Анализ первичного рынка жилья Москвы

Введение
Глава 1. Особенности статистического изучения рынка жилья Московского региона (МР)
Глава 2. Статистический анализ состояния и тенденций развития рынка жилья г. Москвы и Московской области
Глава 3. Показатели первичного рынка жилья Москвы
Заключение
Список литературы

Прогнозное значение коэффициента расслоения для декабря 2010 г. составило 1,91, а для января 2011 г. – 1,90. Таким образом, в краткосрочной перспективе ожидаются колебания коэффициента расслоения на текущем уровне.На основе текущего уровня коэффициента расслоения (1,92 в ноябре 2010 г.)и прогнозных значений, полученных по модели ARIMA(1,1,0) – менее 2 единиц – в краткосрочной перспективе ожидается продолжение стагнации средней цены предложения (за квадратный метр жилья) на рынке жилья г. Москвы.Поведение средней цены предложения на рынке жилья г. Москвы в среднесрочной перспективе представляется возможным анализировать на основе экономико-статистического исследования внутренних факторов рынка: объема свободных средств у покупателей и дефицита или избытка предложения.По мнению ряда аналитиков, на рынок недвижимости г. Москвы в период, начиная с лета 2010 г. по настоящее время,оказывает влияние «отложенный спрос», то есть на рынок вышли покупатели, использующие накопления докризисного периода для приобретения жилья. Однако для поддержания устойчивого роста цен на рынке жилья в сложившейся ситуации необходимы условия, которые позволят покупателям заработать и накопить определенную сумму денег для приобретения жилья. Следовательно, влияние фактора объема свободных средств у покупателей будет в среднесрочной перспективе понижать ценовое ожидание.Рис.8. Число сделок купли-продажи в г. Москве в 2007-2011 гг., шт.На рисунке 8 приведена динамика числа сделок купли-продажи в Москве за 2007-2011 годы. В 2009 году произошло существенно снижение числа сделок купли-продажи в связи с кризисом, по сравнению с базовым 2005 годом значение составило 72%, в 2010 году рынок жилья выправился, и количество сделок превышает показатель 2007 года на 11%, в 2011 году – на 40%. Рис.9. Сведения о задолженности по жилищным кредитам в рублях, предоставленным кредитными организациями физическим лицам на 1 января 2009-2012 гг., млн. руб.На рисунке 9 приведена ящичная диаграмма задолженности по жилищным кредитам. В 2009 и 2010 году имелось 4 экстремума, среди них – на втором и четвертом местах – Москва и Московская область. В 2011 году Московская область перемещается на третье место, а в 2012 году – Москва переходит на первое место с существенным отрывом от второго лидера – Тюменской области. В таблице 2. показатели приведены показатели задолженности для Московского региона, в 2009 года задолженность составляла 65,9% отобъем по России, в 2012 году – уже 68,1%, при этом – доля Москвы – 48,7%, Московской области – 19,4%. Таблица 2Сведения о задолженности по жилищным кредитам в иностранной валюте, предоставленным кредитными организациями физическим лицам на 1 января 2009-2012 гг.2009201020112012млн.руб.Доля от соотв. объема по России,%млн.руб.Доля от соотв. объема по России,%млн.руб.Доля от соотв. объема по России,%млн.руб.Доля от соотв. объема по России,%Московский регион16634765,914058365,712843466,512003168,1в т.ч. г. Москва12336148,910370648,59200647,68584048,7Московская область4298517,03687717,23642818,93419119,4Таким образом, имеется существенное различие по рынкам недвижимости Москвы и Московской области, например, наличие индивидуальной застройки в Московской области, экстремальные значения цен за квадратный метр в Москве. Все это позволяет сделать вывод о том, что рынки недвижимости Москвы и Московской области необходимо изучать отдельно. Глава 3. Показатели первичного рынка жилья МосквыВ сентябре 2012 года средневзвешенные цены предложения на первичном рынке столичного жилья, рассчитанные по всем классам в долларах снизились на 0,5%, на вторичном – не изменились.