На выбор

Cодержание
Введение
Глава 1 Теоретическая часть
Глава 2 Расчетная часть
Заключение
Литература

Маркетинг построенных объектов. Основные усилия девелопера, построившего здание, концентрируются на сдачув аренду этого помещения, что гарантирует собственнику адекватный доход от вложний. С целью поиска потенциальных арендаторов и их убеждения в уникальности данного помещения для аренды разрабатывается маркетинговая стратегия — это план поиска организаций для заполнения площадей здания, включающий в себя определение целевой аудитории, позиционирование проекта на рынке, способы распространения информации на целевом рынке, пути контроля рынка и поддержания интереса к объекту.После выработки концепции объекта и изучения его целевой аудитории происходит выбор оптимальных по стоимости маркетинговых коммуникаций.Исходя из практики ведущих проектов коммерческой недвижимости в Москве, можно выделить следующие основные маркетинговые коммуникации.Наружная реклама. На рынке недвижимости наружная реклама является наиболее эффективным способом информирования. Большие билборды, сити-лайты, растяжки, расположенные вблизи объекта или непосредственно на нем, не остаются не замеченными проезжающим транспортом и пешеходами. На таких рекламных носителях указывается название девелопера и его телефонный номер. С момента начала строительства до открытия комплекса наружная реклама служит эффективным средством информирования широкой публики о реализации площадей и контактной информации.Печатная реклама. Данный вид рекламы предполагает размещение текстовых сообщений либо иллюстраций в средствах массовой информации. Такие издания направлены непосредственно на конечного потребителя недвижимости — руководителей компаний, топ-менеджеров, а также всех, кто может заинтересоваться объектом недвижимости, Специализированные издания о недвижимости, как, например, PropertyTimes, Commercialproperty, «Недвижимость Ревю» и др. служат источником информирования для участников рынка, застройщиков, риелторов, юридических компаний. Отдельная группа специализированной литературы — еженедельные газеты и журналы объявлений об объектах недвижимости, которые публикуются по несколько раз в неделю и информируют тех, кто задался поиском недвижимости.Адресная реклама. Одно из наиболее эффективных и часто используемых средств продвижения объектов недвижимости — адресная реклама для заинтересованных лиц. Такая реклама содержит информационный лист либо флайер, который рассылается в больших количествах потенциальным клиентам. Другим вариантом directmail является широко распространенная рассылка информации по электронной почте с иллюстрациями и описанием предложения. Как правило, такая реклама интересна и эффективна.Интернет. Создание крупного объекта недвижимости часто сопровождается разработкой вебстраницы, на которой посетители могут узнать о самом объекте, его арендаторах, услугах и прочем. К сожалению, в Киеве очень немного торговых и бизнес-центров, логистических комплексов могут похвастаться наличием своей веб-страницы либо сайта.Прямой маркетинг и презентация. Презентация объекта недвижимости проходит увлекательно и эффективно при наличии грамотно составленных презентационных материалов. Буклеты, проекты, видеопрезентации содержат специфические особенности объекта, планы, описание конкурентных преимуществ объекта, коммерческие условия и всю необходимую информацию для брокеров и покупателей площадей объекта. Данные рекламные материалы должны отличаться единым стилем, общей темой и единым логотипом, создавая позитивный имидж.Мерчандайзинг. Мерчандайзинг объекта недвижимости предполагает организацию показов на объекте, а также методы наглядного представления его преимуществ, начиная с внешней привлекательности объекта.Маркетинг услуг. Использование операторами рынка недвижимости маркетинговых технологий в процессе формирования объектов привело к возникновению спектра услуг, предоставляемых консалтинговыми фирмами. Наиболее распространенными среди них являются:* юридическое оформление; * оценка недвижимости в условиях выкупа, аукциона, создания СП, залога и др; * операции с ценными бумагами (акции, сертификаты, векселя); * разработка инвестиционных проектов, систем управления проектами.