Приватизация и аренда муниципального имущества в Санкт-Петербурге

Введение
1. Теоретические основы приватизации и аренды муниципального имущества
1.1. Государственное и муниципальное имущество: понятие, значение и методы управления
1.2. Приватизация государственного и муниципального имущества
1.3. Особенности аренда имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности
2. Особенности приватизации и аренды муниципального имущества Санкт – Петербурга
2.1. Основные органы управления муниципальным имуществом Санкт – Петербурга
2.2. Оценка результатов приватизации и аренды муниципального имущества в Санкт-Петербурге
Заключение
Список литературы
Приложения

В 2012 году ставки аренды на находящиеся в городской собственности нежилые  повысятся на 6 процентов. По действующему городскому закону, у администрации есть  право раз в три года с учетом динамики рынка аренды определять индексы для расчета ставок за использование находящихся в собственности города нежилых помещений. Новым постановлением коэффициент повышения арендной платы на 2012 год установлен в размере 1,06, по отношению к действующим в настоящее время ставкам. В 2013 и в 2014 годах они будут увеличиваться еще в 1,07 раза. В течение 2009-2011 года ставки арендной платы индексировались ежегодно на 5 процентов. При этом КУГИ применяет пониженные коэффициенты собираемости платы и взыскания имеющейся задолженности, уменьшающие на этапе планирования потенциально возможные поступления от арендной платы за:
земельные участки, собственность на которые не разграничена, - на 20 %; предоставленные по инвестиционным договорам, - на 60 %;
находящиеся в собственности Санкт-Петербурга - на 15 %.
Взыскание уже имеющейся задолженности по арендной плате так же прогнозируется не в полном объеме - лишь на уровне 10 % - 15 %. При этом в 2011 году поступления по данному направлению в 1,2 раза или на 1 537 062,9 тыс. рублей превышали плана бюджета.     При усилении мер по обеспечению собираемости текущих платежей и взыскания задолженности в полном объеме, поступления превысили планируемые показатели не менее чем на 6 000 000 тыс. рублей или в 1,2 раза.
Средства, получаемые от передачи имущества в залог, в доверительное управление, - в сумме 35 478 тыс. рублей, что меньше чем в 2011 год на 25 387 тыс. рублей или в 1,7 раза. Даны факт связан с исключением ряда помещений по истекающим к началу 2012 года договорам из числа ранее переданных в управление (по трем крупным объектам).
Прочие доходы от использования имущества и прав, находящихся в государственной и муниципальной собственности составят 4 990 299 тыс. рублей, что на 4 123 504,8 тыс. рублей или в 1,8 раза меньше ожидаемых в 2011 году поступлений, в том числе запланированы поступления: 
доходов от сдачи в аренду объектов нежилого фонда (включая здания-памятники) - в сумме 3 911 812 тыс. рублей. Оценка КУГИ произведена исходя из количества ранее заключенных договоров аренды, действие которых продлено до 2012 года, коэффициентов собираемости текущих платежей, начисленных по договорам, - 85 % и с учетом собираемости задолженности лишь на уровне 15 % в год или в 1,7 раза меньше, чем планировалось в 2011 году; 
средств от инвесторов на развитие городской инфраструктуры в результате предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях - в сумме 291 617 тыс. рублей (по расчету КУГИ исходя из собираемости текущих платежей по действующим договорам на уровне 45 %, и взыскания задолженности лишь 10 % в год); 
доходов от размещения рекламы на объектах, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, - в сумме 736 770 тыс. рублей;
платы с владельцев или пользователей автомобильного транспорта, перевозящего тяжеловесные грузы, при проезде по автодорогам общего пользования и проезд автотранспорта полной массой более 3,5 тонн по центральной части города - в сумме 18 500 тыс. рублей.
  В целом, поступления от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в 2012 г. фактически могут превысить планируемые назначения не менее чем на 6 960 000 тыс. рублей, в том числе за счет активизации мероприятий по взысканию имеющейся задолженности и недопущения образования новых долгов: 
по аренде объектов нежилого фонда - на 1 020 000 тыс. рублей;
средств от инвесторов на развитие городской инфраструктуры - на 240 000 тыс. рублей;
усиления администрирования начисляемых текущих арендных платежей и собираемых на инфраструктуру средств от инвесторов - не менее чем на     5 700 000 тыс. рублей.
