Ипотечный кредит в современной России (СПб)

ВВЕДЕНИЕ
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность кредита и его особенности и роль в экономике
1.2 Сущность, особенности, виды и роль ипотечного кредитования
1.3 Характеристика процесса ипотечного кредитования
2 АНАЛИЗ ПРАКТИКИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
2.1 Анализ международного опыта ипотечного кредитования на строительном рынке
2.2 Система ипотечного кредитования на рынке Санкт-Петербурга
2.3 Риски ипотечных кредитов в жилищное строительство
3 ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Чем ставка рефинансирования больше, тем, соответственно, кредиты дороже, а ипотечные – тем более, потому, что они имеют самый длительный срок, чем увеличивают риски при кредитовании.
По многим прогнозам, 2009 год для рынка ипотечных жилищных кредитов, очевидно, стал провальным. Эксперты отмечают значительное сокращение количества жилья, приобретаемого в долг.
Кризис привел к дефициту ликвидности в финансовых институтах и снижению уровня жизни населения. Как следствие: банки ужесточили условия кредитования, а люди перестали покупать жилье. Результат не заставил себя долго ждать – рынок ипотечных кредитов значительно «просел». Объемы ипотечного кредитования в 2009 году снизились в 3-4 раза. Также можно отметить, что в последнее время в сфере ипотечного кредитования появилась тенденция роста доли проблемных кредитов, а также просрочки платежей по ним.
Ипотечные жилищные кредиты выдаются сейчас заемщикам 80 субъектов Российской Федерации. Эксперты оценивают текущую потребность в ипотечных кредитах в $50 млрд. По прогнозам, к концу 2011 года их объем должен возрасти в 30 раз. Общая емкость российского ипотечного рынка такова, что доходы примерно 10% из 70% российских домохозяйств, желающих улучшить свои жилищные условия, позволяют сделать это с помощью кредита. Платежеспособный спрос на жилье составляет в настоящее время 378,6 млн. кв. м или 150 млрд. долларов США.
Для развития ипотечного кредитования необходимо осуществление ряда мер:
Первое. Необходимо сконцентрировать усилия на работе по секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
Второе. В ходе совещаний экспертов в рамках рабочей группы по вопросам реализации и развития положений Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» выявлены отдельные недостатки этого Закона.
Сегодня, пожалуй, ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом «Об ипотечных ценных бумагах». В соответствии с законом, страховая сумма включает в себя как сумму основного долга, так и проценты, уплачиваемые заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 Закона должна быть изменена, так как требования к страховому покрытию значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц.
Необходимо отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования жизни и здоровья.
Закон не содержит специального регулирования порядка движения денежных средств (так называемые «обеспечительные» счета-экскроу), поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг.
Представляется необходимым ввести в закон нормы, регламентирующие действия эмитента ипотечных ценных бумаг таким образом, чтобы средства, поступающие по ипотечному покрытию могли быть направлены только на выплаты по ипотечным ценным бумагам, обеспеченным этим покрытием, и не могли использоваться на другие цели.
Одним из ключевых факторов, определяющих высокую надежность ипотечных ценных бумаг, является их обеспечение ипотечным покрытием, которое, с одной стороны, генерирует стабильный поток платежей, а с другой - является ликвидным активом, за счет которого могут быть удовлетворены требования владельцев ипотечных ценных бумаг в случае банкротства эмитента.
Третье. Отсутствие единообразной практики применения Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разнообразное толкование положений Гражданского Кодекса Российской Федерации затрудняют распространение стандартных ипотечных продуктов на всей территории России.
Именно поэтому актуально создание унифицированной линейки ипотечных продуктов в России. Это будет способствовать созданию вторичного рынка ликвидных закладных, что в свою очередь приведет к расширению круга участников ипотечного рынка. Наличие унифицированных продуктов, стандарты, понятные зарубежным инвесторам, позволят ускорить развитие рынка.
