климата, составляющими элементами которого является стабильное законодательство, определенный порядок разрешения инвестиционных споров, а также эффективная правовая защита, обеспечит привлечение инвестиций в экономику.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» устанавливается положения в соответствии с которыми, при заключении договора будущей вещи необходимо наличие права собственности. Но, этот же пункт делает исключение в отношении рассматриваемого нами договора и разрешает его заключение, признавая его действующим. Оснований недействительности Пленум Вас не находит в договоре аренды будущей вещи.
Если сравнивать нормы о купле-продаже и об аренде с точки зрения возможности продажи или аренды будущей вещи и распространения этого правила на объекты незавершенного строительства, то необходимо отметить, что в главе об аренде подобной статьи нет. Кроме того, при купле-продаже экономический интерес состоит в приобретении объекта в собственность (в будущем), а при аренде - во временном (краткосрочном или долгосрочном) использовании по назначению.
Данное постановление устанавливает единообразие в правоприменительной практики в отношении договоров аренды будущей вещи, тем не менее в Постановлении Пленума ВАС 2013 года нет ссылок на нормы законодательства, на основании чего был сделать тот или иной вывод. Например, отсутствие ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства не влечет недействительность договора аренды и не противоречит Градостроительному кодексу РФ, но на основании какой нормы был сделан данный вывод.
Анализ действующих норм ГК РФ и сложившейся правоприменительной практики (в том числе судебной) свидетельствует о необходимости совершенствования норм о предварительных договорах и договорах купли-продажи и аренды объектов незавершенного строительства. Особую актуальность этот вопрос приобретает в свете разработки поправок к ГК РФ.
Список использованной литературы
Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 2 //Российская газета. 1996. 6-8 февраля (с изменениями и дополнениями на 24.05.2010 // СЗ РФ. № 18. 2010.
Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1. Ст. 40.
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
Федеральный закон от 4.03.2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [Электронный ресурс] // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [Электронный ресурс] // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Определение ВАС РФ от 21 апреля 2011 г. № ВАС-4158/11 [Электронный ресурс] // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. № ВАС-1696/11 [Электронный ресурс] // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. № ВАС-1693/11 [Электронный ресурс] // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Определение ВАС РФ от 11 марта 2010 г. № ВАС-482/10 [Электронный ресурс] // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2008 г. № 09АП-11027/2008-ГК по делу № А40-13054/08-60-82 [Электронный ресурс] // Справочная правовая система Консультант Плюс.
Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права. 2012. № 1. С. 46 - 55.
Витрянский В.В. Роль институтов гражданского права в минимизации последствий экономического кризиса // Журнал российского права. 2011. № 1. С. 15.
Иголкина Н.Л. К вопросу о нежилом помещении как самостоятельном объекте гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. ст. / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. Вып. 8. М., 2004. С. 183.
Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в здании // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008.
Материалы международной научно-практической конференции «Проблемы совершенствования гражданского законодательства», состоявшейся 22 ноября 2010 г.
Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М., 2008. С. 520 (автор - А.А. Завьялов).
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2010.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.
Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права. 2012. № 1. С. 46 - 55.
Арбитражная практика и прежде на поставленные вопросы отвечала положительно. См.: п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В настоящее время указанное Постановление отменено в связи с утверждением Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Справочная правовая система Консультант Плюс.
См.: Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М., 2008. С. 520 (автор - А.А. Завьялов).
Исторический обзор о возможности выделения самостоятельных в правовом отношении объектов в здании см.: Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в здании // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008. С. 113 - 116.
См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 46 - 47, 49 - 52, 58.
См.: Иголкина Н.Л. К вопросу о нежилом помещении как самостоятельном объекте гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. ст. / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. Вып. 8. М., 2004. С. 183.
См.: Иголкина Н.Л. Указ. соч. С. 189.
См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2010. С. 879.
Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.
См.: Витрянский В.В. Роль институтов гражданского права в минимизации последствий экономического кризиса // Журнал российского права. 2011. № 1. С. 15.
См.: Определение ВАС РФ от 21 апреля 2011 г. N ВАС-4158/11.
См.: Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. № ВАС-1696/11.
См.: Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. № ВАС-1693/11.
См.: Материалы международной научно-практической конференции «Проблемы совершенствования гражданского законодательства», состоявшейся 22 ноября 2010 г.
См.: Определение ВАС РФ от 11 марта 2010 г. № ВАС-482/10.
Под волей стороны в данном случае подразумевается обращение с заявлением в Росреестр.
См., например: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2008 г. № 09АП-11027/2008-ГК по делу № А40-13054/08-60-82.
25