Получение дохода от продажи материальных и нематериальных активов в 2012 г. планируется в размере 11 771 927,5 тыс. рублей, что больше чем в 2011 год на 2 320 850,6 тыс. рублей или в 1,2 раза, в том числе планируются:
Доходы от продажи квартир - в сумме 2 534 222,5 тыс. рублей с превышением 2011 года на 1 213 152,1 тыс. рублей или в 1,9 раза, что обусловлено ростом на 8,7 % продаж квартир в рамках реализации целевой программы Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения», составляющих 69,5 % в структуре. 
Кроме того, по данному направлению запланированы поступления от:
продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга целевым назначением. Доля данного доходного источника составляет 27,5 %;
продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга;
обмена объектов жилого фонда (по договорам мены).
Доходы от реализации имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, - в сумме 5 837 705 тыс. рублей, что больше чем в 2011 году на 157 705 тыс. рублей или на 2,8 %. 
Основную долю по данному направлению в 2012 году обеспечат доходы от продажи объектов недвижимости субъектам малого и среднего предпринимательства - в сумме 3 276 800 тыс. рублей или 56,1 % от планируемых назначений по данной статье и доходы от продажи вторичных объектов недвижимости - в сумме 2 300 000 тыс. рублей или 39,4 %.
Доходы от продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (за исключением земельных участков автономных учреждений) планируются в размере 3 400 000 тыс. рублей, что больше бюджетных назначений 2011 года на 950 000 тыс. рублей или в   1,4 раза.
В силу заявительного характера процедуры выкупа земельных участков собственниками объектов недвижимости, прогнозирование величины дохода на 2012 год основано на данных за периоды 20010 г. и 2011 г.. Планируемый рост обусловлен превышением фактических поступлений по отношению к утвержденным бюджетным назначениям за ряд предыдущих лет (поступления превышают бюджетные назначения: в 2008 году - на 5,3 %, в 2009 году - на 50,9 %, в 2010 году - на 42,5 %.
Заключение
В ходе исследования получены следующие результаты:
Организация приватизации и арендования муниципального имущества - одна из важнейших задач муниципального управления в РФ. Механизм управления имущества представляет собой органичное соединение четырех присущих ему аспектов: нормативно-правового обеспечения, экономического, административного, социально-психологического механизмов.
Отношения собственности представляет собой экономические отношения между людьми по поводу присвоения, владения, распоряжения и использования материальных и духовных благ, и, прежде всего, факторов производства. Главной особенностью собственности в современной экономике является то, что она одновременно выступает как экономическая и юридическая категория. В системе отношений собственности определяющим является отношение собственности на средства производства.
Современное состояние управления имуществом города позволяет выделить следующие основные проблемы: неэффективность использования некоторых объектов собственности; перераспределение собственности между различными субъектами; несовершенство структуры управления имуществом; проблемы в организации учет и контроля над управлением и распоряжением муниципального имущества; нерациональная организация движения информации в структурах управления имуществом города; недостаточное кадровое обеспечение, профессионализм управленческого персонала.
В связи с этим, а также с учетом новых задач и требований могут быть выработаны возможные направления совершенствования существующей системы управления имуществом города. Для их систематизации необходимо представить, что данная система включает в себя такие основные элементы и подсистемы, как: механизм управления (цели, принципы, методы); структура управления, определяющая функцию и органы управления собственностью; процессы управления собственностью; обеспечения.
Эффективность существующей системы управления муниципальным имуществом города проявляется через достигнутые социально-экономические результаты, т. е. тесно связана с социально-экономической эффективностью системы управления. В свою очередь, оценка последней связана с решением ряда сложных задач, характеризующихся влиянием определенных факторов.
При разработке направлений совершенствования методов управления муниципальным имуществом города основными аспектами являются: при заключении договора аренды своего имущества расчет оптимальных размеров арендной платы па основе реальной рыночной стоимости арендуемого имущества так, чтобы приносить необходимый вклад в бюджет региона и иметь возможность для привлечения арендаторов; совершенствование правовой базы для применения концессионных форм управления муниципальным имуществом города, что позволит более широко внедрять данный метод управления: осуществление мероприятий по поддержке и повышению инвестиционной привлекательности МУП, а также реформирование МУП и казенных предприятий, работающих убыточно; применение новых методов управления, например, лизинга.