На рынке новостроек Москвы стоимость недвижимости подешевела в сегменте дорогого жилья, и подорожала в сегменте эконом-класса.Движение цен на монолитный и панельный "новострой" в ноябре было разнонаправленным. В сегменте дорогого жилья цены снизились во всех округах Москвы за исключением СЗАО, ЮВАО, ЗАО и ЦАО, где прирост цен составил +5,4%, +3,6%, +0,4% и +0,1% соответственно. Максимальное снижение цен было зафиксировано в ЮЗАО (-0,4%), СВАО (-1,8%) и САО (-1,6%). В сегменте жилья эконом-класса максимальное снижение стоимости было зафиксировано в ЮЗАО (-1,4%) и СЗАО (-0,1%). Максимальный прирост показали ЦАО, СВАО и ЮВАО – 13,3%, 8,6%, 8,5% соответственно.Одно-, двух-, трех- и многокомнатные квартиры подешевели на 0,1%, 0,6%, 0,7% и 0,4% соответственно. Таблица 3.Изменение цен предложения в долларах на жилье в Москве на первичном рынке в сентябре 2012 года (с учетом элитного и бизнес-класса ‒ квартиры с монолитных и кирпичных домах)Средняя цена за кв.мМонолитПанель$/кв. мПрирост, %$/кв. мПрирост, %$/кв. мПрирост, %В среднем по городу6589-0,56696-0,252145,8ЦАО115210,0116010,1706413,3САО6517-1,76568-1,653095,3СВАО6139-2,76458-1,856558,6ВАО5513-0,15521-0,151702,6ЮВАО48715,450053,647728,5ЮАО4884-0,34881-0,649254,5ЮЗАО7033-3,97327-4,05229-1,4ЗАО73620,375140,453307,3СЗАО64974,266095,44694-0,1На рынке готового жилья средневзвешенные цены за ноябрь 2012 года не изменились, при этом в сегменте монолитно-кирпичного и панельно-блочного жилья было зафиксировано падение цен.В целом стоимость вторичной недвижимости Москвы в апреле изменилась менее существенно, чем на рынке столичных новостроек — в сегменте дорогой "вторички" снижение цен в среднем составило -0,2%, готовое жилье эконом-класса подешевело на 0,1%."Однушки" и многокомнатные квартиры за истекшее время подорожали 0,5%, а "двушки" и "трешки" упали в цене на 0,3%.Таблица 4.Изменение цен предложения в долларах на жилье в Москве на первичном рынке в ноябре 2012 года (с учетом элитного и бизнес-класса ‒ квартиры с монолитных и кирпичных домах)Средняя цена за кв.мМонолитПанель$/кв. мПрирост, %$/кв. мПрирост, %$/кв. мПрирост, %В среднем по городу69290,07816-0,25412-0,1ЦАО9934-0,710190-0,67017-1,8САО6172-1,86599-2,45252-0,6СВАО5477-0,65821-0,95254-0,6ВАО53380,654570,851250,8ЮВАО4958-0,65126-1,74883-0,1ЮАО5253-1,05406-2,05110-0,3ЮЗАО63810,374250,55663-0,1ЗАО77491,084610,659580,6СЗАО5952-1,06448-2,353500,5ЗаключениеОсобенностью рынка жилой недвижимости Московского региона является тесное взаимодействие, связь Москвы и Московской области, с одной стороны, и их качественное отличие друг от друга, – с другой. Наличие сильной территориальной интеграции Москвы и Московской области (эксклавы), а также расширение границ Москвы путем присоединения территорий Московской области указывает не взаимосвязь субъектов. Территориальная интеграция влечет за собой взаимосвязь по качеству экологической обстановки, так как Москва влияет на экологию Московской области. Московский регион характеризуется высокой концентрацией населения, при этом часть населения Московской области работает на предприятиях Москвы. В РФ приняты федеральные программы, направленные на развитие Московского региона в целом, что также подтверждает тесную взаимосвязь Москвы и Московской области. Московская область привлекает в жилищное строительство инвестиционные ресурсы столицы: в частности, ряд московских строительных организаций осуществляет свою деятельность в Подмосковье. Кроме того, большая доступность жилья в Московской области делает этот рынок более привлекательным. Следовательно, Московская область частично содействует столице в решении жилищной проблемы.