Купля продажа недвижимого имущества.

Оглавление
Оглавление
Введение
1. Купля-продажа недвижимости по действующему законодательству Российской Федерации
1.1. Купля-продажа недвижимости: договор и отчуждение
1.2. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости
1.2.1. Особенности продажи земельных участков
1.2.2. Особенности продажи жилых помещений
1.2.3. Особенности продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество
2. Проблемы института купли-продажи недвижимости
2.1. Проблемы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество
2.2. Правовые современные проблемы совершения сделок по купле-продаже недвижимого имущества. Недействующие государственные гарантии
Заключение
Список использованных источников и литературы

Считаем, что процессы, связанные с оборотом недвижимости, должны проходить как можно более цивилизованно. Для этого охрану прав и законных интересов как граждан, так и юридических лиц должно брать на себя государство, и, более того, оно должно эффективно ее осуществлять, например, очень важную роль должна была сыграть поправка к Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", касающаяся вопроса разовой компенсации за счет казны РФ при утере права собственности, в том числе добросовестным приобретателям. Закон действительно, как видно из его текста, дает право добросовестным приобретателям на разовую компенсацию за счет казны государства, сумма которой не должна превышать 1 млн. рублей. Но в реальности данный Закон не решает проблемы, он не содержит описания конкретных условий, сам размер компенсации, да и вряд ли размер компенсации, предлагаемый нашим государством, покроет все убытки от потери квартиры.
Данная проблема актуальна тем, что до настоящего момента Правительством РФ не предусмотрен порядок выплаты, а согласно письму Министерства финансов РФ от 23 апреля 2008 г. порядок выплаты Российской Федерацией компенсации должен был быть установлен Правительством Российской Федерации. Но всем известно, что порядок выплаты отсутствует, а это значит, что Министерство финансов лишено возможности решить данный вопрос о выплате и размере компенсации добросовестным приобретателям, утратившим права собственности и недвижимое имущество. В связи с этим можно сделать вывод, что при совершении сделок государственные гарантии отсутствуют.
На сегодняшний день положение добросовестных приобретателей жилья на рынке недвижимости можно описать русской пословицей, которая гласит: "Спасение утопающего - дело рук самого утопающего". И ответы на данные вопросы нужно искать, не только обращаясь к государству, но и к себе, так как только от решения каждого зависит, покупать тот или иной объект недвижимости или нет, нужно запомнить, что покупку необходимо проводить по реальной стоимости объекта, а также по возможности страховать риск утраты в страховой организации. Вместе с тем хотим заметить, что, прежде чем решать юридически значимые вопросы, необходимо юридически грамотно к ним подходить во избежание проблем.
Заключение
Подводя итог работы можно сделать следующие выводы:
Российским законодательством строго предусмотрено, что только государственная регистрация права на недвижимость и сделок по переходу этого права является подтверждением перехода недвижимости к другому собственнику и закрепления за ним права на это имущество. Законодатель подчеркивает, что оспорить право, подтвержденное институтом государственной регистрации, возможно только в судебном порядке. Такой способ вступления в правоотношения характерен для гражданского права. В то же время, в отличие от гражданских правоотношений, инициатива в формировании регистрационных отношений носит односторонний характер - основанием для возникновения регистрационных отношений служит заявление правообладателя. Учреждение юстиции по регистрации прав не может инициировать процесс регистрации, а также принудить участников гражданского оборота к оформлению их прав на недвижимость. Таким образом, регистрирующие органы вступают в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя. Что касается прекращения регистрационных отношений, то они также возможны только по инициативе правообладателя.
Можно сказать, что в сфере купли-продажи недвижимого имущества, в особенности жилых помещений, имеется смешение договора и отчуждения. Значение обязательственной стадии купли-продажи не получило должного признания. Негативные практические последствия этого подхода состоят, во-первых, в отсутствии надежного обязательственного правоотношения между продавцом и покупателем жилого помещения (что только отчасти компенсируется конструкцией предварительного договора), а во-вторых, в придании зарегистрированному договору купли-продажи жилья вещного эффекта, заключающегося в том, что продавец (все еще собственник) не может заключить второй договор купли-продажи.
Список использованных источников и литературы