В этой связи для России важны зарубежный опыт, в частности, Мирового банка, а также консолидация усилий участников рынка. Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков поддержал инициативу Международной финансовой корпорации по созданию специализированной рабочей группы.
Четвертое. В апреле 2005 г. Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала первый в России закрытый паевой инвестиционный ипотечный фонд. Привлеченные средства должны быть направлены на выкуп закладных по ипотечным кредитам, которые в свою очередь выдаются на приобретение жилья, возводимого за счет средств другого фонда. Немногим позже был зарегистрирован второй закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд.
Таким образом, первый фонд обеспечивает приобретение жилья у застройщика по фиксированной цене, а второй - выкуп ипотечных кредитов.
В условиях дефицита инструментов сбережений для населения развитие инструментов для коллективных инвестиций в форме ПИФов может быть востребовано рынком масштабно и эффективно.
ПИФы перспективны для консервативных инвесторов, так как позволяют выстраивать технологию взаимодействия участников рынка, создавая альтернативу действующему инструменту рефинансирования кредитов - продаже портфелей.
Эти фонды интересны инвесторам, вкладывающим средства на длительный срок под гарантированную доходность, например негосударственным пенсионным фондам и страховым компаниям. Фонды способны заинтересовать иностранных инвесторов, для которых этот инструмент понятен, а доходность – привлекательна.
Итак, политика государства, стимулирующая развитие ипотеки, должна быть нацелена на:
создание особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности,
расширение круга эмитентов ипотечных ценных бумаг,
совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.
Значительна роль Банка России в развитии ипотеки. Банки выступают на рынке в роли генераторов кредитов и формирования пулов закладных. Поэтому банковскому сообществу важна позиция Банка России как регулятора банковской деятельности, его готовность содействовать развитию ипотечного рынка.
Следует активизировать механизмы, позволяющие максимально удерживать ипотечное кредитование в рамках кредитных организаций как специализированных субъектов данного рынка.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Поставленные во введении задачи были решены в процессе написания работы. Выяснили, что ипотечный кредит - это такой кредит, который предоставляется сроком на три и более лет, определенным банком (исключительно по различным программам жилищного кредитования) физическому лицу, для приобретения дома или квартиры (то есть, жилья) под залог приобретаемого жилья как обеспечение денежного обязательства перед кредитором.
Развитие ипотечного кредитования в России датируется XVIII веком и имеет богатую историю. В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения в Москве и Санкт-Петербурге. Современная ипотека в России является самым востребованным кредитным инструментом. В России распространены две схемы выплат по ипотечному кредиту:
равнодолевая схема;
аннуитетная схема.
По моему мнению, второй способ выгоднее для заемщика. Так, ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.
Определили также особенности ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге. Можно сказать, что структура ипотечного кредитования по состоянию на 2012 год определяется преобладающей долей жилищных кредитов.
Также выяснили, что на ипотечное кредитование как в России, так и за рубежом оказал влияние мировой финансовый экономический кризис.
Политика государства, стимулирующая развитие ипотеки, необходима. Она должна быть нацелена на: создание особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, расширение круга эмитентов ипотечных ценных бумаг, совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Анализ конкурентных преимуществ банковских ипотечных продуктов // Все кредиты.- 2011.- №16
Башмакова Т. В. Регулирование кредитной системы. // Представительная власть – ХХI век. - 2007. - № 2.
Блинов С.Л. Мировая экономика.- М.: «АСТ», 2010.- 422 с.
Гавриленко С. Модели ипотеки // Ипотека29.- 2007.- май
Гриценко Л. Изменения условий ипотечного кредитования в регионах в первом полугодии 2009 года // Realtypress.- 2010.- сентябрь
Деньги, кредит, банки: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2010. – 464 с.
Инвестиции и инновации: Слов.-справ. от А до Я / Под ред. М.З. Бора, А.Ю. Денисова.- М.: «ДРОФА», 2011.- 527 с.