Список литературы
Астахова Н.Н., Аношина Ю.Ф. О совершенствовании земельных отношений в трансформационной экономике./ Н.Н. Астахова, Ю.Ф. Аношина// Актуальные вопросы экономических наук. Материалы III всероссийской научно-практической конференции 30 сентября 2008 г. – Новосибирск: ЦНРС-Издательство СИБПРИНТ, 2008.-С 52-56
Калабеков И.Г. Российские реформы в цифрах и фактах – М.: РУСАКИ, 2010
Кононкова Н.П. Государственный сектор экономики: вопросы теории и современной российской практики. – М.: Изд-во Университетский гуманитарный лицей, 2010
Кононкова Н.П. Государственная собственность и государственный сектор в национальной экономике // Вестник Института экономики РАН. – М., 2010. - №4.
Сайт ЦЭФИР/ Денисова И., Эллер М., Фрай Т., Журавская Е. Кто хочет пересмотреть итоги приватизации?// : http://www.cefir.ru/
Сайт КУГИ // http://www.commim.spb.ru/
Сайт Администрации Санкт-Петербурга // http://www.gov.spb.ru/gov/admin/
Приложения
Приложение 1
Планируемы доходы от управления имуществом (тыс. рублей) 
Направления использования 
 
  План на2012 год 
  Отклонения (+ / -)  2012 / план 2011  2012 / факт 2011  тыс. рублей  тыс. рублей  %  тыс. рублей  %  Неналоговые доходы,
из них: 28 003 819,3  - 826 997,9  - 2,9  - 6 386 310,5  - 18,6  от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности  12 547 806,9  - 3 141 408,1  - 20,0  - 6 394 855,1  - 33,8  от продажи материальных и нематериальных активов  11 771 927,5  + 2 320 850,6  + 24,6  + 660 618,5  + 5,9  от продажи квартир  2 534 222,5  + 1 213 152,1  рост в 1,9 раза  + 1 212 921,5  рост в 1,9 раза  от реализации имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности 5 837 705,0  + 157 705,0  + 2,8  + 157 705,0  + 2,8  от продажи земли  3 400 000,0  + 950 000,0  рост в 1,4 раза  - 710 000,0  - 17,3       Приложение 2
Основные  показатели управления городским имуществом Санкт – Петербурга за 2009 год
 
Направления
Факт за 2009 г.
млн. руб. План на 2009 г.
млн. руб. Степень исполнения
%  от использования государственного имущества всего,в т.ч.: 25 820,6 27 338,1 94 от сдачи в аренду объектов недвижимости, всегов т.ч. 15 011,5 20 844,4 72 объектов нежилого фонда, 8 125,6 7 069 115 в т.ч.:       от передачи имущества в доверительное управление 135,1 101,1 134 земельных участков, всего 6 885,9 13 775,4 50 в т.ч.:       земельных участков, право собственности на которые не разграничено (за исключением, предоставленных на инвестиционных условиях) 2 646,8 3 448,5 77 земельных участков, право собственности на которые не разграничено, предоставленных на инвестиционных условиях 3 411 9 537,6 35,8 земельных участков, находящихся в собственности Санкт-Петербурга 828,1 789,3 105 от продажи государственного имущества 8 979,9 5 218,8 172 дивиденды по акциям
(долям, паям), принадлежащим Санкт-Петербургу  65,4 61,2 107 средства, перечисленные инвесторами (по условиям инвестиционных договоров)
всегов т.ч.:  
1 763,8  
1 213,7  
60 на развитие городской инфраструктуры 1 760,5 1 207,4 146 от реконструкции чердаков и мансард 3,3 6,29 53
Приложение 3
Основные  показатели управления городским имуществом Санкт – Петербурга за 2011 год
Направления
Факт за 2011 г.
млн. руб. План на 2011 г.