Жилищный фонд Московского региона характеризуется отличием его качественного состояния по сегментам (г. Москва и Московская область). Например, по показателю доли ветхого и аварийного жилищного фонда в 2010 г. Московская область входила лишь в 15 % субъектов РФ с наименьшим уровнем показателя (доля ветхого и аварийного жилищного фонда в Подмосковье составила 1,5 %), а в г. Москве наблюдалось наименьшее значение показателя среди всех регионов России (0,3 %). Москва и Московская область взаимосвязаны между собой, что подтверждается их сходством по масштабности имеющегося жилищного фонда, высокой активности строительства жилья, а также совместным участием в решении жилищных проблем Московского региона. Одновременно с этим специфические отличия этих сегментов диктуют наиболее важные направления исследования для рынков жилья Москвы и Московской области, способствующие разработке эффективного комплекса мер по улучшению состояния рынка жилья в Московском регионе. Следовательно, Московский регион – центр быстро растущего жилищного фонда в России. Таким образом, в силу взаимосвязи Москвы и Московской области и наличия при этом качественных различий по характеристикам рынка жилья и других смежных областей экономики для проведения комплектного анализа рынка жилья Московского региона необходима разработка мощного исследовательского инструментария. Одним из наиболее важных компонентов этого инструментария является универсальная система показателей, позволяющая анализировать различные аспекты рынка жилья Москвы и Московской области, учитывающая особенности каждого из сегментов.Список литературы.Егоров В.В. Парсаданов Г.А Прогнозирование национальной экономики. М. ИНФРА-М, 2001Аналитика рынка недвижимости//www.bsn.ru/analytics/Андерсон Т. Статистический анализ временных рядов. М.:Мир,1976Андреасян М.А. Анализ деятельности рынка недвижимости // Материалы IV-ой Всероссийской научно-практ. конф. «Развитие предпринимательства в инвестиционно-строительной и жилищно-коммунальной сфере в регионах России», Волгоград, ВолгГАСУ, 2008Андреасян М.А. Проблемы теории и практики развития рынка недвижимости в России // «Предпринимательство» № 5, М.:ООО «Альбион», 2008,.Андреасян М.А. Сущность и этапы развития рынка недвижимости //«Предпринимательство» № 8, М.:ООО «Альбион», 2008.Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. - С.-Пб., 2005. - С. 24 - 26.Бешелев С.Д., Гурвич Ф.Г. Математико–статистические методы экспертных оценок. М. Статистика 1974Випп Р. Введение в прикладной эконометрический анализ. М.: Финансы и статистика, 1981Джонстон Д. Эконометрические методы. М.:Статистика, 1980.Доклад «Основные показатели, характеризующие социально-экономическое положение города и области в январе – марте 2012 года», http://www.admgor.nnov.ru/references/statistic/index.htmlДрейтер Н., Смит Г. прикладной регрессионный анализ. М. ФиС,1986Ежедневник нижегородских предпринимателей «Биржа» № 2 от 25 января 2011 годаЕмельянов А.С. Эконометрия и прогнозирование. М.:Экономика,1985.Ермаков С.М. Курс статистического моделирования, 1976.Карасев А. И., Кремер Н. Ш., Савельева Т. И. Математические методы и модели в планировании. -М: ЭКОНОМИКА, 1987.Кендел М. Временные ряды. М. ФиС,1981Коммерческая недвижимости в фас и профиль»: рекламно – информационный еженедельник «Полезная площадь» № 12 (340) от 30 марта 2011 годаЛизер С. Эконометрические методы и задачи. М.:Статистика, 1971Люис, Колин Д. Методы прогнозирования экономических показателей, 1986Новости недвижимости// www.jurinfo.ru/news/estate/n1757/Основные индикаторы рынка жилья//www.bn.ru/graphs/Попов В.А. Прогнозирование национальной экономики – учебное пособие. М. Российская экономическая академия им. Г.В.Плеханова. 1997Рекламно – информационный еженедельник «Полезная площадь» № 48 (325) от 08 декабря 2010 годаСтерник Г.М. Методология анализа рынка недвижимости, единая для стран – членов СЕРЕАН. – Доклад на конференции СЕРЕАН, Вильнюс, февраль 2005.Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: Изд. «Экономика», 2009. – 601 стр.