Ипотека снижает обороты // Realtypress.-2011.- 13 ноября
Качанов Е.А. Курс лекций. Деньги. Кредит. Банки.- М.: «Мир-М5», 2008.-
Ковалишина Г.В. Ипотечные ценные бумаги. Мировой опыт и российские условия // Институт финансовых исследований.-2010.- 21 апреля
Крысин А. Мнение профи. Ценные ипотечные бумаги. // Ипотечный кредит.- 2011.- 12 января
Макарский Р.Ю. Кредитная система РФ.- М.: «АСТ», 2008.- 532 с.
Милявский А.П. Курс экономической теории.- М.: «Дрофа», 2008.- 530 с.
Модели ипотеки // АРОИЖК.-№52.- 2009.- 01 марта
Нурова Л. Ипотечное жилищное кредитование - история ипотеки // Занимаем.- 2008.- 2 августа
Перспективы развития ипотечного рынка на 2012 год // Apartment.- 2011- 21 мая
Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с не-движимостью. — М.: Эксмо, 2007. - 176 с.
Сейчас Ипотека в Европе процветает // Кредит.- 2011.- 9 декабря
Секьюритизация активов: одно из перспективных направлений финансирования бизнеса в России // MBKA.- 2010.- декабрь
Сенин Р. Ипотечное кредитование за рубежом // Перспектива.- 2010.- 26 августа
Трифонов А. Оценка развития мировой экономики и значений основных показателей экономики России до конца 2009 года // Банк-Электроника.- 2008.- 19 октября
Электронный ресурс: http://www.rway.ru/txtprint.asp?txt=1611&tp=1 (дата обращения 20.04.2012 г.)
Инвестиции и инновации: Слов.-справ. от А до Я / Под ред. М.З. Бора, А.Ю. Денисова.- М.: «ДРОФА», 2011.- 527 с., с.249
Блинов С.Л. Мировая экономика.- М.: «АСТ», 2010.- 422 с., с. 148
Блинов С.Л. Мировая экономика.- М.: «АСТ», 2010.- 422 с., с. 150
Милявский А.П. Курс экономической теории.- М.: «Дрофа», 2008.- 530 с., с. 326
Качанов Е.А. Курс лекций. Деньги. Кредит. Банки.- М.: «Мир-М5», 2008.- 307 с., с. 236
Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с не-движимостью. — М.: Эксмо, 2007. - 176 с., с.72
Гавриленко С. Модели ипотеки // Ипотека29.- 2007.- май
Модели ипотеки // АРОИЖК.-№52.- 2009.- 01 марта
Сейчас Ипотека в Европе процветает // Кредит.- 2011.- 9 декабря
Сенин Р. Ипотечное кредитование за рубежом // Перспектива.- 2010.- 26 августа
Перспективы развития ипотечного рынка на 2012 год // Apartment.- 2011.- 21 мая
Нурова Л. Ипотечное жилищное кредитование - история ипотеки // Занимаем.- 2008.- 2 августа
Электронный ресурс: http://www.rway.ru/txtprint.asp?txt=1611&tp=1 (дата обращения 20.04.2012 г.)
Электронный ресурс: http://www.rway.ru/txtprint.asp?txt=1611&tp=1 (дата обращения 20.04.2012 г.)
Анализ конкурентных преимуществ банковских ипотечных продуктов // Все кредиты.- 2011.- №16
Секьюритизация активов: одно из перспективных направлений финансирования бизнеса в России // MBKA.- 2010.- декабрь
Гриценко Л. Изменения условий ипотечного кредитования в регионах в первом полугодии 2009 года // Realtypress.- 2010.- сентябрь
Ипотека снижает обороты // Realtypress.-2011.- 13 ноября
Крысин А. Мнение профи. Ценные ипотечные бумаги. // Ипотечный кредит.- 2011.- 12 января
3