млн. руб. Степень исполнения
%  Арендная плата за объекты нежилого фонда, всего в том числе: 6 886.9 6 763 102 арендная плата за объекты нежилого фонда, за исключением зданий-памятников 5 467.9 5 298 103 арендная плата за здания-памятники 948 1097.1 86 доходы от передачи имущества в доверительное управление 61.5 51.3 120 доходы от аренды объектов нежилого фонда, закрепленных за ГУ и ГУП на праве оперативного управлении 409,5 316,6 129 Арендная плата за земельные участки в том число: 9 796.6 7 211.3 136 за земельные участки, предоставленные в аренду на инвестиционных условиях 4 773.5 3 340.6 143 Всего доходов от сдачи е аренду государственного недвижимого имущества 16 683.5 13 974,3 119 Доходы от реализации имущества, находящегося в государственной собственности 7 166.3 5 680 126 Доходы от продажи земельных участков, всего в том числе: 4 774.1 2 450 195 доходы от продажи земельных участков (до разграничения прав собственности) 2 452.3 1600 153 доходы от продажи земельных участков (находящихся в собственности Санкт-Петербурга) 2 321.8 850 273 Доходы от продажи акций и иных форм участия в капитале 191,5 100 192 Всего доходов от продажи государственного имущества 12 131.9 8 230 147 Дивиденды по акциям, принадлежащим Санкт-Петербургу 127,6 12 1063 Поступление средств от инвесторов на развитие городской инфраструктуры (по условиям инвест договоров) 1 995,2 748,1 267 Поступление средств от инвесторов от реконструкции чердаков и мансард (по условиям инвест договоров) 1,9 0,5 380 Итого 30 940.1 22 964.9 135
Кононкова Н.П. Государственная собственность и государственный сектор в национальной экономике // Вестник Института экономики РАН. – М., 2010. - №4.
Кононкова Н.П. Государственный сектор экономики: вопросы теории и современной российской практики. – М.: Изд-во Университетский гуманитарный лицей, 2010 с. 101
Кононкова Н.П. Государственный сектор экономики: вопросы теории и современной российской практики. – М.: Изд-во Университетский гуманитарный лицей, 2010 с. 107
Калабеков И.Г. Российские реформы в цифрах и фактах – М.: РУСАКИ, 2010 с. 112
Местное самоуправление в современной России. Аналитический доклад: Реализация законодательства Российской Федерации по вопросам местного самоуправления и основные проблемы развития местного самоуправления в современной России. - М.: МОНФ, 2009 с. 109
Астахова Н.Н., Аношина Ю.Ф. О совершенствовании земельных отношений в трансформационной экономике./ Н.Н. Астахова, Ю.Ф. Аношина// Актуальные вопросы экономических наук. Материалы III всероссийской научно-практической конференции 30 сентября 2008 г. – Новосибирск: ЦНРС-Издательство СИБПРИНТ, 2008.-С 52-56
Калабеков И.Г. Российские реформы в цифрах и фактах – М.: РУСАКИ, 2010
Астахова Н.Н., Аношина Ю.Ф. О совершенствовании земельных отношений в трансформационной экономике./ Н.Н. Астахова, Ю.Ф. Аношина// Актуальные вопросы экономических наук. Материалы III всероссийской научно-практической конференции 30 сентября 2008 г. – Новосибирск: ЦНРС-Издательство СИБПРИНТ, 2008.-С 52-56
Астахова Н.Н., Аношина Ю.Ф. О совершенствовании земельных отношений в трансформационной экономике./ Н.Н. Астахова, Ю.Ф. Аношина// Актуальные вопросы экономических наук. Материалы III всероссийской научно-практической конференции 30 сентября 2008 г. – Новосибирск: ЦНРС-Издательство СИБПРИНТ, 2008.-С 52-56
Астахова Н.Н., Аношина Ю.Ф. О совершенствовании земельных отношений в трансформационной экономике./ Н.Н. Астахова, Ю.Ф. Аношина// Актуальные вопросы экономических наук. Материалы III всероссийской научно-практической конференции 30 сентября 2008 г. – Новосибирск: ЦНРС-Издательство СИБПРИНТ, 2008.-С 52-56
за исключением имущества бюджетных и автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных
находящегося в оперативном управлении органов государственной власти субъектов РФ и созданных ими учреждений и в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий Санкт-Петербурга
Сайт КУГИ // http://www.commim.spb.ru/
Сайт КУГИ // http://www.commim.spb.ru/
за исключением имущества бюджетных и автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных
Согласно прогнозу развития рынка аренды нежилых помещений в Санкт-Петербурге на 2012 год, не ожидается развития рынка аренды нежилых помещений, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, поскольку, в основном, рынок аренды обеспечивается коммерческим предложением - более 63 %
В соответствии с законом Санкт-Петербурга от 02.05.2006 № 169-27 «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга» жилые помещения подлежат продаже целевым назначением гражданам с рассрочкой платежа на срок до 5 лет после оплаты первоначального взноса в размере не менее 30 % от стоимости жилого помещения и юридическим лицам.
10