Анализ объектов недвижимости офисного назначения в Санкт-Петербурге.

Введение
1 Теоретические основы анализа и оценки офисной недвижимости
1.1 Офисная недвижимость как объект оценки
1.2 Классификация объектов офисной недвижимости
2 Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербурга
2.1 Общая ситуация в сегменте коммерческой недвижимости
2.2 Территориальное распределение коммерческих площадей
2.3 Анализ активности рынка
3 Анализ рынка объектов недвижимости офисного назначения г. Санкт-Петербурга
3.1 Анализ рынка офисной недвижимости в 2011 году
3.2 Анализ рынка офисной недвижимости в 2012 году
4 Прогноз развития рынка недвижимости офисного назначения в Санкт-Петербурге
Заключение
Список использованных источников

Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3-5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций. Стабильный спрос на офисные помещения, снижение количества вакантных площадей привели к росту арендных ставок. По оценкам аналитиков офисы класса В подорожали на 3-4%. В действующих офисных центрах класса А арендные ставки существенно не менялись.Таким образом, по итогам 1 квартала 2012 года средний уровень арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1 400-1 700 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В - 900-1 200 рублей.Максимальные арендные ставки на офисные помещения в Санкт-Петербурге - на Невском пр. - 2 000 руб./кв. м (класс А) и 1 520 руб./кв. м (класс В).Минимальные - в удаленных от центра районах города - 1 100 р./кв. м (класс А) и 950 р./кв. м (класс B).Ввод новых объектов за I квартал 2012 года минимален. В течение первых трех месяцев 2012 года введено в эксплуатацию 36 тыс. кв. м в четырех офисных центрах, лишь один из которых относится к классу А («Сенатор» на Васильевском острове). Более 90% введенных в первом квартале площадей представляют собой вторые очереди уже действующих проектов.Рост ставок аренды в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга до конца 2012 г. возможен до 5- 7%.Ставки доходности для офисов находятся на уровне – 9 %. Коэффициент капитализации колеблется в диапазоне 11-12%.Производственно-складские объекты В I квартале 2012 г. впервые с 2010 г. на рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга вышли новые спекулятивные объекты, однако в ближайшие годполтора рынок не пополнится новым спекулятивным предложением. В I квартале 2012 г. были введены в эксплуатацию три крупных складских объекта общей площадью почти 118 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей незначительно увеличилась за счет ввода новых объектов [8].Ставки аренды продолжили рост только в классе A.В I квартале 2012 г. ставки аренды в классе А выросли на 4% и составили 3510-3600 руб./кв. м./год (triple net), в классе В – сохранились на прежнем уровне (3150- 3300 руб./кв. м/год). Стоимость помещений класса С и D существенно не менялась. По данным Praedium Oncor International, Maris, Jones Lang LaSalle на конец первого квартала 2012 года значения ставок капитализации в Санкт-Петербурге составляют: для офисных объектов – 9,5-12 %, для качественных торговых объектов – 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте складской недвижимости – 11-13,5%. Доходность инвестиций в готовый бизнес для офисных объектов составляет 9%, для индустриальных 10-15%.В III квартале текущего года были введены в эксплуатацию два бизнес-центра. В Московском районе в августе было завершено строительство бизнес-центра «Собрание» общей площадью 56 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступила холдинговая компания «Адамант». В Петроградском районе был введен в эксплуатацию бизнес-центр «Ориенталь» компании «ЮИТ» общей площадью 6,5 тыс. кв. м.Крупные сделки на рынке аренды заключались преимущественно в бизнес-центрах класса А. Наибольшую активность проявили компании, занятые в сырьевом секторе, IT-компании, а также компании, занятые в банковской сфере.Также в III квартале 2012 года стартовала кампания по сдаче в аренду офисных площадей в административно-деловом квартале «Невская Ратуша». Площадь I очереди проекта, которую планируют сдать в эксплуатацию в I квартале 2013 г., составит 178,8 тыс. кв. м.«Благодаря нескольким крупным сделкам уровень вакантных площадей в III квартале текущего года значительно сократился. IV квартал обещает быть не менее «урожайным» на сделки. В этой связи на рынке с нетерпением ожидают 2013 года, на который запланирован выход крупных офисных объектов, - отмечает Марина Пузанова, Руководитель Направления офисной недвижимости, Knight Frank St. Petersburg. - В последнее время мы отмечаем увеличение числа запросов от международных и крупных российских компаний, планирующих разместить или расширить свой офис в Санкт-Петербурге» [15].По мнению эксперта, Петербург с каждым годом становится все более привлекательным для взыскательных арендаторов, называя следующие причины: «Во-первых, увеличивается количество качественных проектов, которые удовлетворяют требованиям международных компаний. Офисный рынок в целом становится все более цивилизованным: соблюдаются заявляемые сроки ввода в эксплуатацию новых объектов, собственники и управляющие компании предлагают рыночные коммерческие условия в сочетании с качественным сервисом. Во-вторых, на рынке аренды жилья, который также является необходимой составляющей для привлечения в город высококвалифицированных сотрудников, появляются профессиональные игроки, развивающие сегмент апарт-отелей. В-третьих, улучшается транспортное сообщение с основными европейскими городами. Запланированное на конец 2013 г. открытие нового терминала «Пулково-3» уже сейчас приносит свои плоды: крупные международные авиакомпании осуществляют рейсы из Санкт-Петербурга практически в любые точки мира. Санкт-Петербург становится привлекательным местом для ведения бизнеса и успешно конкурирует, например, с Москвой за счет как меньших ставок арендной платы на сходные по качеству офисы, так и более низких затрат на персонал при сопоставимом уровне подготовки кадров» [14].