Широта спектра услуг зависит от стратегии и специализации консалтинговой компании Наряду с узкоспециализированными фирмами функционируют другие, которые стремятся к постоянной диверсификации своей деятельности. В ряде случаев комплекс работ выполняется посредством кооперации специализированных фирм.Глава 2 Расчетная часть2.1.Определить основные показатели бизнес-плана за 2012 год:Доходы:Доходы риэлтерской фирмы (без НДС) (млн. руб.)1Консалтинговые услуги082Посреднические услуги при покупке-продаже недвижимости: 2.1. на вторичном рынке 2.2. на первичном рынке15 103Посреднические услуги по аренде недвижимости14Прочие посреднические услуги-5Доверительное управление недвижимостью56Получение арендной платы за субаренду помещения28 + 15 + 10 + 1 + 5 + 2 = 33,8 млн. руб.Расходы:Расходы риэлтерской фирмы (без НДС)1Фонд оплаты труда, согласно должностным окладам6,02Премиальные доплаты, в зависимости от объема оказанныхуслуг, %253Обязательные социальные страховые взносы и страховые взносы от несчастных случаев и профессиональных заболеваний (30,2% от ФОТ)1,8124Обязательные социальные страховые взносы и страховые взносы от несчастных случаев и профессиональных заболеваний (30,2% от ФОТ) от премиальных доплат0,4535Средняя численность работников фирмы, чел.546Стоимость основных средств1,57Износ ОС на 01.01 2012, %488Годовая норма амортизации, %129Амортизационные отчисления0,086410Расходы на рекламу1,811Аренда офиса2,412Услуги сторонних организаций0,813Расходы по доверительному управлению недвижимости (без ФОТ и ОССВ)2,514Расходы по уплате НДС6,084 15Расходы по уплате НДФЛ7,98 16Расходы по уплате налога на имущество0,016 17Текущий налог на прибыль3,59 18Единый налог (доходы минус расходы)3,17 2.2.Рассчитать:сумму НДС, подлежащую перечислению в бюджет :НДС = 33,8 млн. руб.*0,18 = 6,084 млн. руб.налог на имущество фирмы (2.2%):НИФ = 1,5 млн. руб.*0,48*0,022 = 0,016 млн. руб.ОССВ и страховые взносы от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (30,2%):6,0 млн. руб.*0,302= 1,812 млн. руб.НДФЛ (20%):39,884 млн. руб.*0,2 = 7,98 млн. руб.налогооблагаемую прибыль: 17.95 млн. руб.текущий налог на прибыль (единый налог):17.95 млн. руб.*0.2 = 3,59 млн. руб.чистую прибыль:17.95 млн. руб.- 3,59 млн. руб. = 14,36 млн. руб.единый налог (с доходов за минусом расходов):15,85млн. руб.*0,2 = 3,17 млн. руб.показатели рентабельности (продаж, услуг).Рентабельность продаж — отношение прибыли от продаж компании к ее выручке.ROS = EBIT/SALES=чистая прибыль/выручка * 100 %14,36 млн. руб./33.8 млн. руб. = 42%.Определить налоговое бремя (НБ) и полную ставку налогообложения (ПСН), сравнить две системы налогообложения (общую и упрощенную) и выбрать оптимальную.Налоговое бремя (НБ):Объем выручки определяется вместе с НДС.НБ = 23.105/33,8 = 68,4 %Полная ставка налогообложения (ПСН) рассчитывается как отношение суммы всех налогов, уплачиваемых в бюджет и во внебюджетные фонды к собственным затратам риэлтерской фирмы вместе с НДС:ПСН = 23.105/27,9464 = 82,7%Общая систем налогооблажения болем оптимальная.2.5 Расчетным и графическими способами найти точку безубыточности деятельности фирмы.Для определения точки безубыточности в натуральном выражении расчетным методом необходимо величину постоянных издержек разделить на разницу между ценой продаж продукции и величиной переменных издержек на единицу продукции.NТ.Б. = Спост. / (Ц - Cпер.) ,где NТ.Б. - точка безубыточности в натуральном измерении;Спост - постоянные затраты в стоимостном выражении;Cпер - переменные затраты в расчете на единицу продукции;Ц - цена единицы изделия.Для определения точки безубыточности в стоимостном выражении необходимо сумму постоянных затрат предприятия разделить не долю маржинальной прибыли в выручке:NТ.Б. = Спост. / УМД  = Спост. / (1 - Cпер. / В) , где УМД - удельный вес маржинального дохода в выручке;В - выручка от реализации (объемы продаж) в стоимостном выражении.NТ.