Нормативно-правовые источники
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.01.2012) // Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 07.12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2012) // Парламентская газета, N 7-8, 15.01.2005.
Федеральный закон от 09.06.2003 N 69-ФЗ (ред. от 21.12.2009) "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета, N 115, 17.06.2003.
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011) // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3018.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 16.12.2011) // Российская газета, N 145, 30.07.1997.
Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 (ред. от 10.03.2009) "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи" // Собрание законодательства РФ, 21.02.2005, N 8, ст. 650.
Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи перехода права собственности на жилые помещения" // Российская газета, N 162, 22.08.2001.
Судебные акты
Постановление ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. N 9822/07 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. N 2.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. N Ф04/3281-399/А67-2004 // СПС КонсультантПлюс. 2012.
Постановления ФАС Московского округа: от 20 октября 2005 г. N КГ-А41/10132-05; от 25 мая 2006 г., 1 июня 2006 г. N КГ-А40/4607-06; от 24 марта 2005 г. N КГ-А41/1626-05-П // СПС КонсультантПлюс. 2012.
Постановление ФАС Московского округа от 17 октября 2005 г., 10 октября 2005 г. N КГ-А40/9765-05 // СПС КонсультантПлюс. 2012.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 марта 2004 г. N А56-19741/03 // СПС КонсультантПлюс. 2012.
Учебники, монографии, брошюры
Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, 2007.
Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью. М., 2008.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М., 1998.
Гражданское право Обязательственное право: Учебник: в 4 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козыря, А.А. Маковского. М., 2004.
Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2012.
Невзгодина Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008.
Новицкий И.Б. Римское право: Учебник для вузов. М.: ИКД "ЗЕРЦАЛО", 2002.
Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004.
Гражданское право: В 4 т. Т. 1: Общая часть: Учеб. для студентов вузов / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В 2 т. (Серия "Классика российской цивилистики"). М., 2005. Т. 1.
Диссертации и авторефераты диссертаций
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 2008.
Емельянова Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004.
Камышанский В.П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ): Дис. ... докт. юрид. наук. СПб., 2000.
Полунеева Е.В. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: гражданско-правовой аспект: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004.
Периодические издания
Аликумова Г.Ю. Некоторые проблемы квалификации объектов гражданских прав // Общество и право. 2009. N 5.
Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1.
Бутитов З.Ж. Некоторые аспекты предварительного гражданско-правового договора // Арбитражная практика. 2007. N 5.
Веденин А.А. Сравнительная характеристика договоров купли-продажи предприятия как имущественного комплекса и предприятия как комплекса имущества // Юрист. 2011. N 17.
Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. N 32.
Ефремова А. Дети в сделках с недвижимостью (часть 1) // Правовые вопросы недвижимости, 2004, N 2.
Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. N 4.
Скловский К., Цокур О. Предварительный договор: задатки и убытки // Бизнес-адвокат. 2002. N 1.
Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. N 11.
Эрделевский А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. 2003. N 22.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 144.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 16.12.2011) // Российская газета, N 145, 30.07.1997.
Гражданское право Обязательственное право: Учебник: в 4 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3.С.226.
Веденин А.А. Сравнительная характеристика договоров купли-продажи предприятия как имущественного комплекса и предприятия как комплекса имущества // Юрист. 2011. N 17. С. 10 - 18.
Постановления ФАС Московского округа: от 20 октября 2005 г. N КГ-А41/10132-05; от 25 мая 2006 г., 1 июня 2006 г. N КГ-А40/4607-06; от 24 марта 2005 г. N КГ-А41/1626-05-П // СПС КонсультантПлюс. 2012.; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4.
Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи перехода права собственности на жилые помещения" // Российская газета, N 162, 22.08.2001.
Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью. М., 2008. С. 82 - 83.
Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1. С. 65.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 марта 2004 г. N А56-19741/03 // СПС КонсультантПлюс. 2012.; Постановление ФАС Московского округа от 17 октября 2005 г., 10 октября 2005 г. N КГ-А40/9765-05 // СПС КонсультантПлюс. 2012.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. N Ф04/3281-399/А67-2004 // СПС КонсультантПлюс. 2012.
См., в частности, следующие публикации: Бутитов З.Ж. Некоторые аспекты предварительного гражданско-правового договора // Арбитражная практика. 2007. N 5. С. 71 - 72; Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. N 32. С. 4; Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. N 4. С. 15 - 21; Скловский К., Цокур О. Предварительный договор: задатки и убытки // Бизнес-адвокат. 2002. N 1. С. 1, 10 - 11; Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. N 11. С. 88 - 90; Невзгодина Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008. С. 209 - 215.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М., 1998. С. 485.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козыря, А.А. Маковского. М., 2004. С. 82.
См.: п. 4 Обзора от 16 февраля 2001 г. В обоснование этой позиции Высший Арбитражный Суд сослался на недопустимость наличия в государственном реестре двух противоречащих друг другу записей о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Второй договор купли-продажи может быть зарегистрирован только после того, как запись о первом договоре будет погашена ввиду прекращения первого договора. Выдвигая вперед техническое и прикладное соображение внутренней непротиворечивости реестра, Суд, намеренно или нет, придал обязательственному договору вещно-правовой эффект.
Критику позиции ВАС РФ см.: Эрделевский А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. 2003. N 22. С. 8 - 9. Ср. Постановление ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. N 9822/07 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. N 2: передача продавцом проданного (т.е. являющегося предметом ранее заключенного договора купли-продажи) имущества в залог третьему лицу не противоречит закону, пока продавец остается собственником имущества.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.01.2012) // Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011) // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3018.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 07.12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2012) // Парламентская газета, N 7-8, 15.01.2005.
Все вышеперечисленные граждане сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения новым собственником в силу правил ст. 675 ГК и ст. 64 ЖК, согласно которым переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения данного договора: новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Ефремова А. Дети в сделках с недвижимостью (часть 1) // Правовые вопросы недвижимости, 2004, N 2.С.21.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В 2 т. (Серия "Классика российской цивилистики"). М., 2005. Т. 1. С. 183.
Новицкий И.Б. Римское право: Учебник для вузов. М.: ИКД "ЗЕРЦАЛО", 2002. С. 86 - 110.
Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, 2007. С. 223 - 238.
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 2008.
Емельянова Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 23.
Полунеева Е.В. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: гражданско-правовой аспект: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 7 - 15.
Гражданское право: В 4 т. Т. 1: Общая часть: Учеб. для студентов вузов / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 400 – 417.
Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 (ред. от 10.03.2009) "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи" // Собрание законодательства РФ, 21.02.2005, N 8, ст. 650.
Камышанский В.П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ): Дис. ... докт. юрид. наук. СПб., 2000. С. 139 - 239.
Аликумова Г.Ю. Некоторые проблемы квалификации объектов гражданских прав // Общество и право. 2009. N 5. С. 126 - 130.
Федеральный закон от 09.06.2003 N 69-ФЗ (ред. от 21.12.2009) "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета, N 115, 17.06.2003.
Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2012.
14