За три квартала 2012 года общий объем качественных офисных площадей увеличился на 90,4 тыс. кв. м; таким образом, прирост с начала года составил 5%. Новые бизнес-центры класса А появились в центральных районах Санкт-Петербурга.Почти две трети нового предложения относятся к классу В, причем 40% приходится на бизнес-центр «Собрание».С начала года наблюдается сокращение доли свободных площадей на рынке качественной офисной недвижимости.Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А в III квартале 2012 года снизилась на 11,1 п.п., и составив 8,2% или 33,9 тыс. кв. м в абсолютном выражении. В классе B свободными остаются 95,4 тыс. кв. м, что составляет 7,1% об общего объема предложения рассматриваемого класса (снижение - на 3,1 п.п.).Наибольшим спросом пользуются бизнес-центры, расположенные в центральных районах города.За три квартала 2012 года объем поглощения превысил объем ввода в 1,74 раза, кв. м.С начала 2012 года ставки аренды в долларовом эквиваленте практически не изменились: в классе A ставка снизилась на 1%, в классе В - выросла на 4%.Арендные ставки на офисные помещения класса A на конец III квартала 2012 года варьировались в диапазоне от 310 до 710 $/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В - от 200 до 680 $/ кв. м/год.4Прогноз развития рынка недвижимости офисного назначения в Санкт-ПетербургеОтдельно следует упомянуть рынок офисной недвижимости. Он традиционно ориентирован на крупнейшие города России и Москву, где сконцентрирована вся деловая жизнь страны. В столице эксперты прогнозируют в 2013 году значительный рост на офисную недвижимость на уровне 20-25%, а в Санкт – Петербурге на 15-20%. Отдельно следует отметить Сочи с прогнозируемым ростом цен на уровне 17-20% и Владивосток, где рост цен на офисные помещения в 2013 году может составить 12-15% [14].Если сроки ввода в эксплуатацию объектов, заявленных к выходу на рынок до конца 2012 года, будут соблюдены, то общий объем предложения офисных площадей увеличится на 12% по сравнению с этим показателем на конец 2011 года. Из наиболее крупных объектов, планируемых к выходу на рынок до конца 2012 года, можно выделить бизнес-центр Leader Tower, многофункциональные комплексы «Преображенский» и «У Красного моста» [4].Существенное увеличение предложения на рынке ожидается в следующем году. При этом большую часть нового предложения составит первая очередь административно-делового квартала «Невская Ратуша».ЗаключениеВ целом, рынок коммерческой недвижимости Петербурга остается достаточно стабильно развивающейся сферой рынка, которая характеризуется следующими тенденциями:высокая степень востребованности торговых площадей при росте ставок около 7-10% в год;рост заполняемости складских помещений (в 2011 г. размер площадей практически остался тем же, заполняемость — более 95%) и планируемый значительный рост - в 2012 г.Менее однозначно выглядит ситуация с офисной коммерческой недвижимостью. Цифры за первое полугодие 2012 г. свидетельствуют: офисная недвижимость Санкт-Петербурга класса А была введена в эксплуатацию в незначительных объемах (6,5 тыс. м2), при этом ставки аренды данных объектов несколько снизились. Бизнес центры и офисы класса В в списке предлагаемых к аренде новых объектов пока отсутствуют. При этом дефицит в крупных площадях сейчас испытывают крупные арендаторы, которых не устраивает географическое расположение предлагаемых площадей.Однако эксперты оценивают эту ситуацию как временную: сдача основных офисных площадей запланирована на конец 2012 года, а снижение арендных ставок — не только следствие экономического кризиса, но отчасти и локальных факторов, в частности, ввода в строй новых площадей там, где стоимость аренды всегда сравнительно невысока. Стабильные в целом прогнозы позволяют говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости в Петербурге будет вполне динамично развиваться и в дальнейшем, оставаясь весьма конкурентной средой.Список использованных источниковАнализ рынков коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербурга в первой половине 2012 г. [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.industrialrussia.com/marketanalysis2012Коммерческая недвижимость — аренда в Петербурге на выгодных условиях [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://park-invest.ru/kommercheskaya/arendaМатериал сайта RVIEW.ru «Офисы от A до B - классификация офисной недвижимости», 2009.Обзор рынка офисов Санкт-Петербурга - июль 2012 года [Электронный ресурс] // Режим доступа:http://zdanie.info/2393/2420/news/2718Обзор рынка недвижимости 2011 год [Электронный ресурс] // Режим доступа:http://www.colliers.spb.ru/images/analitika/pdf/St%20Petersburg%20Research%20Report_Year%20End%202011_RUS.pdfОбзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2012 года [Электронный ресурс] // Режим доступа:http://uniprice-ocenka.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=139Офисная недвижимость Санкт-Петербурга в 2011 году [Электронный ресурс] // Режим доступа:http://www.maris-spb.ru/news/1/2012/2/655Разница в предпочтениях [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.kommersant.ru/doc/2046282Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Перспективы развития [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.estimation.ru/ru/analytics/2008/05/05-1/Санкт-Петербург. Рынок офисной недвижимости стабилизировался[Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.arendator.ru/articles/1/art/59278/Сводный обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и ленинградской области по итогам 2011 и 1 квартала 2012 года [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.estimation.ru/ru/analytics/2012/05/18-01/Уровень вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Петербурга в III кв. 2012 г. года значительно сократился [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.estateline.ru/news/145773/Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] // Режим доступа:http://www.estimation.ru/ru/analytics/2012/01/12-2/)Цены на недвижимость, прогноз на 2013 год[Электронный ресурс] // Режим доступа: bs-life.ruPraediumOncorInternational[Электронный ресурс] // Режим доступа:http://www.praedium.ru/docs/99/praedium_q1mo-2012.pdf)