Б. = 0,6/ (1 –0,3. / 33,8) = 28,97 млн.руб.302010Доходы, млн. руб.3020102.6 Стандартные налоговые вычеты по НДФЛ:Принимается условно 1400 рублей в месяц на каждого сотрудника риэлтерской фирмы: 54*1400*12= 0,9072 млн. руб.ЗаключениеДиагностика маркетинговой среды предприятий осуществляется в три этапа: мониторинг основных факторов макросреды, исследования непосредственного окружения микросреды предприятия; диагностика внутренней среды предприятия, его маркетингового среза. Завершается исследование состояния маркетинговой среды разработкой его "профиля" и матрицы SWOT.Цели предприятия должны соответствовать определенным критериям: мать быть упорядоченными; иметь количественное выражение, быть реальными и достижимыми.Отправным методологическим пунктом программно-целевого подхода является "дерево целей".Стратегия - обобщающая модель (план) действий, необходимых для достижения поставленных целей.Стратегии целевых рынков (STP-маркетинг): сегментация рынка, определение целевого рынка (мишени) позиционирование товара.Сегментация - разделение всего рынка на отдельные части (сегменты), каждый из которых включает более или менее однородные группы потенциальных покупателей с примерно одинаковыми потребностями, потребительским требованиям и стереотипом поведения.Различают три уровня сегментации: стратегическая сегментация (макросегментация) продуктовая (товарная) сегментация (микро-сегментация); конкурентная сегментация (нахождение рыночной ниши).Рыночное "окно" - отдельные части рынка, проявляющихся в процессе сегментирования, которыми конкуренты презирают, а потребители, образующих эти сегменты, удовлетворяют свои потребности, не обеспечивая вполне реализацию своих желаний и предпочтений.Рыночные сегменты, в которых предприятие обеспечило себе господствующее и стабильное в долгосрочном плане положение, несмотря на усилия конкурентов, называется рыночной "нишей".Оценка различных сегментов осуществляется с учетом их привлекательности и возможностей предприятия по этим сегментов по установленным критериям.Позиционирование - обеспечение товару желательного места на рынке и в сознании потенциальных покупателей с помощью маркетинга.Различают: потребительское позиционирование, которое охватывает информационное позиционирование и позиционирование с помощью создания имиджа; конкурентное позиционирование.Для реализации маркетинговых мероприятий необходимо создать четыре маркетинговые системы: систему маркетинговой информации, систему организации службы маркетинга, систему стратегического и тактического планирования маркетинга, систему маркетингового контроля.Контроль маркетинга - процесс количественного определения и анализа результатов реализации маркетинговых стратегий и планов, а также осуществление корректирующих действий для достижения поставленных целей.Различают четыре вида контроля: стратегический контроль, контроль за выполнением годовых планов (тактический), контроль прибыльности (оперативный) контроль эффективности маркетинга.Основными элементами циклического управления маркетингом являются: ситуационный анализ; маркетинговый синтез; стратегическое планирование; тактическое планирование; маркетинговый контроль.Литература1. Азоев Г., Челенков А. Конкурентные преимущества фирмы. - М.: НОВОСТИ, 2000.2. Амблер Т. Практический маркетинг. - Спб.: Питер, 2000.3. Ансофф И. Новая корпоративная стратегия. - Спб.: Питер, 2000.4. Вуд М.Б.Маркетинговый план: практическое руководство по разработке. М.: Изд.дом «Вильямс», 2007.5. Гайдаенко Т.А. Маркетинговое управление. Полный курс МБА. Принципы управленческих решений и российская практика. М.: Изд-во Эксмо, 2005.6. Голубков Е. Основы маркетинга: учебник. - М.: Финпресс, 2004.7. Данько Т.П. Управление маркетингом. М.: ИНФРА-М, 2001.8. Дибб С., Симкин Л., Бредли Дж. Практическое руководство по маркетинговому планированию, СПб.: Питер, 2001.9. Диксон П. Управление маркетингом. М.: БИНОМ, 1998.10. Джи Б. Имидж фирмы. - Спб.: Питер, 2000.