Правовое регулирование аренды

Введение
Глава 1. Понятие, признаки и элементы договора аренды
1.1. Понятие и признаки договора аренды
1.2. Элементы договора аренды: стороны, предмет, срок, форма
Глава II. Содержание, заключение и прекращение договора аренды
2.1. Содержание договора аренды
2.2. Порядок заключения и расторжения (прекращения) договора аренды нежилого помещения
Заключение.
Библиографический список

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (ст. 609 ГК).
Прекращение договора аренды (в т. ч. его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров). Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
В любом случае договор может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора.
Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключение договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации1 обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей. Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли - продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ). Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход. Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (статья 622 Кодекса). В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.
Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, указав следующее. Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества. Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тысяч долларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.
Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.
В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи. На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тысяч долларов США, что превышает половину стоимости судна (520 тысяч долларов США), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.
В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода. По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.
При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа. Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли - продажи соответствующего имущества. Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю - продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью. Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока. Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ.


Заключение.
Договор аренды является наиболее распространенным договором обязательств по передаче имущества во временное пользование. Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование. Сдача имущества в аренду – это один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности.
Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право последующего выкупа этого имущества, правда на практике это случается довольно редко.
Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
ГК РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, однако воспользоваться своим правом арендатор может лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора, которое приобретает решающее значение лишь в случае, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом.
Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Библиографический список
Нормативно-правовые акты.
1.Конституция РФ. – М., 1993.
2. Научная и учебная литература.
Гражданский Кодекс РФ. – М.: Юристъ, 2006.
Гражданское право. Под ред. Елисеева И.В. - М.: Гардарика, 2006.-452с.
Гражданское право. Ч.1. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Юристъ, 2006. – 523с.
Гражданское право. Под ред. Садикова О.Н. - М.: БЕК, 2006.-254с.
Гражданское право. Под ред. Е.А. Суханова. – М., 2006.
Авилов Г.Е. Гражданское право. – М., 2006.
Брагинский М.И. Гражданское право. – М., 2006.
Василевская Н.П. Гражданское право. – М., 2006.
Васильев Е.А. Гражданское право. – М., 2006.
Витрянский В.В. Гражданское право. – М., 2006.
Егоров Н.Д. Гражданское право. - М., 2006.
Иванов А.А Гражданское право. - М., 2002.
Козырь О.М. Договор аренды. – М., 2006.
Конев А.А. Договор аренды. – М., 2002.
Красавчиков О.А. Гражданское право. – М., 2005.
Кротов М.В. Гражданское право. - М., 2003.
Медведев Д.А. Гражданское право. - М., 2002.
Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. – М., 2006.
Фадеева Т.А. Гражданское право. - М., 2003.
Черепахин Б.Б. (в соавторстве). Гражданское право. – М., 2003.
Ярошенко К.Б. Гражданское право. – М., 2003.
3. Материалы судебной практики.
БВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. Гражданское право. – М., 2006.
Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. - М. СТАТУТ. 2006. С.117.
Суханов Е.А. Гражданское право. – М., 2006.
Козырь О.М. Договор аренды. – М., 2006.
Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. – М., 2006.
п. 5 ст. 421 ГК.
п. 1 ст. 432 ГК.
Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. – М., 2006.
Мызров С.Н. Понятие и признаки договоров аренды // Юрист, №11, 2003 г-С.53-56.
Конев А.А. Договор аренды. – М., 2002. С.138.
Гражданское право. Ч.1. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2006.
Там же.
БВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66
БВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
5