Ипотечное жилищное кредитование России

Введение
1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1 Сущность и понятие ипотечного кредитования. Основные участники ипотечного кредитования
1.2 Основы организации ипотечного жилищного кредитования в банке
2 Ипотечное жилищное кредитование в России
2.1 Анализ рынка ипотечного кредитования в России
2.2 Инновации на рынке ипотечного кредитования
3 Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения
Заключение
Список использованных источников

Импульсом для создания индикатора стало обращение к НВА со стороны Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР), который планировал начать во втором квартале 2005 г. выпуск на российском рынке облигационного займа в рублях с плавающей процентной ставкой. Это первый выпуск на рынке, привязанный к индикативной процентной ставке размещения депозитов в российских рублях. Пионером в создании подобного рублевого продукта стал специализированный ипотечный банк DeltaCredit, запустивший программу DeltaМечта, привязанную к индикативной ставке - средней ставке предложения рублевых кредитов, предоставляемых крупнейшими банками на московском рынке сроком на 3 месяца. Таким образом, процентная ставка по таким ипотечным кредитам изменяется четыре раза в год.
Подтверждением тому, что у ипотечных программ на основе плавающей ставки большое будущее в нашей стране, служат успехи программы DeltaМечта: этот продукт был признан самым продаваемым продуктом банка DeltaCredit в регионах России. Показатели его популярности у населения превзошли все ожидания. В Москве и Санкт-Петербурге продажи этого продукта составляют треть всего ежемесячного объема продаж банка. По данным на 1 мая 2006 г. доля кредитов, выданных по программе DeltaМечта, составила более половины всего рублевого кредитного портфеля банка.
В нашей стране существуют и другие инновационные программы. Все активнее развиваются методы кредитования новых сегментов рынка недвижимости: коммерческой, загородной и т.д. Так, почти все банки выдают кредит под залог квартиры. Специально для таких целей (а также для любых других нужд) были разработаны программы кредитования под залог уже имеющейся недвижимости. К примеру, в банке DeltaCredit подобная программа носит название DeltaИнвест и позволяет взять в кредит до 70% от стоимости предмета залога. Несомненно, такая возможность станет большим подспорьем для развития мелкого бизнеса в России.
Новшества, появившиеся сейчас на отечественном рынке, представляют собой стандартный набор инноваций, применявшихся в Европе 10 - 20 лет назад и еще не полностью исчерпавших свои возможности. Налицо всеобщее упрощение и стандартизация продуктовой линейки. Банки уже начали разработку программ, ориентированных на определенные сегменты рынка, для конкретной целевой группы. Так что у ипотеки в России есть серьезные перспективы роста.
3 Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения
Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России (в начале экономических реформ) механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке.
Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшать свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
Одним из путей решения этой проблемы является ипотечное жилищное кредитование. Будучи обеспечено реальной собственностью граждан на недвижимость, оно могло бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней.
Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают сегодня регионы, чтобы создать необходимые организационные, правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных (муниципальных) механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках жилья.
В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.
В России государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.
Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем – 20-50% и на ипотечный кредит – 20-50%, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.
Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.
Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход.
Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). Оба источника мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.
В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в распространенное средство решения жилищной проблемы для граждан России.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных проблем: устранение имеющихся недостатков в законодательстве; слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных банков; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье.
Предлагаются следующие основные направления решения указанных проблем:
1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
3) налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
4) создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
5) создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
6) уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
7) формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
Помимо этого, необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов.
Заключение
Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и, наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.
В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.
Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.
Список использованных источников
Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.
Гончаров А. Ипотека – быть или не быть? // Бизнес, №27, 2003г.
Гончаров С. Ипотечное кредитование и секьюритизация в России // Финансовый вестник, № 1, 2004г.
Дощенко Ю. История зарождения ипотеки // Вестник ДГУ, №3, 2002.
Журкина Н.Г.. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2005, №6.
Ипотека – российские реалии // Вопросы экономики, №3, 2004г.
Квашнин В. Национальные системы ипотечного кредитования // Вопросы экономики, № 7, 2003г.
Мурычев А. Ритейл-диверсификация - изменение конфигурации банковской системы //Банковское дело в Москве.-2004.-№ 1.
Операции коммерческих банков, под общ. ред. Остапенко П.Н., С-Пб.: Русь, 2003.
Полфреман Д., Форд. Ф. "Основы банковского дела". - М.: Инфра-М, 2002.
Проценко С. Проблемы становления ипотеки в России // Финансы, № 5, 2004г.
Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Заключительный отчет, Всемирный Банк, 2003г.
Усоскин В.М. Современный коммерческий банк. Управление и операции – М, 2003.
Харченко О. Особенности российской ипотеки // Бизнес, № 1, 2004.
Щукин П. Ипотека – коротко о главном // Бизнес, №1, 2004.
1 Операции коммерческих банков, под общ. ред. Остапенко П.Н., С-Пб.: Русь, 2003.
2 Харченко О. Особенности российской ипотеки // Бизнес, № 1, 2004.
Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.
Гончаров С. Ипотечное кредитование и секьюритизация в России // Финансовый вестник, № 1, 2004г.
Щукин П. Ипотека – коротко о главном // Бизнес, №1, 2004.
Квашнин В. Национальные системы ипотечного кредитования // Вопросы экономики, № 7, 2003г.
Журкина Н.Г.. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2005, №6.
Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Заключительный отчет., Всемирный Банк, 2003г.
Мурычев А. Ритейл-диверсификация - изменение конфигурации банковской системы //Банковское дело в Москве.-2004.-№ 1.
Операции коммерческих банков, под общ. ред. Остапенко П.Н., С-Пб.: Русь, 2003.
Усоскин В.М. Современный коммерческий банк. Управление и операции – М, 2003.
Журкина Н.Г.. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2005, №6.
Проценко С. Проблемы становления ипотеки в России // Финансы, № 5, 2004г.
2